Planilha: Simulação de Reajuste de Prestações pelo INCC

Baixe gratuitamente uma planilha de simulação de reajustes das prestações de um imóvel na planta através do INCC que é o  Índice Nacional de Custo da Construção calculado mensalmente pela FGV. A planilha é um exemplo de projeção do impacto nas prestações das correções mensais do INCC sobre as parcelas, valor das chaves e saldo devedor. É um modelo didático que você pode utilizar como exemplo. Leia nosso artigo sobre como calcular prestação corrigida pelo INCC.

planilha_incc

Vamos imaginar que você visitou o estande de vendas de um imóvel que pode ser adquirido na planta. O corretor certamente vai lhe entregar uma planilha com um fluxo de pagamento. Nela você poderá ver a data das parcelas, intermediarias, chaves e o saldo devedor que deverá ser quitado na entrega. Em alguma parte deste fluxo existem algumas letras miúdas dizendo que tudo será reajustado mensalmente pelo INCC.

Será sua responsabilidade simular o impacto negativo do INCC na sua vida financeira. Normalmente os corretores dizem que o impacto é pequeno ou irrelevante. Isso pode não ser verdade. É impossível prever qual será a inflação calculada pelo INCC nos meses e anos futuros.

Vamos imaginar que a planilha está dizendo que você terá que pagar 36 prestações de R$ 1.000,00. É importante considerar que estas prestações não são fixas como aparece na planilha do vendedor. Elas sobem todos os meses pois são corrigidas. O valor das chaves, intermediárias e o saldo devedor também serão corrigidos todos os meses e isto pode distorcer os preços ao ponto de tornar o negócio inviável para sua capacidade de pagamento.

Apesar da sua dívida subir todos os meses, nada garante que a sua renda familiar subirá na mesma proporção. O índice de reajustes do seu salário certamente não são baseados no INCC e isto pode gerar problemas.

Para utilizar a planilha utilizando dados passados preencha os campos verdes com o INCC dos meses que já passaram. Você tem acesso a estes dados através da página http://www.clubedospoupadores.com/tabela-incc

Baixar Planilha

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Riscos de comprar imóvel na planta

Sou autor de um livro chamado “Livro Negro dos Imóveis” que tem como objetivo ajudar as pessoas a comprar imóveis na planta passo-a-passo, sem riscos, sem problemas, sem golpes e fraudes. Os problemas gerados pelo INCC é apenas um entre muitas dores de cabeça que você pode enfrentar por falta de conhecimento e experiência durante a compra de um imóvel. Os imóveis são os bens mais caros e mais arriscados de se comprar. Qualquer descuido e você terá  um enorme prejuízo nas mãos. O livro possui mais de 200 páginas com informações detalhadas com todas as etapas de compra de um imóvel. O seu custo é insignificante perante a enorme economia que você poderá fazer por estar bem informado no processo de compra do imóvel. Tenho relatos de leitores que economizaram dezenas de milhares de reais antes de assinar o contrato só porque leram o livro e estavam preparados contra as armadilhas.  Milhares de pessoas já foram ajudadas em todo Brasil. Saiba como baixar o livro para o seu computador hoje mesmo.

Riscos de comprar imóvel financiado

Se você já comprou o imóvel na planta e agora está se preparando para pagar o restante através de um financiamento, leia o meu livro chamado Livro Negro do Financiamento de Imóveis. Este livro fará você ter uma visão totalmente diferentes do financiamento imobiliário. Você conhecerá todos os riscos que corre e tudo que precisa saber para evitar problemas futuros que podem atormentar sua vida financeira. Não financie nenhum imóvel antes de ler este livro. Adquira também o meu livro sobre investimentos em imóveis. Clique nas opções abaixo para saber mais.

By |09/08/2013|Categories: Ferramentas|291 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

291 Comments

  1. WALTER 11 de novembro de 2013 at 1:08

    Comprei um imovel na planta em 19/01/2011, como não tinha contrato ainda fizemos um termo PROPOSTA DE COMPRA, com os seguintes valores: Valor total: r$ 354000, sinal R$ 110400,
    para ser pago o restante da seguinte forma: 60×1818(parcelas) + 2×35400(balões ou antecipadas)+chaves R$ 63720. Primeira parcela paga foi de R$ 1925,45 em 10/07/2011 será que este valor estar correto? Paguei os dois balões(pois são anuais, conforme contrato) nos seguintes valores, 2 balão jun/12 R$ 38 714,00 (TAXA DE INCC?) e 3 balão jun/13 R$ 44 000,00 (TAXA DE INCC?). Quanto as parcelas a penúltima que paguei o valor foi no dia 10/10/2013 no valor de R$ 2251,00. Como a construtora ACOPI, não me apresenta os valores atualizados nem as taxas de INCC, eu sempre fico na dúvida se estes valores estão corretos, voce pode me ajudar? Desde já agradeço o retorno.

    • leandro 11 de novembro de 2013 at 10:31

      Olá Walter. Pelo que pude verificar a variação do INCC entre 01/2011 e 07/2011 realmente fez a sua primeira parcela pular de R$ 1818,00 para R$ 1925,45, a variação do INCC no período foi de quase 6%. O INCC reajusta a dívida como juros compostos (juros sobre juros). Você pode consultar o INCC de cada mês no endereço http://www.idealsoftwares.com.br/indices/incc.html

  2. J. Paulo 11 de novembro de 2013 at 22:50

    Olá Leandro. Ficarei grato se puder ajudar. Comprei um apartamento na forma de crédito associativo pela CEF. Aquele que a construtotora não utiliza de seu próprio recurso e sim dos próprios compradores. Assinei contrato em set/2012 com a CEF. Desde então pago uma taxa para CEF que eles chamam de juros de obra o qual vai aumento todo mês. A partir do mês passado fui pego de surpresa pela construtora com um cobrança de INCC relativo a todo o período desde setembro de 2012. Eu gostaria de saber se esses valores estão corretos pois acho muito alto os mesmos. O valor financiado com de a cordo com contrato da CEF em set/2012 foi de R$130.946,83. A questão é que até agora considerando INCC de set/2013 já paguei R$7825,31. Está correto essa informação ? Desde já agradeço.

    • leandro 12 de novembro de 2013 at 9:15

      Olá J. Paulo. Infelizmente é provável que esteja correto. O INCC acumulado nos últimos 12 meses em setembro de 2013 foi de 8%. Quem compra imóvel na planta assiste o valor da dívida crescendo todos os meses com base no INCC. O preocupante é que o INCC costuma ser maior que a inflação. O salário das pessoas não cresce na mesma proporção.

  3. Patricia Monteiero 12 de novembro de 2013 at 14:33

    Sr. Leandro, boa tarde.
    Por favor, pode me orientar quanto o assunto abaixo?

    Comprei um imóvel na planta, já adiantei as parcelas mensais e as semestrais, ao adiantar esses valores tive um desconto de 3%.
    Atualmente quero pagar parte do valor das chaves, valor que gira em torno de 30%, pedi um desconto, mas fui informada que nesse caso não é possível, só é possível o desconto se eu adiantar 100% do valor.
    É correto ele proceder dessa forma? Mesmo se eles não derem o desconto compensa eu adiantar esse valor?
    Muito obrigada.

    • leandro 12 de novembro de 2013 at 15:17

      Oi Patricia. Se no contrato existe a informação de que os valores pagos durante a obra estão com juros embutidos me parece obrigatório que retirem os juros para que você possa adiantar o valor. Se no contrato estão falando de parcelas fixas e sem juros, eles só vão oferecer algum desconto se for desejo deles receber seu dinheiro adiantado. Se você adiantar 30% do valor do imóvel vai perder a rentabilidade deste dinheiro que certamente está aplicado. Então seria correto que eles te remunerassem por isto já que eles serão beneficiados com estes juros que você receberia. Muitas construtoras trabalham com juros no pé, o preço do imóvel parcelado na obra já possui juros embutidos que não aparecem no contrato. Você percebe isto quando eles fornecem descontos ao propor uma entrada maior. Não custa nada você brigar por um desconto já que o dinheiro no tempo possui um preço e para eles será sim vantajoso receber 30% de adiantamento, eles podem estar só lhe testando para conseguirem o adiantamento sem abrir mão de nenhum centavo. Você também precisa verificar o INCC. Quando você deixará de gastar com os reajustes do INCC se antecipar? Tenho um livro que fala sobre esta e outras armadilhas relacionadas aos imóveis na planta. Recomendo que você leia o livro porque até a entrega do imóvel outros problemas podem surgir e você estará mais preparada: http://www.livronegro.com/imoveis

  4. Jone de Oliveira 22 de novembro de 2013 at 9:46

    o valor da parcela é corrigido pela variação do mês ou do acumulado até o mês atual? por exemplo: tenho que pagar R$ 2.000,00 em Novembro, vai ser corrigido pela variação de 0,3300% ou o acumulado de 8,9358% até Novembro??? (essas % são os valores da tabela que me foi passado pela Hlar). muito obrigado.

    • leandro 22 de novembro de 2013 at 13:20

      Olá. Se estiver no contrato que as parcelas e o saldo devedor serão corrigidos mensalmente todos os meses serão corrigidos pela variação do mês. Em novembro o INCC foi de 0,33%. E no mês seguinte, sobre o valor já reajustado pelos meses anteriores acontecerá um novo reajuste (juros compostos).

      • Jone de Oliveira 22 de novembro de 2013 at 14:43

        quando paguei a primeira prestação em setembro/2012 a correção era 0,3200%, quando paguei a ultima em setembro/2013 a taxa de correção era 8,1126%. em todas as 13 parcelas que paguei de reforço foi reajustado pelo acumulativo até então de cada mês…. estava errado então??? esse é o trecho do meu contrato:

        a.4) R$8.723,00 (oito mil e setecentos e vinte e três reais), que serão pagos em 13 (treze)
        parcelas mensais e consecutivas de R$671,00 (seiscentos e setenta e um reais), cada
        uma,corrigidas pelo ÍNDICE NACIONAL DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO – MERCADO
        (INCC-M), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), cuja aplicação será feita
        mensalmente, vencendo-se a primeira em 25/09/2012 e as demais em igual dia dos
        meses subseqüentes.

        o que acha??? posso processar???
        muito obrigado!!!

        • leandro 22 de novembro de 2013 at 19:51

          É natural que funciona da seguinte forma: A primeira parcela será corrigida pelo INCC do primeiro mês. Já a segunda parcela será corrigida pelo índice que foi aplicado no primeiro mês e o índice do mês atual, a terceira parcela será corrigida pelo INCC acumulado dos três últimos meses e assim por diante até chegar na última parcela que será corrigida por todos os meses anteriores acumulados. Na prática todos os meses todas as parcelas que não foram pagas são reajustadas, todos os balões e pagamentos intermediários também serão reajustados.

  5. Fernando 23 de novembro de 2013 at 12:24

    Olá Leandro. Estou com uma dúvida para fechar um negócio em um apartamento. O mesmo custará R$ 491.000,00, sendo que darei até a entrega (28/04/16) o valor de R$ 127.000,00 e o saldo devedor será de 368.000,00. Fiz a simulação na tabela e o mesmo deu que o imóvel se valorizará para 602.000,00. Minha renda atual comprovada bruta é de R$ 9.000,00/mês e meu salário sobe, em média 9% ao ano, além de que ainda tenho outra atividade autônoma (advogado). Minha despesa corrente média mensal é de aproximadamente R$ 4.500,00. Pergunto: é loucura me aventurar neste negócio? Obrigado pela orientação e parabéns pelo belo trabalho aqui desenvolvido!

    • leandro 25 de novembro de 2013 at 1:52

      Olá Fernando. Se você pode poupar R$ 4500,00 e ainda elevar suas receitas através da sua atividade autônoma não seria melhor pensar na possibilidade de investir este dinheiro nos próximos 3 anos? Você está acompanhando a situação atual do mercado imobiliário? Recebendo 0,7% de juros ao mês você teria mais de R$ 183 mil sendo que R$ 21 mil ganhos com os juros. Observe que a Taxa Selic está subindo e isto favorece o investimento e desfavorece o endividamento. Dando grandes entradas ou comprando à vista você consegue negociar descontos maiores. Faça simulações na página http://www.clubedospoupadores.com/simulador-de-juros-compostos Você precisa verificar se o preço do imóvel pronto não será parecido com o preço do imóvel na planta. Deve verificar se o INCC não tornará o imóvel muito caro. Deve fazer simulações de investimento para comprar o imóvel pronto dependendo o mínimo possível de financiamentos. Recomendo que você leia o Livro Negro do Financiamento de Imóveis para se aprofundar neste assunto. E antes de comprar imóvel na planta leia o Livro Negro dos Imóveis para não cair em armadilhas.

  6. João Paulo 11 de dezembro de 2013 at 22:54

    Olá Leandro, muito legal seu site, com boas utilidades para quem quer poupar com maiores entendimentos! Peço por favor que me ajude a entender melhor a incidência do INCC mas no consórcio de imóvel, pode me exemplificar o cálculo da parcela em qualquer valor de carta, prazo e taxas que escolher? Pelo que eu entendo não há taxas sobre a atualização pelo INCC, em seu aumento do valor da carta, correto!?

    • Leandro Ávila 11 de dezembro de 2013 at 23:43

      Olá João. Eu não entendi bem a pergunta, de qualquer forma vou tentar responder. Pelo que sei o valor que você escolheu ao contratar o consórcio é reajustado a cada 12 meses pelo INCC acumulado no período. Isso vai depender do seu contrato. A ideia é que o valor tenha o mesmo poder de compra quando você for contemplado. Desta forma as prestações também são reajustadas. Se a parcela é de 1000,00 e o INCC acumulado foi de 8% sua parcela será de R$ 1080,00 já que 8% de 1000 é 80. O mesmo acontece com o valor da carta. Se era de R$ 300.000,00 após um reajuste de 8% ela será de R$ 324.000,00 já que 8% de 300.000 é 24.000. O ideal é que você entre em contato com o consórcio e com base no contrato eles possam lhe explicar como o reajuste está acontecendo. É dever seu perguntar e obrigação deles responder. Muitas vezes temos vergonha de perguntar e esta vergonha só beneficia a administradora do consórcio. Um abraço e obrigado por participar.

  7. Paulo Henrique 12 de dezembro de 2013 at 13:22

    Ola Leandro, poderia me ajudar, por favor, assinei contrato de um imovel nas seguintes condições; um imovel no valor de 267.400,00 em 08/12/13 com entrada de 5.000,00 mais 700,00 de taxa de assessoria, 30/60/90 de 2.000,00, 25 mensais de 1.500,00, 2 anuais 12/14 e 12/15 de 6.500,00 e uma unica em 04/16 de 6.500,00 no total de 67.000,00 e o restante por financiamento bancario.
    Porem andei lendo em algumas materias sobre valorização de imoveis, onde pessoas não conseguiram pagar e tiveram que cancelar o contrato perdendo parte do valor pago. a corretora me informou que teria somente reajuste pelo INCC, poderia me ajudar na seguinte duvida;
    Esse plano de pagamento que eu fiz, foi o que melhor cabia no meu orçamento, vai mudar muita coisa do que foi combinado? Essas parcelas, anuais e chaves poderão fugir demais do contrato?
    Sei que é dificil deduzir por não saber as taxas futuras, mas gostaria somente de um exemplo com base no seu conhecimento e experiencia. Muito obrigado.

    • Leandro Ávila 12 de dezembro de 2013 at 22:19

      Olá Paulo. Você não deveria ter pago essa Taxa de Assessoria. Recomendo a leitura do meu livro chamado Livro Negro dos Imóveis (clique aqui para conhecer), onde mostro todas as taxas que você deve se recusar a pagar. Todos os meses as parcelas serão reajustadas pelo INCC. Se o INCC acumulado. Exemplo: A parcela número 12 não será de R$ 1500,00 mas sim de 1500 x INCC dos últimos 12 meses. Supondo este INCC acumulado fosse de 8% a parcela número 12 seria R$ 1.620,00 já que 120 é 8% de 1500. Já a parcela 24 seria os 1500,00 + o INCC acumulado dos últimos 24 meses. Se este INCC fosse de 16% a parcela 2 anos depois seria de R$ 1.740,00. Já essa parcela de 2016 de 6.5000,00 provavelmente será os 6.500,00 + INCC acumulado dos últimos 3 anos. Se este INCC fosse de 24% você pagaria R$ 8.060,00 já que 24% de 6500 é 1560. E assim por diante. O correto é que a gente perca a vergonha de entrar em contato com a imobiliária ou construtora e solicitar que um funcionário mostre claramente os cálculos e faça as simulações.

  8. João Paulo 12 de dezembro de 2013 at 20:10

    Leandro, me disseram que era assim o cálculo que você fez, muitas pessoas apresentam assim a atualização do INCC, mas… no meu entendimento e que foi uma vez passado pra mim, diz que o INCC não deve ser em cima da parcela com a taxa adm e seguro, pois ele atualiza apenas a base de cálculo! Essa era realmente a minha dúvida, desculpe não ser muito claro! Temos que ler minuciosamente essa atualização no contrato sim, que não descordo que deva ocorrer, quero apenas entender melhor e certo! É um prazer participar, principalmente pela sua muito breve atenção, eu que agradeço, obrigado!

  9. Douglas 24 de dezembro de 2013 at 15:52

    Oi Leandro!

    Fui informado que tenho pagar para a construtora DMO, um reajuste do saldo devedor (entre à assinatura do contrato de compra, até a assinatura do contrato de financiamneto com a caf) Comprei em dezembro de 2011 e finaciei em setembro de 2013. O saldo financiado foi de R$140 mil. Não consigo descobrir qual é a diferença que tenho que pagar para a construtora. POde me ajudar?

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2013 at 16:50

      Olá Douglas. Você precisa ler o contrato que assinou para verificar o que ficou acordado com relação ao saldo devedor, índices utilizados para correção, prazos, fluxo de pagamentos que já foram feitos. Na verdade você não precisa descobrir o saldo devedor. A construtora é obrigada a informar o valor e também obrigada a explicar como o mesmo foi calculado.

  10. kerlles 3 de janeiro de 2014 at 11:30

    OI LEANDRO! QUERO TIRAR ALGUMAS DÚVIDAS, REFERENTE A COMPRA DE UM APARTAMENTO, QUE ESTA SENDO FEITO EM SISTEMA DE CONDOMÍNIO. SÃO 16 APARTAMENTOS, ONDE INICIALMENTE FICOU ACERTADO QUE SERIAM 40 MESES, COM REAJUSTE ANUAL PELO INCC, COMEÇAMOS A PAGAR EM 01/2013 VALOR FIXO DE 2050,00 REAIS ATÉ 12/2013. AGORA EM 01/2014 AS PRESTAÇÕES SERÃO FIXAS NO VALOR DE 2224,43, TAMBÉM FIXA ATÉ DEZEMBRO DE 2014. REALMENTE QUERIA CONFIRMAR ESTE AUMENTO NO VALOR DAS PRESTAÇÕES CORRESPONDE ESTA VARIAÇÃO DE TODO ANO DE 2013, OU É FEITO UMA MÉDIA PARA O ANO DE 2014, POIS ESTA VARIAÇÃO DO INCC É FEITA MENSALMENTE. AGUARDO RESPOSTAS OBRIGADO

    • Leandro Ávila 3 de janeiro de 2014 at 14:50

      Olá Kerlles. É provável que todos os anos eles reajustem a dívida pelo INCC acumulado nos últimos 12 meses. Com a dívida aumenta as parcelas também aumentam. Eu sempre recomendo que na dúvida você deve solicitar para a pessoa responsável te mostrar claramente o motivo do aumento. E isto precisa estar de acordo com o contrato assinado. Um abraço.

  11. Daniel 5 de janeiro de 2014 at 22:37

    Olá, Leandro! Tenho uma dúvida referente a um imóvel. Estou para comprar um apê com entrega para meio de 2016 e com a seguinte proposta de pagamento:
    – Valor do imóvel 261.600,00
    – Saldo a financiar 216.000,00
    Este empreendimento é diferente, pois ele já é da caixa então o fluxo de obra é equivalente a entrada do financiamento e eu já assino o financiamento assim que fechar o negócio. Pois bem, até então meus planos são: Entrada de 21,600,00 + 24x de 1.000,00. Agora o outro diferencial é: o saldo a financiar após o período de obra e as parcelas não serão reajustadas pelo INCC, haverá mensalmente um boleto com essa correção para ser paga a parte. Estou com medo pois diluído em parcelas é uma coisa e pode até ser mais tranquilo, já em boletos mensais não são sobre o que incidirá essa correção. Pode me ajudar para eu ter noção se estará fora do meu orçamento essas correções?
    Fico no aguardo. Obrigado!

    • Leandro Ávila 6 de janeiro de 2014 at 0:47

      Olá Daniel. Você precisa verificar no contrato que assinou como será estes reajustes. Eles deveriam fornecer para você uma planilha com o fluxo de pagamentos. Se não é pelo INCC deve existir outro índice. Não existe segredo para fazer cálculo de correção. Vamos imaginar que o reajuste será de 1% no primeiro mês sua prestação de R$ 1000,00 passará para R$ 1010,00 já que 1% de 1000 é 10. Se no outro mês for de mais 1% você pagará R$ 1020,10 já que 1% de 1010 é 10,10. Verifique qual é a tabela de amortização, normalmente eles utilizam a TABELA SAC, veja mais aqui. Normalmente os reajustes dos financiamentos da Caixa são anuais e pela TR. Não tenha vergonha de questionar e tirar dúvidas com o banco, eles são pagos (e muito bem pagos) para tirar todas as suas dúvidas. Um abraço.

