Simulador online do novo financiamento de imóveis corrigido pelo IPCA e com pagamento de taxa fixa de juros através da Tabela Price. Role esta página até o final para ler as orientações de uso do simulador para que você entenda como simular e como entender o resultado.

Financiamento corrigido pelo IPCA + juros:

A nova modalidade de crédito imobiliário oferecida pelos bancos permite financiar imóveis pagando uma taxa de juros fixa enquanto a dívida será corrigida mensalmente pelo IPCA, que é o índice oficial que mede a inflação do país.

No passado, os financiamentos cobravam uma taxa fixa de juros com a dívida corrigida pela Taxa Referencial (TR), que é a mesma taxa que faz parte do cálculo da remuneração da Poupança. Essa nova modalidade de financiamento representa menor risco para o banco e mais riscos para quem pretende se endividar.

Como usar o simulador

Valor financiamento: informe o valor que você pretende receber do banco para comprar o seu imóvel financiado. Exemplo: se o imóvel custa R$ 700 mil e você precisa de R$ 500 mil emprestados você deve preencher 500000.00.

Taxa de juros: informe a taxa de juros cobrada pelo banco. A taxa deve ser anual. O simulador já está preenchido com o exemplo de 4,95% ao ano e você poderá editar com qualquer taxa.

Inflação anual: é impossível prever a inflação futura, mas podemos usar o simulador para observar o impacto de uma inflação média elevada ou baixa no total que será pago até o final do financiamento. Considere que quanto piores forem as decisões políticas e econômicas que afetam a economia, contas públicas e o valor da nossa moeda, maior tenderá a ser a inflação no futuro.

Temos exemplos de países da América Latina que estão enfrentando sérios problemas com inflação elevada (hiperinflação). São países que sofrem as consequências de anos de decisões econômicas equivocadas que resultaram no aumento de preços. A última vez que o Brasil registrou inflação acima de 10% ao ano foi em 2016 durante um momento crítico de pessimismos, incertezas, escândalos de corrupção e manifestações nas ruas.

Não estamos livres de situações parecidas no futuro. Visitando aqui você verá um gráfico dos juros reais (linha vermelha) que representa o IPCA dos últimos 12 meses registrado na última década.

Observe com atenção os ciclos de alta. No final dessa página aqui você encontra a tabela com a meta da inflação do Banco Central. A meta é a taxa que o Banco Central tenta atingir como objetivo para o ano. Para 2020 a meta é 4%, para 2021 é de 3,75% e para 2021 é de 3,5%. Nem todos os governos defendem inflação baixa. Já vimos exemplos no passado de governos que tomaram a decisão de manter a inflação próxima de 6% e diante de um descontrole ela chegou a passar de 10% (teto da meta no passado).

Visitando aqui você tem a curva de inflação implícita que nos mostra qual é a inflação que o mercado espera entre 12 e 108 meses (essas projeções mudam todos os dias).

Minha sugestão é que você simule a meta da inflação de 4% como uma simulação otimista e simule taxas maiores como de 6% ou 7% ao ano imaginando um cenário pessimista sobre o futuro. Crises podem levar a inflação para patamares acima de 10%, como já ocorreu no passado.

Compreenda que os juros menores oferecidos nessa modalidade de financiamento se explica pelo fato da dívida ser corrigida pela inflação e nada impede que a inflação no futuro seja tão elevada ou até maior que a taxa de juro cobrada pelo banco.

Prazo de pagamento: informe em quantos meses você pretende pagar sua dívida. Quanto menor o número de meses, maior tende a ser o valor da prestação, mas você gastará menos dinheiro mensalmente com juros, taxas, tarifas, seguros, etc. Observe que o simulador não calcula custos que você terá adicionalmente com produtos e serviços oferecidos pelo banco aos devedores. Um exemplo é o custo com o seguro, que é obrigatório e uma taxa administrativa de R$ 25 por mês que muitos bancos cobram.

Exemplo de simulação

O simulador já possui um exemplo preenchido de financiamento de R$ 500 mil, taxa de juros de 4,95% ao ano, inflação de 4% ao ano e prazo de 20 anos para pagar.  Ao clicar no botão simular você verá que nessas condições a dívida seria de R$ 1.188.566,65. Essa dívida será composta dos R$ 500 mil que você pegou emprestado, R$ 307.897,96 de custo gerado pela inflação de 4% ao ano e R$ 380.668,69 de custo com o pagamento dos 4,95% de juros ao ano.

Passando o mouse sobre o gráfico redondo que tem o título “Como a dívida total é composta” você vai descobrir que 32% da sua dívida de R$ 1.188.566,65 será composta de custo com pagamento de juros, 25,9% de custo com a correção pela inflação e 42,1% é o valor principal que você pegou emprestado.

O simulador mostra uma tabela com o resultado mensal e um gráfico com o preço de todas as prestações. Na coluna “Dívida” temos o total devido no início do mês. A coluna “Correção” representa o custo que você terá naquele mês ao corrigir o valor da dívida pela inflação. No exemplo estamos usando a taxa de 4% ao ano convertida em uma taxa equivalente 0,40342709% (temos um simulador de taxas equivalentes aqui).

Na coluna “Dívida Corrigida”  temos o valor da dívida + a inflação que encontramos na coluna anterior. Sobre o valor da dívida corrigida iremos calcular os juros na coluna “Juros” que usa a taxa de juro anual convertida para uma taxa mensal equivalente. Na coluna “Amortização” temos quanto do valor da prestação é parte do valor da dívida que está sendo devolvida para o banco.

