Entenda como funcionará as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) que será uma nova opção de investimento em títulos imobiliários (renda fixa) criada pelo Governo Federal. O anúncio aconteceu no dia 20/08/2014 pelo Ministério da Fazenda e ainda depende de uma Medida Provisória e outras regulamentações (fonte).

Ainda existem poucas informações sobre a LIG e por isto resolvi reunir tudo que pude encontrar. Lá fora estes títulos são muito populares e conhecidos como CB ou Covered Bonds.

Pelo que pude entender, até aqui, a LIG terá algumas características das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outras características dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Será um híbrido de LCI com CRI. Ela terá a garantia que os investidores possuem quanto investem na LCI e a garantia que os investidores possuem quando investem em CRI. Por isto podemos dizer que as LIGs possuem dupla garantia. Eu acredito que os bancos vão adquirir carteiras de recebíveis de construtoras e incorporadoras e através desta operação irão criar os títulos LIG.

A vantagem da LIG em relação a LCI é que além de ter a garantia da instituição emissora (banco) , oferece ao investidor acesso ao lastro (imóveis) em caso de problemas, como ocorre com o CRI.

Desta forma, podemos dizer que a LIG funcionará como um novo instrumento de captação com garantia patrimonial da instituição financeira. O objetivo será de aumentar os recursos disponíveis para o financiamento habitacional. Nos EUA e na Europa este tipo de título já existe há muito tempo.

Aqui temos o slide da apresentação usada pelo Ministro Guido Mantega quando fez o anúncio da LIG. Para ver a apresentação completa entre aqui.

Você provavelmente já deve saber que o os bancos usam o dinheiro que você aplica na poupança ou que está no seu FGTS. Eles emprestam o seu dinheiro para aqueles que precisam comprar um imóvel. Eles pagam juros baixos para você e cobram juros altos de quem pediu o empréstimo. A diferença entre juros pagos e juros cobrados é o que torna os bancos tão ricos.

Os bancos são obrigados a destinar 65% do dinheiro que você deixa na poupança para o financiamento de imóveis de pessoas que você não conhece.

O problema é que pode faltar dinheiro para financiar os imóveis no futuro. Não existe poupança e FGTS suficientes para suprir a demanda por crédito imobiliário nos próximos anos ou décadas, principalmente agora que os imóveis estão extremamente caros. Se há poucos anos uma família precisava de R$ 100 mil emprestado para comprar um imóvel simples, hoje a família precisa de R$ 300 mil para comprar o mesmo imóvel.

Para que não falte dinheiro para emprestar, os bancos e o governo precisam criar formas de captar o dinheiro dos poupadores e investidores de todos os portes.

Pelo que entendi o objetivo da Letra Imobiliária Garantida será atrair o dinheiro, não só dos brasileiros, mas também dos estrangeiros. Como é possível ver no slide, este título seguirá o mesmo padrão internacional. Os investidores lá fora já estão acostumados a investir em LIGs que eles chamam de Covered Bond. Existem muitos bancos nos EUA e nos países da Europa que oferecem este título. O Brasil se tornaria uma nova opção para estes investidores estrangeiros.

Ainda não é possível saber se as Letras Imobiliárias Garantidas serão um título popular que poderá ser comprado por pequenos investidores em bancos grandes como Caixa Econômica Federal ou qualquer outro banco que trabalhe com crédito imobiliário.

Já ficou determinado que o governo não cobrará Imposto de Renda das pessoas físicas que investirem nas Letra Imobiliária Garantida por um prazo acima de 2 anos. Já o IOF não seria dispensado. Na LCI não existe este prazo mínimo de 2 anos para ter a isenção do IR.

Também não se sabe como será a remuneração. No caso da LCI, os bancos costumam oferecer um percentual do CDI, ou seja, os títulos são pós-fixados embora possa ser prefixada ou por índice de preço (muito pouco usado).

Se o risco de investir na LIG for realmente menor que o risco de investir em LCI, provavelmente a rentabilidade da LIG será menor que a da LCI. Como você já deve ter percebido, quanto menor é o risco para o investidor, menor é a rentabilidade do investimento. Quanto maior o risco, maior precisa ser o “prêmio” pelo risco.

Antes de investir na LIG será necessário avaliar os riscos envolvendo a carteira de imóveis que servirá de garantia. As agências de classificação de risco, provavelmente, vão fazer o serviço de avaliação deste risco atribuindo notas. Veja o artigo que já escrevi sobre as notas de risco. Encontrei um estudo sobre o assunto. Eles fazem uma comparação entre os Covered Bond e a Securitização (CRI) e como funcionaria a classificação de risco desses títulos aqui no Brasil, veja aqui.

No caso da LCI, existe o risco de falência do banco. Para reduzir este risco os investimentos em LCI são garantidos pelo Fundo Garantidor de Créditos, caso o valor investido no banco falido seja menor que R$ 250 mil. Na CRI as garantias são os imóveis.

Para investimentos em LIG, teremos a garantia do banco e a garantia do imóvel. Se o banco quebrar, continua existindo a garantia do imóvel que ficará separado do patrimônio do banco. Precisamos esperar para saber se a LIG terá a proteção do Fundo Garantidor de Créditos.

No exterior estas Letras Imobiliárias Garantidas possuem as seguintes características:

  1. O emissor deve ser instituição financeira (banco) que pode atuar no mercado de crédito imobiliário, sujeita à supervisão bancária especial.
  2. Detentores dos títulos (você) devem ter direitos de forma prioritária sobre pool de ativos (imóveis que servem como garantia) em relação aos demais credores da instituição (a quem o banco deve), em caso de insolvência do emissor (falência do banco);
  3. Instituição emissora deverá possuir ativos suficientes (imóveis) para cobrir os direitos dos detentores dos títulos durante todo o tempo de maturidade dos bônus; e
  4. Designação de monitor independente para assegurar as obrigações da instituição emissora em relação aos ativos elegíveis de forma a garantir os direitos dos investidores, com aprovação do supervisor bancário.

As características da LIG aqui no Brasil ainda serão definidas e o governo provavelmente tomará o cuidado de evitar a migração de recursos dos investidores de LCI para a LIG.  Esta diferenciação, provavelmente, será com relação ao prazo. Atualmente as LCIs são de curto prazo, ou seja, tem vencimento em até 5 anos. A LIG poderia ter um prazo intermediário entre 5 a 15 anos.

Encontrei um estudo no site do Banco Central sobre “Covered Bond: Alternativa de funding para o mercado imobiliário brasileiro?” Foi escrito por Isabella Silva, assessora do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do BC. Para acessar o trabalho visite aqui.

Esta página será atualizada sempre que novas informações forem divulgadas sobre a LIG. Se você tem mais informações sobre este assunto compartilhe conosco na área de comentários.

Leitura recomendada: lista de livros sobre investimentos.

Receba um e-mail quando novos artigos forem publicados, inscreva-se no Clube dos Poupadores. Ative as notificações no seu navegador clicando aqui ou no sino vermelho no canto inferior direito desta página