Bolha Imobiliária depois da Copa e Eleições. Vai estourar?

Hoje o mercado se divide entre os que acreditam e os que não acreditam no estouro da bolha imobiliária depois da copa. A bolha representa o aumento continuo e insustentável de preços dos imóveis brasileiros nos últimos anos. O estouro da bolha seria uma forte queda no preço dos imóveis em poucos meses.

Isto seria ótimo para pessoas que precisam comprar um imóvel para morar e que não podem mais pagar os preços praticados atualmente. Existe uma verdadeira torcida pelo estouro da bolha. Em sites como o BolhaImobiliaria.com é possível acompanhar milhares de pessoas que todos os dias se reúnem para comentar matérias e notícias publicadas em diversos sites, jornais e revistas. Resumidamente, quem crê na bolha segue a linha de pensamento exibida nesta apresentação em vídeo.

Vamos ver neste artigo o que pensam alguns economistas conhecidos e que possuem opiniões diferentes sobre a existência de uma bolha nos preços dos imóveis e seu estouro depois da copa.

Quem não acredita na Bolha Imobiliária depois da Copa

Já faz tempo que o economista Ricardo Amorim defende sua opinião sobre a não existência de bolha, pelo menos, aos moldes da bolha americana. Ele tem sido muito criticado por quem acredita na bolha e muito aclamado pelos que não acreditam. Gosto muito do Ricardo pelas críticas que ele faz comparando nossa realidade com a realidade de outros países. Já quando ele fala sobre o mercado imobiliário, existe alguns pontos que eu discordo, com todo respeito.

Ele defende a ideia de que o aumento nos preços dos imóveis foi um movimento natural. Para ele não podemos comparar o preço dos imóveis do tempo em que não havia crédito com o preço dos imóveis nos últimos anos, quando existia crédito fácil e abundante.

Segundo ele, no passado, poucas pessoas tinham condições de comprar imóvel já que dificilmente conseguiam um financiamento ou tinham dinheiro suficiente para comprar à vista. Quando o Governo tomou medidas para aumentar o crédito imobiliário e baixar os juros, um grande número de famílias passaram a ter condições para comprar imóveis. O mercado imobiliário não estava preparado para isto. A forte demanda por imóveis diante da pouca oferta inflacionou os preços em um curto espaço de tempo.

Tudo isso é verdade, só que devemos levar em consideração que, atualmente, somente as famílias mais ricas podem comprar imóveis financiados. O problema é que os preços subiram tanto que as famílias que podiam comprar imóveis financiados antes de 2008 não podem mais financiar estes mesmos imóveis em 2014. E com o aumento recente dos juros, inflação elevada e baixo crescimento existe risco da situação piorar. A demanda provocada pela oferta de crédito está caindo (e deve continuar caindo) devido ao aumento dos preços que anulou os benefícios do crédito.

É este cenário que já fez muitas construtoras reduzirem o número de lançamentos. Muitas construtoras já passam por problemas financeiros. Hoje temos muita oferta de imóveis e a demanda está caindo. Não me refiro a demanda reprimida, esta não para de subir. Cada dia que passa mais brasileiros sonham com a casa própria. O problema é que querer comprar um imóvel não significa poder comprar um imóvel. Cada dia, menos famílias podem comprar.

Os preços subiram mais que a renda das famílias. Os bancos só aceitam comprometer 30% da renda familiar e a ampliação do prazo de financiamento de 30 para 35 anos não é mais suficiente para produzir parcelas que caibam no bolso. Mais de 62% da população está endividada, como mostra a matéria do Valor Econômico e tudo isto faz o banco restringir o crédito imobiliário. O crédito ainda existe, só que para consegui-lo não é tão fácil como antes.

Escrevi um artigo no site Administradores (onde o Ricardo Amorim também escreve) mostrando qual é renda familiar necessária para se conseguir comprar um apartamento de 70 metros quadrados em diversas capitais. Podemos concluir facilmente que a demanda inicial gerada pela oferta de crédito foi anulada pelo aumento exagerado nos preços dos imóveis tornando o financiamento inviável para a maioria da população. Leia o artigo “Financiar apartamento pequeno é privilégio dos mais ricos

O Ricardo também costuma comparar os preços praticados no mercado imobiliário nacional com os mercados internacionais. Para ele os imóveis brasileiros não estão tão caros como as pessoas reclamam. Na minha opinião devemos considerar outro ponto. Aqui no Brasil os juros cobrados para o financiamento de imóveis é muitas vezes maior que os juros cobrados lá fora. Isto encarece a compra.

A maioria da população brasileira compra imóveis através de financiamento, ou seja, os imóveis aqui pesam muito mais no bolso das famílias. Além de pagar caro pelo imóvel, ainda precisamos pagar caro pelo dinheiro emprestado pelos bancos. Em nosso país, os impostos, taxas e burocracias que envolvem a compra de qualquer imóvel tornam a aquisição ainda mais cara.

Se você não se enquadra em programas como o Minha Casa Minha Vida, precisa pagar juros entre 9% e 10% ao ano + correção, por até 35 anos para comprar um imóvel financiado pagando parcelas muito elevadas (devido aos juros elevados). Nos países da Europa ou nos EUA as taxas de juros para financiamento de imóveis é muitas vezes menor que as praticadas no Brasil. Basta observar que a taxa básica de juros da nossa economia é de 11% atualmente. Nos EUA é de 0,25% e nos países Europeus (que utilizam o Euro) é de 0,15%. Isto significa que os banqueiros brasileiros conseguem ganhar 11% de juros se emprestarem dinheiro para o Governo (comprando títulos públicos) e por isto só encontram vantagens em emprestar dinheiro para as famílias se os juros cobrados forem elevados. Nos EUA o dinheiro é barato já que a taxa básica de juros é baixa.

No site da InfoMoney o Ricaro Amorim diz ter comparado o preço dos imóveis com a renda da população e constatando que um brasileiro precisa gastar 13 anos de salário para comprar uma casa atualmente. Em uma lista com 123 países, o Brasil aparece apenas na 48ª posição nesse quesito e isto seria um indicador que os preços no Brasil são normais.

Como falei, uma família estrangeira com a mesma renda de uma família brasileira tem condições de comprar imóveis com os mesmos preços praticados no Brasil pelo fato dos juros cobrados lá fora serem menores que os cobrados aqui. O preço da parcela não cabe mais no bolso do brasileiro e por isto não vejo espaço para que o preço dos imóveis continuem subindo no Brasil ou se mantenham em patamares tão elevados.

Na melhor das hipóteses os preços continuaram como estão hoje por muitos anos e serão corroídos pela inflação. Isto significa dizer que um imóvel que hoje custa R$ 500 mil provavelmente vai continuar custando R$ 500 mil nos próximos anos sendo que o poder de compra de R$ 500 mil diminuirá por culpa da nossa inflação que está muito elevada. É possível que alguns proprietários de imóveis tenham dificuldade de repassar a inflação para o preço. Isto significa uma desvalorização gradual dos imóveis ao longo dos próximos anos.

Outro argumento usado pelo Ricardo: Ele diz na matéria que outro forte indicador de que não há bolha imobiliária é que ele estudou quase 100 casos e percebeu que nunca houve um estouro de bolha em um país onde o crédito imobiliário representasse menos de 50% do PIB. No Brasil, não chega nem a 10% do PIB. Ele ainda destaca que há três anos que muita gente fala que a bolha imobiliária vai estourar depois da Copa. Então há uma enorme quantidade de brasileiros que está segurando a compra, pensando em aproveitar a queda dos preços quando ela ocorrer. Segundo ele, isso não vai acontecer. Depois da Copa vai ter a demanda natural de quem é comprador e vai ter a demanda de quem esperou o estouro de bolha que não veio. Ele acha que o mercado imobiliário vai, na verdade, ganhar força depois da Copa. Eu, pessoalmente, tenho minhas dúvidas se isto vai acontecer de forma generalizada.

Eu conheço muita gente que está esperando, não só o fim da copa mas também o resultado das eleições para comprar imóveis. Se a atual presidente ganhar as eleições, ela vai continuar fazendo mais do mesmo ou teremos fortes mudanças na economia? Como isto vai impactar o mercado imobiliário? Se a presidente perder as eleições e a oposição vencer? Que mudanças devemos esperar na economia com um presidente que pensa e acredita em ideias contrárias ao que temos hoje no poder? Seria prudente assumir uma dívida de 30 ou 35 anos justamente neste momento de incertezas? É isso que passa pela cabeça das pessoas.

