Hoje o mercado se divide entre os que acreditam e os que não acreditam no estouro da bolha imobiliária depois da copa. A bolha representa o aumento continuo e insustentável de preços dos imóveis brasileiros nos últimos anos. O estouro da bolha seria uma forte queda no preço dos imóveis em poucos meses.

Isto seria ótimo para pessoas que precisam comprar um imóvel para morar e que não podem mais pagar os preços praticados atualmente. Existe uma verdadeira torcida pelo estouro da bolha. Em sites como o BolhaImobiliaria.com é possível acompanhar milhares de pessoas que todos os dias se reúnem para comentar matérias e notícias publicadas em diversos sites, jornais e revistas. Resumidamente, quem crê na bolha segue a linha de pensamento exibida nesta apresentação em vídeo.

Vamos ver neste artigo o que pensam alguns economistas conhecidos e que possuem opiniões diferentes sobre a existência de uma bolha nos preços dos imóveis e seu estouro depois da copa.

Quem não acredita na Bolha Imobiliária depois da Copa

Já faz tempo que o economista Ricardo Amorim defende sua opinião sobre a não existência de bolha, pelo menos, aos moldes da bolha americana. Ele tem sido muito criticado por quem acredita na bolha e muito aclamado pelos que não acreditam. Gosto muito do Ricardo pelas críticas que ele faz comparando nossa realidade com a realidade de outros países. Já quando ele fala sobre o mercado imobiliário, existe alguns pontos que eu discordo, com todo respeito.

Ele defende a ideia de que o aumento nos preços dos imóveis foi um movimento natural. Para ele não podemos comparar o preço dos imóveis do tempo em que não havia crédito com o preço dos imóveis nos últimos anos, quando existia crédito fácil e abundante.

Segundo ele, no passado, poucas pessoas tinham condições de comprar imóvel já que dificilmente conseguiam um financiamento ou tinham dinheiro suficiente para comprar à vista. Quando o Governo tomou medidas para aumentar o crédito imobiliário e baixar os juros, um grande número de famílias passaram a ter condições para comprar imóveis. O mercado imobiliário não estava preparado para isto. A forte demanda por imóveis diante da pouca oferta inflacionou os preços em um curto espaço de tempo.

Tudo isso é verdade, só que devemos levar em consideração que, atualmente, somente as famílias mais ricas podem comprar imóveis financiados. O problema é que os preços subiram tanto que as famílias que podiam comprar imóveis financiados antes de 2008 não podem mais financiar estes mesmos imóveis em 2014. E com o aumento recente dos juros, inflação elevada e baixo crescimento existe risco da situação piorar. A demanda provocada pela oferta de crédito está caindo (e deve continuar caindo) devido ao aumento dos preços que anulou os benefícios do crédito.

É este cenário que já fez muitas construtoras reduzirem o número de lançamentos. Muitas construtoras já passam por problemas financeiros. Hoje temos muita oferta de imóveis e a demanda está caindo. Não me refiro a demanda reprimida, esta não para de subir. Cada dia que passa mais brasileiros sonham com a casa própria. O problema é que querer comprar um imóvel não significa poder comprar um imóvel. Cada dia, menos famílias podem comprar.

Os preços subiram mais que a renda das famílias. Os bancos só aceitam comprometer 30% da renda familiar e a ampliação do prazo de financiamento de 30 para 35 anos não é mais suficiente para produzir parcelas que caibam no bolso. Mais de 62% da população está endividada, como mostra a matéria do Valor Econômico e tudo isto faz o banco restringir o crédito imobiliário. O crédito ainda existe, só que para consegui-lo não é tão fácil como antes.

Escrevi um artigo no site Administradores (onde o Ricardo Amorim também escreve) mostrando qual é renda familiar necessária para se conseguir comprar um apartamento de 70 metros quadrados em diversas capitais. Podemos concluir facilmente que a demanda inicial gerada pela oferta de crédito foi anulada pelo aumento exagerado nos preços dos imóveis tornando o financiamento inviável para a maioria da população. Leia o artigo “Financiar apartamento pequeno é privilégio dos mais ricos

O Ricardo também costuma comparar os preços praticados no mercado imobiliário nacional com os mercados internacionais. Para ele os imóveis brasileiros não estão tão caros como as pessoas reclamam. Na minha opinião devemos considerar outro ponto. Aqui no Brasil os juros cobrados para o financiamento de imóveis é muitas vezes maior que os juros cobrados lá fora. Isto encarece a compra.

