Financiar imóvel com Taxa Fixa, TR ou IPCA

Se você pretende comprar um imóvel financiado neste período de recuperação da economia, pós-pandemia, leia esse artigo, pois acredito que ele te ajudará a fazer algumas reflexões. Refletir antes de assinar um contrato de financiamento pode evitar grandes problemas futuros.

O artigo foi escrito partindo de um exemplo que recebi de um leitor do Clube dos Poupadores.

• O leitor possui o dinheiro para comprar o imóvel à vista;
• O problema é que se comprar o imóvel à vista ficará com poucas reservas para emergências e sem muitos recursos para mobilhar o imóvel;
• Este dinheiro está aplicado na renda fixa e o leitor se preocupa já que a rentabilidade da renda fixa está menor que a inflação, ou seja, o dinheiro está perdendo poder de compra.
• Existe uma preocupação com relação a possibilidade de os preços dos imóveis subirem nos próximos meses.
• O leitor planeja fazer um financiamento de longo prazo para que as prestações fiquem bem pequenas. A ideia é ganhar tempo para quitar a dívida em apenas 4 anos.
• O leitor ficou interessado por uma simulação do banco que oferece o financiamento com uma taxa de juro pequena, mas não sei se ele entende o risco de assumir uma dívida reajustada pelo IPCA (índice que mede a inflação).

As dúvidas dele:

1. Faz sentido trocar o pagamento à vista pelo financiamento nesse momento pós-pandemia?
2. É melhor pagar: juro prefixado, juro + TR ou juro + IPCA?

Vamos para as reflexões:

Comprar à vista ou a prazo?

Os juros cobrados pelos bancos para o financiamento de imóveis continuam muito elevados. Os bancos pagam juros menores que a inflação para captar os recursos dos poupadores e cobram juros muito elevados de quem precisa do dinheiro emprestado.

Nada melhor (para os bancos) do que captar dinheiro pagando quase nada (dinheiro barato) e oferecer esse mesmo dinheiro para as pessoas cobrando juros elevados (dinheiro caro).

Basicamente é assim: você empresta o seu dinheiro para um banco através de uma LCI que paga 1,9% de juros ao ano ou uma poupança que paga 1,33% ao ano e o banco cobra juros + taxas de 10% (CET) em um financiamento imobiliário, 8% + TR ou 4,8% ao ano + IPCA.

Você pode constatar isso fazendo as suas próprias simulações no site da Caixa neste endereço aqui.

Para ilustrar o artigo simulei o financiamento de um imóvel com as características passadas pelo leitor. Como você deve observar, existem várias perguntas que fazem na simulação e dependendo das respostas as taxas podem ser diferentes para você.

Para financiar um imóvel pela Caixa você precisa escolher entre três formas diferentes de pagamento de juros que podem ser “juros fixos sem correção”, “juro fixo + TR” e “juro fixo + IPCA”. Nos resultados dessas simulações você ainda pode escolher duas formas de amortização, que podem ser SAC ou PRICE. Na amortização PRICE as parcelas são fixas. Na amortização SAC as parcelas são decrescentes pois a parte da amortização da prestação é fixa, mas apenas se as correções pela TR e IPCA não fizerem as prestações subirem em grande parte do tempo do financiamento.

Imagem retirada do simulador da Caixa com as três modalidades de juros + correção da dívida:

Logo abaixo temos o resultado dos juros cobrados pela Caixa nas simulações que fiz. Pode ser que você tenha resultados diferentes dependendo dos parâmetros que preencheu. Eu recomendo que você faça as suas próprias simulações e anote os resultados para uma posterior comparação.

Na tabela abaixo eu anotei apenas o juro baseado no Custo Efetivo Total (CET), ou seja, isso inclui os juros, seguros e todas as taxas embutidas no financiamento. Simulei o maior prazo possível com a menor entrada possível por ser esse o objetivo do leitor. Prazos e entradas diferentes resultam em riscos diferentes para o banco e por consequência taxas diferentes. É importante entender que juro é remuneração pelo risco de quem empresta o dinheiro.

Todas as simulações são feitas utilizando a tabela SAC por padrão. Você pode mudar isso no resultado da simulação para tabela PRICE clicando na opção que destaquei na imagem abaixo. Com isso você poderá coletar 6 resultados como a tabela acima.