O Ricardo Amorim também defende a ideia de que devemos nos preocupar com o possível estouro de uma bolha imobiliária na China.  Ele diz que o Brasil constrói cerca de 400 mil residências por ano. Os Estados Unidos faziam cerca de 2,1 milhões de residências por ano antes do estouro da bolha imobiliária. Já a China construiu 22 milhões de moradias no ano passado. O número de chineses é 6,5 vezes maior que o de brasileiros, mas eles fazem 55 vezes mais casas. O impacto do estouro de uma bolha imobiliária Chinesa seria global afetando todas as economias do mundo, principalmente a de países que exportam muito para a China como é o caso do Brasil.

No meu ponto de vista, uma possível bolha Chinesa com impacto negativo em todas as economias é mais um motivo para que as pessoas pensem mais antes de assumirem dívidas de longo prazo para a compra de imóveis com os preços e juros praticados hoje. Foi pensando nisso que escrevi o Livro Negro do Financiamento de Imóveis.

Quem acredita na Bolha Imobiliária depois da Copa

Bolha segundo Luis Carlos Ewald

Existem economistas conhecidos do público que defendem a ideia de que não devemos comprar imóveis atualmente. É o caso do economista Luis Carlos Ewald (ficou conhecido como Sr. Dinheiro em um quadro exibido aos domingos no Fantástico) e do economista Samy Dana que escreve na Folha de São Paulo. O Luis Ewald também possui uma entrevista publicada no InfoMoney que foi dividida em parte 1 e parte 2 onde defende que estamos diante de uma bolha imobiliária. Ele também trata do assunto em uma reportagem na TV que você pode assistir aqui.

Segundo ele, para que as pessoas possam comprar imóveis é necessário preço justo e taxa de juros acessível e hoje vivemos um momento em que os preços estão muito elevados e as taxas de juros são as mais elevadas do mundo. Não é exagero, como você pode ver aqui, a taxa de juros reais no Brasil é a maior do mundo. Vivemos no melhor país do mundo para investir em renda fixa, com baixo risco, para comprar à vista e no pior país do mundo para assumir dívidas.

O Sr. Dinheiro defende que ou os preços vão cair ou vão ficar estagnados por falta de compradores. Os donos de imóveis perderão dinheiro diante da rentabilidade de outros investimentos. Eu pessoalmente acredito que em alguns bairros de algumas cidades do Brasil os preços devem cair depois da copa e das eleições (já estão caindo), nas demais regiões os preços devem se manter estagnados, perdendo da inflação e gerando um custo de oportunidade para os proprietários. Mais na frente, quando as pessoas perceberem que os imóveis não estão valorizando como antes vão querer vender para investir. Quando todos pensarem da mesma forma, teremos uma super oferta de imóveis e isto pode fazer os preços caírem caso a população não tenha condições favoráveis para assumir novos financiamentos.

Na segunda parte da entrevista ele destaca que existe uma diferença muito grande entre o preço dos imóveis anunciados e o preço dos imóveis realmente vendidos. Eu acredito que todos os imóveis que você pode ver nas listas de sites de anúncios e de imobiliária estão encalhados. Os que tinham bons preços já foram vendidos, muitas vezes sem que existisse tempo suficiente para anunciá-lo na internet. Quem já meu leu livro “Como Investir em Imóveis” sabe que nem sempre os bons imóveis com bons preços são anunciados, não dá tempo. Imóvel bom é vendido rapidamente, inclusive apresento dicas de como encontrar bons imóveis. E quem leu meu livro “Livro Negro dos Imóveis” sabe que durante a negociação de compra de um imóvel é possível conseguir grandes reduções de preços, se a negociação for feita corretamente. Muitas vezes o preço anunciado é apenas uma fantasia, talvez um delírio do proprietário.

Bolha segundo Samy Dana

O Samy já foi colocado frente a frente para conversar sobre estouro da bolha com o Presidente do Secovi que é um sindicato patronal que representa incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, etc. O Samy é professor da Fundação Getúlio Vargas, mestre em economia, doutor em administração e Ph.D em negócios. Saiba mais sobre ele aqui,


Bolha segundo Robert Shiller

O Robert Shiller é economista, americano, professor universitário da London School of Economics, vencedor do Prêmio Nobel de Economia em 2013 pelos estudos e trabalhos que já fez sobre o bolhas e preços de ativos financeiros. Em várias entrevistas ele já declarou acreditar que pode existir uma bolha imobiliária no Brasil.


Mesmo para um americano que não conhece o mercado imobiliário brasileiro profundamente, quem sou eu, para comentar a opinião de um Prêmio Nobel de Economia. Shiller ficou famoso por ter tentado alertar sobre a existência da bolha imobiliária americana muito antes dela estourar.

Bolha segundo sua opinião

Qual sua opinião sobre este tema? Você acredita que a bolha imobiliária existe? Se ela existe, você acredita que ela vai estourar depois da Copa? Será que pode estourar depois das eleições? Qual sua opinião? Use o campo de comentários no final desta página. Em qual das etapas de uma bolha (gráfico abaixo) você acredita que estamos?

By |29/06/2014|Categories: Imóveis|87 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

87 Comments

  1. Ricardo 29 de junho de 2014 at 10:32 - Reply

    Leandro, o preço dos imóveis não são formados apenas pela pretensão do incorporador, portanto dizer que os preços estão altos não é só finanças, a cadeia aumentou seus preços junto com a forte demanda dos últimos anos. Não acredito em bolha, mas acredito que os preços devem se manter nos próximos anos 14/15 e 16, até acabarem os estoques, quando teremos a recuperação dos preços com demanda crescente e pouca oferta, para especuladores em busca de ganho a curto prazo, imóvel não é o negocio no momento como foi nos últimos anos, mas daí falar que imóvel passou a ser mal negócio já é demais, imóvel ainda é um negócio seguro e de longo prazo. Incorporadores não fazem imóveis para especuladores, eles são “abutres” atrás ganhos maiores do que quem realmente produz.
    Incentivar a especulação em detrimento da cadeia produtiva da construção civil é colocar o Brasil ainda mais baixo, não acredito que qualquer que seja o futuro presidente vá permitir tal situação.
    Att.
    Ricardo
    Incorporador em Brasilia/DF
    Construímos imóveis para classe C/B acima do minha casa minha vida.

    • Hudson 29 de junho de 2014 at 16:12 - Reply

      Como de costume, um corretor defendendo seu mercado. Só gente do ramo diz que não tem bolha. rs

    • Leno 29 de junho de 2014 at 16:28 - Reply

      Ricardo, dizer que as incorporadoras não fazem imoveis para especuladores é no minimo ingenuidade. Mesmo que a demanda para fins de moradia tenha aumentado, sem os investidores, jamais teria ocorrido o chamado “boom imobiliário.”
      Pegue qualquer campanha de vendas de qualquer construtora de 2008 para cá, e observe que os aspectos de investimentos tem muito mais enfase nos anúncios do que os aspectos de moradia e qualidade de vida.

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 18:59 - Reply

      Oi Ricardo. Muito obrigado por compartilhar sua opinião, ela deixa o artigo mais rico. Infelizmente, em diversas regiões do Brasil algumas empresas focaram suas vendas naquelas famílias que buscavam os imóveis como uma maneira rápida e fácil de ganhar dinheiro no curto prazo. Eu digo infelizmente porque muita gente leiga foi atraída para este mercado sem saber exatamente o que estava fazendo. Um leitor que comprou um dos meus livros me relatou que comprou 5 apartamentos na planta em 2011 na planta sem ter condições para isto. Pagou uma entrada pequena e vinha pagando as parcelas com dificuldade na esperança de vender os imóveis antes da entrega das chaves. Hoje ele passa dificuldades com a entrega dos imóveis que ainda não foram vendidos. Era uma pessoa leiga que entrou no mercado através de incentivos de um amigo corretor e nisto gastou tudo que tinha e o que não tinha. Percebo que existe um grande estoque de imóveis nas mãos de pessoas físicas que ainda aguardam compradores.

    • Miguel Luan 1 de julho de 2014 at 10:06 - Reply

      Sinceramente, falar que o estoque de imóveis irá acabar me parece pura especulação, principalmente em Brasília… Quem mora em Brasília sabe muito bem que a realidade é diferente!!! Basta olhar para os lados e ver o tanto de prédios vazios… propaganda para todo o lado com descontos!!