  12. maria das graças dias 19 de janeiro de 2014 at 19:31

    leandro,
    Comprei um apto na planta em 36 meses e corrigidos pela INCC, segundo documento apresentado pelo proprietário da construtora no ato da venda. Acontece que fizeram um contrato diferente do pactuado, ou seja,colocando o maior indice , INCC ou IGPM, diferentemente do acordado. Já terminei de pagar e agora preciso acertar as correções mensais desde março/2010 (data da assinatura do contrato). Eles querem o maior índice e eu o INCC. Quem está certo? Também pergunto: Eles podem cobrar desde a assinatura do contrato sendo que a obra começou em agosto/10? Temos um acordo de aluguel no caso do atraso da obra fixado em R$ 500,00 e a obra ainda não terminou. Posso pedir que seja atualizado a preço de mercado, haja vista valor de mercado ser de R$ 1200,00 ? Vocês podem me auxiliar quanto ao cálculo? agradeço Maria das Graças

    • Leandro Ávila 20 de janeiro de 2014 at 0:58

      Olá Maria. Você precisa verificar o que diz o contrato. Imóveis na planta devem ser reajustados pelo INCC. O IGPM pode ser usado depois de entregue. E o valor precisa ser reajustado desde o dia da assinatura do contrato não importando quando a obra começou. Se no contrato fala sobre pagamento de aluguel se ocorrer atraso e a obra está atrasada o contrato deve ser cumprido. Eu recomendo que você entre em contato com um advogado pois este é o profissional que pode fazer uma avaliação do contrato que você ensinou e informar de forma bem específica o que você deve pagar e quanto você deve pagar, o que é legal ou ilegal no seu caso.

  13. Henrique Jordan 29 de janeiro de 2014 at 13:16

    Olá Sr Leandro,
    necessito saber a atualização de de um calculo realizado em 16/02/2005.

    Na ocasião o mesmo foi atualizado resultando um valor de R$ 141.386,77
    Qual seria o valor atualizado se aplicarmos o INCC + 1% ao mês?
    Agradeço desde já a sua atenção e fico no aguardo de um breve retorno;

    Att
    Henrique

  14. THIAGO 10 de fevereiro de 2014 at 23:10

    Oi Leandro, boa noite.

    Seu site é muito bacana e esclarecedor. Parabéns.

    Então, acompanhando os demais colegas, estou com dúvida em um financiamento. Para o cálculo do INCC, a construtora faz da seguinte formula: ” O saldo devedor e as respectivas parcelas serão atualizadas monetariamente pela variação percentual acumulada do INCC, apurada entre o índice divulgado no segundo mês anterior a assinatura do contrato (que foi em maio/10 ) e o divulgado no segundo mês anterior a data de efetivo pagamento da parcela”. Pergunto, esse tipo de reajuste não é abusivo? Estou ou não pagando mais juros?

    • Leandro Ávila 10 de fevereiro de 2014 at 23:39

      Olá Thiago, não são juros, é uma especie de correção pelo aumento dos preços do material de construção e custos da construção civil. Todos os meses toda a sua dívida aumentará pelo INCC. As pessoas costumam comprar imóvel na planta sem observar o impacto do INCC no aumento da sua dívida.

  15. Willis Cardoso 17 de fevereiro de 2014 at 18:47

    Prezado,

    Me ajude com uma dúvida.
    Estou para fechar uma compra dando uma entrada de 38 mil, com parcelas de 2 mil (provavelmente serão pagas 26 parcelas até a entrega), balão de 8 mil, chaves de 38 mil, o valor do apto esta atualmente em 317 mil (provavelmente ficara 156 mil para financiar com qualquer banco)
    Minhas perguntas seriam:
    – Com essa variação do INCC, como ficariam essas parcelas mensais (usando uma média de INCC)
    – Quanto ficaria o valor final do empreendimento, levando em conta que o 156 mil restante será financiado pelo banco?

    Se possível você poderia fazer um exemplo com esses dados.

    Grato pela ajuda.

    • Leandro Ávila 18 de fevereiro de 2014 at 9:42

      Todos os meses, todas as parcelas, balões e o saldo devedor serão reajustado pelo INCC que muda mensalmente. Você pode usar a planilha que existe aqui no site para simular quanto ficaria os 156 mil em determinado período se o INCC médio fosse de X%. Você pode simular situações mais otimistas (com INCC baixo) e situações mais pessimistas.

  16. Carlos Fernandes 17 de fevereiro de 2014 at 19:37

    Olá Leandro, esta de parabéns pelo seu site.
    Explico meu caso.Estou vendendo uma casa nova , e pela primeira vez o comprador me fez esta oferta de pagamento. Preço de venda 360 000 R$
    Entrada 100 000 R$ e 13 parcelas de 20 000 R$
    Qual Juros devo aplicar ?
    Grato

    • Leandro Ávila 17 de fevereiro de 2014 at 23:40

      Você pode aplicar os juros que desejar e o comprador concordar. É comum utilizar 1% ao mês + reajuste pelo IGP-M que é a inflação. Cuidado ao elaborar o contrato. Para maior proteção recomendo pagar um advogado para que possa te ajudar nesta parte.

  17. Ricardo 10 de março de 2014 at 13:23

    Ola Leandro, boa tarde.

    Leandro, estou quase concluindo a compra do meu primeiro imovel financiado pela caixa, acontece que voce procurar se informar e as informações são contraditorias e pelo que acompanhei das suas explicações me pareceram bem Coerentes.
    Minha Duvida. quero comprar um apartamento que hoje custa R$ 205,000. Vou dar R$ 37.000,00 e financiar o restante R$ 168.000,00. A previsão de assinar o contrato de financiamento com a Caixa é em Agosto de 2014 e já está previsto que o valor de R$ 168.00,00 estara corrigo em R$ 171.000,00. A primeira parcela será para pagar em Abr/2016. Agora vem a real duvida. Este valor de R$ 171.000,00 será corrigido até 2016 ou eles travam agora? E além disso minha intenção é chegar em 2016 e quitar tudo sem pagar nenhuma prestação do financiamento? Seria possivel pagar só os R$ 171.000,00 ou será outro valor para quitar a vista? Eles vão cobrar algo a mais por isso? Muito obrigado

    • Leandro Ávila 10 de março de 2014 at 16:24

      Dívidas não travam, elas são corrigidas. Verifique com a Caixa como será feita a correção, normalmente ela é uma correção anual. E eu recomendo que você também verifique no contrato se será mesmo possível quitar toda a dívida no curto prazo. Os bancos não gostam de financiar um imóvel e receber o dinheiro de volta em poucos meses, o objetivo deles é receber juros por muitos anos. Veja com atenção se existe um prazo mínimo no contrato. Leia todo contrato com muita atenção antes de assinar qualquer coisa. Um abraço!

      • Ricardo 10 de março de 2014 at 19:41

        Legal, obrigado pela dica. O ruim é que nesse caso só terei contato com o contrato de financiamento após pagar a entrada com a construtora. Imagina a situação se o banco não aceitar a amaortização de repente….

        Abs

        Ricardo

        • Leandro Ávila 10 de março de 2014 at 19:49

          Você tem direito de ter acesso ao contrato antes de pagar qualquer quantia, antes de assinar qualquer papel. Entre em contato com o banco e solicite o contrato. Na dúvida sobre o que estou falando entre em contato com o PROCON da sua cidade ou procure orientação de um advogado.

          • Ricardo 12 de março de 2014 at 23:16

            Leandro, fui até a unidade da CEF responsavel pelo financiamento e pude esclarecer todas as duvidas. Foi muito produtiva e esclarecedora, acredito que agora tenho todas as variáveis para tomar a decisão, alias ficou uma que é a data da assinatura do financiamento com a Caixa. Não consegui fazer com que se comprometessem com uma data definitiva e isso acaba me incomodando pois quanto mais passa o tempo melhor para o banco e pior para nós.
            Bom, pra finalizar agradeço muito pelas dicas e lhe desejo muito SUCESSO!!!

  18. Katia 20 de março de 2014 at 18:25

    Olá, achei esse site, muito legal, estou quebrando a cabeça pra entender como foi aplicado o INSS sobre o apto que acabo de pagar (considerando que uma das compradoras me disse que questionou a construtora durante a construção e foi revistá a correção aplicada). Explico: assinei o contrato em ago/11, de apto no total de 530 mil, sendo sendo 04 intermediárias, saldo devedor final e R$ 41.340 em 25 parcelas (vr.original de R$ 1.653,60). A correção pactuada foi a do segundo mês anterior ao da assinatura do contrato (ago) e o INCC do segundo mês anterior ao do pagamento. A primeira mensal paga em nov/11 foi de R$ 1.668,35, o que correspondeu a mais 0,89199% . Todavia, não consigo chegar a essa soma considerando o INCC de junho ((0,37%), julho (0,45%), ago (0,13%), set (0,14). Poderia me explicar como chego ao correto percentual a aplicar sobre a primeira parcela? somo os índices de junho-setembro? aplico um sobre o outro? mesmo fazendo as duas operações não consigo chegar a 0,89199%.;;por favor, serei muito grata se me explicar; trabalho com cálculos trabalhistas mas esses índices não estou sabendo aplicar. Katia.

    • Leandro Ávila 21 de março de 2014 at 14:39

      É possível que eles tenham pactuado uma coisa e feito outra. Minha sugestão é que você exerça seu direito de informação, entre em contato com eles e solicite contato com alguém capaz de explicar para você o motivo dos 0,89%. A empresa é obrigada a prestar esta informação de forma detalhada.

  19. Mariana 7 de abril de 2014 at 14:25

    Ola, acabei de adquirir um apê na planta e sou totalmente leiga no assunto, li suas postagens para saber mais ou menos como seria o incc, se vc poder me dar uma base, vou passar os valores para ver se vc pode me ajudar, sei que não tem exato pois ainda vai começar a construir mais eh so para eu ter uma noção de quanto vc acha q vai aumentar ate o final de 2 anos
    O valor do imóvel é de 119.804,00 consegui subsídio de 15.744,00 e usei meu fgts de 4.451,25, dei uma entrada de 2.196,00 agora esse mês vou pagar mais 600,00 e o restante vai ser dividido em 24x de 255,00 e é em cima desse 255, 00 que vai ter o incc, a 1º parcela desse valor começa em junho que é quando vai começar as obras, o pessoal da imobiliária disse que eh em torno de 20,00 ou 30,00 aumenta por mês, mais vi que na sua tabela tem vezes que eh mais e tem vezes que eh menos, é essa media mesmo de 20 ou 30? ah e tenho que pagar para o banco daqui uns 2 ou 3 meses é quando eles chamarem em torno de 1500 a 2000, e pode ser diluído junto as parcelas de 255,00 mais ai o valor no incc vai ser em cima dos 255 + do valor q vou diluir ou vai ser separado? obrigada desde ja espero que possa me ajudar, ate salvei sua tabela e joguei os valores la, mais nao sei se esta certo pq diminui meses. abços Mari

    • Leandro Ávila 7 de abril de 2014 at 22:18

      Olá Mariana. Não é possível prever quanto o INCC vai subir nos próximos anos. A única certeza é que a sua dívida vai aumentar todos os meses. Você precisa verificar no contrato quais são as regras de reajuste.

  20. Thiago 8 de abril de 2014 at 10:02

    Bom dia Leandro Ávila.

    Tenho um problemão em meu contrato, eu comprei um apartamento na planta, no sistema de crédito associativo, já li em diversos lugares até mesmo no PROCON que no momento da assinatura do contrato com a caixa eu deveria ter quitado o INCC, mas a construtora não fez isso, e colocou uma cláusula no contrato que deveriamos pagar a correção do INCC sobre o saldo não liberado pela caixa.
    Minha dúvida é simples, a partir do momento que eu assinei o contrato com a caixa e pago o juros do financiamento para a caixa eu não devo mais nada para a contrutora, afinal, eu devo à caixa e não mais a contrutora.
    A contrutora me mandou uma planilha atualizada e disse que enquanto não receber o valor total da caixa eles vão continuar calculando juros sobre o valor não liberado, ou seja, virou uma bola de neve, até o momento da assinatura eu teria que pagar 6 mil reais de incc, agora esta em 14 mil. Quero pagar os 6 mil, mas eles não aceitam, disseram que eu devo 14, o que fazer? Pode me ajudar?

    • Leandro Ávila 8 de abril de 2014 at 11:07

      Olá Thiago, você precisa verificar no contrato como isto foi acordado. As construtoras vão querer reajustar o valor da dívida enquanto o imóvel não estiver quitado. Para ela não importa se quem vai quitar é você ou o banco. Se for o caso visite o PROCON da sua cidade ou a Defensoria Pública para receber uma orientação jurídica com base nos seus direitos de consumidor. Eles podem avaliar o contrato, o que está acontecendo de forma detalhada e dizer se você está ou não sendo lesado nos seus direitos.

  21. Teresa R Santos 8 de abril de 2014 at 11:29

    Comprei um imovel dia 17.12.2013 R$ 200.000,00 , a minha primeira parcela começa dia 10.03.2014 no valor de 4.000,00 e as demais no mesmo valor.Minha dúvidda as proximas parcelas serão corrigidas pelo INCC a partir de qual data. Da data que comprei o imóvel? ou da ultima parcela paga

    • Leandro Ávila 8 de abril de 2014 at 14:07

      Olá Teresa. Isto depende do que estiver escrito no contrato que você assinou. Normalmente as construtoras querem a correção contando do dia da assinatura para frente. Você pode e deve perguntar para eles a data de pagamento das parcelas, como será feita a correção, contando de que data a correção será feita, etc. Solicite uma planilha com tudo isto detalhado.

  22. Karen 11 de abril de 2014 at 12:05

    Bom dia,

    O valor do INCC, ele pode variar de menor para maior ? Comprei um apartamento e a parcela é de 518,00, chegou um boletou no valor de 630,00 este valor posteriormente está correto ?

    Att,

    • Leandro Ávila 11 de abril de 2014 at 13:36

      Olá Karen, você precisa perguntar para a construtora, qual o motivo do aumento de forma detalhada. O INCC de março foi de 0,22%. No seu caso o aumento foi de R$ 122 que é 21,62% de 518,00. Você deve exigir explicações de quem fez a correção.

  23. Lucia H. 29 de abril de 2014 at 18:26

    Ola, Leandro.
    Voce tem essa tabela para reajuste do IGPM + 1% ?
    Meu aptº está financiado por esse indice.
    grata

    • Leandro Ávila 29 de abril de 2014 at 22:06

      Olá Lucia. Não tenho a planilha que calcula IGPM+1%, mas você mesma pode fazer com facilidade. Se a parcela é R$ 1000,00 e o IGPM foi de 0,50% você encontra os R$ 1000 reajustados pelo IGPM assim: Primeiro transforme 0,5% em 0,005 da seguinte forma: 0,5% / 100 = 0,005. Agora faça 1000 x 0,005 e o resultado será 5. Com isto a parcela de 1000 reais reajustada em 0,50% será agora de R$ 1005,00. Para adicionar 1% faça assim: Transforme 1% em 0,01 (1 / 100 = 0,01). Agora faça 1005 x 0,01 = 10,05. Assim a parcela de 1000 será de 1000 + 5 + 10,05 = 1015,05. Na planilha você pode repetir esse calculo em dezenas ou centenas de parcelas de forma bem simples.

  24. cristiano 12 de maio de 2014 at 15:22

    boa tarde.
    como eu faço para colocar na planilha uma coluna para calcular o incc nas anuais ?

    • Leandro Ávila 12 de maio de 2014 at 15:33

      Cristiano, você precisa aprender um pouco sobre como usar o Excel. Não é difícil, mas escapa do proposito do artigo.

  25. Danielle 20 de maio de 2014 at 8:53

    Bom Dia Leandro,

    Nas parcelas Intermediárias são aplicadas as correções do INCC..
    Se sim, o correto seria a partir da segunda parcela?

    • Leandro Ávila 20 de maio de 2014 at 11:20

      Olá Danielle, a construtora provavelmente vai querer todos os valores devidos reajustados mensalmente. Verifique no contrato (de preferência antes de assinar) como estas correções serão feitas. Vale o que for assinado.

  26. João Paulo 20 de maio de 2014 at 14:26

    Leandro, boa tarde.
    Adquiri um imóvel na planta em 03/2012 no valor de 245.000,00.

    Atualmente já paguei R$31.370,10 em parcelas, entretanto em 10/2014 tenho uma parcela intermediaria de R$15.000,00 além das outras mensais que variam entre R$1.300,00.

    O imóvel será entregue em 01/2015, e fiquei bastante surpreendido hoje quando entrei em contato com a construtora e fui informado que após o que já paguei e e ainda depois das outras parcelas o valor do saldo final será de R$240.000,00. O Problema é que liguei na construtora passando por novo cliente e percebi que o imóvel hoje está sendo vendido pelo mesmo valor, ou seja, não valorizou.

    Estou perdido para tomar decisões, acredito que eu rescindir meu contrato e esperar o imóvel ficar pronto vou conseguir comprar pelo mesmo valor, além de não pagar novas prestações e receber parte do valor já pago…. Outro pensamento é cancelar e comprar um já pronto.

    Aguardo suas considerações por favor.

    Obrigado

    • Leandro Ávila 21 de maio de 2014 at 2:21

      Olá João Paulo. O maior problema de comprar imóvel na planta pode ser o INCC. Quem compra na planta à vista, tem uma valorização e um ganho garantido. Já quem compra dando uma entrada muito pequena, acaba assumindo uma dívida, paga juros embutidos e ainda correção pelo INCC que costuma ser muito elevada. No caso do cancelamento do contrato, você deve verificar com cuidado. Eles vão criar problemas para evitar o cancelamento e provavelmente não vão querer pagar todo valor que você já pagou. Basicamente, cancelar a compra de um imóvel na planta não costuma ser uma tarefa fácil.

  27. Andréa 21 de maio de 2014 at 9:06

    Olá Leandro. Comprei um lote financiado em 120 parcelas, com 10% de entrada. Entretanto, no meu contrato de compra e venda só consta o valor do financiamento, com as parcelas mensais (fixas) que serão corrigidas pelo IGPM. Gostaria de saber se posso solicitar a alteração do contrato, com acréscimo dessas informações, e se a empreendedora é obrigada a me fornecer uma planilha de custos onde conste o valor à vista do lote, taxa de juros usada para correção, etc.

    • Leandro Ávila 21 de maio de 2014 at 10:00

      Olá. A empresa é obrigada a passar para você todas as informações sobre como irão te cobrar, quando irão cobrar, que juros serão aplicados, como a correção será feita, etc. O consumidor tem total direito a receber todas as informações. E se sentir alguma dificuldade quanto a isto não faça negócio com a empresa.

  28. Carlos 26 de maio de 2014 at 14:00

    Olá, Leandro, parabéns e obrigado pelos esclarecimentos.
    Faltam 15 prestações para eu quitar o financiamento de um terreno, que é corrigido pelo IGP-M acumulado de 12 em 12 meses.
    Todo mês de agosto é corrigido, portanto, faltam 3 meses para sabermos o próximo percentual de reajuste.
    Como deve ser feito o cálculo da soma das parcelas restantes?

    Quando pedi a soma para quitação, a financiadora calculou/estimou a porcentagem do próximo reajuste, jogou sobre as ultimas 12 prestações e somou tudo.

    Está certo isso? Não achei nada sobre isso no contrato, mas mesmo que estivesse escrito no contrato, Isso seria legal?

    Alguma sugestão?

    • Leandro Ávila 26 de maio de 2014 at 15:06

      Olá, o IGPM serve para corrigir o valor de uma dívida até a data do pagamento. Se você pretende quitar a dívida hoje ela deve ser corrigida até a data de hoje. Não podem estimar, projetar, inventar um reajuste futuro de IGPM e aplicar em meses futuros se o seu objetivo é ANTECIPAR o pagamento, justamente para evitar pagar estes reajustes. Consulte o PROCON da sua cidade, ou converse com um advogado.

  29. Jessica 26 de maio de 2014 at 18:52

    Leandro, seu site tem sido de grande ajuda, estou adquirindo meu 1º imóvel e milhares de dúvidas me vem a cabeça, bom vamos lá:

    Lançamento na planta com entrada de R$70mil, que pode ser parcela durante o periodo da obra (36 meses, acrescida pelo INCC), minha dúvida nesse caso é: Seria mais vantajoso pagar a entrada a vista e no periodo de obras pagar só o INCC? Ou do ponto de vista matematico não faz diferença?
    O valor financiado pelo Banco é de aproximadamente R$ 175mil.
    Obrigada!

    • Leandro Ávila 26 de maio de 2014 at 19:44

      Olá Jéssica. Se você pagar R$ 70 mil agora pode e deve pedir um bom desconto por estar antecipando o pagamento. Além disso não irá pagar a correção do INCC durante 36 meses destes R$ 70 mil. Já o restante provavelmente será corrigido pelo INCC. Se sua dívida for de 105 mil e o INCC acumulado em 3 anos for de 24% sua dívida aumentará R$ 25.200,00 e mesmo pagando R$ 70 mil de entrada você ainda deverá R$ 130.200,00. O imóvel custará mais de R$ 200 mil.

      • DENIS GUSTAVO PEREIRA 1 de dezembro de 2014 at 11:19

        Bom dia Leandro. Eu quitei o meu periodo de obras e ainda assim recebo boletos da construtora relativos ao INCC. Isso é devido?
        Obrigado.

        • Leandro Ávila 1 de dezembro de 2014 at 22:47

          Olá Denis, enquanto o imóvel estiver em obras e as chaves não forem entregues eles devem reajustar a dívida pelo INCC.

  30. regis 27 de maio de 2014 at 15:58

    Ola, boa tarde!!!
    Comprei a um AP na planta em 02/2010. Até hj estou pagando uma diferença de INCC no valor de 350,00. Assinei com a CEF em junho 2012 o financiamento de 108000,00. O imóvel custou 123.500 sendo que dei uma entrada de 9.000 e parcelas de 680.00 totalizando 13000.00 pagos de diferença,pois minha renda não financiava o valor todo. Tinha o valos das chaves para pagar no valor de 6500.00 que foi incluído no financiamento da CEF. Solicitei uma simulação de qto devo e deu 28.000 esta correto?

    • Leandro Ávila 27 de maio de 2014 at 16:38

      Olá Regis, eu acredito que você precisa de uma avaliação mais profunda, leve o contrato que você assinou com a Caixa, os valores que estão cobrando e entregue para um profissional especializado neste tipo de cálculo. Ele poderá avaliar e apresentar um laudo sobre a situação. Um contador pode fazer este trabalho. Se for identificado algum problema recomendo que entre em contato com um advogado.

  31. Erick Silva 5 de junho de 2014 at 14:21

    Olá. Boa tarde.
    Não tenho conhecimento referente a área de consorcio de imóveis, motivo pelo qual gostaria, se possível, que o Sr. me esclarecesse a seguinte situação:

    Realizei um consórcio de um imóvel no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), como funciona o reajuste das parcelas? Existe reajuste do saldo devedor? O INCC não é abusivo?

    Att.
    Erick

    • Leandro Ávila 5 de junho de 2014 at 15:05

      Olá Erick. Você precisa ler o contrato que assinou para verificar com precisão, como serão feitos os reajustes no seu caso específico. Normalmente estes reajustes ocorrem pelo INCC que mede a inflação da construção civil. Estes reajustes podem aumentar muito o valor devido.

  32. Carlos Nunes 5 de junho de 2014 at 15:57

    Boa tarde Sr. Leandro,

    Possuo um financiamento em uma construtora estou querendo reajustar meu contrato, aumentar o numero de parcelas e diminuir o valor delas.

    Paguei R$ 155.058,58 restam ainda 23 parcelas de R$ 2.671,45 reajustaveis pelo INCC Sinduscon/SP, agora surgiu um imprevisto e terei que refinanciar, qual o calculo a ser realizado neste caso.

    Obrigado desde já.

    • Leandro Ávila 5 de junho de 2014 at 16:19

      Olá Carlos, você precisa pedir para a construtora uma simulação para aumentar as parcelas e diminuir o valor delas. Não existem diversas formas para fazer esse cálculo de amortização e não apenas uma.

  33. Leandro 9 de junho de 2014 at 11:11

    Bom dia!
    sou leitor assiduo dos seus artigos e gostaria de uma ajuda.
    Estou vendendo um imovel financiado em 66 meses por conta propria e o comprador so aceita que as parcelas sejam corrigidas pelo indice da caderneta de poupança. Eu perderei muito com a correção da poupança quanto comprado com outros indices como icc,incc…?
    Obrigado

    • Leandro Ávila 9 de junho de 2014 at 13:09

      Olá Leandro. Eu não recomendo que você financie o imóvel por conta própria. Normalmente isto gera a maior dor de cabeça. Você vei perder dinheiro, e vai ganhar um problema de longo prazo. Você não tem estrutura de banco para emprestar dinheiro, pois na prática é isso que você vai fazer se vender financiado por conta própria. Então solicite que o comprador vá até uma agência para pedir um financiamento. O Banco vai pagar pelo seu imóvel à vista e vai assumir a dívida com o devedor, sem que você tenha qualquer relação com isto no futuro. Se o comprador desistir por não ter dinheiro ou não ter cadastro aprovado, desista do negócio e espere outro comprador.

  34. Alvaro 10 de junho de 2014 at 11:25

    Olá Leandro Ávilla. No meu caso, o financiamento foi pelo programa Minha Casa Minha Vida, Contrato com a construtora em 25.08.2013, contrato com a Caixa em 26.05.2014, valor do imovel: 136 mil (paguei 140 por causa da comissão para imobiliária), dei um valor que chamaram de “entrada”, de 12 mil, a simulação não bateu, parcelei mais 10 mil como entrada com a propria construtora. Agora estão me cobrando 17 mil, que seria um mês de INCC e oito meses de IGP-M + 1%, referente ao período de termino da construção e processo de aprovação do financiamento da Caixa. Bom, primeiramente não me falaram sobre esse reajuste; me garantiram que a simulação seria confirmada. Além de eu pedir pra que você confirme que por este “programa” (MCMB), esses reajustes são cobrados, queria saber sobre o limite do valor para que o imóvel possa entrar no programa, já que com os 17 mil de reajuste, ele ficou acima deste valor. Obrigado, Lendro, abração.

    • Leandro Ávila 10 de junho de 2014 at 12:25

      Olá Alvaro. No momento da venda, quem vende não fala nada que possa atrapalhar a venda do imóvel. Não falam sobre os reajustes do INCC, não falam que vão cobrar IGPM+1%, agora tudo isto precisa estar escrito no contrato que você assinou. Verifique se eles estão obedecendo o que existe no contrato assinado. Um abraço!

  35. Luciana 10 de junho de 2014 at 19:49

    Olá, Leandro! Tenho algumas dúvidas sobre o cálculo do INCC, e gostaria apenas de esclarecer dois pontos: assinei um contrato de compra em novembro/2011 e o financiamento saiu agora, em abril/2014. A construtora está cobrando o INCC sobre o saldo devedor (valor do financiamento) de nov/11 a abr/14. Está correto este período? segundo ponto: no cálculo apresentado pela construtora, eles não somam apenas os índices mês a mês (como se eu pegasse o acumulado dos últimos 12 meses, por exemplo). Para a realização do cálculo, acrescentam no acumulado: Acumulado anterior + mês atual + (acumulado anterior * mês atual/100). Esta parte do “Acumulado anterior*mês atual/100) é que não entendo e não sei se é uma cobrança legal. o que significa isso? Devo pagar? Muito obrigada!

    • Leandro Ávila 10 de junho de 2014 at 22:30

      Olá, as correções são mensais, e uma correção é sobre a outra como o cálculo de juros compostos. A legalidade da cobrança depende do que está escrito no contrato que você assinou. É importante ler o contrato para ver como a correção foi acordada e na dúvida converse com um advogado.

  36. adriana 18 de junho de 2014 at 21:27

    olá Leandro !

    Acredito que poderá me ajudar, comprei imovel 2011 entregará agora em julho ou agosto, pois já esta atrasado desde março prazo de contrato mais estão dentro dos 6 meses.
    Comprei pelo valor de R$ 359.000,00 paguei ate agora R$ 109.000,00 fiquei com saldo de 335.000,00 e no site da construtora esta informando que o valor atual a ser vendido do apto é de R$ 580.000,00 como faço essa simulaçao de financiamento com a caixa economica ?? pelo saldo ou pelo valor atual de venda ?? Por favor me explique !

    Obrigada

    Adriana

    • Leandro Ávila 18 de junho de 2014 at 23:31

      Olá Adriana. Você pode informar no simulador o valor que precisa para quitar o imóvel. A simulação só serve para que você tenha uma ideia da dívida que poderá assumir. O que vale mesmo é o procedimento que você fará pessoalmente no banco.

  37. alex sandro 19 de junho de 2014 at 20:22

    Execelente page para tirar duvidas parabens

    estou pensando em comprar um terreno financiado sendo o valor da 1° prestação de R1.680,00 e corrigido pelo igpm + 1%. Tem como saber qual será o valor aproximado da última parcela considerando o valor do igpm ao ano de 8%?

    • Leandro Ávila 19 de junho de 2014 at 23:03

      Olá Alex. Basta fazer o cálculo de juros compostos.

  38. Tatiane 20 de junho de 2014 at 14:57

    Boa tarde

    Por favor pode me esclarecer uma duvida, adquirimos recentemente um apartamento , o valor total do mesmo é de r$ 268 mil, demos r$11,470 de entrada e assumimos parcelas de r$ 2 mil, com 3 anuais 5 mil, já que é previsto a entrega em abril de 2017, gostaria que me ajudasse a calcular o reajuste do incc até lá, pois já na\ primeira parcela pagamos o valor corrigido de r$ 2,056
    Grata

    • Leandro Ávila 20 de junho de 2014 at 15:45

      Olá. Como você pode ver aqui o INCC de maio foi de 2,05% e o INCC de abril foi de 0,88%. É provável que este aumento de R$ 56 na sua parcela esteja relacionado com o reajuste destes meses. Duas 3 anuais de 5 mil também foram reajustadas, e isto acontecerá todos os meses durante os 3 anos. A planilha que existe aqui pode ser baixada para que você use como exemplo para criar sua própria planilha.

  39. Michelle Lima 25 de junho de 2014 at 15:25

    Leandro, Boa Tarde.
    Gostaria que você me ajudasse a entender o valor cobrado das minhas parcelas com a composição do INCC, pois comprei um apartamento por obra de administração, onde já paguei 120.000 pela cota de terreno e seriam 40 parcelas de 6017,50 que totalizariam 240.700. Só que a minha primeira parcela de Maio veio 6.579 e a de Junho foi 6.855 estou preocupada por que ainda tenho oito intermediárias de 8.0000 que totalizam 64.000, onde a primeira será em Agosto de 2014. já fiz os cálculos com o INCC de maio de Junho e essa conta não bate, gostaria de entender se o valor que está sendo cobrado está abusivo.

    • Leandro Ávila 26 de junho de 2014 at 16:12

      Olá Michelle. Você precisa perguntar para a construtora ou incorporadora qual foi o índice que eles utilizaram para reajustar, qual foi o percentual. Leia o contrato, veja como os reajustes estão previstos. Normalmente eles usam o INCC-DI. Você encontras as taxas do INCC acessando aqui. Só em maio/2014 o INCC foi de 2,05%. Eles são obrigados a informar como chegaram a essa diferença entre 6.579,00 e 6.855,00 que representou uma variação de R$ 276,00 ou 4,19%. Se existe dúvida sobre a ilegalidade da cobrança você deve procurar ajuda de um contador (para que ele possa avaliar os cálculos pessoalmente) ou de um advogado para que ele possa tomar as providências legais. Entidades de defesa do consumidor também podem ajudar.

  40. Carlos Roberto 1 de julho de 2014 at 12:59

    Olá, comprei um apartamento na planta, paga mensalmente uma parcela reajustado pelo INCC. As maiores intermediárias eu as paguei à vista para fugir do reajuste, mas em 05/07/2015 tenho a parcela do financiamento que logicamente poderá ser paga à vista também ou financiar. Tenho o recurso aplicado em um fundo de previdência e faço poupança mensal para naquela data quitar o apartamento a o invés de financiar. Sabendo que nos meses de junho e julho o INCC dispara qual seria a data mais próxima de 05/07/2015 que eu podeira solicitar o boleto para a quitação para fugir do INCC mais elevado que incidirá no dia 05/07? Obrigado

    • Leandro Ávila 1 de julho de 2014 at 18:29

      Olá Carlos. Você precisa perguntar para a incorporadora em quais meses eles irão utilizar o índice de junho e julho para reajuste e em qual data você pode quitar sem enfrentar esses reajustes.

  41. Leonardo 5 de julho de 2014 at 20:15

    Olá Leandro Ávila, boa noite!

    Estou querendo comprar um imóvel na planta, fui hoje fazer a visita com o corretor, e descobri no fim da visita conversando com uma pessoa do stand que se tratava de um crédito associativo. Até então não conhecia essa modalidade. O valor de mercado do imóvel é de 154.000,00, irei pagar a construtora na fase da obra 55.000, e ficará um saldo devedor de R$ 99.000,00 (data de entrega prevista para setembro/2017). Me disseram que terei que assinar um contrato com a Caixa em março/2015, e o saldo devedor será congelado nessa data, não irei pagar INCC sobre esse valor, apenas sobre valor que continuar pagando a construtora (balões e prestações). No ato da assinatura terei que registrar o imóvel, que ainda não existe, pois a construção começara só em dezembro/2014. Gostaria de saber de você se acha essa modalidade mais vantajosa do que a tradicional, corrigida pela INCC ? Quais seriam as desvantagens ? Tenho interesse em investir, não gostaria de ficar com o imóvel até a entrega.

    Muito obrigado!

    • Leandro Ávila 6 de julho de 2014 at 17:47

      Olá Leonardo, é uma modalidade comum em imóveis para população de baixa renda, imóveis mais baratos onde você pode conseguir o financiamento pagando taxas de juros menores, subsidiadas pelo governo federal através do programa Minha Casa Minha Vida. A vantagem é que a Caixa faz uma análise técnica e jurídica do empreendimento e mantém sob sua gestão os recursos necessários para a conclusão das obras e legalização do empreendimento, além de efetuar vistorias mensais na obra para liberação dos recursos.

  42. Aldenora 8 de julho de 2014 at 0:38

    Ola Leandro, no seu livro vc fala também sobre cooperativa habitacional?

    • Leandro Ávila 8 de julho de 2014 at 8:48

      Olá Aldenora, meus livros não tratam especificamente de cooperativas.

  43. Jéssica 8 de julho de 2014 at 11:58

    Bom Dia, Leandro preciso de sua ajuda. Comprei um apartamento, e financei pela Minha Casa Minha Vida, no ano passado a construtora veio me informar que deveria pagar R$ 5.700,00 de CUB do momento da assinatura do contrato com a construtora até a assinatura do contrato da caixa. Até ai ok, parcelei este valor do CUB a pagar, em 17x, porém a todo o mês o valor que negociamos vem aumentando, segundo eles, o cub também é a acrecido nestas parcelas que já negociei para pagar o endito CUB. Porém tenho duvidas, pois minha amiga comprou o mesmo apartamento, d mesmo valor, financionou a mesma forma, e o CUB dela não aumenta todo o mês nas parcelas. Financeiamentos da minha casa minha vida podem ter CUB? Muito Obrigada.

    • Leandro Ávila 9 de julho de 2014 at 0:06

      Olá Jéssica, eu recomendo que você leia o contrato que assinou, verifique o que foi acordado no contrato e se é o mesmo contrato assinado por sua amiga. O Cub é o custo unitário básico, muito usado para reajuste de preço de imóveis. As empresas normalmente usam o INCC ou o Cub. Ele é divulgado através do site http://www.cub.org.br/

  44. Isadora 10 de julho de 2014 at 11:34

    Oi Leandro, acho muito legal essa sua dedicação pra ajudar o pessoal! Sempre passo por aqui e agora queria uma opiniao sua sobre um negocio que estou vendo!
    Tenho a intençao de comprar um lote num condominio fechado que irá lançar em setembro…. Meu objetivo é a revenda depois de 4 anos qdo o condominio estiver pronto! O valor do lote é R$144.000, a minha corretora que tb vai comprar lote la vai passar essa proposta pra construtora 14.000 de entrada 90 mensais de 500.00 e 9 anuais de 9.500,00…. Com juros de IGPM + 1% ao mes.
    Minha duvida: tenho R$70mil “parado” na poupança e recebo R$1,200.00 de alguel de um outro imovel que eu tenho q eu usaria para pagar as prestaçōes mensais… E minha intençao nao é ficar pagando as anuais por 9 anos…. Vou quitar antes com certeza! Agora penso se vale a pena dar uma entrada maior e aumentar o valor das parcelas OU comprar 2 lotes com essa proposta da corretora OU usar essa proposta pra compra do lote e deixar o restante do dinheiro rendendo na poupança?
    Minha situaçao financeira é bem confortavel mas fico em duvida com relaçao ao juros do IGPM, poupança e valor final do lote depois… Qual seria o melhor investimento?!
    Desde ja agradeço sua atenção!

    • Leandro Ávila 11 de julho de 2014 at 10:44

      Olá Isadora. Em primeiro lugar tome cuidado com essa história que todos os corretores contam que estão comprando um imóvel no mesmo empreendimento. Muito cuidado com isso. Dizer para o cliente que também está comprando um lote é um argumento de venda poderoso, faz você pensar: “Se a corretora está comprando um lote o negócio deve ser muito bom mesmo”. Não sei qual é o tamanho do lote, mas R$ 144 mil por um lote é dinheiro suficiente para comprar um imóvel pronto ou pagar 50% de um apartamento pronto. Lotes em condomínios populares são mais fáceis de revender do que lotes em condomínio de luxo, principalmente se o condomínio de luxo está todo sendo vendido para investidores. Vai chegar o momento em que diversos investidores estarão com lotes a venda ao mesmo tempo e isto gera concorrência entre eles e a concorrência dificulta a valorização. IGPM + 1% por 9 anos é uma taxa muito elevada. Entre 2010 e 2013 o IGPM foi de 11,32%, 5,09%, 7,81% e 5,52%. Somente a isto + 12% de juros ao ano. Faça uma planilha simulando o impacto do IGPM + Juros. Isto pode comprometer sua rentabilidade no momento da venda dos lotes. Considere ainda que o setor imobiliário não passa por um bom momento.

  45. Jhonatan Fernandes 12 de julho de 2014 at 16:39

    Boa tarde Leandro,

    Assinei um contrato do imóvel mais ainda não paguei o valor de entrada, pois estou analisando os valores e tenho até a Terça para realiza-lo. O valor total do imóvel é de R$ 172,000,00, com uma entrada diluída no valor de R$ 24.355,20 e mensais e 24 mensais de 688,00 com correção do INCC. O valor final ficou em R$ 131.152,80, com previsão de entregar de DEZ/2016. Eu sei que sobre esse valor incide o INCC, foi me informado pelo corretor que posso ir pagando esse valor final que restou no período das obras para que o INCC quando for incidindo seja sobre um valor menor. Toda essa pratica é correta? Dentro do primeiro valor de transferência no valor de R$ 24.355,20 está embutido o valor de R$ 8.600,00 da imobiliária é correto essa cobrança? Será vantajoso pra mim esse imóvel?

    • Leandro Ávila 12 de julho de 2014 at 21:57

      Olá Jhonatan. Não é correto que a construtora cobre do comprador a comissão do corretor ou da imobiliária. Se o imóvel custa 172.000,00 este deve ser o valor do imóvel, este é o valor que deve constar em toda documentação. Se a construtora ou incorporadora vai repassar uma parte deste valor para a imobiliária, o problema é dela e não seu. Ela que faça o pagamento. O pagamento da comissão de corretagem em Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel é indevido. Consulte um advogado.

  46. João 15 de julho de 2014 at 12:18

    Ola Leandro, poderia me ajudar, por favor, assinei contrato de compra e venda de um imóvel em 17/07/2013 nas seguintes condições; …Valor do Imóvel R$ 115.000,00, paguei uma “entrada”de 10x R$1.150,00 , o Imóvel esta para ser entregue e no contrato está escrito assim ” Assim sendo na ocasião em que o financiamento for pleiteado , será apurado o saldo devedor que será o valor de R$ 115.000,00 menos o valor da soma das parcelas mensais pagas pelo promitente comprador (…) Sobre o Valor apurado incidirá a partir da data da averbação da construção na matricula imobiliária até a efetiva quitação total, atualização monetária adotando se o índice INCC-DI/FGV” Como calcular o que realmente tenho que financiar,ou, qual seria o valor do meu imóvel? Muito Obrigado e parabéns pela pagina !

    • Leandro Ávila 15 de julho de 2014 at 17:34

      Olá João. A construtora ou incorporadora deve fornecer para você o saldo devedor e deve informar claramente como ele foi calculado, que taxas foram utilizadas. Entre 07 de 2013 e 06 de 2014 o INCC foi de +/- 7,22%. Uma dívida de 100 mil produziria um reajuste de R$ 7.220,00.

      • João 15 de julho de 2014 at 19:43

        Muito Obrigado Leandro , ! Ajudou e muito ..

  47. Sérgio Pessoa 15 de julho de 2014 at 18:43

    Boa tarde Leandro. Primeiramente meus parabéns pela página! Comprei um apto e o mesmo será entregue ao final deste mês, o saldo devedor a partir de então será corrigido pelo IGPM + 1%, no contrato consta que o IGPM base será de 2 meses antes, ou seja, para reajuste de agosto será levado em conta o IGPM de junho que ficou em -0,74. Sendo assim o percentual a ser reajustado será de 0,26% ou leva-se em conta apenas o 1% quando o IGPM está negativo? Obrigado pela atenção.

    • Leandro Ávila 15 de julho de 2014 at 23:09

      Olá. Se o IGPM foi de -0,26% e o reajuste é de IGPM+1% então eles precisam utilizar -0,26 + 1% = 0,74%.

  48. Daiane 15 de julho de 2014 at 21:59

    Ola Leandro!

    Fico muito feliz que responde todas as mensagens, e gostaria muito de sua ajuda também 🙂

    Comprei um imóvel no valor de R$ 169.562,75 em Janeiro, onde deste então já paguei 4 cheques mensais no valor de R$ 1.055,40 (Total=5.267,30) outras 30 parcelas de R$ 348,00 (que se iniciaram em Maio – 2 pagas – 27 pendentes). e Também usarei o FGTS para abatimento do valor total do financiamento junto ao banco (FGTS= 16.280,48).
    Minhas dúvidas são as seguintes;
    – Com a correção de INCC qual seria o valor a ser financiado junto ao banco?
    – Como assinei meu contrato de compra em Janeiro o valor é corrigido com referência a taxa de 2 meses atras? (Ou seja de janeiro até hoje a taxa utilizada para correção foi de Nov-13 à Abr-14)
    – o Valor financiado junto ao banco só se iniciará o pagamento em jan-2017 (previsão de termino das obras) este valor mesmo já acordado em contrato, continuará sendo corrigido pelo INCC ou só GM + 1%?
    – O valor financiado junto a Imobiliaria (30×348) também continuará sendo corrigido?
    – O que é mais indicado, aumentar os valores de entrada junto à Imobiliaria e diminuir o financiamento junto ao banco, ou situação inversa? (deixar a parte maior de financiamento junto ao banco)?
    Desde já muito obrigada!
    Daiane Ferreira

    • Leandro Ávila 15 de julho de 2014 at 23:19

      Olá Daiane. A correção será como está escrito no contrato. Será corrigido com a taxa de 2 meses atrás se assim estiver escrito no contrato que você assinou. Depois que as chaves são entregues a correção não pode mais ser pelo INCC. É necessário ver no contrato se ela será feita pelo IGPM, se é IGPM + 1% de juros, ou outra forma de reajuste. Todos os valores devidos durante a obra costumam ser corrigidos pelo INCC, as construtoras e incorporadoras costumam não abrir mão disso. Quanto menos você deve. menos dinheiro terá que ser corrigido até a data do financiamento. E quanto menos correção, menos dinheiro sai do seu bolso. Quanto menos você precisar financiar, menos juros, menos taxas, menos seguro você irá pagar ao banco. Quem compra imóvel à vista paga só uma vez. Quem compra imóvel a prazo paga o preço do imóvel + correções + juros + taxas + seguro + IOF, etc.

  49. Daiane 15 de julho de 2014 at 23:34

    ok..Muito obrigada 🙂

  50. Isabelle de Melo Nolasco 17 de julho de 2014 at 11:17

    Olá, bom dia! Parabéns pelo site. Gostaria de saber se o IGP-M é calculado sobre o valor das parcelas mensais ou sobre o saldo devedor? Obrigada!

    • Leandro Ávila 17 de julho de 2014 at 17:37

      Olá. Normalmente as parcelas e saldo devedor são atualizados mensalmente pelo IGP-M.

  51. Dayane 17 de julho de 2014 at 19:34

    Olá, Leonardo Parabéns pelo site muito esclarecedor. Gostaria que o senhor me ajuda-se estou querendo comprar um terreno cujo valor é 36 mil, o proprietário esta fazendo a seguinte proposta 12 mil de entrada e os outros 28 mil divididos em 60 prestações mensais de R$400, 00 que serão reajustada anualmente pelo IGP-M. Gostaria de saber o seguinte essa proposta seria boa para mim?, O IGP-M pode ser reajustado so pelo seu valor anual ou tem que ser incluido +1% igual você citou em perguntas anteriores? E teria como eu ter uma base de quanto eu teria por ano mais ou menos de aumento desse IGP-M nas prestações até 2019?
    Desde já Obrigada pela atenção.

    • Leandro Ávila 17 de julho de 2014 at 23:06

      Olá Dayane. O IGPM é um índice de inflação. Ele reajuste o preço com o passar do tempo para que o dinheiro no futuro possa comprar o mesmo que compraria no passado. Estes 1% que você se refere provavelmente são os juros que podem ou não ser cobrados. Em 2013 o IGPM foi de 5,52%. Em 2012 foi de 7,81%. Experimente corrigir valores pelo IGPM através desta página aqui. Assim você terá uma ideia de quanto poderá gastar a mais e com isto avaliar se vale a pena para você.

  52. Diego 22 de julho de 2014 at 21:13

    Boa Noite
    Leandro

    Tenho a seguinte dúvida, adquiri um imóvel de R$ 140.000,00, em 30-06-2014, que será reajustado mensalmente pelo INCC, totalizando um montante de INCC de 239,24, e negociei através da seguinte situação:
    *Financiamento de 140.000,00
    *Pagamento do reajuste do INCC mensalmente, até a liberação do financiamento pelo banco.

    portando no primeiro mês calculei o montante de INCC pelo valor de do INCC do mês de julho (592,51), conforme o cálculo abaixo:
    239,24 x 592,51 = 141.752,00 , portando pagamento efetuado somente do reajuste de 1.752,00.

    Minha dúvida se estabelece no próximo mês onde devo reajustar e achar o montante a ser feito o pagamento:
    Entendo que o calculo ficaria da seguinte maneira:
    Quantidade de INCC X pelo valor do Mês (-) valor acumulado já pago =
    239,24 x 595,00 = 142.347,80 (-) 141.752,00 = 595,80

    Estou correto?

    Agradeço desde já sua atenção

    • Leandro Ávila 22 de julho de 2014 at 21:52

      Eu não entendi bem. O INCC de julho ainda não foi divulgado no momento em que escrevo. O INCC de junho foi de 0,66%. Sua dívida de R$ 140 mil reajustada por 0,66% aumentaria R$ 924,00. O cálculo é assim: 140.000 x 0,0066 = 140.924,00. Deste valor devido você provavelmente pagará uma parcela e este valor pago será deduzido da sua dívida. Novamente ela será reajustada por outro índice do INCC. Como todos os meses o INCC é diferente, todos os meses será uma surpresa. Muitas vezes o valor da parcela cobrada pela construtora é menor do que o reajuste pelo INCC naquele mês e isto resulta em uma dívida crescente, mesmo com pagamentos os mensais das parcelas.

  53. Suely 24 de julho de 2014 at 15:16

    Ola, boa Tarde!
    Por favor, preciso de sua ajuda!
    Fiz a compra de um imóvel no valor de R$ 136.000,00. Dei entrada de 15.333,00 e parcelei 28 x 548,00 + INCC sob as parcelas, terei que pagar 2 intercaladas no valor de 6.500,00.
    Solicitei uma prorrogação nesta intercalada que foi concebido pela construtora em 2 x. a 1ª P/ 30/07 no valor de R$ 2.500,00 boleto gerada e a 2º no valor de R$ 3.500,00 quando fui solicitar o 2º boleto tive a surpresa, eles estão cobrando juros desta forma: 2º parcela – 29/08/2014 no valor de R$ 4.391,91( a ser corrigida pelo INCC de agosto) e ainda me informou que parcelas, intercaladas e financiamento possuem correção mensal do INCC. Onde no contrato eu Li que suas Parcelas estão com INCC não esta especificando Intercaladas, etc….
    O que faço, como devo proceder? Ex: acabei de receber um boleto onde a parcela do mês de Junho foi de 696,00 a de julho eles tiveram um problema e não gerarão boleto esta no valor de R$ 719,00 para dia 28/08 quando meu vencimento é 05 de cada mês. Agora recebi a parcela do mes 8 no valor de 724,01 que INCC é este?Ficarei muito grata pela sua preciosa avaliação,

    • Leandro Ávila 27 de julho de 2014 at 21:54

      Olá Suely. Uma intercalada nada mais é que uma parcela extra ou uma parcela de valor maior. Normalmente os contratos dizem que o saldo devedor e todas as parcelas (isto inclui todos os pedaços de dívida, todas as partes da dívida, todas as parcelas da dívida, não importando se o nome é parcela, intercalada, balão, intermediárias, ou qualquer outro nome). O INCC serve para corrigir todos os valores devidos para que eles não percam o valor durante o tempo em que o imóvel estiver sendo construído. O INCC de cada mês varia muito. Como você pode ver aqui http://www.clubedospoupadores.com/tabela-incc em maio o INCC foi de 2,05%. Normalmente eles usam o INCC de meses anteriores e isto também está no contrato. Como já falei aqui os imóveis vendidos na planta são repletos de armadilhas e se as pessoas não se prepararem primeiro elas vão cair em todas estas armadilhas.

  54. Andre Freitas 25 de julho de 2014 at 15:04

    Bom tarde,

    Desculpe se eu nao conseguir me expressar bem.

    O INCC e um valor que é calculado sobre o saldo devedor correto?

    Porém meu Apartamento custa 182.000,00 eu irei financiar junto ao banco 135.000,00, dei 10.000,00 de entrada, e parcelei o restante 37.000,00 junto a construtora no período Obra em 34x.

    A construtora esta calculando esta porcentagem do INCC sobre o valor total do apartamento restante (o que irei financiar com o banco + restante do que devo pra eles). Mas acho que ela deveria calcular apenas sobre o valor que eu devo para a construtora (37.000,00) .

    Em qual dos valores deve ser aplicado a porcentagem de correção do INCC?
    Onde posso conferir judicialmente esta informação?

    Obrigado

    • Leandro Ávila 27 de julho de 2014 at 21:05

      Olá Andre. Infelizmente as coisas não funcionam assim. O INCC serve para corrigir todo valor que você deve pagar para receber o seu imóvel. A construtora vai querer receber os R$ 37 mil e precisa receber os R$ 135 mil corrigidos. Depois que o contrato é assinado, tudo que não foi pago será corrigido. Você não deve só R$ 37 mil, você deve R$ 172 mil. Para a construtora não importa se você vai precisar contratar um banco para que ele pague sua dívida. Observe que não faz nenhum sentido cobrar o reajuste só dos 37 mil e deixar de reajustar os R$ 135 mil pelo fato do pagamento ser feito pelo banco.

  55. jairton Curcino 25 de julho de 2014 at 22:13

    Leandro Ávila, sempre estou lendo os seus artigos, e procuro através dele me aperfeiçoar mais no ramo imobiliário.Obrigado por estar sempre passando informações para o nosso aprendizado.
    Vejo que fala muito sobre o INCC, que é o calo dos compradores de apartamento na planta.Pergunto:As incorporadoras terão condições de construir um empreendimento em três anos sem aumento das parcelas, já que vivemos em um país que tem uma inflação alta? O fator que gera o INCC alto não seria o IGP-M ou TR ou outro índice de controle da economia. O índice cobrado é de 10% do valor do índice controlador no caso Ex: IGP-M. Explique esse assunto pra nós. Obrigado.

    • Leandro Ávila 27 de julho de 2014 at 20:53

      Olá Jairton. Não existe problema em cobrar correção da dívida do imóvel comprado na planta. Se isto não fosse feito o dinheiro perderia o seu poder de compra. O problema é que as pessoas, por falta de informação, falta de orientação de quem vende o imóvel, assumem a dívida sem perceberem o impacto do INCC. Elas assinam o contrato acreditando que o imóvel custa R$ 300 mil e que até a entrega das chaves (2 ou 3 anos depois) elas só irão desembolsar R$ 300 mil. E isto não é verdade. Elas terão que pagar os R$ 300 mil + a correção deste dinheiro através do INCC. O problema é não fazer simulações, não prever os custos destes reajustes e o impacto disso no orçamento da família.

  56. Emanuella 26 de julho de 2014 at 9:13

    Bom dia Leandro, parabéns pelo site!

    Tenho lido várias notícias a respeito do mercado imobiliário, e várias delas apontam para uma possível crise. Caso essa crise realmente se confirme, é possível que o INCC fique negativo? Se sim, haveriam descontos para as parcelas de imóveis na planta, ou o valor a ser pago seria o acordado em contrato?

    Muito obrigada,
    Emanuella

    • Leandro Ávila 26 de julho de 2014 at 10:02

      Olá Emanuella. Em março (-0,17) e abril (-0,01) de 2009 ocorreu INCC negativo. Como as empresas são muito espertas, é comum encontrar uma parte no contrato dizendo que em caso de INCC negativo não acontecerá qualquer correção. Se nada estiver escrito eles terão que baixar o valor da parcela e da dívida. É o tipo de cláusula que pode ser contestada na justiça ou que pode ser recusada por você antes de assinar o contrato. É uma maneira esperta de tirar um benefício de você.

  57. Vanessa 27 de julho de 2014 at 12:45

    Depois de entender o INCC desisti de comprar um imóvel financiado na planta. Vou estudar outras possibilidades. Alguma dica, Leandro?! Obrigada 😉

    • Leandro Ávila 27 de julho de 2014 at 20:12

      Disciplina, paciência, educação financeira, poupar e investir seu próprio dinheiro. A compra de imóveis na planta é uma ótima opção. O ruim é comprar imóveis na planta com o dinheiro dos outros, através de dívidas. Neste caso não existe alternativa, além de pagar pelo imóvel você terá que pagar pelo dinheiro emprestado e por sua correção monetária.

  58. Julio cruz 28 de julho de 2014 at 11:08

    Bom dia Leandro!
    Tenho uma duvida, ao verificar em alguns simuladores percebo que no meu extrato a divida é maior do que deveria ser, calculei colocando dois meses antes como está no contrato, mas agora pergunto o INCC FGV ele é divulgado com 3 dígitos após a virgula ou 2 como em todos os locais que vejo? Conhece algum profissional que faz o calculo, acredito que terei que discutir isto com a construtora!

    • Leandro Ávila 28 de julho de 2014 at 18:05

      Olá Julio, todos os contadores são capazes de fazer os cálculos que são bem simples. É fácil encontrar escritórios de contabilidade em qualquer cidade. Sempre vejo o INCC com dois dígitos após a virgula.

  59. IZA 28 de julho de 2014 at 13:40

    Ola professor estou com uma duvida sobre terreno , caso o senhor poder me dar alguma orientação eu agradeço.

    Adquiri um terreno EM UM LOTEAMENTO no valor r$ 38.940 sendo uma entrada de r$ 1.000 mais 10 baloes de r$ 1.000 + 120 parcelas de 232,83 e no contrato fala que o reajuste sera anual com indice do igpm acumulado do ano + 6% , como faço para saber no final dos 120 meses quanto terei pago pelo terreno e se ao chegar realmente na parcela nº120 eu não terei mais nada a pagar , estou com duvidas.

    • Leandro Ávila 28 de julho de 2014 at 23:10

      Olá Iza. O ideal seria fazer uma planilha onde você vai elaborar o fluxo de pagamentos e os reajustes. Você precisa da ajuda de alguém que entenda de Excel.

  60. Rogério 3 de agosto de 2014 at 5:28

    Leandro estou comprando um ap e tenho duas opções de correção incc ou poupança, qual é a melhor?

    • Leandro Ávila 3 de agosto de 2014 at 19:24

      Olá Rogério. INCC é usado quando o imóvel está em construção. Quando o imóvel está pronto as construtoras/incorporadoras costumam cobrar IGPM + 1%. Quando o imóvel está pronto e é quitado por um banco, a dívida passa a ser entre você e o banco e neste caso eles cobram juros + seguro + taxa administrativa + correção pela TR. Esta TR é a mesma que faz a correção da poupança.

  61. Josi ribeiro 4 de agosto de 2014 at 20:46

    ola leandro!
    estou com uma duvida!
    comprei um imóvel na planta .
    vou pagar 6,229,00 dividido em 24 vezes de 676,21 a primeira parcela eu paguei este valor já a segunda veio um valor maior! ai sim fui verificar que esta assim no contrato as parcelas mensais e o saldo a financiar, serão corrigidos mensalmente pelo índice INCC-M/FGV-base mês de março 2014, através do saldo devedor lançado e remanescente, e a inadimplência acarretará multa de 2% e juros de 1% ao mês,ou fração de dias de atraso .
    o saldo a financiar sera corrigido mensalmente pelo índice incc/fgv-base mês de março ate a assinatura do contrato com a caixa econômica federal.
    gostaria de sua ajuda para entender esse índice sera cobrado como?apos eu assinar o contrato com a caixa não haverá mais cobrança deste incc-m fgv? e como ele sera cobrado se aqui esta sobre o mês de março . paguei a primeira prestação 676,21 a segunda 690,03 e este mês veio para eu pagar 698,90 e o restante 08,771,00 vai ser dividido e financiado pela caixa em 30 anos. fico no aguardo muito obrigada Deus abençoe

    • Josi ribeiro 4 de agosto de 2014 at 20:48

      108,771,00

    • Leandro Ávila 6 de agosto de 2014 at 11:30

      O INCC é usado para reajustar o valor que você deve para a construtora. Quando a Caixa paga o imóvel para você, deixa de existir dívida entre você e a construtora. Sua dívida será com a Caixa que não cobrará INCC, mas cobrará juros + seguro + taxa de administração + TR. Já as prestações com a construtora serão reajustadas todos os meses. Nessa página aqui você encontra as taxas, todo mês o INCC é diferente http://www.clubedospoupadores.com/tabela-incc O valor restante que você irá financiar com a Caixa também está aumentando todos os meses.

  62. Adriana Melo 25 de agosto de 2014 at 7:45

    Gostaria de saber sobre o INCC, a construtora pode cobrar o INCC mesmo depois do comprador já ter financiado o restante com o banco durante a construção do imóvel? Aguardo resposta. Obrigada!

    • Leandro Ávila 26 de agosto de 2014 at 11:59

      Oi Adriana. Se o banco quitou 100% da sua dívida junto a construtora ela não pode. Se o banco não quitou a dívida, ou seja, se ele está pagando as parcelas e a dívida continua a construtora vai querer corrigir a dívida.

  63. Wellington 28 de agosto de 2014 at 12:13

    Leandro Ávila, parabéns pelo ótimo trabalho e muito obrigado por esclarecer dúvidas, minha dúvida são as seguintes:
    1º Estou pagando a entrada em 17x (já foram pagas 8) do apto na planta corrigida pelo INCC, quando eu assinar com o Banco no caso a CEF, o financiamento associativo ele irá congelar ou vai continuar a ser corrigido pelo INCC ate a entrega das chaves?
    2º No meu caso até hj não assinei com a CEF o financiamento associativo e como o saldo devedor só aumenta o que pode acontecer se o banco não aprovar meu financiamento pelo fato de ter aumentado e se for o caso ter ultrapassado minhas condições com relação minha renda?
    3º No caso da não aprovação do financiamento associativo do saldo devedor, eu conseguiria receber todo meu dinheiro investido ate o momento? tendo em vista que no momento da assinatura da promessa de compra e venda da construtora segundo o corretor estava estipulado um valor de financiamento associativo se esse valor só aumenta corro o risco de não conseguir contrata-lo. E os valores que já paguei?

    • Leandro Ávila 2 de setembro de 2014 at 10:05

      É comum o banco não aprovar o financiamento e a pessoa ser obrigada a devolver o imóvel. As construtoras costumam não devolver tudo que foi pago corrigido e isto é motivo para entrar na justiça. Estes valores estipulados na assinatura do contrato podem não se realizar, muitas vezes são apenas argumentos para venda. Muito do que você pergunta depende das características do contrato, seria necessário analisar o contrato detalhadamente. Eu recomendo que você só assine aquilo que você conseguir ler e entender, pois uma vírgula pode esconder uma armadilha.

  64. Juliano 30 de agosto de 2014 at 11:35

    Excelente planilha, acabei de adquirir um imóvel e ela me ajudou bastante para saber o “preço real” no final das obras e refletir isso no meu bolso, pois para os desavisados essa correção do INCC pode ser um tormento e acabar com aquele possível lucro. Vocês estão de parabéns por oferecer um material deste sem nenhum custo.

    Agora, um assunto em aberto e que estou em dúvidas é em relação ao adiantamento de valores no financiamento. Sei que nos meses de Maio e Junho a correção do índice costuma ser alta, e é interessante fazer um adiantamento de valor, pois esta correção fica sempre acima de qualquer aplicação financeira. Como posso refletir isso na planilha? Vamos supor que desejo pagar duas parcelas, devo então abater do “Total das Parcelas” e diminuir 1 parcela no cálculo da coluna “Parcela” ou abato isso do saldo devedor?

    Muito obrigado desde já!

    • Leandro Ávila 31 de agosto de 2014 at 22:01

      Olá Juliano, você teria que fazer uma planilha personalizada para o seu caso. Esta que fiz é apenas um exemplo.

  65. aderlaine moraes 31 de agosto de 2014 at 0:19

    Olá Leandro. Parabéns pelo site.
    Por gentileza me orientar pois detesto surpresas..rs..rs..
    Comprar um imóvel no sistema de condomínio, é um bom negócio?
    Estão me oferecendo a seguinte proposta de compra:
    ENTRADA: 200.000,00 (setembro de 2014)
    RESTANTE: 405.000,00 (preço estimado) diluido em 27 parcelas de 15.000,00 por mês (reajuste pelo INCC)
    Tenho receio que ao quitar as 27 parcelas ainda apareçam mais parcelas pois eles dizem que o restante de 405.000,00 é uma estimativa.
    Grata por sua atenção e gentileza.

    • Leandro Ávila 31 de agosto de 2014 at 21:53

      Olá, a obra que utiliza o sistema de condomínio também é conhecida como o imóvel comprado à preço de custo. Quando você compra o imóvel na verdade se transforma em um sócio de um condomínio. Cada morador é um sócio. O condomínio contrata a construtora. É como se você fosse sócio da uma incorporadora. Os moradores são representados por uma comissão de moradores. A vantagem é que todos vigiam a obra, acompanham o fluxo financeiro, e no final tende a ser mais barato que os imóveis à preço fechado. O ruim é que no final da obra pode sim ser necessário que cada sócio tenha que pagar um valor a mais para a conclusão da obra. Também pode sobrar dinheiro e ele terá que ser departido entre todos. Tem quem goste e tem quem não goste do sistema.

  66. joyce 10 de setembro de 2014 at 16:40

    Boa Tarde Leandro , Adorei seu site….será que você pode me ajudar? na planilha que você disponibilizou não sei se eu fiz certo hehehehe

    Bom Estou fechando um apartamento na planta ( previsão de entrega 18 meses)

    valor do apartamento:
    196,942,74

    dei :

    10.339,49 cheque

    vou dar ( amanhã quando assino o contrato)

    7020,00 cheque p 60 dias ( a corretora me auxiliou a pagar dessa maneira pelo fato de sair fora do incc só para esse valor no caso né)

    2 boletos
    1 x 7.231,08 dez/2014
    1x 7.231,08 jun/2015

    chave 7231,08
    parcela unica após a assinatura com o banco 390,00

    financiamento : 157,500

    Como faço para saber quanto vou pagar de juros ?