Para visualizar o Custo Efetivo Total que representa o juro + taxas que você irá pagar no financiamento você precisa clicar nas opções “CALCULAR” que eu destaquei na figura abaixo. Não fique animado olhando “Juros Nominais” e “Juros Efetivos”. Geralmente são essas taxas que os funcionários dos bancos e os corretores de imóveis gostam de divulgar para não deixar você assustado com os juros cobrados. A taxa verdadeira é o Custo Efetivo Total que você só irá visualizar se clicar em “Calcular”.

Juros Fixos sem correção:

Agora vamos refletir sobre os resultados que tive nas minhas simulações. Observe que a maior taxa cobrada ocorre na modalidade de “Juros Fixos sem correção” de 10,0981% ao ano. No simulador da Caixa essa opção se chama “SBPE (Taxa de Juros Fixa)“.

Essa é a maior taxa por ser essa a modalidade onde a Caixa correrá o maior risco, pois o valor devido por você não será corrigido no decorrer de 360 meses pela TR ou IPCA (inflação). Uma dívida de longo prazo, não corrigida, é um risco para quem empresta o dinheiro devido aos efeitos da inflação que fazem o dinheiro perder valor. Essa taxa mais elevada embute um “prêmio pelo risco” cobrado pelo banco.

Imagine como seria ruim para a Caixa cobrar juros fixos de 10,0981% ao ano e dentro de alguns anos a inflação no Brasil voltar a atingir 10% ao ano como aconteceu em 2016. Certamente essa taxa é definida através de cálculos que consideram qual a taxa de juro e a inflação que a Caixa acredita que teremos no futuro + alguma margem de segurança.

Agora imagine se a irresponsabilidade fiscal dos políticos brasileiros, no futuro, fizer o Brasil voltar a ter juros entre 6% e 10% ao ano (ou até mais) nos próximos 360 meses. Isso seria muito ruim para o banco, pois o dinheiro devido perderia o seu poder de compra no decorrer dos 30 anos de pagamentos.

Juro Fixo + TR:

Na modalidade Juro Fixo + TR, a Caixa está cobrando juro fixo de 8,1437% ao ano. O problema é que toda a dívida que falta ser paga será atualizada sempre que a TR (Taxa Referencial) for maior que zero.

Perceba que aqui o risco da Caixa ficou um pouco menor. A TR é uma pequena taxa que complementa a remuneração da poupança. Se você visitar esse endereço aqui verá que o Banco Central divulga a TR na coluna “Remuneração Básica” que está vigorando naquele mês. A remuneração básica é a TR. Já na coluna “Remuneração Adicional” você tem a taxa de juro que remunera a poupança e que na poupança velha é de 0,50% ao mês e na poupança nova é equivalente a 70% da Taxa Selic quando esta for igual ou menor que 8,5% ao ano. É importante lembrar boa parte do dinheiro que os bancos emprestam nos financiamentos de imóveis se originam do dinheiro que as pessoas aplicam na poupança. Observe a enorme diferença que existe entre a taxa que o banco remunera o poupador e a taxa que o banco cobra do devedor. Essa enorme diferença se deve ao risco de se emprestar dinheiro em um ambiente de futuro incerto ou instável como o brasileiro.

Ao financiar com Juro Fixo + TR a Caixa vai transferir para você parte do risco de uma possível alta da inflação que fará o governo aumentar a taxa básica de juros que por sua vez aumentará a remuneração da poupança através da TR.

Mas podemos dizer que a probabilidade da TR atingir níveis muito elevados é pequena, pois a TR (Taxa Referencial) faz parte da remuneração da poupança e já ficou bem claro que não existe muito interesse dos governantes em melhorar a rentabilidade da poupança. A regra de cálculo da TR já mudou algumas vezes no passado e sempre que isso acontece ela remunera cada vez menos, nunca cada vez mais.  Você pode estudar o gráfico da TR aqui.

Como podemos ver no gráfico acima, a TR se encontra em 0% em 2020 e nos últimos 20 anos ela se manteve baixa ou próxima de zero.

Mesmo assim, uma dívida de R$ 1.000,000,00 corrigida por uma taxa de 0,22% ao mês resultaria em uma alta na dívida de R$ 2.200,00 por mês. É um risco desagradável e que precisa ser considerado nos planos de alguém que pretende fazer um financiamento de 5, 10, 20 ou 30 anos. Quanto maior o prazo, maior o risco de enfrentar correções desagradáveis na dívida.

Quando a TR atingiu 0,22% entre 2015 e 2016 a Taxa Selic passou e 14% com o objetivo de combater uma inflação que estava passando de 10% gerada por decisões de um governo que acabou sofrendo impeachment por questões fiscais que ficaram conhecidas como “pedaladas fiscais“.