      Tenho pena das pessoas que compraram apartamentos na planta na esperança de ter um retorno e estão tendo prejuízo em ver seu dinheiro parado!!

      Brasília é formada basicamente por servidores públicos e comerciantes… Eu como servidor público, com uma renda mensal considerada boa, não tenho coragem de pagar o valor pedido nos imóveis… Por favor… um apartamento de 70m² por 400 mil reais??

      Como já vi em outros sites…. ou estamos muito ricos ou loucos para pagar quase 5 mil reais no metro quadrado!

      Eu prefiro esperar… duvido muito que o comércio de imóveis no país volte a ser o que era antes…

      O que vemos em Brasília é comércio fechando, movimento fraco, lojas comerciais para alugar!! Essa é a nossa realidade.

      Vou dar um pequeno exemplo, atualmente temos um bairro nobre em Brasília em pleno vapor, construção para todo lado e com apartamento prontinhos para morar… o famoso Noroeste, com apartamentos de 2 milhões de reais… (É até engraçado olhar placas com “promoções” imperdíveis!!!) Um local próximo ao centro de Brasília e cobiçado por muitos!!

      Perto dele temos o Shopping Boulevard… aí você para e pensa… com certeza o shopping está crescendo e se moldando para receber o mais novo público milionário de Brasília… Não, não está!! Muito pelo contrário… na última vez que fui lá o que vi foi umas 3 lojas fechadas!! Movimento fraco!!

      Mas então o comércio ao lado, perto dos apartamentos, deve está se fortalecendo?? NÃO!! sabe o que vemos??? Mato para todo o lado… nada de comércio, nada de construção além dos apartamentoss!!

      Fora as casas… você pesquisa um imóvel em taguatinga, que tem trânsito de no mínimo 40 minutos para o centro de Brasília nos dias úteis!! Uma casa/barraco por 600 mil reais!!! Quem tem coragem de pagar?? Se você for financiar fica ainda pior… no final você irá pagar mais de 1 milhão por aquele barraco!! Como que isso irá se sustentar?? Quem tem condições de pagar uma conta assim??

      Eu poderia entrar numa roubada dessa, se eu fosse louco e não valorizasse meu dinheiro!!

      Outro exemplo… um colega colocou a casa à venda, tava pedindo 380 mil no imóvel na Celândia, outra cidade longe do Plano Piloto!! Uma lote composto por duas casas relativamente boas… sabe o que aconteceu??? Ele desistiu de vender… preferiu reformar, pois com o valor da venda jamais teria condições de comprar uma casa melhor em um local melhor!! Que mercado promissor é esse?? 380 mil reais é pouco?? Quantos anos levamos para conseguir um patrimônio desse?? Muitos.. eu diria!!!

      Minha realidade é a seguinte… Eu e minha noiva somos servidores públicos, temos uma renda boa, capaz de nos proporcional um padrão de vida confortável, ela possui um apartamento e eu uma poupança considerável… estamos apenas esperando uma oportunidade para comprar um imóvel, mais precisamente uma casa, pois morar em um “apertamento” creio que não seja o sonho de ninguém… mas ao se fazer uma pesquisa pequena no mercado o que encontramos são
      casas velhas, sem o mínimo de cuidado… sendo vendidas por meio milhão de reais!!

      Você tem coragem de pagar?? Eu não!!!

      Fico imaginando agora uma pessoa que nem um salário e emprego estável tem… como essa mesma pessoa vai pagar?

      Uma colega a pouco tempo adquiriu um apartamento (?) de 33 m² por 140 mil, totalmente financiado!! A meu ver não valeu a pena… 33m².. só de pensar é sufocante… fora pensar em pagar quase R$ 5.500,00 pelo m²!!!

      Por 500 mil eu quero qualidade de vida… e isso inclui uma boa casa para morar, em um bairro bom, perto de onde trabalho!!

      Creio que com eu, outros tantos em Brasília pensam da mesma forma!! E é por isso que vir falar que o mercado está bom é pura especulação!!

      • Leandro Ávila 1 de julho de 2014 at 11:00 - Reply

        Olá Miguel, obrigado por deixar seu depoimento sobre o mercado imobiliário do Distrito Federal. Outra região no DF com enorme quantidade de imóveis prontos, e vazios nas mãos de investidores esperando compradores, é Águas Claras. Estive lá recentemente e vi a situação de perto. Mesmo com tantos apartamentos vazios, prédios em construção e terrenos que ainda serão construídos a região já possui 140 mil moradores. O problema que senti é que a cidade não tem estrutura para tantos carros. O transito para sair e entrar em Águas Claras é caótico com engarrafamentos enormes e diários até o plano piloto. Dentro de Águas Claras parece existir mais carros do espaço nas ruas. Carros se amontoam sobre as calçadas, praças, terrenos, canteiros. E eu acho que a situação só tende a piorar já que existem muitos imóveis desocupados. Trânsito caótico compromete a qualidade de vida das pessoas e consequentemente desvaloriza a região. Alta densidade populacional costuma gerar muitos problemas.

        • Miguel Luan 1 de julho de 2014 at 13:09 - Reply

          Sim Leandro!! Uma cidade sem estrutura… com prédios construídos sem planejamento, que quando tem chuva as garagens subterráneas alagam.

          Uma colega possui um apartamento em Águas Claras e devido ao número de carros a solução que acharam foi mudar o sentido das vias… aí, por exemplo, uma via que anteriormente era de mão dupla agora só tem um sentido… então todos devem sair para o mesmo lado, ou seja, dependendo do dia o engarrafamento começa DENTRO do condomínio dela!

          Se você resolver andar dentro de Águas Claras é bom conhecer bem o lugar, porque há locais que o sentido é proibido e não há placas avisando… Um tempo desse resolvi ir em um cinema lá, como não tinha costume de andar na cidade foi um transtorno até consegui entrar em Águas Claras… Depois de me localizar, avistei o shopping.. uns 500 metros de distância a minha frente… Em um lugar normal eu levaria menos de 1 minuto para chegar… o problema que Águas Claras não é um local normal, então mesmo com o Shopping estando na minha frente eu levei uns 15 minutos para chegar, porque entrava em uma rua… mas só tinha uma direção… aí tinha que voltar tudo… até encontrar um retorno… e NADA de placa!! E o que vemos é muitos prédios com “excelentes” oportunidades serem construídos…Perto do metrô, a 15 minutos de shoppings, a 15 minutos de Brasília!!

          Mas eles esquecem de falar que o metrô não é nem de longe bom, tem apenas uma linha para Brasília, passando basicamente na Asa Sul e com descida na Rodoviária, ou seja, sem muita utilidade para quem trabalha longe desses pontos… 15 minutos de Brasília nos finais de semana depois que conseguimos sair de Águas Claras e pegar a pista principal.

          Enfim… O Distrito Federal tem muito potencial para desenvolver de forma adequada, muita área para que haja uma ocupação planejada, mas falta vontade política.

          Nos tornamos uma cidade com a maior favela do Brasil, em que por incrível que parece há “casas” sendo vendidas por mais de 100 mil reais, num local sem infraestrutura nenhuma, sem esgoto, saneamento básico….

          A questão vai muito além de uma crise no setor imobiliário… é certo!

          Mas com certeza a renda do brasiliense não acompanhou a valorização dos imóveis, e não há como manter um mercado assim! Simplesmente há mais oferta do que procura!

          É claro que nosso amigo Ricardo irá defender que o cenário está longe de ter uma bolha, vir falar “Construímos imóveis para classe C/B acima do minha casa minha vida”

          Mas qual a qualidade desses imóveis, em qual local está localizado?

          Para se ter ideia, vale muito mais a pena comprar um lote em uma área irregular e construir um imóvel… e sabe porque vale a pena?? Porque esses lotes estão localizados no Lago Sul, Lago Norte… áreas nobres em Brasília, lotes com 1000m²!!

          Para quem tem coragem é uma chance de ouro… e é triste viver numa realidade em que invadir lotes públicos ou particulares, arriscando ter sua casa demolida ou até mesmo perder todo o investimento ao ser “expulso” é melhor do que tentar viver dignamente em algo legalizado!