A maioria da população brasileira compra imóveis através de financiamento, ou seja, os imóveis aqui pesam muito mais no bolso das famílias. Além de pagar caro pelo imóvel, ainda precisamos pagar caro pelo dinheiro emprestado pelos bancos. Em nosso país, os impostos, taxas e burocracias que envolvem a compra de qualquer imóvel tornam a aquisição ainda mais cara.

Se você não se enquadra em programas como o Minha Casa Minha Vida, precisa pagar juros entre 9% e 10% ao ano + correção, por até 35 anos para comprar um imóvel financiado pagando parcelas muito elevadas (devido aos juros elevados). Nos países da Europa ou nos EUA as taxas de juros para financiamento de imóveis é muitas vezes menor que as praticadas no Brasil. Basta observar que a taxa básica de juros da nossa economia é de 11% atualmente. Nos EUA é de 0,25% e nos países Europeus (que utilizam o Euro) é de 0,15%. Isto significa que os banqueiros brasileiros conseguem ganhar 11% de juros se emprestarem dinheiro para o Governo (comprando títulos públicos) e por isto só encontram vantagens em emprestar dinheiro para as famílias se os juros cobrados forem elevados. Nos EUA o dinheiro é barato já que a taxa básica de juros é baixa.

No site da InfoMoney o Ricaro Amorim diz ter comparado o preço dos imóveis com a renda da população e constatando que um brasileiro precisa gastar 13 anos de salário para comprar uma casa atualmente. Em uma lista com 123 países, o Brasil aparece apenas na 48ª posição nesse quesito e isto seria um indicador que os preços no Brasil são normais.

Como falei, uma família estrangeira com a mesma renda de uma família brasileira tem condições de comprar imóveis com os mesmos preços praticados no Brasil pelo fato dos juros cobrados lá fora serem menores que os cobrados aqui. O preço da parcela não cabe mais no bolso do brasileiro e por isto não vejo espaço para que o preço dos imóveis continuem subindo no Brasil ou se mantenham em patamares tão elevados.

Na melhor das hipóteses os preços continuaram como estão hoje por muitos anos e serão corroídos pela inflação. Isto significa dizer que um imóvel que hoje custa R$ 500 mil provavelmente vai continuar custando R$ 500 mil nos próximos anos sendo que o poder de compra de R$ 500 mil diminuirá por culpa da nossa inflação que está muito elevada. É possível que alguns proprietários de imóveis tenham dificuldade de repassar a inflação para o preço. Isto significa uma desvalorização gradual dos imóveis ao longo dos próximos anos.

Outro argumento usado pelo Ricardo: Ele diz na matéria que outro forte indicador de que não há bolha imobiliária é que ele estudou quase 100 casos e percebeu que nunca houve um estouro de bolha em um país onde o crédito imobiliário representasse menos de 50% do PIB. No Brasil, não chega nem a 10% do PIB. Ele ainda destaca que há três anos que muita gente fala que a bolha imobiliária vai estourar depois da Copa. Então há uma enorme quantidade de brasileiros que está segurando a compra, pensando em aproveitar a queda dos preços quando ela ocorrer. Segundo ele, isso não vai acontecer. Depois da Copa vai ter a demanda natural de quem é comprador e vai ter a demanda de quem esperou o estouro de bolha que não veio. Ele acha que o mercado imobiliário vai, na verdade, ganhar força depois da Copa. Eu, pessoalmente, tenho minhas dúvidas se isto vai acontecer de forma generalizada.

Eu conheço muita gente que está esperando, não só o fim da copa mas também o resultado das eleições para comprar imóveis. Se a atual presidente ganhar as eleições, ela vai continuar fazendo mais do mesmo ou teremos fortes mudanças na economia? Como isto vai impactar o mercado imobiliário? Se a presidente perder as eleições e a oposição vencer? Que mudanças devemos esperar na economia com um presidente que pensa e acredita em ideias contrárias ao que temos hoje no poder? Seria prudente assumir uma dívida de 30 ou 35 anos justamente neste momento de incertezas? É isso que passa pela cabeça das pessoas.

O Ricardo Amorim também defende a ideia de que devemos nos preocupar com o possível estouro de uma bolha imobiliária na China.  Ele diz que o Brasil constrói cerca de 400 mil residências por ano. Os Estados Unidos faziam cerca de 2,1 milhões de residências por ano antes do estouro da bolha imobiliária. Já a China construiu 22 milhões de moradias no ano passado. O número de chineses é 6,5 vezes maior que o de brasileiros, mas eles fazem 55 vezes mais casas. O impacto do estouro de uma bolha imobiliária Chinesa seria global afetando todas as economias do mundo, principalmente a de países que exportam muito para a China como é o caso do Brasil.

No meu ponto de vista, uma possível bolha Chinesa com impacto negativo em todas as economias é mais um motivo para que as pessoas pensem mais antes de assumirem dívidas de longo prazo para a compra de imóveis com os preços e juros praticados hoje. Foi pensando nisso que escrevi o Livro Negro do Financiamento de Imóveis.

Quem acredita na Bolha Imobiliária depois da Copa

Bolha segundo Luis Carlos Ewald

Existem economistas conhecidos do público que defendem a ideia de que não devemos comprar imóveis atualmente. É o caso do economista Luis Carlos Ewald (ficou conhecido como Sr. Dinheiro em um quadro exibido aos domingos no Fantástico) e do economista Samy Dana que escreve na Folha de São Paulo. O Luis Ewald também possui uma entrevista publicada no InfoMoney que foi dividida em parte 1 e parte 2 onde defende que estamos diante de uma bolha imobiliária. Ele também trata do assunto em uma reportagem na TV que você pode assistir aqui.

Segundo ele, para que as pessoas possam comprar imóveis é necessário preço justo e taxa de juros acessível e hoje vivemos um momento em que os preços estão muito elevados e as taxas de juros são as mais elevadas do mundo. Não é exagero, como você pode ver aqui, a taxa de juros reais no Brasil é a maior do mundo. Vivemos no melhor país do mundo para investir em renda fixa, com baixo risco, para comprar à vista e no pior país do mundo para assumir dívidas.

O Sr. Dinheiro defende que ou os preços vão cair ou vão ficar estagnados por falta de compradores. Os donos de imóveis perderão dinheiro diante da rentabilidade de outros investimentos. Eu pessoalmente acredito que em alguns bairros de algumas cidades do Brasil os preços devem cair depois da copa e das eleições (já estão caindo), nas demais regiões os preços devem se manter estagnados, perdendo da inflação e gerando um custo de oportunidade para os proprietários. Mais na frente, quando as pessoas perceberem que os imóveis não estão valorizando como antes vão querer vender para investir. Quando todos pensarem da mesma forma, teremos uma super oferta de imóveis e isto pode fazer os preços caírem caso a população não tenha condições favoráveis para assumir novos financiamentos.

Na segunda parte da entrevista ele destaca que existe uma diferença muito grande entre o preço dos imóveis anunciados e o preço dos imóveis realmente vendidos. Eu acredito que todos os imóveis que você pode ver nas listas de sites de anúncios e de imobiliária estão encalhados. Os que tinham bons preços já foram vendidos, muitas vezes sem que existisse tempo suficiente para anunciá-lo na internet. Quem já meu leu livro “Como Investir em Imóveis” sabe que nem sempre os bons imóveis com bons preços são anunciados, não dá tempo. Imóvel bom é vendido rapidamente, inclusive apresento dicas de como encontrar bons imóveis. E quem leu meu livro “Livro Negro dos Imóveis” sabe que durante a negociação de compra de um imóvel é possível conseguir grandes reduções de preços, se a negociação for feita corretamente. Muitas vezes o preço anunciado é apenas uma fantasia, talvez um delírio do proprietário.

Bolha segundo Samy Dana

O Samy já foi colocado frente a frente para conversar sobre estouro da bolha com o Presidente do Secovi que é um sindicato patronal que representa incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, etc. O Samy é professor da Fundação Getúlio Vargas, mestre em economia, doutor em administração e Ph.D em negócios. Saiba mais sobre ele aqui,


Bolha segundo Robert Shiller

O Robert Shiller é economista, americano, professor universitário da London School of Economics, vencedor do Prêmio Nobel de Economia em 2013 pelos estudos e trabalhos que já fez sobre o bolhas e preços de ativos financeiros. Em várias entrevistas ele já declarou acreditar que pode existir uma bolha imobiliária no Brasil.


Mesmo para um americano que não conhece o mercado imobiliário brasileiro profundamente, quem sou eu, para comentar a opinião de um Prêmio Nobel de Economia. Shiller ficou famoso por ter tentado alertar sobre a existência da bolha imobiliária americana muito antes dela estourar.

Bolha segundo sua opinião

Qual sua opinião sobre este tema? Você acredita que a bolha imobiliária existe? Se ela existe, você acredita que ela vai estourar depois da Copa? Será que pode estourar depois das eleições? Qual sua opinião? Use o campo de comentários no final desta página. Em qual das etapas de uma bolha (gráfico abaixo) você acredita que estamos?

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