Se você considera que teremos riscos de sofrer inflações elevadas e juros elevados no futuro, assumir uma dívida muito elevada pagando juro e correções da dívida pela TR, você precisa entender que está assumindo um tipo de risco. Mas pior do que juro fixo + TR será assumir juro fixo + IPCA. Vamos ver agora.

Juro fixo + IPCA (inflação):

Já a modalidade de “juro fixo + IPCA” você encontrará a menor taxa de juro cobrada pela Caixa. Isso é bem perigoso se você não entender o que significa ter uma dívida enorme corrigida pela inflação.

Nos exemplos da nossa tabela essa taxa de juro fixa foi de “apenas” 4,8% ao ano nas simulações que fiz. Parece bem melhor pagar 4,8% ao ano do que 10% ao ano. O problema é que nessa modalidade, quem assume o risco de uma disparada da inflação é você. Se você fizer um financiamento com dívida corrigida pela inflação vai precisar torcer para que a inflação no Brasil continue controlada até você quitar sua dívida.

Você pode descobrir qual é essa “inflação implícita” prevista pela Caixa observando a diferença que existe entre o financiamento com juro prefixado de 10,09% ao ano e o financiamento de juro fixo + IPCA onde esse juro fixo do nosso exemplo é 4,8%. A diferença entre as duas taxas será 5,29%. Então essa diferença é a inflação esperada pela Caixa + algum tipo de margem de segurança.

Precisamos refletir. O que impede o Brasil de atingir uma inflação de 10% ou 15% ao ano nos próximos anos, principalmente nas próximas décadas? A resposta é simples. A única coisa que pode impedir isso é a ascensão de políticos competentes eleitos pelo povo brasileiro nos próximos anos. Estou falando de pessoas responsáveis com as questões do gasto público, que só permitam o Estado gastar aquilo que arrecada, buscando “fazer mais gastando menos”, cortando desperdícios, extinguindo os casos de corrupção e desvios de dinheiro público, tornando os serviços públicos mais eficientes, baratos e modernos.

Agora reflita novamente. Qual é a probabilidade de isso tudo acontecer no decorrer das próximas décadas? Se você acredita que a probabilidade é muito grande, você é uma pessoa otimista e se sentirá confortável ao assumir uma dívida elevada com juros fixos de 4,8% e o saldo devedor corrigido por uma inflação que só saberemos qual será no futuro. Se tudo der certo a inflação ficará próxima de zero. Você terá feito um bom negócio trocando juros fixos de 10% por juros de 4,8% + inflação próxima de zero.

Mas se o futuro for desastroso, a inflação não terá limites e você terá um enorme motivo para perder boas noites de sono.

Não precisamos ir muito longe para imaginar o que significa uma inflação sem limites. Se você tem mais de 40 anos, basta lembrar como era viver no tempo do governo Sarney e Collor.

Aqui ao lado, na Argentina, temos um ótimo exemplo de um país que tinha uma inflação baixa duas décadas atrás e que hoje vive uma inflação descontrolada. O gráfico abaixo mostra a variação da inflação dos últimos 12 meses.

Para que isso aconteça no Brasil basta que as pessoas votem em políticos que fazem aquilo que elas desejam, não aquilo que precisa ser feito. Existe uma enorme diferença entre o que as pessoas desejam dos políticos e o que as pessoas realmente precisam que os políticos façam. Geralmente as pessoas buscam soluções confortáveis que fazem efeito no curto prazo.

Antes de assumir um financiamento é importante fazer um exercício de imaginação para diversos cenários, principalmente os mais pessimistas. Como seria pagar juro fixo de 4,8% + inflação de 1% ? Não seria muito ruim. Mas como seria com inflação de  5%, 10% ou 20% que corrige a sua dívida, correção sobre correção, igual os juros compostos?

Precisamos fazer escolhas sobre assumir ou não assumir riscos.

Quando você utiliza o juro prefixado sem correção (que apresenta taxas maiores), se o Brasil “der errado” e a inflação disparar, sua dívida continuará a mesma, pois os juros são fixos e sem correção. Você continuará pagando os mesmos juros fixos definidos no contrato. Não existirá surpresas.