          • Leandro Ávila 1 de julho de 2014 at 13:44

            Oi Miguel, no caso dos lotes irregulares eu pessoalmente acho que não vale a pena. É crime, e na minha opinião pessoal nenhum dinheiro compensa se para ganha-lo for necessário invadir um lote público (de todos nós) ou privado (de um particular que tem direitos que precisam ser respeitados). E eu sei o que é isto pois já conversei com muitos leitores dos meus livros que tiveram seus terrenos invadidos e até tiveram seus terrenos revendidos por marginais. E posso afirmar, pelo que observo, que quem compra e constrói ilegalmente pode ser processado, investigado e punido, isto se o proprietário não tentar fazer justiça com as próprias mãos, que infelizmente acontece. Por isto não recomendo nem pensar nessa possibilidade.

          • Miguel Luan 2 de julho de 2014 at 8:06

            Leandro, em resposta ao seu último comentário…

            Concordo plenamente com você, não penso na possibilidade de comprar um lote assim! Apesar que a realidade de Brasília seja essa, lotes irregulares sendo anunciados para todo lado!

            Por isso continuo na torcida para que o cenário melhore e eu possa finalmente adquirir uma casa.

            Agradeço o retorno… Seus artigos são excelentes!

      • Natália 6 de julho de 2014 at 16:51 - Reply

        Olá Miguel,

        Acredito que o caso no Noroeste tem suas particularidades, é um caso a ser estudado a parte. A promessa era de um bairro ecológico, com parque do lado, etc, e nada ainda foi feito, desde 2009, o que está deixando as pessoas temerosas se as promessas vão ser mesmo cumpridas. E os que querem morar no plano, acabam optando pela asa norte, Sul e sudoeste.
        Acredito que se o gdf cumprir a implementação do bairro o cenário pode mudar.

  2. MOACIR 29 de junho de 2014 at 11:04 - Reply

    Excelente artigo!!

    Particularmente, não acredito na bolha propriamente dita, mas em um “balão”, onde a coisa inflou demais e não vai estourar e sim desinflar, seja por uma redução significativa ou mesmo pela estagnação, o que corrigiria o preço pra baixo pela incidência da inflação alta.

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 19:00 - Reply

      Olá Moacir. Eu também acredito que as coisas caminhem desta maneira. Um abraço!

  3. Ewerton Silva 29 de junho de 2014 at 11:05 - Reply

    Concordo com seu ponto de vista, mesmo estando divergente dos argumentos apresentados pelo Ricardo Amorim.

    Nos últimos 5 anos o mercado trouxe oportunidades para construtoras e bancos. Naturalmente pessoas que compraram ate 2009 tambem tiveram ganhos. No entanto este mercado se mostra explorado e atualmente e mais interessante alugar um imovel que compra-lo.

    Na curva que vc tracou acredito que estamos no ponto de ansiedade porque nao sabemos ao certo o que acontecera. O nivel de incerteza se mantera ate o final de 2015. A partir dai veremos se os precos se mantem (melhor cenario para quem comprou) ou se havera quedas significativas.

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 19:01 - Reply

      Olá Ewerton, muito obrigado por compartilhar sua opinião!

  4. ELIAS BARBOSA 29 de junho de 2014 at 11:11 - Reply

    Ambos estão corretos , agora a minha visão é outra , principalmente em SP , tomara que chova muito durante esses anos de bolha , ah inflação ja esta corroendo os nossos salários , os serviços na capital ja não geram mais ganhos como antes, para nós salariados , as chamadas empresas terceirizadas estão cada vez tomando conta do setor de serviços abaixando os nossos salários , sem falar que cada vez mais estão voltando pessoas para suas terras natais, É AQUELA COISA QUEM TEM DINHEIRO VAI INVESTIR EM RENDA FIXA , QUE ESTA TANDO UM BOM LUCRO , IMOVEIS NEM SONHANDO…

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 19:03 - Reply

      Olá Elias. Realmente as taxas de juros elevadas tornam a renda fixa mais atrativa e isto é ruim para o mercado imobiliário com relação aos investidores que sempre buscam rentabilidade maior com risco menor. Muito obrigado por deixar seu comentário.

  5. Venicio 29 de junho de 2014 at 11:24 - Reply

    Na minha humilde opinião haverá sim a desvalorização, que já é real em alguns lugares do país, mas não creio que aconteça da noite para dia e sim um processo natural e inevitável devido as condições atuais de mercado. Como o tempo é de incerteza acho que nós encontramos no ponto de medo pela incerteza econômica e a beira das eleições. Abraço execelente artigo. Leandro.

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 19:04 - Reply

      Olá Venicio, Muito obrigado por enviar sua opinião. Um abraço!

  6. Gleber 29 de junho de 2014 at 11:32 - Reply

    Parabéns pelo artigo, Leandro!
    A mesma análise pode ser feita para os FIIs não residenciais? Os FIIs de lajes corporativas e hubs logísticos sofreram uma grande depreciação com fundo em Fevereiro de 2014, mas com uma pequena recuperação até agora. Estes fundos chegaram a perder entre 30% e 40% do valor da cota. Este movimento pode ser considerado como uma antecipação do mercado do estouro da bolha imobiliária?
    Novamente parabéns pelo site e obrigado

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 19:07 - Reply

      Olá Gleber. Muito investidor iniciante em Fundos Imobiliários buscaram estes fundos como alternativa durante o tempo em que os juros estavam muito baixos. Com o aumento na taxa de juros estes investidores conservadores estão abandonando estes fundos e isto gerou esta depreciação. Existe uma relação ai. Quanto os juros voltarem a cair (afetando os títulos públicos, poupança, CDB, LCI, LCA, etc) os fundos imobiliários serão beneficiados.

  7. Igor 29 de junho de 2014 at 15:08 - Reply

    Excelente matéria, clara, objetiva, cheia de opiniões diferentes mas respeito a todas elas. Parabéns.

  8. Cezar 29 de junho de 2014 at 15:19 - Reply

    Muito bom artigo. Acredito que de fato teremos uma quebra do mercado imobiliário. A situação que temos hoje é altamente especulatória. Vou dar um exemplo. Um amigo comprou um terreno de 350 m por 350 mil construiu a casa de 250 m e gastou 220 mil. Total 570 mil.Tudo financiado pela caixa. Um corretor todos os dias perguntava se ele queria vender a casa nova que acabara de construir. A avaliação da casa foi de 1,3 mi. Meu amigo veio feliz contar vantagem e mostrou o anuncio do site. O objetivo dele era quitar a caixa e obter um lucro de 500 mil. Bom… Fazem 6 meses e ele não conseguiu vender a casa ainda. Acho que especulação não é a tendência para as próximas décadas isso vai acabar quando o mercado quebrar e muita gente perder muito. Eu comprei um terreno de 1000 metros por 70 mil em um bairro mais afastado do centro e gastei 200 mil para construir minha casa de 250 metros. Total 270 mil. Não quero saber quanto algum especulador acha que ela vale. Construí para morar e não para especular.acredito que o mercado de imóveis vai acabar. Construir longe dos centros urbanos é fácil e barato. Se você pensa em comprar a casa própria considere construir longe dos centros urbanos. Esse é o futuro do mercado. Deixe a especulação para os abutres.

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 19:09 - Reply

      Olá Cezar. Obrigado por compartilhar esta sua experiência com a construção do seu imóvel.

    • Gustavo 29 de junho de 2014 at 19:25 - Reply

      Sua história é semelhante à minha. Comprei um terreno em um bairro pouco considerado, quando ainda não havia asfalto por aqui e antes do início da bolha. Certamente se fosse vender minha casa pelo preço de mercado, cobraria o dobro ou mais do que gastei, mas gosto muita da minha casa (financiada ainda, mas com juros de MCMV), mudança é um porre, tenho necessidades específicas, como animais de estimação, espaço para minhas coisas e da minha esposa, o bairro é tranquilo e seguro e não quero mais depender do humor e boa vontade de locadores de imóveis.

      A afirmação do cyrellinha de que 13 anos de renda para comprar um imóvel está “beleza” é risível. No meu caso, mal passou de 5 anos (terreno, financiamento e ampliação) e eu não teria condições de arcar com nada próximo de 10 anos. Enquanto em outros países, mesmo de terceiro mundo, as pessoas gastam menos que nós em praticamente todo o resto, de Big Macs a carros, passando por empréstimos bancários e banda larga. Afinal, com um salário médio de pouco mais de R$ 2.000,00 por mês, quem “neste país” tem grana pra comprar apartamentinhos por centenas de milhares de reais, além dos gastos extorsivos do dia a dia?