    * existem duas nota falando isso:
    Estas parcelas serão ajustadas até o mês de expedição do habite-se pela variação do INCC

    As parcelas com vencimento a partir do mês de expedição do habite-se serão reajustadas pelo IGP-M e acrescidos juros de 12% ao ano calculado pela tabela price .

    è muita coisaaa…..me ajudaaaaaa o meu apartamento que seria de 197 mil vai sair por quanto afinal?

    Desde já obrigada

    • Leandro Ávila 10 de setembro de 2014 at 22:58

      As maiores altas do INCC acontecem em abril e maio. Neste ano o INCC de abril foi de 0,88% e o de maio 2,05%. Se a construtora disse que pagar esses 7 mil em junho é vantajoso, posso dizer que é vantajoso só para eles pois será o mês que vem logo depois dos maiores reajustes. Visite http://www.clubedospoupadores.com/tabela-incc Se eles vão cobrar juros você precisa perguntar para eles qual será esta taxa. Normalmente não se cobra juros na planta, só reajuste de INCC. Olhando o INCC do passado você pode projetar um cenário otimista ou pessimista. Aqui no artigo eu mostrei como faz os cálculos de forma bem didática. Em 2013 o INCC acumulado foi de 8,06%. Vamos supor que este ano também fique em 8%. Para cada 100.000,00 devido 8% equivale a R$ 8.000,00 só de INCC. É calculo de juros: 100.000 x 0,08% = 8 mil. Não assine nada sem antes ler o contrato. Infelizmente estes contratos são repletos de armadilhas. Cuidado para que estes 10 mil de entrada não se transformem em comissão para o corretor. Se possível adquira o meu livro chamado Livro Negro dos Imóveis para não cair em armadilhas. Depois que o contrato está assinado é tarde.

  67. Lari 11 de setembro de 2014 at 13:28

    Olá Leandro, boa tarde!

    Primeiramente quero agradecer por compartilhar seu conhecimento com a gente! Quem não entende do mercado, fica se sentindo num tiroteio no escuro durante as negociações imobiliárias. Eu particularmente, quase fechei um mau negócio no ano passado e, desde então, venho pesquisando muito… sem dúvidas o seu conteúdo publicado é o que mais ajuda. Obrigada mesmo!

    Vou te pedir uma orientação, e se puder me dar sua opinião pessoal, com certeza me esclarecerá muito: estou considerando a compra de um apartamento de 45m² zona Oeste de SP, cujo valor na tabela de Setembro está R$379.800,00. O imóvel será entregue em Maio/16, portanto terei 20 meses durante a obra. Ele entrará com desconto de 19% no feirão que vou no próximo sábado, e o valor irá para R$307.638,00. Quero pedir um desconto maior ainda, levando uma proposta de ato de R$100.000,00, você acha que esse ato me daria uma margem de quanto a mais de desconto? Eu pensei em, no mínimo, mais 4,55% de desconto, que cobrirá um pouco acima a rentabilidade desse valor no mesmo período na poupança. Acha justo?
    Esses R$100.000,00 já ultrapassam a porcentagem de 30% obrigatório no fluxo de obras, e mesmo assim tenho que planejar parcelas para ir dando durante esse período, então pensei em 19 mensais de R$800,00 e uma final de chaves simbólica de R$1.000,00, para não pesar. Não considerei intermediárias. Utilizei sua tabela com INCC médio de 0,69% a.m e até maio/16 o saldo devedor irá pular de R$177mil para R$202mil. Claro que o reajuste faz parte da obra, mas você acha pessoalmente que minha proposta está vantajosa, ou deveria pagar parcelas mais altas durante os 19 meses ou então mudar o ato?

    Li no contrato que o reajuste a ser utilizado após o habite-se, será do IPCA ao invés do IGP-M, faz muita diferença na prática?

    E outra coisa que não entendi: ambas as cláusulas que tratam do reajuste de INCC durante obra e do IPCA após habite-se, descrevem que as parcelas serão atualizadas com seus índices referentes, retroagidos de 2 meses conforme instrumento de compra e venda. Só que ainda não tenho esse documento para consultar. Como essa retroação de 2 meses impacta? É legal?

    Agradeço desde já toda a ajuda e atenção que sempre dá aos seus leitores e admiradores.
    Muito obrigada e ótima semana!

    • Leandro Ávila 11 de setembro de 2014 at 14:31

      Olá Lari. Quando a empresa vende um imóvel na planta e sabe que irá receber o valor aos poucos, durante 2 ou 3 anos, eles já colocam neste valor do imóvel os juros. Eles ficam embutidos no preço. Assim eles dizem que vão dividir o pagamento sem juros, quando na verdade os juros já estão no preço. Por isto, ao antecipar pagamentos é fundamental exigir descontos. Além disso, você pode cobrar deles esse custo de oportunidade. Se você deixar seu dinheiro investido por x meses ele terá uma rentabilidade e ao transferir o dinheiro para eles você ficará sem o seu dinheiro, sem os juros que receberia e ainda sem o imóvel. Por isto é justo que você cobre deles desconto pela perda que você terá antecipando grandes valores. A construtora precisa de recursos para tocar a obra e por isto ela gosta quando encontra um cliente com valores maiores de entrada, é menos dinheiro que ela precisará captar nos bancos, pagando juros muito maiores e oferecendo garantias. Quando o IPCA está maior que o IGPM as construtoras passam a utilizar o IPCA. Até pouco tempo a maioria utilizava o IGPM. Eles costumam usar estes 2 meses, é comum. Não sei dizer se é legal, agora isso gera impacto negativo dependendo do mês que você compra o imóvel. O INCC de maio de 2014 foi de 2,05% (muito elevado) já o INCC de agosto foi de apenas 0,08%. Veja http://www.clubedospoupadores.com/tabela-incc Para mais informações sobre a compra de imóveis na planta eu recomendo o meu livro chamado Livro Negro dos Imóveis. Ele fala de várias armadilhas que você precisa conhecer para evitar.

  68. joyce 12 de setembro de 2014 at 13:41

    Boa Tarde Leandro
    Ontem fui assinar o contrato do apartamento na planta, mas como é muita coisa, e coisas que eu não entendo nem um pouco, falei para a corretora se eu poderia trazer uma copia para ler , ela falou que não tinha necessidade mas se eu quisesse poderia levar a pasta com os documentos….foi o que eu fiz, agora um advogado está dando uma olhada, Deus me livre assino alguma coisa e depois me arrependo hehehehe

    Quem quer comprar imovel na planta tem que levar advogado junto rs porque se depender da gente estamos perdidos rsrs

    Falando em contrato, achei algumas coisas estranhas, primeiro ao olhar as primeiras folhas , tinha multa de 2% se houvesse atraso ( pelo que li no procon não pode )
    Depois não existiam valores existiam XXXX rs

    Ai ela me falou que que fora as intermediarias fora o saldo devedor eu teria que pagar para caixa durante a obra um valor de 9mil e pouco porque a caixa estaria emprestando esse dinheiro para a construtora , então nesses 18 messes de obra seriam debitados da minha conta
    1° 50 reais 2° 70,00 3° 120 e por ai vai até dar a 18° de 1000,00 e pouco
    Não entendi, se não está no fluxo porque eu tenho que dar isso?

    Como é complicado querer comprar, querer realizar um sonho, parece que eles querem enganar e enganar e mais nada

    Abraços

    • Leandro Ávila 12 de setembro de 2014 at 16:31

      Não parecem que querem enganar. Eles querem enganar mesmo. Comprar imóvel é muito bom quando você se planeja com anos de antecedência, quando poupa o máximo possível para depender o mínimo possível de financiamento. Além de comprar o imóvel você está alugando dinheiro do banco e emprestando dinheiro para a construtora construir aquilo que irá te vender depois.

  69. joyce 12 de setembro de 2014 at 13:58

    Leandro ai desculpaaaa…..mas não tenho p quem perguntar

    sobre os 9 mil que a caixa vai debitar da minha conta …fora as intermediarias e saldo devedor….
    olha o que ela me respondeu

    Waltinhooo
    Me ajuda kkkkkkkkk

    Alem das intermediarias que vou dar ela quer que eu assino um papel falando que
    Aceito pagar 9 mil e poko durante a obra nesses 18 meses. A caixa vai debitar da minha conta fora o saldo devedor…..
    Ai ela me respondeu isso agora… pq pedi para ela me explicar rs

    Boa tarde , fique tranquila te explico todas as vezes que for necessário, A caixa fará o financiamento agora, mas como vc vai começar a pagar só quando pegar as chaves, por isso a construtora não vai receber o seu dinheiro agora (157.500,00) ela vai construir sem vc pagar tudo só pagando a entrada , por isso o valor que vc financiar( ou seja emprestar do banco para comprar o apartamento ) deverá ser corrigido mas eles não podem subir porque vc já fez o financiamento agora , mas tudo sobe o cimento a mão de obra tudo é corrigido então vc deverá pagar pelo tempo que vc não pagou o financiamento e a construtora não recebeu de forma integral os 157.500,00 o valor é calculado pelo saldo devedor , pelo saldo que vc deve na caixa,e ele é calculado da seguinte forma pelo incc todo mês o banco vai liberando uma quantia e após 18 meses ele libera os 157.500,00 e daqui a 18 meses o seu apartamento vai ser valendo uns 300.000,00 e vc vai pagar o financiamento de 157.500,00.
    qualquer coisa me liga.

    eu sou obrigada a pagar isso ?

    • Leandro Ávila 12 de setembro de 2014 at 16:27

      É exatamente isso que a pessoa explicou. O INCC corrige a dívida que você tem com a construtora. Para a construtora não importa se é você que vai pagar o que deve ou se a Caixa vai pagar para você para depois lhe cobrar juros por isto. Enquanto a construtora não receber todo valor devido ela vai continuar querendo a correção do valor pelo INCC. E quem paga isso é quem compra. O problema é que as pessoas assinam os contratos achando que estão fazendo um negócio espetacular, sem perceberem que deveriam ler o contrato e entender o que está escrito antes de assinar. Comprar imóvel na planta sem saber o que está fazendo pode ser um péssimo negócio. Por isto escrevi o Livro Negro dos Imóveis e o livro sobre Financiamento de Imóveis.

  70. bruno 18 de setembro de 2014 at 13:49

    um emprestimo da minha casa minha vida de 105 mil reais pagando uma entrada de 9 mil reais e divididos em 360 meses com a primeira parcela de 780 reais quanto que eu vou pagar na ultima parcela e ao longo dessas parcelas com o reajuste do INCC ? e como que funciona esse reajuste ?

    OBRIGADO !!!

  71. adao 26 de setembro de 2014 at 9:32

    ola leandro
    como guarda dinheiro sem gasta
    tenho uma loja e vendo quase 3000,00 mil por mês e não tenho nada e tenho aloja mais de 1 ano
    por favo me ajude
    espero pela resposta obrigado!!

    • Leandro Ávila 26 de setembro de 2014 at 11:11

      Oi Adão, recomendo que você faça os cursos gratuitos do SEBRAE. Os cursos estão no endereço https://www.ead.sebrae.com.br/cursos sendo que existe um sobre planejamento financeiro para pequenos empresários.

  72. Túlio Meira 29 de setembro de 2014 at 22:39

    Boa noite, li em outros comentários que o Incc seria pago após a assinatura do contrato, porém, se o contrato for assinado antes mesmo da data de Expedição da Licença de Construção pela Municipalidade, é correta essa cobrança do INCC? Pois, em tese, a construtora não pode iniciar sua construção, como poderia cobrar imposto por ela? Grato desde já!

    • Leandro Ávila 29 de setembro de 2014 at 23:18

      Olá Túlio. Na verdade você não deveria comprar nenhum imóvel na planta que não tenha licença de construção emitida pela prefeitura.

  73. daniel 30 de setembro de 2014 at 16:23

    Prezado, adquiri um imóvel com entrada, intermediárias, 29 parcelas e saldo devedor. No contrato consta o indice de correçao CUB, todavia verifiquei que na lei 10931 consta em seu artigo 46 que será verificado tal indice em minimo prazo de 36 meses. Meu imóvel são 29 meses, está correto a aplicaçao do tal indice de correçãõ. Abraço e obrigado!

    • Leandro Ávila 30 de setembro de 2014 at 22:34

      Olá Daniel, pelo que entendi você comprou um imóvel de outra pessoa e assumiu o contrato que ela assinou e o saldo devedor. Neste caso vale o que foi assinado pelo comprador e os prazos na época em que ele assinou e concordou com as condições do contrato.

  74. daniel 1 de outubro de 2014 at 10:46

    Ola Leandro, bom dia! comprei o imóvel diretamente na construtora e na planta. Muda algo? Como sou leigo no assunto verifiquei que minhas parcelas estão aumentando muito e vi essa situação do CUB e da lei. Abraço!

  75. Rafael Caldas 1 de outubro de 2014 at 19:26

    Prezado Leandro,
    Adquiri uma casa em condomínio fechado em 02/2013. Dei uma entrada de R$30 mil e o saldo a financiar ficou em R$150 mil. O empreendimento ficou pronto ontem, 30/09/2014. Considerando a correção do INCC, estão alegando um saldo devedor atualizado de R$171.417,00….está correto?
    Agradeço de forma antecipada e gostaria de parabeniza-lo pelo trabalho. Obrigado.
    Rafael

    • Leandro Ávila 2 de outubro de 2014 at 17:18

      Olá Rafael, eu não posso fazer cálculos personalizados para todos os leitores. Você pode exigir da construtora a planilha detalhada que explique esta correção. Só em 2013 o INCC foi de 8,06%. Até setembro de 2014 foram mais 5,94%. Com estes valores você já pode fazer um cálculo aproximado pois 8,06% em 150 mil de dívida transformaria esta dívida em mais de 162 mil. Aplicando mais 5,94% ela ficaria próxima de R$ 171 mil. Para o cálculo detalhado seria necessário que você fizesse uma planilha com todos os seus pagamentos e atualizações mês a mês.

  76. Vinícius 2 de outubro de 2014 at 15:33

    Olá Leandro, estou estudando a compra de um imóvel na planta, e a situação é a seguinte:
    Valor do imóvel: $270mil / Entrada: $20mil(ato) + 24x “$1000” (até o fim da obra) / Chaves: FGTS + $18mil (+- $40mil). O saldo restante será financiado pelo banco.
    Pela simulação da construtora, as parcelas serão reajustadas (INCC) mês a mês, e o saldo devedor ao final também. Isto está correto?
    Ao final dos dois anos, o banco irá avaliar pelo valor “contratual” ($270mil) ou pelo valor do imóvel valorizado (~$300mil)?
    Obrigado!

    • Leandro Ávila 5 de outubro de 2014 at 22:20

      É normal a construtora exigir que a dívida seja reajustada e isto costuma ser feito pelo INCC durante a obra. Recomendo que você avalie o impacto disso no aumento da sua dívida olhando como o INCC se comportou no passado e desenhando cenários pessimistas e otimistas para não ser pego de surpresa. Você vai pedir emprestado para o Banco aquilo que estiver devendo já reajustado pelo INCC, desta forma é impossível saber qual será o tamanho da sua dívida já que um INCC diferente é definido todos os meses. A avaliação que o Banco faz do imóvel é para verificar se o valor que você pediu emprestado é menor que o valor atualizado do imóvel. Se você não pagar sua dívida o banco terá que leiloar o imóvel para ver o dinheiro dele de volta e por isto eles precisam saber quanto vale atualmente seu imóvel caso tenha que ser leiloado. O valor emprestado precisa ser menor que o valor do imóvel para que eles aceitem te emprestar o dinheiro.

  77. Ione 3 de outubro de 2014 at 17:57

    Boa tarde Leandro Ávila!

    Você poderia me ajudar! Comprei um imóvel no dia 01/04/2013 no valor de 108.705,53 Sendo que paguei uma entrada de 6000 parcelados em 3 mês. Em seguida 20 parcelas de 354,00 e 4 semestrais de 1200. Quitei os 6 mil.Hoje pedi na construtora um extrato de tudo que já paguei. No extrato a 1? parcela das vintes paga no dia 04/07/2013 ta com o valor de 369,52 com um desconto de 7,55, paguei nessa parcela o valor de 361,97. A minha primeira parcela semestral que seria de 1200 veio de 1.279,71 com desconto de 4,447 paguei 1275,24. esses valores estão corretos? meu saldo devedor hoje é de 106.943,67.

    planinha dos valores pagos em cada mês

    04/07/2013 – 369,52 desconto 7,55 valor pago 361,97
    05/08/2013 – 372,21 desconto 6,08 valor pago 366,13
    09/09/2013 – 373,37 desconto 5,48 valor pago 367,89
    14/10/2013 – 375,22 desconto 6,19 valor pago 369,03
    19/11/2013 – 376,20 desconto 00.00 valor pago 376,20
    12/12/2013 – 1.279,71 desconto 4,47 valor pago 1275,24

    • Leandro Ávila 3 de outubro de 2014 at 23:19

      Oi Lone, quero te pedir desculpas por minha incapacidade de ajudar desta forma, Não tenho como fazer cálculos personalizados para os leitores. Existem profissionais que trabalham especificamente com esta tarefa de fazer revisões de cálculos de financiamento. Este artigo é visitado por centenas de pessoas todos os dias, seria impossível atender todos que precisam deste tipo de ajuda.

  78. Ione 3 de outubro de 2014 at 18:01

    Os valores cobradas pela construtora estão corretos? Os cálculos que faço dão menores, pode analisar por favor!

  79. Géssica Vieira 4 de outubro de 2014 at 13:19

    Olá, Leandro!
    Comprei um imóvel na planta através do programa Minha casa minha vida. A atualização do valor do imóvel seria com base no INCC durante a construção. A CAIXA fez a avaliação no mês previsto para entrega do imóvel e assinei o contrato para financiamento junto ao banco. O valor foi de R$99.000,00 financiado, 100%. A entrega atrasou quase dois meses. Depois de ter assinado o contrato de financiamento ainda há alteração do valor do imóvel pelo INCC, ou pagarei o valor avaliado pelo banco?

    • Leandro Ávila 5 de outubro de 2014 at 22:13

      Olá Géssica, você precisa verificar se a Caixa quitou a dívida. Se não quitou ela continuará sendo reajustada.

  80. Carine 16 de outubro de 2014 at 23:11

    Boa noite!

    Queria saber se eu comprar um imovel na planta no lançamento e financiar o saldo em tres parcelas durante a obra tenho que pagar correçao do INCC.

    Estou financiando em menos de 36 meses. não tem a 37 para justificar a correção.

    A construtora não teria que fazer as parcelas fixas?…

    • Leandro Ávila 16 de outubro de 2014 at 23:43

      Olá. A construtora pode fazer parcelas sem reajustes. O problema seria convencer a construtora a aceitar isto. Normalmente elas querem toda a dívida reajustada mensalmente pelo INCC. Isto não é regra, pode ser negociado. Você pode fazer uma proposta e exigir a parcela fixa sem reajuste e que isto fique claro no contrato.

  81. Rosana 19 de outubro de 2014 at 13:34

    Parabéns pelo site! Compramos um apartamento e o banco demorou 5 meses para liberar o financiamento então a construtora cobrou mais 35.000, de reajuste!!! E ainda calculamos os pagamentos em 30 anos, um financiamento de 250.000, viraria 900.000,!!!! Desistimos em cima da hora da bomba! Fizemos o distrato e preferimos perder parte da entrada!

    • Leandro Ávila 20 de outubro de 2014 at 0:15

      Rosana, aproveite o momento em que vivemos onde os imóveis não estão mais valorizando como antes. Tente poupar mais e aprende a investir seu dinheiro para ganhar juros enquanto poupa. Mesmo precisando de financiamento no futuro, que ele represente apenas uma pequena parte do necessário para comprar o imóvel.

  82. Gean Karlos 19 de outubro de 2014 at 21:03

    Boa noite Leandro!

    Gostaria de saber, se a correção do INCC de um ano para o outro, é feita sobre o valor ja acumulado, ou no inicio do outro ano ela zera e conta do valor inicial da parcela?

    • Leandro Ávila 20 de outubro de 2014 at 0:00

      Olá Gean. Um reajuste é sobre tudo que já foi reajustado utilizando o mesmo cálculo dos juros compostos. Nada é zerado, e os reajustes não costumam ser anuais, eles são mensais.

  83. Adriano 22 de outubro de 2014 at 14:31

    Olá Leandro Ávila!
    Parabéns pelo site e pela disposição e atenção com os usuários. Que Deus lhe abençoe sempre.

    Adquiri um AP na planta no valor de R$ 208.000,00 neste mês de outubro/14, com data de entrega em dezembro de 2016.
    Dei entrada de R$ 40.000,00 e pagarei 24 parcelas de R$ 1.000,00 + 4 intermediarias de R$ 4.000,00 (Dez/14 – Jul/15 – Dez/15 – Jul16), restando R$ 127.000,00 para ser financiado pela instituição financeira a minha escolha.
    Contrato prevê INCC sobre parcelas e saldo devedor.

    Como ficaria os valores médios dos reajustes do INCC conforme simulação dos seus cálculos??
    Tentei fazer a simulação na planilha de calculo disponibilizada mas acho que não obtive êxito…

    Obrigado!

    • Leandro Ávila 22 de outubro de 2014 at 22:06

      Oi Adriano, eu não tenho condições de fazer cálculos personalizados para cada leitor. O objetivo da planilha foi tentar ajudar para que as pessoas tenham uma ideia do impacto do INCC no aumento de suas dívidas. Ela pode servir de exemplo para a construção de uma planilha personalizada.