Já se o Brasil der certo e a inflação for baixa por muitas décadas, como já ocorre em países de primeiro mundo, você continuará com sua dívida com juros fixos, sem surpresas, sem sustos, exatamente como previstos nas suas simulações. O juro mais elevado no financiamento de taxa fixa sem correção é um “prêmio pelo risco” cobrado pelo Banco, mas para você é um “custo de seguro contra surpresas”, pois essa taxa maior evita o crescimento descontrolado de uma dívida corrigida por uma taxa de inflação que não sabemos até onde pode chegar no longo prazo.

A parte inútil das simulações do banco:

Ao visitar o site de simulações da Caixa, considere que só existe um tipo de simulação que faz algum sentido no site que é aquela que considera juros prefixados ou juros fixos sem qualquer taxa de correção da dívida como TR e IPCA. Essa opção de simulação aparece no site com o nome “SBPE (Taxa de Juros Fixa)”.

As simulações inúteis são: “SBPE (TR + Taxa de Juros)” e “SBPE (IPCA + Taxa de Juros)”. Vou explicar o motivo.

Somente com os juros fixos você terá alguma capacidade de prever quais serão suas prestações e a evolução do saldo devedor, seja através da amortização SAC ou PRICE.

As simulações que usam “juros fixos + TR” e “juros fixos + IPCA” mostram apenas como será suas prestações se a TR e a inflação (IPCA) forem iguais a zero do início ao fim do financiamento. Sabemos que isso é praticamente impossível. O problema é que nem sempre as pessoas percebem esse pequeno detalhe e acabam se sentindo motivadas com as prestações que parecem menores no simulador. Sim, as prestações que exibem somente os juros são menores, mas nunca podemos esquecer que a dívida inteira será corrigida pela TR ou pela inflação e isso não aparece nessas simulações.

Já vimos em gráficos anteriores que a TR já sofreu muitas variações no passado. Na vida real a inflação dificilmente será baixa por muito tempo se não ocorrerem boas reformas que permitam controlar as contas públicas. Controlar os gastos públicos é algo muito difícil, pois quem toma decisões relacionadas a isso são justamente as pessoas que se beneficiam quando os gastos públicos são elevados. Temos uma população que não para de exigir dos políticos mais gastos públicos. Eles apenas entregam o que as pessoas exigem deles. O gráfico abaixo mostra o comportamento da nossa inflação nos últimos anos logo depois das eleições. Vamos entender como esse gráfico funciona.

Cada linha preta representa o período de eleições presidenciais. A linha azul representa a inflação medida pelo IPCA dos últimos 12 meses. Observe que a inflação sempre dispara depois das eleições. Você pode fazer seus estudos de análise técnica no IPCA através dessa ferramenta aqui.

Se a inflação disparar nos próximos anos, como resultado de uma irresponsabilidade fiscal, como ocorreu nos governos anteriores, a dívida do financiamento corrigida pela inflação também tende a disparar. O difícil é saber até que nível a inflação pode atingir no futuro ou que grau de comprometimento os políticos do futuro terão com relação aos gastos públicos e a inflação.

A grande questão é: seria essa alta da inflação depois de cada eleição para presidente uma coincidência? Seria uma consequência de um gasto público descontrolado, gerado por iniciativas populistas irresponsáveis na busca de uma reeleição a qualquer custo? Não sei. Tire as suas próprias conclusões. O fato é que os dados históricos nos mostram ciclos de alta da inflação logo depois das últimas eleições nas últimas décadas. Inclusive é interessante considerar esse comportamento da inflação quando tomar decisões envolvendo o investimento em títulos públicos como o Tesouro IPCA, como mostro no meu livro sobre investimento em títulos públicos.

Quando você assume uma dívida com juros fixos + IPCA, você assume o risco de um IPCA elevado no futuro. Como o risco é todo seu, o banco cobra juros menores de você com “prêmio” para que assuma esse risco sozinho. Você certamente já sabe o que o banco faz quando você não consegue pagar as prestações do imóvel financiado. O seu imóvel só vai ser realmente seu quando a dívida for quitada. O banco pode leiloar o imóvel (com você dentro) caso não pague suas prestações, não importando o motivo. Por trás de cada imóvel leiloado por bancos (como esses aqui) existe a história de uma família que não conseguiu pagar um financiamento. Provavelmente não entendeu os riscos envolvidos no financiamento ou as simulações apresentadas pelo banco.

Quando você faz um financiamento com juros fixos e sem correções do saldo devedor, mesmo sendo juros elevados, a Caixa assume o risco da inflação disparar. Então você faz a escolha entre assumir o risco ou pagar uma taxa maior para a Caixa assumir o risco.