  9. PEdro 29 de junho de 2014 at 16:16 - Reply

    Aqui estão 3 estudos sobre a bolha imobiliária brasileira, com conclusão POSITIVA!

    1 – Luciano D’Agostini, trabalho vencedor do Prêmio Brasil de Economia 2013: http://www.tnc-online.net/pic/20130711035510384.pdf – até o Conselho Federal de Economia reconhece a bolha.
    2 – Adolfo Sachsida e Mário Mendonça, pesquisadores do IPEA: http://www.ipea.gov.br/portal/index.php
    3 – Marcelo Oliveira e Alexandre Almeida, Testing for rational speculative bubbles in the Brazilian residential real-estate market, Cornell University: http://arxiv.org/abs/1401.7615

    Só pra terminar, 3 recomendações de sites com inúmeros debates, dados e questionamentos que o mercado imobiliário ESCONDE das pessoas:

    http://www.bolhaimobiliaria.com
    http://www.estamosricos.com.br
    http://www.defendaseudinheiro.com.br

    Mercado imobiliário trabalha com base na DESINFORMAÇÃO. É um tal de frases de efeito como “imóvel não desvaloriza”, “quem compra terra não erra”, “vai subir ainda mais”, “valorização garantida” que parece até uma turma de jardim de infância. Portanto, não acreditem em nada que as pessoas ligadas a ele falam.

    Rechacem veementemente qualquer tentativa de desinformação destes corretores. O ganha pão deles depende das mentiras que eles contam.

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2014 at 19:11 - Reply

      Olá Pedro. Obrigado por compartilhar estes links.

    • vilmar 30 de junho de 2014 at 15:30 - Reply

      Totalmente de acordo!

  10. Alexandre 29 de junho de 2014 at 20:08 - Reply

    Ola Leandro, parabens por mais um belo artigo. Aprendo muito com vc.. Considerando que voce tivesse uma sala comercial hj em sp alugada por cerca de 0,5%, vc renovaria o aluguel ou venderia por um preco ateh que razoavel?? Considerando que vc precisasse desse valor p complementar a renda familiar, e considerando tambem que eh bem dificil conseguir 0,4 ou 0,5 em renda fixa descontada a inflacao.. Obrigado, alexandre

    • Leandro Ávila 30 de junho de 2014 at 0:42 - Reply

      Olá Alexandre, isso depende muito do imóvel. Se você considera ser um bom imóvel, bem localizado, com potencial de valorização e onde sempre existe pessoas interessadas em locar, continue com seu imóvel. Já se for um imóvel difícil de locar, em uma localização decadente, a situação muda.

  11. Antonio Carlos 29 de junho de 2014 at 21:44 - Reply

    Nos últimos cinco anos adquiri 02 apartamentos em uma capital. O primeiro, por consórcio, já quitado, para fugir do aluguel para duas filhas que fizeram faculdade, estando hoje o imóvel alugado e ajudando a pagar o segundo que adquiri, destinado a minha residência, quando da minha aposentadoria. Digo isso para indagar se existe alguma estatística que demonstre o percentual de imóveis lançados no mercado adquiridos por investidores (com fins especulativos) e para uso próprio, o que acredito seja um forte componente para se avaliar a possibilidade de bolha imobiliária, já que o sistema de financiamento habitacional no Brasil difere principalmente dos Estados Unidos, onde surgiu esse fenômeno de bolha imobiliária?

  12. Victor 29 de junho de 2014 at 23:34 - Reply

    Atrelar o preço dos imóveis muito acima do custo de construção à expansão do crédito me parece uma temeridade.

    Então a construtora gasta 1 e vende por 10 porque o banco abriu as torneiras? Isso significa que uma redução no volume de financiamentos fará o preço dos imóveis despencar? Sim, e o volume de financiamento vai cair, dada a incapacidade da esmagadora maioria do público consumidor não ter renda para pagar apartamentos de dois quartos por 300, 400, 500 mil reais.

    Não sou economista, posso estar falando bobagens, mas tenho inúmeros conhecidos que compraram apartamentos na planta, não para morar, mas com a promessa de revende-los com lucros estratosféricos. Ao final, os que conseguiram receber o imóvel se depararam com um padrão de qualidade muito abaixo do prometido, e o pior, um número de unidades grande nas mãos de outros investidores e da própria incorporadora, esta tentando vender a um preço mais baixo que o comprador pagou no lançamento.

    Quando se depara com o estoque alto a preços superiores até ao de países ricos, sem a mesma qualidade, e confronta-se com a renda de nosso povo, chega-se a conclusão perturbadora de que algo não está certo.

    • Leandro Ávila 30 de junho de 2014 at 0:33 - Reply

      Olá Victor. Existe a lei da oferta e procura. Nos períodos em que a oferta de um determinado produto excede muito à procura, seu preço tende a cair. Já em períodos nos quais a demanda passa a superar a oferta, a tendência é o aumento do preço. O custo de produção não é tão importante. O preço e a quantidade demandada num determinado mercado estão inversamente relacionados. Quanto mais alto for o preço de um produto, menos pessoas estarão dispostas ou poderão comprá-lo. O crédito aumenta o poder de compra das famílias, aumenta o número de pessoas que podem comprar.

  13. Almeida 30 de junho de 2014 at 8:52 - Reply

    Quem acha que está difícil pegar dinheiro emprestado para compra da casa própria, veja diariamente nos jornais, a quantidade de imóveis sendo retomados pela CEF, pelo fato do mutuário não estar tendo condições de pagar suas parcelas. Assim são os imóveis na planta, você paga 10%, assume tudo sem fazer uma cálculo real do montante valor/prazo e depois ainda vem o valor “A FINANCIAR” pela CEF ou outro agente financeiro. E isso em imóveis com média 50 metros quadrados, quando tem isso!….

  14. Suyene 30 de junho de 2014 at 11:21 - Reply

    Acho que na curva estamos na etapa “medo”. E tenho visto que apenas o mercado do Rio, capital, não deve sofrer tanto a queda dos preços depois da Copa. O evento está dando uma visibilidade ainda maior para a cidade. Eu acho que muitos estrangeiros vão querer comprar imóveis no Rio depois do evento, de olho nas férias de 2016, para curtir as Olimpíadas…

    • Leandro Ávila 30 de junho de 2014 at 12:17 - Reply

      Olá Suyene. Eu tenho dúvida se este perfil de estrangeiro que está visitando o Rio é realmente aquele que esta disposto a investir milhões em imóveis só para passar férias ou para assistir jogos olímpicos. Europeus e americanos ainda vivem as consequências do estouro de uma bolha imobiliária, vivem uma crise econômica em seus países. Já os turistas sul-americanos chegaram no Brasil sem dinheiro para pagar hospedagem. Estão dormindo na praia, em barracas de camping ou até dentro dos próprios veículos. São jovens sem patrimônio, mochileiros, aventureiros, pessoas que gostam de visitar países exóticos. São poucos os turistas que realmente tem dinheiro sobrando para comprar imóveis de praia tão caros.

  15. Alberto de França 30 de junho de 2014 at 14:04 - Reply

    Há uns 3 anos atrás, não se via imóvel no leilão, eram poucos, atualmente é só entrar no sites de leilões e ver o números de móveis que vão a leilão por pessoas que não estão conseguindo mais pagar, a tendência é aumentar mais ainda.

  16. Antonio Neto 30 de junho de 2014 at 15:51 - Reply

    Comprei um apto na planta em 2010, que foi entregue ano passado. Comprei para revender. Ainda estou na dúvida se venderei ou alugarei, pois ele teve uma valorização de 63% nesses 4 anos, e o valor do aluguel representa 0,7% do valor do imóvel.
    O bairro é bastante valorizado em Goiânia e a demanda é muito alta. Em setembro do ano passado o preço deste apto real (tive uma proposta) era de r$ 270.000,00. E hj o preço dele está em R$ 315.000,00 (tive uma proposta neste valor semana passada).
    Leandro e demais amigos do site, se puderem deixar suas opiniões, agradeço.

    • Leandro Ávila 1 de julho de 2014 at 10:02 - Reply

      Olá Antonio. Você precisa avaliar se esta valorização vai mesmo continuar nos próximos 4 anos. Precisa verificar se realmente é possível alugar o imóvel por 0,7% do valor, se realmente existe esta demanda na região, etc. O Brasil é muito grande, são muitas cidades, muitos bairros com características totalmente diferentes. Sempre existirão regiões valorizadas, com ou sem bolha, com ou sem crise. O maior problema que vejo são nas regiões que não eram valorizadas, não possuem atrativos sólidos e que hoje estão muito caras. Quem tem imóveis nestas regiões onde o aumento de preços não se justificou pode ter prejuízo. Bons imóveis vão continuar sendo bons imóveis.

  17. Fernando 30 de junho de 2014 at 23:25 - Reply

    Olá Leandro,
    Gostaria de parabenizar pelas suas excelentes matérias,
    acompanho todas e achei muito interessante sobre a questão imobiliária no Brasil.
    E preciso de um conselho.Sou jovem com 22 anos, moro no interior de Minas Gerais e quero investir no ramo imobiliário.
    Juntei algumas economias e pretendo comprar uma casa ou um terreno.Estudo e assim como meu professor de economia falou que e melhor esperar a Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos no Brasil, passarem pois ai os preços diminuem e posso ate comprar avista do que financiar.

    Desde já, agradeço.

    • Leandro Ávila 1 de julho de 2014 at 9:47 - Reply

      Oi Fernando, obrigado pelo seu comentário. Eu concordo com seu professor. Um abraço!

  18. Eduardo 1 de julho de 2014 at 8:16 - Reply

    Ótimo artigo, vejo um consenso dos leitores. Não acredito em recessão dos valores, mais sim um congelamento nos preços praticados, que de certa forma será uma desvalorização com o passar do tempo. Moro em Belo Horizonte e apesar da renda dos trabalhadores ter aumentado meus amigos não conseguem comprar sua moradia, pelo fato da caixa aumentar o valor do financiamento do programa minha casa minha vida, os imóveis acompanham, resultando em um aumento do valor de entrada o que normalmente a maioria dos Brasileiros não tem. O consumismo devora os salários dos Brasileiros e como nós somos leigos em poupar, é de cultura, não temos esses ensinamentos nas escolas brasileiras. Hoje venho acompanhando esse site e tentando praticar os ensinamentos, parabéns ao idealizador.

    • Leandro Ávila 1 de julho de 2014 at 9:35 - Reply

      Eduardo, obrigado por compartilhar conosco sua opinião! Realmente precisamos mudar essa cultura.

  19. Marcos 1 de julho de 2014 at 16:03 - Reply

    Olá Leandro,
    Sou um dos administradores de uma cooperativa habitacional aqui no RS e corretor de imoveis, nós compramos áreas de terras, geralmente rurais próximas da zona urbana, e urbanizamos. Da compra da área até a liberação para a construção (área urbanizada), o custo efetivo por terreno de 300m² para cada associado e relação ao valor de mercado dobra e em alguns casos triplica. Nesse caso existe a valorização natural, que ocorre devido a urbanização do imóvel. Porém hoje, com a alta do preços dos imóveis, não é mais possível fazer isso. Estamos vivenciando uma bolha imobiliária, os preços dos imóveis não estão de acordo com a realidade. Hoje possuímos uma lista de espera com mais de 600 pessoas aguardando por um imóvel com valores dentro da realidade.
    Parabéns por mais um excelente artigo!
    Abraço.

    • Leandro Ávila 1 de julho de 2014 at 18:16 - Reply

      Olá Marcos, muito obrigado por compartilhar estas informações e sua experiência com a cooperativa.

  20. Paula 1 de julho de 2014 at 23:31 - Reply

    O m2 em um bairro nobre de Niterói-RJ (cidade colada na capital) chega a inacreditáveis 10, 11 mil reais. O mais engraçado é que a oferta de imóveis novos e o preço mais do que dobraram em 5,6 anos… mas a população da cidade permanece basicamente a mesma, segundo o Censo. Ou seja: quem compra, deve ser investidor.
    Recentemente vi um apartamento de 2 quartos, de 70m2, por 700 mil – no lançamento!! Boatos dão conta de que as vendas encalharam e a construtora lançou uma nova tabela… em torno de 600 mil. Ainda assim, um preço salgadíssimo. Quem paga um valor desses tem que ser muito corajoso…
    Para um jovem casal, alugar matematicamente vale mais a pena nesse momento… infelizmente muitas pessoas ainda se iludem com aquela velha idéia de que um jovem casal “tem que ter a casa própria logo” e entram nessas furadas…

  21. Fábio 2 de julho de 2014 at 21:05 - Reply

    Ola Leandro,
    Eu nao acredito em bolha ou estouro, o que existe é especulação e efeito manada.
    Há locais em q os preços estão absurdos, mas são apenas alguns e não em toda parte como parecem alardear. E isso sempre ocorreu.
    Efeito manada não é necessariamente ruim, quando resulta em protesto de milhares por saúde, transporte é até benéfico a todos.
    O que vemos é uma chuva de noticias sobre bolha na tv e internet que influencia muita gente sem o hábito de leitura e pesquisa, e os preços dos imóveis em anúncios idem. Como disse Samy Dana, anunciar qualquer um pode, e pelo preço q quiser.
    Ora, se quero vender, pesquiso os preços nas proximidades e anuncio de acordo. Se quero comprar, pesquiso os preços locais e, se tiver caro, vou pesquisar em outro local.
    Acho que os argumentos do Ricardo Amorim são consistentes, e os preços devem continuar a subir, embora em ritmo menos acelerado, ou no máximo dar uma estagnada.
    Perderá dinheiro, como sempre, quem comprou imóvel ruim em bairro ruim.
    Tenho um imovel alugado e nao vou mexer nele por conta de copa ou eleição, pretendo mantê-lo assim e nao vender tao cedo, pois é também uma parte da diversificação da minha carteira.
    Acredito que essa questão imobiliária é muito complexa porque envolve muitas e muitas variáveis, algumas ilógicas, então não consigo acreditar em uma conclusão homogênea e definitiva para o Brasil.
    Mas concordo que este não é ano pra se comprar nem pra vender, convém esperar pelo menos 1 ano pra tomar uma decisão.
    Na minha opinião imóvel nunca foi mal negócio pra quem sabe o q está fazendo.
    Nao sou corretor nem especialista, mas acho q as pessoas não deveriam se preocupar com bolha ou estouro: acho q elas devem se preocupar em se endividar menos e poupar mais!
    Abraços e obrigado por mais este artigo.

  22. Johnny 3 de julho de 2014 at 12:04 - Reply

    Mais um excelente artigo, Leandro.
    Concordo plenamente.
    Não é preciso se desesperar, mas ter cautela, e, claro, buscar poupar e aumentar a renda.
    Abraço

  23. Robson 3 de julho de 2014 at 13:29 - Reply

    Moro em Florianópolis há 12 anos e de uns 6 anos para cá, estou de olho em um novo local para morar, na mesma região, do Norte da ilha. Acontece que os preços de casas que ficavam em torno de 400 mil, praticamente não existem. As que existem são as que eram 250 e passaram pra 400. Uma que era de meu interesse, há dois anos custava 600 mil, que eu não sei de onde poderia tirar para pagar(sonhar não custa), hoje (03/07) custa 1.050.000,00. A mesma casa, com dois anos a mais de deterioração! “Custa” é modo de dizer, porque o proprietário pede o que quiser, mas tenho certeza plena que por esse valor não consegue vender. Até suspeito se alguém muito inteligente não teria comprado por 600 e agora pede 1 milhão. Não alcanço a ideia de alguém aumentar tanto o valor em tão pouco tempo. E assim são tantas outras por aqui. Ou seja, aqui em Florianópolis, embora seja uma ilha com área limitada, há um aumento desproporcional no preço dos imóveis. Penso que essa situação não persistirá por muito tempo.
    Como tantos outros, parabenizo pelos artigos e trabalho. Depois de ler bastante seus artigos, abri uma conta em corretora de valores e estou partindo para TD. Parei de ajudar a sustentar os recordes de lucros do BB.
    Vlw

    • Leandro Ávila 3 de julho de 2014 at 15:24 - Reply

      Conheço várias pessoas que estão com seus imóveis anunciados pedindo valores surreais com o claro objetivo de encontrar aquele consumidor popularmente conhecido entre os investidores como “O Tolo Maior”. São imóveis que estão à venda a mais de 1 ano, onde o proprietário não aceita ofertas menores, não tem o menor interesse em negociar já que o seu principal objetivo não é vender o imóvel, é encontrar “O Tolo Maior” que pagará o valor fora da realidade.