  84. Tatiane de Abreu 24 de outubro de 2014 at 21:21

    Boa noite! Parabéns pelo site…. E está me ajudando muito…
    Estou Analisando as propostas de apartamentos na planta e fico impressionada como os corretores não sabe passar as informações ou não querem – parece que estão vendendo uma peça de roupa… Recebo vários e-mails com valores/fluxo de pagamento e NENHUM deles menciona o INCC… Descobri que existe essa correção no valor do apartamento ao ler uma matéria que fala sobre os 8 armadilhas na hora de comprar imóvel na planta.
    Dúvidas:
    1) Ao visitar 2 stands de vendas me informaram que após 4 meses a CEF me chamaria e teria que pagar o valor em torno de 4.500,00. Pergunto a eles a que se refere este valor e enrolam e não sabem me falar do que se trata… Sabe me dizer do que se trata?
    2) Após assinar o contrato com o banco, o valor a financiar com o banco é congelado? Paro de pagar o INCC?? Hoje fazendo a simulação de um apartamento de 190 mil, tenho pré-aprovado com CEF 122.104,25 e o restante de entrada, os 122.104,25 é congelado?
    Muito Obrigada!
    Tatiane

    • Leandro Ávila 29 de outubro de 2014 at 13:55

      As vezes o corretor até sabe passar a informação. O problema é que ele só será remunerado se você comprar o imóvel. Toda informação que possa fazer você pensar 2 vezes, ou que possa se tornar uma objeção para o objetivo final que é vender tende a ser esquecida, desconsiderada ou até omitida por quem vende. É claro que isso depende do corretor, os mais sinceros costumam vender menos. Eu não sei que valor é esse. Recomendo que entre em contato com a Caixa e nunca pague nada para alguém que não sabe explicar o que estão cobrando. Quando a Caixa paga a sua dívida a construtora/incorporadora não pode mais fazer qualquer correção pois você não deve nada mais para eles. Na prática a Caixa comprou a sua dívida, ou seja, ela vai pagar o imóvel para você e agora você passará a dever para a Caixa. Ai você terá outro contrato, com taxas de juros, correções seguindo regras da Caixa. Nenhuma dívida é congelada. Toda dívida é de alguma forma reajustada.

  85. Gilson 28 de outubro de 2014 at 17:28

    Boa tarde, Sr. Leandro.

    Parabéns pelo site.

    Assinei um contrato de promessa de compra e venda em 07/04/2014, com preços e formas de pagamento conforme abaixo. Tenho recebido mensalmente da construtora os boletos com os reajuste pelo INCC-DI, mas não consigo conferir os cálculos dos reajustes e gostaria que, se não for pedir muito, você me ajudasse elaborando uma planilha para que eu pudesse acompanhar.

    PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO:

    VALOR TOTAL DA VENDA: R$748.800,00, que serão pagos da seguinte forma:

    1) SINAL: R$ 16.020,00 (Dezesseis Mil, Vinte Reais), pagos na assinatura da presente proposta de intenção de compra e venda;

    2) R$94.440,00 a serem pagos em 40 (quarenta) parcela(s) mensal(is) e consecutiva(s), no valor de R$ 2.361,00 (Dois Mil, Trezentos e Sessenta e Um Reais), cada uma delas, vencendo-se a primeira em 25 de Junho de 2014 e as demais em igual dia dos meses subsequentes, sendo corrigida(s) pelo INCC-DI (Índice Nacional do Custo da Construção – Disponibilidade Interna), publicado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), desde esta data até o efetivo pagamento;

    3) INTERCALADA(S) ANUAL(IS): 3 (três) parcela(s) anual(ais), no valor de R$ 28.113,33 (Vinte e Oito Mil, Cento e Treze Reais e Trinta e Três Centavos), cada uma delas, com vencimentos nos dias 25/04/2015, 25/04/2016, 25/04/2017, sendo corrigida(s) pelo INCC-DI (Índice Nacional do Custo da Construção – Disponibilidade Interna), publicado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), desde esta data até o efetivo pagamento;

    4) PARCELA VINCULADA À CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO: 01 (uma) parcela, no valor R$ 90.000,00 (Noventa Mil Reais), com vencimento previsto para o dia 25 de setembro de 2017, correspondente à data prevista para conclusão do empreendimento (expedição do habite-se) sendo corrigida(s) pelo INCC-DI (Índice Nacional do Custo da Construção – Disponibilidade Interna), publicado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), desde esta data até o efetivo pagamento;

    5) SALDO:01 (uma) parcela, no valor de R$ 464.000,01(Quatrocentos e Sessenta e Quatro Mil Reais e Um Centavo) com vencimento previsto para o dia 25 de setembro de 2017, parcela esta que poderá ser paga à vista, ou mediante financiamento a ser contratado pelo ADQUIRENTE perante instituição financeira de sua livre escolha. Não obtido o financiamento pelo ADQUIRENTE, seja por que motivo for, a parcela do preço indicada neste item deverá ser paga à vista, sob pena de rescisão do presente contrato, nos termos das cláusulas e estipulações nele previstas, sendo corrigida pelo INCC-DI (Índice Nacional do Custo da Construção – Disponibilidade Interna), publicado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), desde esta data até a conclusão do empreendimento.

    Agradeço antecipadamente.

    Gilson Cabral

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2014 at 21:43

      Oi Gilson, eu não posso elaborar planilhas personalizadas para cada leitor. Imagine a quantidade de pessoas que iriam me pedir o mesmo tipo de ajuda, não teria tempo suficiente para produzir novos artigos e responder dúvidas de leitores. Existem profissionais da área de contabilidade, matemática ou até qualquer pessoa que tenha alguma experiência com Excel, estes podem ajudar a produzir planilhas personalizadas.

  86. Genivaldo 1 de novembro de 2014 at 5:07

    Leandro, bom dia !
    Parabéns pelo trabalho.
    Bom, acho que não sou diferente dos demais, estou precisando de uma orientação, estou comprando um imóvel R$ 350.000,00 com entrada de R$ 52.500,00 e financiamento de R$ 297.500,00, isso foi assinado dia 13 de setembro e eu fui assinar o financiamento e me foi dito que o imóvel passou para o valor de R$ 408.000,00 e querem que eu feche o financiamento com esse valor, está correto isso? Como eles podem aumentar o valor do que não foi contratado?
    Desde já agradeço a ajuda.
    Genivaldo Almeida

    • Leandro Ávila 4 de novembro de 2014 at 11:19

      Oi Genivaldo. Provavelmente você assinou um contrato quando comprou o imóvel e nele estava escrito que sua dívida iria ser corrigida mensalmente , se foi um imóvel na planta é provável que o reajuste seja pelo INCC. É importante ler o contrato com atenção pois eles podem aumentar o valor através destes reajustes.

  87. Sueli 1 de novembro de 2014 at 16:21

    Boa tarde, Sr. Leandro.
    Estou comprando um terreno no valor de 71.700, vou dar 40.000 de entrada e parcelar o restante em 60 vezes, sendo que cada parcela sairá em torno de 715.00. Existe um clausula no contrato sobre reajustes das parcelas, que está descrito assim: O saldo do preço e as parcelas vincendas a partir da data de assinatura do presente contrato com Força de escritura pública serão reajustados mensalmente, de acordo com a variação acumulada e positiva do índice Geral de Preços de Mercado – IGP-M, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas ou outro índice que o substitua, conforme apurado na forma da Cláusula Quarta do contrato. os reajustes serão calculados levando-se em consideração a variação positiva do indexador utilizado nos dois meses anteriores ao mês de assinatura até dois meses anteriores ao vencimento de cada parcela.

    Cláusula Quarta : IGP-M/FGV e na hipótese de algum impedimento, respectivamente o INPC/IBGE, o IPC/FIPE e, o IGP/FGV, utilizando-se a variação positiva do indexador utilizado nos dois meses anteriores ao mês de assinatura até dois meses anteriores ao vencimento de cada parcela.

    Gostaria de saber como é calculado esse valor, se é em cima do valor total ou de cada parcela e se irá aumentar muito o valor? Será que a tendência do IGP-M é aumentar muito no próximos anos? Estou um pouco indecisa, será que pode me ajudar.

    Desde já agradeço.

    Sueli

    • Leandro Ávila 4 de novembro de 2014 at 11:15

      Olá. O processo de cálculo é o mesmo. O IGPM de 2014 foi muito baixo, em diversos meses ele foi até negativo. Quando o IGPM é negativo o comum é não reajustar a parcela. Todo valor devido é reajustado e isto se reflete no aumento das parcelas. Veja o IGPM dos últimos meses e anos em http://idealsoftwares.com.br/indices/igp_m.html

  88. Monica Zordan 2 de novembro de 2014 at 19:15

    Sr. Leandro, ja fiz varias simulações referente ao meu contrato com a Construtora e não consigo chegar no saldo devedor que foi nos cobrado para financiamento. O senhor possui algum profissional para que eu contrate para me auxiliar nos cálculos? Desde já agradeço.

    • Leandro Ávila 2 de novembro de 2014 at 22:04

      Olá Monica. Qualquer profissional ou qualquer pessoa que saiba fazer cálculo de juros compostos em uma planilha é capaz de fazer uma simulação pessoal. Lembre-se que você tem direito de exigir da construtora esclarecimentos sobre o que foi cobrado.

  89. Aline Lopes 6 de novembro de 2014 at 10:55

    Olá Leandro… sempre que posso leio seus post, adoro todos e é de extrema importância para todos.

    Mas Leandro eu gostaria de saber se a forma com a qual a construtora vem calculando minhas parcelas está certa, pois o que eu entendo é q as aparcelas são corrigidas com base no INCC de dois meses atrás, porém ele me dizem que sempre será calculado da seguinte forma: INCC ACUMULADO DO ANO DE DOIS MESES ATRÁS A PARTIR DA DATA DE ASSINATURA DE CONTRATO + INCC ACUMULADO DO ANO DE DOIS MESES ATRÁS DO MÊS DE VENCIMENTO = A PARCELA A SER PAGA.

    Isso é correto?

    • Leandro Ávila 22 de dezembro de 2014 at 21:43

      Oi Aline, se está no contrato acredito que esteja correto.

  90. Thiago Henrique 7 de novembro de 2014 at 16:46

    Caro Leandro, estou vendendo um imóvel no valor de R$270000,00, onde o proponente me ofereceu R$40000,00 de entrada e o resto em prestações de R$4000,00 mensais corrigidas mensalmente pelo INCC. Não entendo muito sobre isso, mas pelo que entendi em outros comentários devo pedir que seja reajustado mensalmente sobre o valor da parcela e também sobre o valor total, é isso? Devo fugir do negócio?

    • Leandro Ávila 10 de novembro de 2014 at 13:56

      Oi Thiago. Eu se fosse você não financiaria a compra do imóvel se não entende os riscos que isto significa. Imagine se o cidadão paga os R$ 40 mil de entrada e depois para de pagar os R$ 4 mil. Será que você terá o conhecimento necessário para se proteger desta situação? Quem deve financiar a compra é quem trabalha com financiamento, no caso são os bancos. Se ele não pode ou não quer ir até um banco solicitar financiamento isto não é um bom sinal. Neste tipo de negócio é fundamental que você contrate um advogado para elaborar um contrato que ofereça proteção para você no caso de inadimplência.

      • Thiago Henrique 11 de novembro de 2014 at 10:45

        Obrigado Leandro, vou consultar um advogado e depois tomar uma decisão.

  91. RITA 9 de novembro de 2014 at 18:38

    BOA NOITE LEANDRO, ESTOU UM POUCO CONFUSA COM RELAÇÃO AO INCC. COMPREI UM APARTAMENTO NO VALOR DE 250 MIL. VOU DAR 75 DE ENTRADA E FINANCIAR 175 MIL. A CONSTRUTURA APLICARÁ O INCC SOBRE O SALDO DEVEDOR. O QUE SIGNIFICA ISSO? QUANTO A MAIS EU VOU PAGAR? ISSO É LEGAL? EU PAGO ESTE TAXA UMA UNICA VEZ OU NO CASO DO FINANCIAMENTO E DURANTE TODO O FINANCIAMENTO? POR FVAOR ME AJUDE POIS ESTOU MUITO PREOCUPADA COM ISSO. DESDE JÁ AGRADEÇO A ATENÇÃO E A AJUDA

    • Leandro Ávila 10 de novembro de 2014 at 13:40

      Saldo devedor significa: todo dinheiro que você deve. Tudo que você deve será corrigido através de um índice chamado INCC. No ano passado o INCC acumulado foi de 8,19%. Significa que se você estivesse devendo R$ 100 mil terminaria o ano devendo R$ 108 mil. Isto é legal, apesar de parecer imoral, e está no contrato (que você deve ler e entender antes de assinar). Você terá sua dívida reajustada durante todo tempo que a dívida existir entre você e a construtora. Se você contratar um banco ele vai pagar a sua dívida com a construtora e naquele momento você vai passar a dever ao banco. Ai o reajuste do que você deve ao banco é diferente, não utiliza o INCC. Parabéns por estar preocupada. Muita gente não se preocupou com o impacto do INCC, comprou imóvel sem dar um boa entrada e agora está devolvendo o imóvel para a construtora (com prejuízo) por não conseguirem pagar o que devem depois que tudo foi reajustado pelo INCC. Melhor se preocupar agora do que depois. Melhor entender o contato agora do que depois, dentro da sala de um advogado.

  92. Carlos 10 de novembro de 2014 at 5:42

    Muito bom o seu blog Leandro. Por favor me dê uma dica. Tenho uma casa no RJ que esou colocando para vender e um apto em SP que tem valor de mercado de 450 mil porém tem 100 mil financiado que ainda devo. Saiu um emprrendimento novo na planta maravilhoso que estou querendo entrar. Tenho uma previdencia de 100 mil que poderia dar para pagar o fluxo de pagamento desse imovel na planta, porém também poderia liquidar o saldo devedor e ficar sem dividas nenhuma. Por outro lado com a venda da casa poderia liquidar o saldo devedor do financiamento, mas como tem que fazer averbacao e é uma casa antiga, estimo que a venda pode demorar até um ano. Me diga, porfavor, se fosse o VOCÊ o que faria, liquidaria o saldo devedor com o valor da previdencia ou pagaraia o fluxo de pagamento do imovel na PLANTA. Porque se eu for comprar ele quando estiver pronto quanto devo pagar né, pode até haver desistencia e eu lá na frente estaria com o valor da casa aplicado com a melhor condições de oferta. O que vc me diz, porém a casa vai entrar na minha mão apenas 269 mil. O imovel na planta custa 470 mil. O saldo devedor que vai ficar apos o pagamento do fluxo, deve chegar uns 230 mil. Aguardo seu retorno. Um abraço.

    • Leandro Ávila 10 de novembro de 2014 at 13:18

      Olá Carlos, eu não sei qual são seus objetivos com estes imóveis. O que fazer depende dos seus objetivos. Também depende das características do imóvel e do mercado onde eles estão inseridos. Existem algumas regiões do Brasil onde o mercado imobiliário está parado e a situação econômica não é favorável para mais endividamento das famílias. No momento em que escrevo esta resposta, a presidente ainda não divulgou quem fará parte da nova equipe econômica e muito menos podemos saber que políticas esta nova equipe adotará com relação ao mercado imobiliário. Se você está pensando em imóveis como investimentos, vivemos um momento de incertezas e de cautela.

  93. Marco 10 de novembro de 2014 at 14:53

    Boa tarde, Leandro… Tudo bem?
    Primeiramente, meus parabéns pela coluna. Muito útil e bem escrita.
    Gostaria de sua ajuda em relação a uma questão que estou enfrentando. Comprei um imóvel na planta, paguei as parcelas corrigidas pelo INCC e agora vou receber o apartamento e financiar o saldo devedor com um banco. Quando recebi o contrato de compra e venda elaborado pelo banco (que figura ali como credor), duas cláusulas me chamaram a atenção.
    A primeira delas fala que o saldo devedor será reajustado mensalmente, antes da incidência dos juros e da amortização, mediante a aplicação do percentual usado para remunerar a Caderneta de Poupança. A segunda fala que a cota de amortização variará todo mês, em razão do que foi disposto na cláusula anterior (o novo saldo devedor, corrigido, será dividido pelo número de parcelas restantes).
    Esta prática é comum? É legal? Pra mim, o SAC era justamente caracterizado pela cota de amortização sempre constante. Assim, o saldo devedor seria sempre o do mês anterior, deduzido de uma cota de amortização.
    A correção do saldo devedor não pode gerar absurdos como o aumento em um mês ser maior do que a cota amortizada?
    Muito obrigado!
    Marco

    • Leandro Ávila 10 de novembro de 2014 at 17:38

      Oi Marco. Se o seu contrato prevê o reajuste mensal pela TR (Taxa Referencial usada para remunerar a poupança), tudo vai depender da TR do mês. O problema é que a TR não tem um valor fixo. Todo dia o Banco Central divulga uma TR diferente como você pode ver em www4.bcb.gov.br/pec/poupanca/poupanca.asp

  94. Carlos 10 de novembro de 2014 at 19:33

    Sr. Leandro. Muito bom sua resposta. Entendo que não é o momento de entrar em nenhum financiamento e vou quitar o atual com o recurso que tenho. Mas o objetivo mesmo é porque tenho dois filhos e atualmente resido em um de dois quartos e busco um outro maior, com três quartos. O do Rio não conta, porque eu resido atualmente em SP. Mas agradeço muito, já me deu uma direção, eu tinha esquecido do Governo. Mais uma vez parabéns não só pelo BLOG mas também pelas planilhas e pelo livro, que certamente comprarei e lerei. Um abraço.

  95. Marina 13 de novembro de 2014 at 22:20

    Leandro, adorei seu site! parabéns…
    Minha duvida é a seguinte: pretendo pegar um imóvel na planta pagando 100% a vista e não pagar nada durante a obra. Nesse caso eu pago algo de INCC relativo a valorização do imóvel ao longo da obra? Ou seja, pagando a vista o imóvel na planta (obtendo um bom desconto, claro!) ao final, na entrega das chaves eu tenho que pagar esse ajuste de valorização do INCC?

    • Leandro Ávila 13 de novembro de 2014 at 22:31

      Olá Marina. O INCC só serve para reajustar a dívida durante a obra. Se você quitar o imóvel não existe dívida para ser reajustada. Se o imóvel valorizar ou desvalorizar, esta é uma questão que só diz respeito a você, ninguém pode te cobrar nada sobre a valorização do imóvel. É claro que se você pagar à vista deve negociar um bom desconto. Este desconto deve ser igual ou superior ao que você ganharia se deixasse este dinheiro investido em alguma aplicação financeira até a entrega das chaves.

  96. Rafael 14 de novembro de 2014 at 18:56

    Boa Noite, gostaria muito de uma ajuda com uma duvida.
    Comprei uma apartamento na planta, fechei a compra em 06/2012 no valor de R$ 132.834,00, paguei 15x de R$ 1512,80 uma parcela unica de R$ 2.500,00 o detalhe que essa parcela unica no momento da venda foi indicado ser referente ao INCC e que não haveria cobrança posterior refente ao mesmo, ele até me deu um recibo constando uma parcela referente ao INCC, paguei as 15 fixas no valor acima. No mês 05/2013 foi iniciada as obras apos assinatura de financiamento com CEF, o contrato diz que o período de obra começa a contar apos essa assinatura de financiamento com o banco e que a partir disso conta-se 18 meses para entrega do apartamento, pois bem o apartamento esta quase para ser entregue e a construtora diz que eu tenho um saldo de aproximadamente R$ 23.000,00 referente ao INCC, essa cobrança pode ser feita? o INCC não deveria ajustar as parcelas que eu paguei a construtora? quando assinei com a CEF comecei a pagar juros da obra para o banco que repassa a verba para construtora (plano minha casa minha vida), estou preocupado pois não tenho esse montante para pagar ninguém falou nada sobre esse saldo. O INCC pode ser cobrado desde assinatura do contrato de venda, mesmo nao tendo obra em andamento? ele obrigatoriamente tem que corrigir as parcelas ou pode ser cobrado dessa forma unica? Gostaria de esclarecer melhor essa situação. Obrigado pela ajuda.

    • Leandro Ávila 16 de novembro de 2014 at 10:07

      Olá Rafael. É muito estranho essa cobrança antecipada de R$ 2.500,00 de INCC no momento de venda. Nunca ouvi falar neste tipo de cobrança, parece totalmente absurda. O INCC serve para corrigir o valor da sua dívida durante a obra para que o dinheiro não perca o poder de compra. Desta forma os reajustes são feitos mensalmente e com o passar do tempo. Se você acabou de comprar o imóvel, que sentido existe em reajustar o valor do imóvel pelo INCC ? Se cobraram reajuste de INCC no ato da venda, você provavelmente foi enganado.

  97. Mariele 15 de novembro de 2014 at 9:14

    Bom dia!

    Você poderia me ajudar?
    Iremos financiar um terreno no valor de R$ 52.000,00, pela SAC, em 84 vezes, com juros de 0,75% ao mês + correção pelo IGP-M.
    Qual seria o valor das prestações?
    Obrigada!
    Att,
    Mariele

  98. Alan Quirino 16 de novembro de 2014 at 21:40

    Boa noite Leandro, gostei muito do seu blog, parabéns. Estou com uma duvida no meu calculo do INCC
    Em 30/0/2013 – Assinei meu contrato com uma construtora, como a obra já tinha começado não tive aquelas parcelas para a construtora.
    Em 06/06/2013 – Já assinei com a CEF, usei meu FGTS para entrada ficando assim:
    R$ 133.440,00 – Valor total de AP
    R$ 22.030,00 – usado do meu FGTS
    R$ 111.410,00 – Saldo financiado com a CEF.
    Data prevista para entrega do AP é agora em 31/12/2014
    Como o meu AP foi financiado pela CEF antes da construção, ou seja a CEF, libera mensalmente valores para a construtora o meu INCC, deve ser calculado da data da assinatura com construtora até a data da assinatura com a CEF ?