Isso facilita o seu planejamento financeiro. E se no futuro os juros dos financiamentos caírem, você ainda terá a possibilidade de renegociar a dívida para baixo ou até fazer uma portabilidade para algum outro banco que ofereça juros menores. Já se os juros no país subirem muito, o banco não poderá modificar o contrato de juros fixos sem correções que estiver em andamento. Veja o artigo que escrevi sobre renegociar o financiamento de um imóvel.

Financiamento e reserva de emergência

Para quem compra um imóvel financiado tendo esse dinheiro guardado para quitar o imóvel a qualquer momento, temos o problema sobre como rentabilizar esse dinheiro para que fique protegido contra a inflação. Não será muito bom escolher quitar o imóvel dentro de 4 ou 5 anos e colecionar perdas com juros baixos e inflação eleva nos próximos anos se a escolha for por um financiamento onde a dívida cresce junto com a inflação.

Para quem pensa no financiamento do imóvel para evitar gastar parte de uma “reserva de emergência”, considere que você pagará juros para ter uma reserva de emergência de forma antecipada, talvez sem necessidade.

Se você usasse o dinheiro para comprar um imóvel à vista, você teria um imóvel quitado, com a documentação em seu nome. Neste caso, se realmente enfrentar uma situação de emergência no futuro, você terá um imóvel para realizar um “empréstimo garantido”, onde o imóvel é oferecido como garantia de pagamento da dívida para um banco. Isso permite reduzir muito a taxa de juro do empréstimo, sendo uma taxa parecida com a taxa do financiamento imobiliário. Existe concorrência entre os bancos para oferecer empréstimos garantidos com imóveis. É uma questão de pesquisar e buscar a melhor taxa, caso isso realmente seja necessário no futuro. Se você tiver sorte e cuidado, nenhuma emergência acontecerá e você não vai precisar fazer qualquer financiamento.

De qualquer forma é muito importante ter alguma reserva de emergência em qualquer situação, até para evitar o atraso no pagamento do financiamento e as consequências que isso pode gerar.

Outra questão importante é a psicológica. Se a pessoa comprar o imóvel à vista e ficar com pouco dinheiro na conta (uma reserva básica), provavelmente se sentirá bem mais motivada a trabalhar e poupar mais. No caso do leitor, ele é um pequeno empresário. Muitas vezes a busca por dívidas é ilusão ou tipo de autoengano. Ter essa conta esvaziada é algo mais realista, mais verdadeiro, pois você transformou seu dinheiro em um imóvel e agora precisa correr atrás para recuperar as suas reservas.

Ter um imóvel novo e boa parte do seu dinheiro na conta cria uma falsa sensação de evolução patrimonial, quando na verdade estamos escondendo de nós mesmos a enorme dívida imobiliária que adiciona um fator de risco na nossa vida financeira. Quando compramos um imóvel financiado nós compramos uma dívida, não um imóvel. O imóvel só será realmente nosso se a dívida for quitada.

Essa estratégia de crescimento no padrão de vida através do endividamento é maravilhosa quando você vive em um país de economia desenvolvida, moeda forte, juros baixos tanto para quem poupa quanto para quem se endivida. No Brasil só temos juros baixos ou até com juros reais negativos para quem poupa. Quem se endivida continua enfrentando juros elevados por existirem incertezas com relação a estabilidade fiscal, econômica e até política.

Para quem pretende comprar um imóvel financiado para quitar esse móvel em poucos anos eu recomendo fazer as simulações, copiar e colar o resultado com as parcelas em uma planilha de Excel. Para o juro fixo sem correção, tanto na tabela SAC quanto na PRICE isso é viável para saber qual será a sua real despesa total com pagamento de juros e taxas. Já na modalidade juro fixo + TR ou IPCA a simulação só tem utilidade se você acredita que o a TR e o IPCA serão igual a zero no futuro. Aqui no site do Clube dos Poupadores, no menu que está no topo do site, se você passar o mouse sobre “Simuladores” e depois em “Empréstimos e Financiamentos” verá quatro simuladores que eu mesmo programei em uma tentativa educativa de demonstrar o impacto da TR e do IPCA nos financiamentos através da tabela SAC e TR. É claro que são apenas simulações educativas.

Para quem pretende comprar um imóvel pela primeira vez eu recomendo a leitura deste livro aqui, pois existem muitos detalhes que você precisa aprender antes de comprar um imóvel. Se você pensa em comprar um imóvel para investir, recomendo esse outro livro.

Apoie o Clube dos Poupadores investindo na sua educação financeira. Clique sobre os livros para conhecer e adquirir: