Simule o financiamento de um imóvel corrigido pela TR com pagamento de juros fixos através da Tabela SAC ou Sistema de Amortizações Constantes. Role esta página até o final para ler as orientações de uso do simulador e entenda como simular e como ler o resultado.

O sistema SAC é um dos mais utilizados no Brasil para calcular as prestações dos financiamentos de imóveis. Esse sistema foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização mensal do valor financiado, ou seja, uma boa parte do valor da prestação representa a devolução de parte do que você pegou emprestado.

Como os juros pagos mensalmente são calculados com base no valor devido, se o valor devido tem grande queda mensalmente você terá custo menor com juros mensalmente e por consequência o valor da parcela tenderá a diminuir com o passar dos meses.

No SAC o valor da prestação é composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente e outra parcela de amortização, que permanece constante.

O problema é que o valor da dívida também crescerá mensalmente devido ao impacto da taxa de correção que será utilizada. Neste simulador estamos adotando como taxa de correção a TR (Taxa Referencial) que é a mesma taxa que faz parte da remuneração da Poupança. Essa taxa costuma ser muito baixa e por esse motivo os bancos costumam cobrar juros elevados nessa modalidade. Também é possível adotar o IPCA como correção e aqui no Clube dos Poupadores temos um simulador de financiamento corrigido pelo IPCA + juros fixos pela Tabela SAC, veja aqui.

Como preencher a simulação:

Valor financiado: informe o valor que você pretende pegar emprestado através do financiamento.

Taxa de juros: informe a taxa de juros anual cobrada pelo banco.

Correção (TR): informe a TR que você espera pagar, em média, no decorrer de todo o financiamento. Bons números para simular seria uma TR de 1%, 2% ou 3% ao ano. Uma TR muito elevada certamente vai significar que o país terá juros elevados no futuro e juros elevados costuma ser uma consequência de um combate do Banco Central contra uma inflação elevada.

Prazo de pagamento: informe em quantos anos você pretende pagar o financiamento.

Exemplo de simulação:

O simulador já está preenchido com um exemplo. Se você clicar no botão “Simular Financiamento” terá o resultado dessa simulação de demonstração pode o valor do financiamento foi de R$ 500 mil com taxa de juros de 9,75% ao ano, correção pela TR de 1% ao ano em média e prazo de pagamento de 20 anos.

Você verá que no total você pagará R$ 1.055.377,88 na forma de prestações por 20 anos. Passando o mouse sobre o gráfico circular você verá que R$ 501.925,57 desse valor (47,6%) será um custo gerado pelos juros. Temos ainda R$ 53.452,31 de custo gerado pela correção da TR.

Logo abaixo temos um gráfico que mostra o preço da prestação no decorrer de todos os meses em 20 anos. Observe que temos uma prestação decrescente. Se você fizer uma simulação adotando um valor de 5% de correção (TR) verá que a correção fará a prestação aumentar por alguns meses antes de começar a cair. Isso significa que a Tabela SAC não é garantia de prestações decrescentes se a TR que teremos no futuro for muito elevada.

Vale destacar que é impossível prever a TR futura, pois ela é calculada diariamente pelo Banco Central e considera a taxa básica de juros da economia e alguns redutores e cálculos de difícil entendimento. Quando a taxa básica de juros está próxima de 8,5% ao ano, a TR tende a ser igual a zero.

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