  24. José Márcio 3 de julho de 2014 at 14:37 - Reply

    Acredito q estamos na parte da NEGAÇÃO, na linha do ciclo de mercado. Concordo com o Ricardo Amorim, por q o crédito imobiliário do Brasil é só 8% do PIB brasileiro. Quanto q nos EUA é 80% do PIB. O que gera a “bolha” é o crédito (q por sinal suas condições hj ñ são da mais favoráveis e fáceis), é a pessoa comprar com o dinheiro q ñ tem.
    O déficit habitacional no Brasil é imenso. Só 28% dos brasileiros tem casa própria. Antes q a gente tenha essa “bolha” o crédito (incentivos) vai ter q crescer muito e os preços por consequência também. Agora essa sensação de alerta e preocupação por boa parte da sociedade já é bem perceptível com um possível estouro…
    Mais 1 vez ótimo artigo Leandro! Abraço.

    • Leandro Ávila 3 de julho de 2014 at 15:11 - Reply

      Obrigado José Márcio

    • Alex Magalhaes 3 de junho de 2015 at 15:42 - Reply

      “é a pessoa comprar com o dinheiro q ñ tem” mas é justamente isso que esta´ocorrendo. Hoje os bancos estão mais restritivo (Vide entrada mínima exigida pela CEF), ou seja, as pessoas não tem mais dinheiro (nem financiamento suficiente). Ou seja, sem dinheiro.

  25. Erick 4 de julho de 2014 at 12:45 - Reply

    Boa tarde, Leandro. Bom, não entendo muito de imóveis, mas já procurei saber sobre eles com amigos que financiaram suas casas e apartamentos nos últimos anos, através de artigos pela internet e aqui mesmo, no Clube dos Poupadores. Bom, depois de ter estudado o assunto, preferi esperar pelos mesmos motivos apontados por diversas pessoas: a copa do mundo e as eleições.
    Na minha opinião, a população decidirá seu voto após a copa do mundo, sendo favorável ou não ao atual governo, dependendo de quem ganhar a final do mundial. Podem até me chamar de imaturo, ingênuo, mas a história política de nosso país já nos mostrou como a memória dos eleitores são fracas, deixando-se levar pela falsa sensação de bem-estar social, promovida por “medidas provisórias” – quando na verdade, a única coisa feita é colocar a sujeira debaixo do tapete.
    A partir desse momento – da decisão das eleições – e com, talvez, novas medidas econômicas, os preços, não só de imóveis, sofrerá alterações. Acredito que esse é um momento difícil para todos nós brasileiros e que devemos pensar e refletir um pouco sobre tudo o que aconteceu e tomar uma decisão para que, se desejarmos, poder mudar toda a estrutura social e econômica de nosso país.
    E por último, respondendo sua pergunta, acredito que estamos no momento de ansiedade. Queremos ver o que vai acontecer. Queremos que aconteça! Queremos saber o que vai acontecer, mas desistimos quando começamos a fazer previsões e voltamos a querer ver o que vai acontecer de novo e de novo e de novo.
    Abraço.

  26. Bruno 6 de julho de 2014 at 8:07 - Reply

    Muito bom o artigo. Também concordo que há um bolha imobiliária hj no Brasil. Creio que ela seja maior na cidade onde vivo, o Rio de Janeiro. Aliás, justamente por viver no RJ, penso que, por pelo menos por aqui, a bolha talvez persista mais do que em outros lugares do Brasil, durando até o final das olimpíadas de 2016.

    Como tenho imóvel próprio no subúrbio, venho investindo no Tesouro Direto em títulos que vencem em até 5 anos (pelo menos os juros estão ao meu favor!). Com a estabilização do mercado, vou poder verificar se a minha aposta de estouro da bolha vai aconteceu ou não. Em positivo, certamente vou procurar um imóvel em área mais nobre, próxima ao metrô e à praia. Afinal, o que importa e qualidade de vida!

    Parabéns pelo site!

  27. Natália 6 de julho de 2014 at 16:46 - Reply

    Olá Leandro,

    Quero apenas parabenizar pelo seu site. Desde que o descobri não consigo parar de ler seus artigos um a um.
    É impressionante como não temos educação sobre o assunto que praticamente move o mundo e tem tanta influência em nossas vidas, dinheiro.
    Parabéns!

    • Leandro Ávila 6 de julho de 2014 at 17:34 - Reply

      Oi Natália, e o mais impressionante é que o mundo só se move da forma que se move porque nos mantemos ignorantes sobre determinados assuntos. E existem interesses para que continuemos na ignorância.

  28. Natália 7 de julho de 2014 at 9:49 - Reply

    Leandro,
    Deixo a sugestão de você fazer um artigo sobre “contenção de danos”, aos que como eu, já compraram ap recentemente, ( antes de conhecer seu site) o que fazer?.
    Comprei um imovel no fim de 2013, ainda não está pago, e estou pesquisando preços de aps similares no mesmo prédio estão caindo…
    Tem alguma forma pra repassar o imóvel rápido?

    • Leandro Ávila 7 de julho de 2014 at 11:20 - Reply

      Olá Natália. Os preços dos imóveis sobem e descem com o passar dos anos. Quem já comprou caro vai perder dinheiro se resolver vender agora, principalmente se desejar vender rápido. Este é o comportamento da fase de pânico que aparece no gráfico no final do artigo. Aproveite a experiência que teve e passe a estudar mais sobre o assunto. Você comprou na alta que já é um erro. Se vender na baixa cometerá o segundo erro.

  29. Wander Lairson Costa 9 de julho de 2014 at 12:39 - Reply

    Outro lugar onde acho que existe excesso de demanda é Osasco. Existe aqui um grande empreendimento muito bem localizado, perto de dois shoppings, Wall Mart, cptm, duas faculdades, centro, saída fácil para as marginais. Estive lá no começo do ano para olhar os preços. Minha conclusão era de que estava acima do preço justo, então desisti. Lembro de ter visto na planilha de financiamentos que o mais barato começava com mensais de R$ 3000,00. Eu pensei comigo “ou todo mundo ficou rico ou todo mundo ficou idiota”.

  30. HELDER CARRASCO 10 de julho de 2014 at 8:59 - Reply

    A 4 anos que pessoas falam da possivel bolha imobiliária.
    No entanto o feirão da caixa fechou o turno com lucro de 15 bilhões, varios lançamentos na planta estão sendo fritados no dia do lançamento em varias partes. Alguns lançamentos da ABYARA no bairro da Mooca venderam 80% no dia do lançamento, muitos apartamentos remanescentes estão sendo vendidos a otimos preços com descontos de ate 30%.
    Não entendo ! Cade a bolha ?
    Revejam seus meios.

    • Leandro Ávila 10 de julho de 2014 at 10:07 - Reply

      Olá Helber. Obrigado por deixar seu comentário. O desconto de 30% para venda de imóveis remanescentes pode ser entendido pelos mais atentos como 30% de desvalorização para venda de imóveis encalhados. Recebo muitas mensagens de pessoas que compraram imóveis na planta, pagaram caro, acreditando na conversa do vendedor de que iriam valorizar. Agora estas pessoas presenciam as incorporadoras com os mesmos imóveis prontos para morar, encalhados e com desvalorização de 30% ou mais. É uma tragedia para quem comprou na planta nos últimos 2 anos e uma oportunidade para quem poupou, investiu e agora pode aproveitar desta desvalorização generalizada que imobiliárias e incorporadoras gostam de chamar de desconto.

  31. Walter Luis 10 de julho de 2014 at 15:34 - Reply

    Prezado Leandro,
    Obrigado pelas informações contidas no artigo. Também concordo que a tendência é de queda no preço dos imóveis. No entanto, tenho pensado no seguinte: caso se agrave a crise hídrica de São Paulo, causando a falta de água, isso não poderia provocar um êxodo loca, e consequentemente um aumento no preço dos imóveis em outras regiões (por exemplo, no RJ)?

    • Leandro Ávila 10 de julho de 2014 at 18:05 - Reply

      Sim Walter. Isso é um problema grave. Primeiro pode ocorrer êxodo de empresas. Indústrias podem migrar para regiões onde a água é ofertada em abundância e com custos menores. Esta crise hídrica vai acabar no bolso das pessoas e empresas. Regiões com falhas no abastecimento inevitavelmente ficarão desvalorizadas. De um lado isto pode ser ruim para quem mora no local e precisa vender o imóvel para se mudar. Por outro lado isto pode ser uma oportunidade para investidores já que os investimentos para melhorar o abastecimento com certeza virão, só que podem demorar. É difícil prever como isto pode impactar no preço de imóveis em cidades e capitais distantes.