    • Leandro Ávila 18 de novembro de 2014 at 0:12

      Oi Alan. A Caixa não quitou a sua dívida, ou seja, a construtora pode pedir o pagamento do reajuste do INCC que será a correção da dívida até o momento em que a Caixa finalmente vai comprar o imóvel e zerar qualquer dívida entre você e a construtora.

  99. Bruno 19 de novembro de 2014 at 14:31

    Boa tarde Leandro.

    Gostaria de saber se normalmente o INCC no consorcio ele é reajustado em cima do saldo devedor ou do valor da carta… Exemplo.

    Estou devendo 30mil de uma carta de 500 mil, quando acontecer o reajuste o meu saldo devedor será somado ao reajuste do proprio saldo devedor ou da carta que no caso seria 500 mil?

    • Leandro Ávila 19 de novembro de 2014 at 14:41

      No consórcio imobiliário, tanto o valor da carta de crédito que será disponibilizada a quem for contemplado quanto o saldo devedor dos participantes é corrigido uma vez ao ano pelo INCC. O objetivo é manter o poder de compra.

  100. Max 20 de novembro de 2014 at 15:59

    Olá Leandro, obrigado por tirar nossas duvidas e parabéns pelo site!
    Comprei um apartamento em Agosto/2012 no valor de R$130.042,89. No qual paguei a entrada para construtora de R$13.249,50 em 30 x R$441,65, sendo que eu pagava uma parcela e a construtora pagava a outra, ou seja, pagava um mês sim e um mês não, a ultima parcela é em janeiro/2015 com entrega do apartamento para Julho/2015, entrei em contato com a construtora e eles me informaram que tenho um saldo devedor pela correção do INCC de R$11.173,28, estou querendo pagar esse saldo, mas estou com medo de eles estarem me enganando nesses valores, com a sua experiência no assunto, você acha que é mais ou menos esse valor?
    Desde já agradeço!

    • Leandro Ávila 20 de novembro de 2014 at 17:28

      Oi Max, eu não tenho como saber com precisão. Será necessário que você solicite ajuda para alguém que entenda o básico de matemática financeira para verificar todo fluxo de pagamentos que você fez e identificar se o valor está correto com base no que foi acordado.

  101. RAFAEL OLIVEIRA 20 de novembro de 2014 at 16:23

    como calcular o rendimento de um consorcio exemplo 100 mil em 135 meses ??

  102. RAFAEL OLIVEIRA 20 de novembro de 2014 at 16:24

    O Credito de um consorcio que foi contemplado mas não foi retirado continua tendo rendimento ?

    • Leandro Ávila 20 de novembro de 2014 at 17:41

      Olá Rafael. É necessário que você leia o contrato do consórcio para verificar como eles irão fazer a correção. Normalmente eles fazem algum investimento em fundo de renda fixa. Você precisa olhar como será no seu caso pelo contrato.

  103. Fernando 24 de novembro de 2014 at 15:11

    Boa Tarde Leandro,
    Comprei um imóvel na planta em abril deste ano no valor de R$380.000, resolvi pagar o fluxo apresentado pela construtora até a entrega das chaves à vista e recebi um desconto de R$20.000. Dessa forma o imóvel saiu por R$361.000. Paguei R$100.000 e ficou um debito de R$261.000 a ser pago em fevereiro de 2017. Acontece que estou bastante incomodado com a incidência do INCC sobre o saldo devedor. O débito de 261,000 já está em aproximadamente R$280.000. Gostaria de saber se fiz um bom negocio? tenho condições de pagar uma parcela mensal de R$5000. Conversei com a Construtora e a mesma me informou que não tem como dá nenhum desconto, exceto se eu quisesse liquida o imóvel. Devo ir pagando esses R$5000 por mês até o financiamento ou devo aplicar esses R$5000 mensalmente para tentar negociar com a construtora depois? Grato

    • Leandro Ávila 22 de dezembro de 2014 at 17:10

      Oi Fernando, eu não tenho como avaliar se foi um bom negócio pois depende de vários fatores. Você deve avaliar quanto você consegue de juros através dos investimentos que você tem acesso ou que já aprendeu a investir e qual o peso do INCC no aumento da sua dívida.

  104. Célia 1 de dezembro de 2014 at 14:47

    Comprei um pequeno apartamento na planta, em 2010. Paguei uma entrada e duas intermediárias, logo nos primeiros dois anos. O restante foi pago em cinquenta parcelas, que vieram aumentando de forma satisfatória, dentro dos índices previstos, e este ano vinham subindo cerca de uns R$25 reais por mês. A 50ª foi paga em outubro de 2014, no valor de R$ 3.429,19. Mas logo fizemos assembleia e aprovamos “mais três parcelas integrais reajustadas pela taxa de correção vigente” (como está escrito na ata). Acontece que a minha primeira parcela extra saltou para R$ 4.958,07. A construtora diz que isso ocorreu porque éi o valor real da parcela, e que o valor reduzido que eu pagava antes (R$ 3.429,19) tinha um abatimento por causa da entrada e das intermediárias que paguei. Tudo b em, até concordo. Mas se aprovamos taxas extras elas também não deviam vir com o valor reduzido, ou seja, não deviam ser calculadas contando com este abatimento também?

    • Leandro Ávila 22 de dezembro de 2014 at 17:20

      Oi Célia, eu não tenho condições de avaliar a situação. Você precisa investigar a origem destas taxas, o que as motivaram e consultar alguém que possa ler os contratos e atas para avaliar a situação.

  105. Lucas 3 de dezembro de 2014 at 0:19

    Olá Leandro, parabéns pelo site.
    Você poderia me tirar uma dúvida? Sou inexperiente com compra de imóveis e quando fechei a ompra do meu (na planta) só me foi falado sobre o reajuste das parcelas pelo CUB, não falaram nada sobre o reajste do saldo devedor durante a obra. Agora estou pra assinar o financiamento associativo junto à Caixa e percebi que o saldo devedor foi reajustado. Olhei o contrato e nele só fala do reajuste das parcelas, também não fala de reajuste de saldo devedor. Mesmo não estando no contrato a construtora pode reajustar este saldo?
    Muito obrigado!

    • Leandro Ávila 3 de dezembro de 2014 at 1:32

      Oi Lucas, você precisa observar o contrato com atenção. Provavelmente está escrito que toda sua dívida seria reajustada e não só a parcela. Não faz sentido reajustar as parcelas e deixar a maior parte da dívida sem reajustes, ou seja, perdendo poder de compra com o passar do tempo.

  106. Larissa 5 de dezembro de 2014 at 8:44

    Bom dia. Comprei um terreno financiado, que demorou quase 3 anos para liberarem para construção, desde a data da compra já pago o reajuste pelo IGPM. O valor do terreno era de R$ 48.000,00. Dei R$ 3.000,00 de entrada e 150 meses de R$ 290,00. O contrato menciona reajuste anual pelo IGPM (que eles aplicam o índice de 2 meses antes do aniversário, que é sempre maior), mais juros de 9% ao ano, sobre as parcelas e tbm sobre o montante total. Para quitar hoje, está em R$ 47.000,00. E neste 3º ano, as parcelas já estão em R$ 387,00.

    A empreiteira me explicou que eles aplicam o juro e o IGPM sobre o valor das parcelas atual, que já foi reajustada no ano anterior (não sobre o valor fixo de R$ 290,00 mês), … e para se chegar ao valor total que ainda se deve, soma-se a quantidade de parcelas reajustadas que faltam. Ou seja, se ano que vem a parcela for para R$ 450,00, e faltarem 120 meses.. o saldo devedor será de R$ 450 x 120 = R$ 54.000,00. Pelo visto, nunca quitarei este terreno…
    A fórmula de reajuste da empreiteira está correta ou há abusividade em alguma coisa?

    • Leandro Ávila 7 de dezembro de 2014 at 8:40

      Olá Larissa, os reajustes mensais costumam ser feitos sobre o valor reajustado no mês que passou, funciona como se fossem juros compostos (juros sobre juros).

  107. leandro lopes 9 de dezembro de 2014 at 10:03

    Bom dia, comprei um imovel de 195 mil em agosto de 2013, as parcelas durante a obra seriam 29 x 800 reais e subiriam por causa do INCC ste ai tudo bem, a construtora fez uma area pro cliente entrar e baixar as parecelas e pagar, ja paguei 14 parcelas e hoje esta em 860 reais, porem a cada duas parecelas eles geram uma de 122 reais, depois outra de 140 reais e a ultima que paguei foi de 160 reais. Minha duvida é, se o INCC ja é cobrado na parcela, porque geram essas parcelas separadas e quando questionados dizem que é o INCC também ? Obrigado.

    • Leandro Ávila 13 de dezembro de 2014 at 16:23

      Olá Leandro, eu não tenho meios de saber como a construtora está calculando estas parcelas. É importante que você questione eles sobre isso.

  108. Cacia Silva 10 de dezembro de 2014 at 13:31

    Comprei um imóvel na planta e pretendo quitar todo antes da entrega das chaves. Pois, não pretendo fazer financiamento como proceder.

    • Leandro Ávila 10 de dezembro de 2014 at 14:13

      Olá Cacia, você deve marcar uma reunião com a construtora/incorporadora e negociar um bom desconto para antecipar o pagamento.

  109. Juliana 21 de dezembro de 2014 at 21:13

    Oi Leandro temos um financiamento imobiliário pessoa jurídica CEF com custo efetivo total em torno de 12% ao ano e amortização de capital, achas vantajoso antecipar valores em torno de 20% do saldo devedor a fim de reduzir o valor total antevendo crise econômica/instabilidade inflação? Ou não devemos nos preocupar com repercussão da crise no nosso financiamento? Obrigada pela atenção!

    • Leandro Ávila 21 de dezembro de 2014 at 23:38

      Olá Juliana, se você acredita que uma possível crise/instabilidade pode prejudicar sua renda no futuro (desemprego, queda na renda familiar) é importante ter um fundo de emergência (dinheiro guardado e bem investido) para manter os pagamentos em dia. Se você já tem reservas e pode reduzir o tamanho da sua dívida certamente será uma boa opção.

  110. marcio 1 de janeiro de 2015 at 22:25

    Ola Leandro, parabéns pelas informações esclarecedoras do site. Estou iniciando o ano com uma grande angustia por causa de um contrato de compra e venda de um apartamento já construido assinado em novembro de 2014 no valor de 124000. Dei uma entrada de 20000 e o saldo devedor ficou em 104000, porem agora já descobri que estão cobrando INCC desde maio de 2014 fazendo o saldo devedor chegar a 115000. Levei um susto. Pergunto se e legal essa cobrança uma vez que compre o imóvel já construido e não recebi ainda as chaves. Obrigado pela disponibilidade e uma boa entrada de ano. .

    • Leandro Ávila 4 de janeiro de 2015 at 11:01

      Oi Marcio, o reajuste da dívida pelo INCC durante a obra do imóvel é bem comum. O susto que as pessoas levam, quanto percebem que o preço que vão pagar pelo imóvel não é o mesmo que ficaram sabendo no ato da compra, que o preço sobe todos os meses também é comum. A obra só termina quando a prefeitura emite um documento chamado habite-se, que aprova a construção e libera o imóvel para moradia. Mesmo que não exista nenhum pedreiro trabalhando no imóvel, se a prefeitura não aprovou a obra é como se a cobra continuasse.

  111. Anderson 2 de janeiro de 2015 at 9:35

    Ola Leandro-
    Comprei um imovel da seguinte forma:
    Valor total: 1.353.800,00, em OCT-2013 na planta, onde ja venho pagando intermedirias e a data da entrega prometida e 31/Jan-2015. Todos os valores estao sendo reajustados pelo IGPM, como acordado em contrato, porem agora existe uma parcela no valor de 400.000,00 (conforme contrato) que passou a ser 426.155,14 (incluindo juros/taxas), o valor do reajuste esta correto? Como eu posso confirmar isso? E ainda tenho um valor a ser pago atraves de financiamento de 678.000,00, onde tambem presumo que tera reajuste no mesmo, tenho como projetar o valor de aumento do financiamento tb?
    Muito Obrigado e parabens pelo site.

    • Leandro Ávila 4 de janeiro de 2015 at 10:57

      Olá Anderson, você precisa verificar quanto foi o IGPM acumulado que eles aplicaram. Veja se o índice é mesmo IGPM pois o mais comum é utilizar o INCC durante a obra. Todo valor da dívida normalmente é reajustado por um índice (mês a mês) como descrito no contrato que você assinou. Aqui no site existe um endereço onde você pode fazer correções de valores pelo IGPM, visite aqui.

  112. raquel 6 de janeiro de 2015 at 17:22

    Boa noite. Gostaria de tirar uma dúvida. Vou casar em 2017. Estou em busca de um imóvel na planta. Até lá, teremos dinheiro suficiente para pagar à vista. Porém gostaria de saber se é válido comprar na planta seguindo o fluxo de pagamento ( e o indice INCC ) ou juntar o dinheiro e escolher um imóvel já pronto próximo da data? Grata

    • Leandro Ávila 6 de janeiro de 2015 at 21:17

      Oi Raquel. É algo que você precisa avaliar caso a caso. Existem construtoras que oferecem bons descontos para os clientes que aceitam quitar imóveis enquanto estão na planta ou pagar uma boa entrada. Para eles é interessante já que desta forma elevam o caixa necessário para a construção. Com juros elevados o custo do dinheiro se torna elevado para as empresas.

  113. valnir da silva 13 de janeiro de 2015 at 10:32

    bom dia
    Leandro comprei um apartamento em 2012 e foi entregue agora no final de 2014 pela contrutora ezetec, vim acompanhando os aumentos de incc nas prestaçoes mensais, anuais e nas chaves, em dezembro de 2014 o saldo final estava em R$ 210.000 mil reais para financiamento, começamos a dar entrada no banco para o financiamento , porem agora nesta semana de janeiro recebemos um e-mail da ezetec nos falando que houve um erro no sistema deles e que o incc nao foi calculado e que o valor final para financiamento sera de R$ 260.000 mil, nos prejudicando no financiamento e na nossa renda, tem alguma lei que seja a meu favor, pelo erro ser deles, eles tem esse direito ou tem que assumir o erro , pode me ajudar,, por favor..

    • Leandro Ávila 14 de janeiro de 2015 at 18:19

      Oi Valnir, eu não sou advogado e não sei dizer se este erro de informação possa te gerar algum direito. Acredito que você assinou um contrato e neste contrato existe a informação de que os valores devem ser corrigidos. Se eles informaram o valor sem correção (sem seguir o que estava no contrato) e agora estão seguindo o que estava no contrato, acredito que é direito deles lhe exigir o cumprimento do contrato. De qualquer forma você pode entrar em contato com um advogado para verificar a situação de forma mais detalhada.

  114. raquel 13 de janeiro de 2015 at 12:24

    Boa tarde.
    O INCC age tb no saldo devedor de imóvel na planta? Não é somente nas parcelas do fluxo de pagamento?
    Exemplo. Dando 100mil no fluxo de pagamento e restando 300mil após a entrega da obra (mesmo querendo quitar a vista nas chaves) o INCC incidirá nos 300 mil mês a mês?

    Se caso quitar os 100mil do fluxo à vista, o INCC tb é aplicado sobre os 300mil que ficam restando até as chaves saírem?

    Obrigada

    • Leandro Ávila 14 de janeiro de 2015 at 16:12

      Oi Raquel. O INCC serve para corrigir todo o valor devido. Isto inclui o saldo devedor. Não faria sentido para a construtora corrigir as parcelas e deixar os R$ 300 mil sem correção, perdendo poder de compra, desvalorizando com o passar dos anos. O INCC mede a inflação da construção civil.

      • valnir da silva 15 de janeiro de 2015 at 8:16

        Ola, Tudo bem, vou verificar, porque achei que pagando as prestações essa alteração no valor final seria revisada mes a mes, e eles no email disseram que houve um erro e so foi descoberto agora, por isso fiquei preocupado , alem de ser pego de surpresa sobre este aumento , eles ainda estao cobrando uma parcela restante do mes de janeiro com juros, sendo que o erro foi deles, acredito que nao deveria ter juros ..
        obrigado

  115. TANIA MARIA DE ALMEIDA PASSOS 27 de janeiro de 2015 at 22:09

    Comprei um terreno em 156 parcelas mensais, reajustadas anualmente. O ano passado, em dezembro, paguei 730 reais e agora, foi reajustado, até o mes 07/2015 para 829 reais. Um aumeto de cerca de 12%. Isto éstá correto?

  116. José Eduardo 2 de fevereiro de 2015 at 9:02

    Prezado Leandro,
    Há pouco mais de dois anos, dei entrada em um apartamento – na planta – para fins de investimento. Pretendo alugá-lo (ou até mesmo vendê-lo) após a entrega. Optei por um fluxo que cabia em meu orçamento, e acho até que poderia ter trabalhado com parcelas de valor mais alto.
    Ao checar meu extrato financeiro, noto que o valor que deveria pagar na parcela das chaves (160.000,00) aumentou bastante (187.000,00), devido ao INCC.
    Não gostaria de utilizar toda minha reserva nesse momento (o pagamento dessa parcela deverá ser feito em julho). Ainda que seja necessário fazer os cálculos e verificar qual seria a situação mais interessante/favorável, você acredita que seria possível negociar junto à construtora, de forma que esse valor – ou parte dele – seja diluído nas prestações do financiamento bancário com o qual pretendo trabalhar tão logo o imóvel seja entregue?

    • Leandro Ávila 2 de fevereiro de 2015 at 13:01

      Oi José. É necessário que você converse com eles. Não sei até que ponto isto seria possível.

  117. David 25 de fevereiro de 2015 at 19:42

    Boa noite!
    Recebi a seguinte proposta para um apartamento em construção, previsto para ser entregue em Junho de 2016, no valor de 149.000

    Sinal———————4.000 fixa
    Mensais—————317,31 reajustável INCC
    Fgts———————-12.929,23 reajustável CEF
    Subsídio—————12.677,00 CEF fixa
    Financiamento—–114.246,55 CEF reajustável
    Juros obra————-?

    Taxas: ITBI, Escritura, Registro já imbutidas no valor.
    Superficialmente me parece muito simples e isso me assusta…..Pode uma pessoa com salário de $ 2.233,67 consegui pagar?

    Lendo muitos relatos aqui, não é tão simples quanto parece…..O que está “oculto” nessa proposta?

    • Leandro Ávila 25 de fevereiro de 2015 at 20:08

      Olá David. No processo de publicidade e venda do imóvel eles fazem o máximo de esforço possível para que você acredite que tudo é bem simples. Solicite uma copia do contrato que eles adotam como padrão e leia com atenção para verificar que as coisas não são tão simples assim. Durante o processo de venda do imóvel tudo que possa te fazer refletir está oculto. Tenho um livro que trata do assunto detalhadamente, para conhecer visite http://www.livronegro.com/imoveis

  118. David 25 de fevereiro de 2015 at 20:15

    Agradeço todas suas respostas….
    Obrigado!

  119. Amanda 27 de fevereiro de 2015 at 12:15

    Bom dia Leandro,

    Comprei um imóvel no dia 05/11/14 e nesta data efetuei o pagamento do sinal, a entrega está prevista para maio/2015.
    Ficou acordado 2 intermediária fixas para 30 e 60 dias.
    A partir de janeiro começei a pagar 5 prestações no valor de R$ 1.500,00 e as mesmas seriam corrigidas pelo INCC e o saldo devedor restante entraria no financiamento. Minha pergunta é:
    Como seria feito o cálculo dessas 5 parcelas? As parcelas seriam corrigidas pelo INCC desde novembro (data da compra) ou a partir do mês seguinte?

    Desde já agradeço.

    • Leandro Ávila 27 de fevereiro de 2015 at 13:06

      Olá Amanda, normalmente começa a contar da data de assinatura do contrato. Inclusive esta informação precisa estar no contrato.

  120. Amanda 27 de fevereiro de 2015 at 14:29

    Obrigada por esclarecer essa dúvida e pelo breve retorno.

  121. Amanda 28 de fevereiro de 2015 at 8:53

    Leandro, bom dia!

    No contrato tem a seguinte cláusula referente a correção do INCC, no entanto, me pareceu confusa, poderia me ajudar a interpreta-la?

    “O valor de cada uma das parcelas será atualizado monetariamente desde a data de assinatura do presente instrumento até a data do seu pagamento, mensalmente, com base na variação positiva acumulada do Índice Nacional do Custo da Construção – INCC da Fundação Getúlio Vargas, tomando-se como base o INCC correspondente ao segundo mês imediatamente anterior ao do presente contrato e como índice de atualização do saldo devedor e das parcelas o INCC do segundo mês imediatamente anterior ao do cômputo da atualização e consequente pagamento da parcela, até final liquidação do saldo devedor.”

    • Leandro Ávila 3 de março de 2015 at 0:06

      Olá Amanda. Traduzindo: Todos os meses a sua dívida irá aumentar juntamente com suas parcelas. Os aumentos começam no dia que você assinar o contrato até o dia que você quitar a dívida. O reajuste será pelo INCC. O reajuste do mês atual será feito com base no INCC que foi medido 2 meses antes.

  122. Gustavo 7 de março de 2015 at 15:33

    Olá Leandro, comprei um apartamento no inicio do ano passado, e fiz uso de financiamento, crédito imobiliário, sistema SAC, tenho visto na mídia muitas informações sobre a alta dos juros dos financiamentos novos, gostaria de saber quanto posso ser afetado pela alta da SELIC?