Na coluna “Prestação” temos a soma dos valores que encontramos na coluna de juros + a amortização para que possamos encontrar o valor da prestação que será paga. A coluna “Saldo” mostra o que restou da dívida que será corrigida novamente pela inflação no próximo mês.

Outros custos

Vale destacar aqui que os bancos não cobram somente os juros e a amortização na prestação mensal na prestação. Os bancos também cobram um seguro e o valor do seguro que também sofrerá reajustes. Ele depende da sua idade, do valor atual da dívida e de outros fatores. Os bancos também costumam cobrar uma taxa administrativa somada ao valor da prestação. Taxas e seguros não estão previstos no simulador pois elas variam dependendo do banco e da seguradora. Você pode estimar a taxa da seguinte forma: normalmente os bancos cobram uma taxa administrativa de pelo menos R$ 25 por mês. Se você fizer um financiamento para pagar em 360 meses, você pagará essa taxa 360 vezes, ou seja, 360 x R$ 25 = R$ 9.000,00 de taxas no decorrer de 30 anos. É claro que essa taxa será corrigida com o passar do tempo.

Risco elevado:

A nova modalidade que corrige a dívida pelo IPCA pode representar um grande risco para o comprador do imóvel que está disposto a assumir uma dívida de centenas de milhares de reais por muitos anos ou até décadas.

Isso ocorre pelo fato de ser impossível prever qual será a inflação futura. Como sua dívida será corrigida pela inflação, será impossível saber qual será o total da sua dívida no futuro. Você literalmente não saberá quanto pagará pelo imóvel que está comprando. Somente no futuro, quanto toda a dívida estiver corrigida e paga, será possível saber se compensou comprar um imóvel financiado com a taxa fixa que você contratou + a inflação registrada no período.

Para quem compra imóvel financiado como investimento, é importante considerar que nem sempre os imóveis valorizam ao ponto de superar a inflação.

Visitando o gráfico do IPCA, (clique aqui) é possível constatar a enorme variação que a inflação sofre mensalmente.

No gráfico acima, que foi gerado aqui, tracei uma linha reta (linha preta) em uma taxa de 0,87% ao mês onde o IPCA mensal tocou diversas no decorrer de 20 anos. Também temos uma linha preta na faixa de 0,14% de juros ao mês. Uma dívida de R$ 500 mil teria aumentado R$ 4.350,00 em apenas um mês se o IPCA tivesse sido de 0,87% (500.000 x 0,87% = 4.350). Se o IPCA registrado mensalmente no futuro for muito elevado, existe o risco de a dívida crescer com o passar do tempo, mesmo com o pagamento mensal das prestações em dia.

Para pessoas que não possuem sua renda ou salário corrigido pela inflação com regularidade, uma dívida corrigida pelo IPCA pode representar um risco, caso a inflação dos próximos 10, 20 ou 30 se mantenha em níveis elevados. Já se a inflação seguir em uma direção de queda ou se mantiver estável em níveis baixos (e sem grandes variações nas próximas décadas) o risco será menor ou poderá ser uma opção vantajosa. O fato é que a decisão envolve uma espécie de aposta com relação ao futuro.

Faça muitas simulações:

O financiamento de um imóvel provavelmente é o tipo de dívida mais cara e longa que as pessoas fazem durante a vida. Não tome qualquer decisão antes de pensar bastante sobre o que você pretende fazer.

Não tome decisão motivado(a) por emoções. Não permita que corretores ou o vendedor do imóvel faça pressão psicológica para que você compre o imóvel rapidamente sem pensar e sem planejar. Uma dívida tão cara e tão longa deve ser muito bem planejada e isso deve envolver todos os membros da família, pois a renda familiar será afetada por muitos e muitos anos.

Ao escolher o financiamento corrigido pelo IPCA a decisão será irreversível ou seja, o banco não permitirá a troca por outro tipo de financiamento (Tabela Price com juros fixos + TR ou Tabela SAC com juros fixos + TR).

Não esqueça que o Brasil ainda não é um país com economia de primeiro mundo com juros baixos e inflação estável. Olhando os últimos 20 ou 30 anos podemos constatar muitas crises econômicas, crises políticas, impeachments, escândalos de todos os tipos que afetaram nossa economia, taxa de juros, inflação, emprego, crescimento etc.

Quanto maior o prazo do financiamento, maior será a incerteza sobre o futuro da nossa economia que pode afetar a inflação e o tamanho da sua dívida. O mercado imobiliário está repleto de riscos. Leia os meus livros sobre comprar e investir em imóveis antes de tomar qualquer decisão, pois você  encontrará muitas dicas que podem evitar problemas e economizar muito tempo e dinheiro.

Se você tem um valor de entrada muito pequeno e ainda não tem conhecimento ou educação financeira para poupar, investir e depender menos da dívida, recomendo a leitura dos meus livros sobre independência financeira e investimentos.

Por fim, vale destacar que simuladores não são ferramentas para ditar como será o futuro. Este simulador tem finalidade educativa com o objetivo de demonstrar o impacto da inflação e dos juros em grandes dívidas no decorrer de prazos longos. Somente o banco pode gerar uma simulação adotando critérios específicos que dependem da cada pessoa como idade e a taxa de juros compatível com o perfil de risco cada um.

Esse artigo foi útil?