Antes de comprar um imóvel na planta é importante fazer uma projeção de quanto custará as prestações durante a obra quando forem corrigidas mensalmente pelo INCC que é o Índice Nacional de Custo da Construção. Durante a negociação, o INCC costuma ser minimizado por quem vende e desprezado por quem compra.

O susto acontece no pagamento das primeiras prestações. O susto é maior ainda naqueles balões ou intermediárias de valor mais elevado que a construtora cobra no meio do ano ou no final do ano. Até que você percebe que além das prestações e das intermediárias, a sua dívida total aumentará todos os meses por ser corrigida pelo INCC.

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O que é o INCC:

A Fundação Getúlio Vargas calcula e divulga o INCC todos os meses. Veja a tabela do INCC. Ele mede a evolução dos custos das construções habitacionais no Brasil. Podemos dizer que é a inflação sentida pelas construtoras durante uma obra. Quando compramos na planta, estamos financiando uma obra que possui custos que aumentam com o passar dos meses.

Seu dinheiro perderia o valor no tempo se não fosse reajustado. A correção pelo INCC garante o poder de compra do seu dinheiro nas mãos da construtora. Assim, o valor da última prestação corrigida mensalmente pelo INCC, deverá manter seu poder de compra em relação a primeira prestação. É por isto que prestações, intermediárias, balões, valor das chaves e o saldo devedor são reajustados todos os meses pelo INCC ou pelo índice acumulado.

INCC pode inviabilizar o negócio:

O problema é que as vezes o INCC sobe muito durante o ano. Nem sempre a renda da família sobe na mesma proporção. Ao longo de 2 ou 3 anos sua dívida pode crescer ao ponto de inviabilizar a quitação do imóvel na entrega das chaves. Também pode dificultar o financiamento através dos bancos. Existem casos onde a dívida atualizada pelo INCC se torna superior ao valor atual do imóvel.

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Quem compra imóvel na planta para investir pode assistir seu possível lucro sendo consumido pelo INCC.

Eu já vi casos onde a pessoa comprou um imóvel na planta e depois de 3 anos de construção, todo dinheiro pago durante a obra não gerou nenhuma redução no saldo devedor. É como se você ficasse 3 anos pagando as parcelas de uma dívida de R$ 100 mil e no final destes 3 anos você continuasse devendo R$ 100 mil, ainda tendo o risco de dever ainda mais. O problema é maior quando o valor das prestações são baixos e a correção mensal do INCC supera o valor pago na prestação. É como pagar uma dívida eterna em que as prestações não são suficientes para amortiza-la mensalmente.

Calcular prestação corrigida pelo INCC:

Vamos supor que você comprou um imóvel de R$ 100.000,00 sem entrada. Com base na tabela abaixo, no mês de maio de 2013 a dívida seria corrigida em 2,25%. Passaria de R$ 100 mil para R$ 102.250,00. Fazer este cálculo é simples. Divida 2,25 por 100 e o resultado será 0,0225. Agora multiplique a dívida por este valor e você terá 100.000 x 0,0225 = 2.250,00. Isto significa que sua dívida ficará R$ 2.250,00 maior. Somando isto com os R$ 100 mil podemos dizer que sua dívida agora será de R$ 102.250,00.

Vamos imaginar que você pagou uma prestação de R$ 1.000,00 e agora a dívida diminuirá. Pegue os R$ 102.250,00 – 1000,00 = R$ 101.250,00. Observe que neste exemplo, mesmo depois de pagar R$ 1000,00 de prestação a sua dívida continuou sendo maior que os R$ 100 mil iniciais. O reajuste do INCC fez sua dívida subir mais do que ela pode cair com o pagamento da prestação.

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E no mês de junho de 2013 sua dívida seria reajustada novamente pelo INCC que na tabela abaixo foi de 1,15%. Divida 1,15 por 100 e encontre 0,0115. Agora faça R$ 101.250,00 x 0,0115 e você encontrará R$ 1.164,37. Some com sua dívida e você terá a dívida atualizada R$ 102.415,37.

As suas prestações também são reajustadas pelo INCC todos os meses. Se no primeiro mês ela era de R$ 1.000,00 e foi reajustada em 2,25% ela ficaria em R$ 1022,50. No mês seguinte a parcela seria reajustada novamente. Se a taxa fosse de 1,15% ela passaria de R$ 1.022,50 para R$ 1.034,25. E este reajuste seria feito mensalmente. Perceba que sua dívida e suas prestações cresceriam como uma bola de neve.

Veja o comportamento do INCC-DI entre 1995 e hoje, visite a Tabela do INCC atualizada.

Muitos investidores entram em desespero quando compram imóvel na planta e percebem que não estão conseguindo diminuir a dívida. Muitos acabam até pedindo o cancelamento do contrato e devolvem o imóvel para a construtora. Existem situações onde o preço da dívida cresce tanto que a pessoa não consegue financiar o novo valor através da Caixa. Para evitar este e outros problemas ao comprar imóveis na planta recomendo a leitura do Livro Negro dos Imóveis.

Baixe uma planilha de simulação do INCC:

Você pode baixar uma planilha com um exemplo de fluxo de pagamentos de um imóvel comprado na planta onde as parcelas são reajustadas pelo INCC. Use esta planilha como exemplo didático para fazer a sua planilha.

 

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