    • Leandro Ávila 9 de março de 2015 at 11:00

      Olá Gustavo. Os juros do seu financiamento provavelmente são fixos. A variação da Selic não interfere nestes juros fixos.

  123. Gisele 11 de março de 2015 at 20:11

    Leandro, boa noite!

    Comprei meu apartamento na planta recentemente, no entanto, a vaga do carro era comprada separada. Demos parte do valor como entrada e parcelamos o restante. Hoje tenho condição de pagar a parcela mensal e antecipar a última, por exemplo, solicitei a construtora o envio do boleto da parcela antecipada, fiquei assustada, pois o valor dobrou em relação ao que pago mensalmente. Pergunta: É possível cobrar INCC de parcelas a vencer? Como é praticado o cálculo? Não estou com o contrato em mãos, pois ainda está com a construtora.

    Muito obrigada,

    • Leandro Ávila 25 de março de 2015 at 22:55

      Olá Gisele. O INCC serve para reajustar a dívida entre a data que você assinou o contrato e a data que você fará o pagamento, este é o período que cabe o reajuste.

  124. rogerio 20 de abril de 2015 at 12:44

    Quero comprar um terreno que custa R$ 97.000,00
    à Vista tem 5% de desconto
    condições de parcelamento direto com a construtora:
    15% de entrada;
    parcelamento em até 96 vezes;
    entrega em 18 meses;
    Parcelas com correção de INCC até a entrega.
    *Após a entrega IGPM + 1%.
    GOSTARIA DE SABER SE ESSAS CONDIÇÕES SÃO BOAS OU NÃO?

    • Leandro Ávila 21 de abril de 2015 at 21:55

      Olá Rogério. Isso é muito relativo. Estas condições podem ser maravilhosas para uma pessoa e péssimas para outra. Se você tem dúvidas se ela esta condição é boa para você, significa que você não tem ideia do que está fazendo. Primeiro recomendo que você verifique qual foi o INCC do passado, para ver qual seria o impacto se tivesse comprado no passado. Em 2014 o INCC teria feito sua dívida aumentar 6,95% pois este foi o INCC acumulado. O acumulado de janeiro, março e abril foi de 1,86%. Visite http://www.clubedospoupadores.com/tabela-incc O INCC do futuro é impossível prever. O certo é que sua dívida irá aumentar. O IGPM + 1% também irá aumentar sua dívida de forma significativa. Somente nos três primeiros meses de 2014 o IGPM já acumulou 2,02%. Isto seria suficiente para fazer uma dívida de 100 mil aumentar 2.000,00 já que 100.000 x 0,02 = 2000. Agora imagine o impacto do IGPM + 1% ao mês. Quando você compra o imóvel financiado desta forma, você não tem meios de ter certeza sobre quanto irá realmente apagar pelo imóvel. No ato da compra ele era 97 mil, daqui a 96 meses você não sabe quanto você terá que desembolsar já que a dívida será corrigida por índices de inflação que ainda serão calculados.

  125. Max 3 de maio de 2015 at 22:50

    Olá, adquirir uma unidade e liquidei antes da entrega. Ou seja, não peguei nenhum financiamento pois liquidei antes da entrega das chaves. Ao invés de obter desconto fui surpreendido com o pagamento bem superior ao desejado. Minha duvida é a seguinte:Tem alguma planilha que posso fazer para ver de fato quanto deveria pagar ? Tenho visto que não é comum artigos sobre esta forma de pagamento e que forma podemos negociar com as construtoras e incorporadoras.

    • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 2:15

      Não conheço uma planilha para isto. Na verdade existem 1001 formas diferentes de se negociar um fluxo de pagamentos. O que as construtoras fazem é apresentar o fluxo de pagamentos que melhor atende aos objetivos dela mesma. Ela sabe que as pessoas normalmente não sabem que podem negociar isto, que as pessoas não sabem que podem fazer uma contrapropostas. As pessoas mal sabem fazer cálculos de juros, apesar disto ser ensinado nas escolas, aprendemos sem saber a utilidade e por nos ser informação inútil na nossa adolescência acabamos esquecendo tudo. Um bom começo seria revisar o funcionamento dos juros compostos.

  126. Fabiana 20 de maio de 2015 at 21:43

    Boa noite, Leandro.
    Li vários relatos acima e me preocupa muito a minha situação também.
    Fui pega de surpresa ao conversar com um amigo hoje, com relação aos juros do I.N.C.C. dol saldo devedor.
    Adquiri com meu namorado um imóvel na planta da Construtora Calçada em setembro/2014 com conclusão prevista para fevereiro/2016 e inicio do financiamento em março/2016.

    Com o seguinte fluxo:
    Valor do imóvel na promessa de compra e venda R$ 393.568,80
    Entrada R$ 39.014,80
    15 parcelas de R$ 1.374,33 = R$ 20.614,96
    Parcela única em novembro/2015 de R$ 33.000,00
    saldo devedor em 03/03/2016 = R$ 300.939,04

    Entrei em desespero ao tentar imaginar quanto de juros terei que pagar. Acompanho o fluxo de pagamentos e já verifiquei alguns juros e valores reajustados, mas nada comparável ao que tenho lido.

    Tem como me dar alguma base de valores ou dos índices até a data de hoje?

    Obrigada pela ajuda,

    • Leandro Ávila 21 de maio de 2015 at 1:51

      Oi Fabiana, não é possível saber qual será o INCC do futuro. Se você chutar que o INCC de 2015 será 7%, então um saldo devedor de 300 mil se transformaria em um saldo de vedor de 321 mil já que 300 x 7% = 21. A grosso modo a sua dívida vai aumentar mensalmente com base no INCC que é divulgado mensalmente. O mesmo deve acontecer com as parcelas. Recomendo que você leia o seu contrato, pois ele possui informações sobre como a dívida será reajustada. Infelizmente as pessoas continuam comprando imóveis sem ler contrato, e principalmente, sem entender o contrato.

  127. Roger 1 de junho de 2015 at 15:52

    Boa Tarde Leandro,

    Gostaria de saber se o calculo do INCC é feito sobre o Saldo devedor ou sobre o valor que a Caixa libera para construtora mensalmente, pois é desta maneira que está sendo feito na Construtora que me vendeu o imóvel, conforme informações passadas por eles mesmos. Vale ressaltar que este reajuste vendo sendo muito alto, e não sei se este método de calculo é correto?
    Desde já agradeço a ajuda.

    • Leandro Ávila 2 de junho de 2015 at 1:41

      Olá Roger. A construtora vai querer corrigir o saldo devedor, ou seja, o valor que você deve. Para a construtora pouco importa se quem vai pagar a dívida é você, a Caixa ou qualquer outra fonte de financiamento.

  128. PALOMA ARAUJO 10 de junho de 2015 at 8:20

    Bom dia, Leandro!

    Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo site. Está ótimo e está sendo essencial na compra do meu 1º Ap.
    Poderia me ajudar em uma das dúvidas que eu tenho?

    Estou tentando negociar com uma construtora e a mesma ofereceu a seguinte opção de parcelamento da entrada:
    Valor do imóvel: 175.000,00 (Bom, eles dizem que o valor é 166.000,00, mas está avaliado pela caixa no valor de 175 mil. A simulação foi feito nesse valor 175.000,00)
    Entrada: 26.000,00
    7.000,00 no ato
    6.000,00 FGTS
    13.000,00 em 24 x de 541,66 (previsão até a entrega das chaves)
    Parcelas do financiamento: 720,00

    Lá vem a dúvida…
    O corretor me explicou que será cobrado o INCC em cima do valor de parcelamento da entrada (R$541,66 + INCC) + 40% em cima do valor da parcela do financiamento (R$ 720,00), referente à evolução de obra, que fica no valor de R$ 288,00.
    Isso em 24 vezes fixas ( R$ 288,00 em 24 vezes fixas).
    Isso é legal, devo pagar o INCC e a evolução de obra?

    Ahhh, outro corretor de outro empreendimento, informou que pode manipular o contrato para eu não ter que pagar o INCC, isso existe?
    Tô achando isso tudo muito estranho.

    Me ajude, Por favor!

    Obrigada!

    • Leandro Ávila 11 de junho de 2015 at 7:22

      Dica: Cuidado com o papo de corretor, principalmente agora que as vendas estão caindo. Corretor odeia falar de INCC, ele sabe que dificulta a venda. Cuidado com essa conversa de manipular contrato. Quando você financia imóvel durante a construção a corretora pode corrigir o valor da dívida até o momento em que ela for totalmente quitada. Para eles não importa se quem vai pagar é você ou a Caixa.

      • paloma 16 de junho de 2015 at 8:53

        Leandro, muito obrigada pela resposta!
        A maior duvida é se devo pagar a evolução de obra e o INCC.
        Estão querendo me cobrar 40% de R$ 720,00 de evolução de obra + a correção do INCC, isso é legal?
        Obrigada mais uma vez!

        • Leandro Ávila 20 de junho de 2015 at 10:02

          Oi Paloma, não tenho como fazer a avaliação legal de casos específicos. Eu recomendo mostrar o seu contrato para um advogado ou alguém com maior experiência que possa ler o seu contrato com atenção.

  129. Luciana 17 de junho de 2015 at 13:30

    Leandro

    As parcelas intermediárias podem ser corrigidas pelo INCC? Fiquei na dúvida porque li algumas associações condenando essa prática, alegando que a Lei 4864/65 veda essa conduta. Isso procede? Como funciona?

    Desde já obrigada e parabéns pelo trabalho!

  130. Angelo 20 de junho de 2015 at 3:17

    Boa noite Leandro,
    Estou fechando um imóvel na construção, e fiquei sabendo que este mês de junho têm dissídio na construção civil.
    Darei uma entrada com mais parcelas mensais e mais a chaves num total de 25% do valor do imóvel.
    Se eu assinar o contrato ainda em junho, eu pego este reajuste no saldo devedor?, ou acha melhor eu assinar somente em julho?
    Qual foi o valor do reajuste do INCC, que será aplicado para o comprador?
    Aguardo seu breve retorno.
    Obrigado
    Angelo

    • Leandro Ávila 20 de junho de 2015 at 9:15

      Olá Angelo. Isso vai depender do que estiver escrito no contrato que você vai assinar. O INCC que será usado deve estar no contrato. Exemplo: INCC do mês anterior, de 2 meses anteriores, etc.

  131. Jair 20 de junho de 2015 at 20:31

    Boa noite Leandro. Inicialmente parabéns pelor artigos sempre esclarecedores. Gostaria de saber qual sua opinião para a perspectiva do INCC para o ano de 2015 e 2016 levando em consideração o cenário econômico de inflação alta, Selic em ciclo de alta e baixo crescimento (ou crescimento negativo) do PIB? Segundo a diretora comercial da construtora de um imóvel que pretendo comprar possivelmente estamos em um período de baixo INCC devido a demissão em massa do setor de construção civil. Segunda pergunta, onde podemos encontrar mais informações sobre o INCC, não existe nenhuma instituição pública ou privada que faça relatórios econômicos assim como o Copom e a agências de risco faz para a inflação e taxa selic a fim de orientar os investidores do mercado imobiliário no curto e médio prazo? Onde posso encontrar informações sobre os fatores que influenciam a formação do INCC e sua elevação ou queda? Desde já muito obrigado.

  132. SILVANIA 8 de julho de 2015 at 17:59

    OLÁ, BOA TARDE!

    LEANDRO VAMOS VER SE VC PODE ME AJUDAR!

    COMPREI UM AP EM 09/09/2014 COM PREVISAO DE ENTREGA EM 06/06/2016.
    FUI INFORMADA DA TAXA DA OBRA, MAS NÃO IMAGINEI QUE SERIA TÃO ALTA.
    O VALOR DA MINHA PARCELA QUANDO EU PEGAR A CHAVE É DE 930,00, HOJE A TAXA ESTA EM TORNO DE 600, SENDO QUE AINDA FALTA 1 ANOS QUASE PARA ENTREGA, MINHA PREOCUPAÇÃO É, ATÉ QUANTO PODERÁ CHEGAR ESSE VALOR DE TAXA, ELA PODERÁ ULTRAPASSAR O MEU VALOR DE PARCELA?
    O VALOR DO IMOVEL É DE 146.000,00.
    É CORRETO ESSA COBRANÇA?
    JÁ QU NÃO ABATERÁ EM NADA DO MEU FINANCIAMENTO.
    OBRIGADA.

    • Leandro Ávila 11 de julho de 2015 at 12:10

      Olá Silvania, recomendo que procure a ajuda de alguém (advogado ou até mesmo um contador) para que ele avalie o contrato ou avalie os cálculos utilizados.

  133. Fabiana 13 de julho de 2015 at 12:24

    Bom dia, Leandro! Tudo bem?

    Por favor, me esclarece uma dúvida: comprei o imóvel na planta há dois anos e venho pagando as parcelas mensais, corrigidas pelo INCC, bem como as intermediárias. Para não ter nenhuma surpresa, paguei algumas intermediárias a mais durante o contrato.
    Minha parcela iniciou-se em R$ 710,00 por mês, e neste mês veio R$ 808,00. O que será abatido do meu saldo devedor: R$ 710,00 ou R$ 808,00? A correção pelo INCC conta para fins de redução do valor do saldo ou não?

    Muito obrigada!!

    • Leandro Ávila 13 de julho de 2015 at 14:58

      Olá Fabiana, o seu saldo devedor também aumenta mensalmente com base no INCC. Suas parcelas aumentam pelo fato da sua dívida estar aumentando.

      • Fabiana 13 de julho de 2015 at 16:10

        Oi Leandro! Muito obrigada pela resposta!

        Sim, meu saldo devedor vai aumentando, mas a minha dúvida é qual valor será abatido do meu saldo devedor. Se são os R$ 710,00 ou os R$ 808,00 (o valor principal ou corrigido).

        Obrigada!

        • Leandro Ávila 13 de julho de 2015 at 19:01

          Pode ser que a parcela não seja suficiente para evitar o aumento do saldo devedor. Se você paga parcelas de 500 e a sua dívida é de 500.000,00 e o INCC foi de 1%, isto significa que a sua parcela aumentará de 500 para 505 só que a sua dívida aumentará de 500 mil para 505 mil. Com isto os 505 que foram pagos serão insuficientes para reduzir o tamanho da dívida já que ela aumentou em 5000 reais pelo fato do saldo devedor ser muito elevado e a parcela ser muito pequena.

          • Fabiana 16 de julho de 2015 at 12:02

            Ok, Leandro!

            Muito obrigada pelos esclarecimentos!

            Abraços.

  134. Simone 29 de julho de 2015 at 15:21

    Boa tarde, comprei um apartamento na planta, e atrasei o pagamento de uma parcela. A construtora está me cobrando multa de 2%, que já vi que é legal, e juros de mora de 8% ao mês. Estes juros não podem ser considerados abusivos?

    • Leandro Ávila 7 de agosto de 2015 at 12:19

      Oi Simone, é comum cobrar multa de 2% por atraso de pagamento. Normalmente estas taxas, regras, multas ficam estabelecidas no contrato que você assinou. É importante questionar estas condições antes de assinar o contrato. Quando queremos fazer isto depois é necessário entrar na justiça.

  135. Fernando 30 de julho de 2015 at 14:45

    Leandro,

    Comprei um apartamento na planta porém o mesmo está atrasado em 4 meses, analisando todos os custos que tive e visando que vou entrar em um financiamento de 30 anos, o que seria mais vantajoso?

    1 – Cancelar o contrato de compra?
    2 – Continuar com imóvel, esperar ele ficar pronto e vender mesmo com juros altíssimos?

    Obrigado,
    Fernando

    • Leandro Ávila 7 de agosto de 2015 at 12:15

      Oi Fernando, esse tipo de pergunta é difícil de responder pois seria necessário ter acesso a diversas informações sobre você. Se você for um jovem de 25 anos ou se for um senhor de 65 as situações são diferentes. Se for um funcionário público ou um assalariado a realidade é outra. Se este é o primeiro imóvel ou se este é o seu terceiro imóvel a realidade é outra. Cada pessoa tem uma realidade totalmente diferente da outra. Entre estas duas opções você precisa simular no papel quais serão as possibilidades futuras e como elas interferem na sua vida e nas suas finanças. Veja o artigo que escrevi sobre decisão.

  136. Jorge 5 de agosto de 2015 at 15:36

    Olá Leandro boa tarde!
    Primeiramente parabéns pelo trabalho e pelo conhecimento. Gostaria de uma orientação se possível.
    Estou comprando um apartamento com a construtora, o imóvel nunca foi habitado porém já tem 12 anos da sua entrega. Vou pagar por ele 150.000, sendo 30 de entrada e o restante via financiamento bancário. Pois bem, estão me cobrando a atualização do valor de acordo com o INCC até o pagamento do restante do valor pela instituição bancária.
    Isso é permitido? Pois o imóvel está pronto.
    Obrigado
    Deus te Abençoe

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2015 at 23:02

      Oi Jorge. O INCC é utilizado durante a obra. Se não existe obra a correção pode ser feita por outro índice como o IGPM.

  137. Juliana 11 de agosto de 2015 at 17:14

    Boa tarde Leandro,

    Pode me ajudar?

    Gostaria de saber se eu teria desconto se eu quitasse meu apartamento que hoje a divida esta em 466 mil , pelo demonstrativo financeiro deste mês que obtive essa informação.

    Quando eu liguei para a construtura, eles pediram para eu montar uma proposta, mas não sei como fazer essa conta.

    Você poderia me ajudar?

    obrigada.

    • Leandro Ávila 11 de agosto de 2015 at 17:51

      Oi Juliana, não existe uma regra ou norma com relação a isso. Você deve fazer uma proposta e negociar. As construtoras estão precisando de dinheiro, a situação delas é muito difícil. Solicite ajuda de algum amigo ou parente que tenha costume de negociar.

  138. Guilherme 12 de agosto de 2015 at 9:07

    Leandro você poderia responder meu email, por favor. Grato!

    • Leandro Ávila 12 de agosto de 2015 at 11:34

      Oi Guilherme, eu estou recebendo mais de 100 emails por dia, quase 1000 emails por semana. É humanamente impossível responder todos. Eu dedico mais tempo respondendo comentários aqui nas páginas do artigo já que uma única resposta pode ajudar muitos leitores ao mesmo tempo. Já quando respondo e-mails individuais só posso ajudar aquele que me perguntou.

  139. Guilherme 13 de agosto de 2015 at 8:40

    Referir-me a esta mensagem, Ávila.

  140. Larissa 18 de agosto de 2015 at 10:25

    Bom Dia Sr. Leandro!
    Gostaria de saber quais meus direitos sobre a seguinte situação:
    Há um pouco menos de 2 anos decidir comprar um imóvel na planta, sendo que o prazo de entrega estava previsto para dez/2015 e já estamos em ago/2015 e agora que as obras estão iniciando… O fato é que antes de assinar o contrato a imobiliária faz uma simulação e a diferença do seu potencial de financiamento com a instituição financeira você paga para construtora… Por várias vezes foram pedidos meus documentos para dar entrada no financiamento, e dai reclamei com eles o porque de estarem me solicitando tantas vezes..Achei que o problema era apenas comigo, mas fui informada que a empresa tinha tido problemas por algum motivo que fez com que a instituição financeira não tivesse liberado o processo de financiamento de nenhum cliente daquele empreendimento.. A questão é que enquanto esses problemas rolam o valor do imóvel tende a aumentar e acaba que o saldo remanescente a pagar para a construtora fica extremamente absurdo e o comprador prejudicado.. Estou pagando para construtora quase 35 mil reais parcelados em 2 anos, essa semana me informaram que eu havia que pagar um saldo remanescente de quase 5 mil reais e que meu potencial de financiamento era XX, na mesma semana, já vieram com outro e-mail informando que a caixa só liberou um valor X para eu financiar e que meu saldo a pagar p/ construtora passou p/ R$ 26 mil… Extremamente absurdo.. Quais meus direitos em relação a está situação??

    • Leandro Ávila 19 de agosto de 2015 at 10:11

      Oi Larissa, é uma situação que merece ser avaliada por alguém que possa ser o seu contrato e avaliar os fatos.

  141. Cirlaine 26 de agosto de 2015 at 11:25

    Oi Leandro
    A aprtir de que mes o meu saldo a financiar deverá ser corrigido?
    É a partir da data da assinatura do meu contrato ou a partir do inicio da obra?
    Grata
    Cirlaine

    • Leandro Ávila 29 de agosto de 2015 at 11:00

      Oi Cirlaine, você precisa observar o que ficou determinado no contrato que assinou.

  142. Rafaela 28 de agosto de 2015 at 14:43

    Boa tarde Leandro! Comprei um apartamento na planta em agosto/2014, porém assinei com a CEF em abril/2015. Desde da assinatura com o banco, comecei a pagar os juros da obra. A 1ª parcela R$36,66, 2ª parcela R$44,82, 3ª parcela R$174,00, 4ª parcela R$208,52, 5ª parcela R$252,00. Minha dúvida é se o juros de obra tem que acompanhar um índice; acho que é muita diferença de um mês para o outro.

    • Leandro Ávila 29 de agosto de 2015 at 10:38

      Oi Rafaela, recomendo que você dedique algum tempo lendo o que você concordou ao assinar o contrato. A forma de reajuste que ficou acordada precisa estar lá.

    • Nicolas 8 de novembro de 2016 at 2:43

      Normalmente a Taxa de Obra acompanha a evolução do empreendimento a partir de uma tabela percentual e se referencia no valor da primeira prestação do seu contrato. No seu caso parece que a variação foi muito alta, o que pode se dar a falhas administrativas do banco ou evolução rápida na conclusão do empreendimento(o que é quase impossível considerando o tempo).

      Consulte o gerente de seu banco e se couber, um advogado

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