  32. Mauricio 11 de julho de 2014 at 0:38 - Reply

    Sou empresário , construo imóveis para locação , faço galpões e alugo eles. Diria que o que falam da realidade em preço de revenda e locação normalmente acontece metade . Hoje um preço de locação de galpão aqui em SP por metro quadrado é de R$ 13 o metro …. investidores se iludem achando que vai vir mais de R$ 20 o metro …mercado existe mas temos de adaptar com preços bons . Estou entregando Pátios comerciais pelos incríveis R$ 2 REAIS O METRO… e mesmo assim me da um lucro , não pra ser rico , mas para levar um padrão bom de vida. O problema do empresário brasileiro é querer virar RICO rápido e com uma única idéia. A minha família vem batalhando a 3 decádas para ter várias propriedades e só estou tendo uma oportunidade em locais com menos densidade populacional e projetos de longos prazos para mais de 6 anos. Mercado muito competitivo e bem informado. abraços !

  33. Ávila 31 de agosto de 2014 at 12:04 - Reply

    Acredito que estamos na fase da negação e por outro lado a fase do medo.
    Eu quería comprar, mais me nego a pagar o preço que eles querem.
    Aqui em Sto André esta cheio de imóveis parados e muitos em construção.
    Existe imóveis que foram lançados a uns 2 anos parado. E mesmo assim eles não querem abaixar o preço. Então que fiquem com a divida + os impostos, já que eles se acham tão espertos.
    Eu prefiro guardar meu dinheiro. Se eu não ganhar com a LCI e poupança, pelo menos não vou pagar os juros de 30 anos que os bancos tanto querem.
    Não entendo de economia nem de investimentos, mas de dormir com consciência tranquila eu entendo….rsrs
    Neste caso prefiro dormir sem divida…rsrs

    • Leandro Ávila 31 de agosto de 2014 at 21:44 - Reply

      Oi Ávila, Quem está com imóvel fechado há 2 anos esperando comprador, está perdendo dinheiro. O problema é que as pessoas não percebem isso, não sabem calcular o custo de oportunidade. Um abraço!

  34. Rodrigo 27 de setembro de 2014 at 7:41 - Reply

    Acho que ha um erro de conceito. Bolha me parece quando o sistema entra em colapso por distorções ocorridas dentro de um período de tempo. Como foi no caso dos EUA e Espanha, quando para girar vendas trouxeram para o mercado consumidor quem não tinha condições de compra.No Brasil me parece que não temos este cenário, mas sim uma adequação dos preços abusivos provocados por um excesso de compra seja por necessidade de moradia ou de investimento. Tenho certeza que os preços vão cair e vendas diminuir, isso já esta acontecendo e amplamente divulgado pelos órgãos oficiais. Obviamente os profissionais do mercado imobiliário farão de tudo para ter um outro ponto de vista a fim de não serem afetados por esse momento de duvida.
    Eu particularmente acho que pode ser um momento interessante para quem procura um imóvel para morar e tem recursos aplicados, sempre tentando obter o melhor preço, aproveitando os estoques altos e a grande necessidade de vendas por parte das incorporadoras.

    Parabéns pelo site, excelente alternativa para informação e aprendizado. Gosto muito da maneira com que informas, incentivando o pensamento e critica. Cada investidor tem seu perfil, e cada investimento sua característica, a ideia e achar o ponto de sincronia.

    Cordial Abraco.
    Rodrigo.

    • Leandro Ávila 27 de setembro de 2014 at 14:22 - Reply

      Olá Rodrigo. Podemos ter a formação de uma bolha de preços, sem o estouro da bolha. Dependendo do cenário econômico futuro teremos um mercado imobiliário com muitos distratos, aumento no número de imóveis leiloados que aumenta ainda mais os imóveis fechados esperando um dono. Inflação elevada, juros elevados, comprometem o mercado imobiliário e isto beneficia aqueles investidores que possuem dinheiro para negociar uma compra à vista.

  35. Rodolfo 23 de novembro de 2014 at 0:07 - Reply

    Quando essa bolha estoura o que pode acontecer com quem tem imóvel financiado?

    • Leandro Ávila 23 de novembro de 2014 at 22:17 - Reply

      Se o devedor continuar pagando sua dívida em dia não vai acontecer nada. Se a pessoa não conseguir pagar a dívida e o imóvel for para leilão, ai sim a pessoa pode ter um problema sério se o imóvel estiver desvalorizado. Quando o banco leiloa o imóvel tem como objetivo recuperar o dinheiro que foi emprestado. O ideal é que o valor do imóvel seja suficiente para quitar a dívida. Se os imóveis estiverem desvalorizados a dívida não será totalmente quitada e o banco pode tentar tomar algum outro bem como um veículo em nome do devedor.

  36. Marcelo 23 de novembro de 2014 at 22:25 - Reply

    Boa noite, Leandro
    O que você me diz dos imóveis de praia?
    No caso, Riviera de São Lourenco !!! Os preços por lá estão se mantendo…
    Em sua opiniào, entre 2015 / 2016, os preços cairão, estagnarão ou subrirão ??
    Obrigado

    • Leandro Ávila 23 de novembro de 2014 at 22:39 - Reply

      Olá Marcelo. Eu não conheço a região. No Brasil existem diversas regiões de praia com exploração imobiliária. Algumas em plena expansão, outras estáveis e algumas até em decadência. Em momentos de crise econômica as pessoas costumam se desfazer de imóveis de veraneio já que eles representam um custo fixo em suas vidas. Não significa que as pessoas devam fazer isto, o problema é que a falta de planejamento, desemprego e dívidas forçam as pessoas a vender imóveis deste tipo quando o mercado está desaquecido e desfavorável. Já quando a economia vai bem as pessoas tendem a adquirir imóveis na praia e na montanha (pagando verdadeiras fortunas) para curtir férias e alugar.

    • Reinaldo 14 de março de 2015 at 21:39 - Reply

      Parabéns pelo blog, Leandro Avila Esto revendo algumas atitudes em minha vida
      Faz consultoria em investimentos financeiros?
      Parabéns mais uma vez e muito obrigado

  37. Cris 10 de dezembro de 2014 at 8:18 - Reply

    Sou de Porto Alegre – RS
    Estou querendo me mudar pra algo maior a mais de um ano. A mais de um ano meu apartamento está pra vender num preço abaixo do valor de outros iguais no mesmo prédio, e nada…
    A mais de um ano pesquiso semanalmente imóveis a venda, praticamente todos da minha primeira pesquisa – com os requisitos chave claro, dos outros tipos não sei – ainda estão anunciados. A cada nova pesquisa surgem mais e mais, e ainda que os preços baixem, não são comprados!
    As imobiliárias que faço contato nunca deixam de me procurar, me ligam loucamente oferecendo opções, ainda que já tenha explicado que não vou extrapolar meu orçamento, tão menos assumir uma dívida sem vender o apartamento primeiro. Seria isso o desespero batendo no ramo?
    Não é possível que os preços e a oferta sigam aumentando desenfreadamente se a demanda possível (com poder de compra, e não apenas com desejo) só cai. Por isso sou dos que acham que a bolha vai estourar sim, aliás, estourar não… Continuar murchando, tal como está!

    • Leandro Ávila 13 de dezembro de 2014 at 15:06 - Reply

      Oi Cris, obrigado por deixar aqui seu depoimento sobre a sua realidade local.

  38. Guilherme 27 de janeiro de 2015 at 17:29 - Reply

    E na grande SP com o atual grave problema de abastecimento de água, os preços devem cair? O que eu constatei na zona oeste é que os preços pararam de aumentar e em alguns casos cairam um pouco…

    • Leandro Ávila 27 de janeiro de 2015 at 18:30 - Reply

      As pessoas tendem a se interessar menos por bairros mais afetados por crises de abastecimento. Com menor procura ou até rejeição das pessoas por estes bairros os preços tendem a cair

  39. Jose Gomes 13 de junho de 2015 at 15:14 - Reply

    Tudo pode subir, o carro, o combustível, os alimentos, escola, plano de saúde, etc etc etc, MASS OS IMÓVEIS NÃO PODEM! Algo como 80% da valorização dos imóveis nos últimos 10 anos foi a inflação que levou, o resto foram oscilações sazonais. Existem diversos motivos para uma opção de produto subir de preço e outra cair. A bolha por si só já é uma bolha.

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