Dicas para comprar imóveis e escapar do problemas

Nos últimos dias passei por uma nova, e desagradável, experiência de compra de um imóvel. Na minha opinião, infelizmente, comprar imóveis é uma experiência tensa e desagradável. Se você já comprou algum imóvel no passado e achou a experiência divertida, provavelmente não comprou com o nível adequado de consciência e cuidado que este tipo de compra exige.

Comprar um imóvel é chato, é tenso, é arriscado. Como tenho livros sobre o assunto, sempre que compro ou vendo um imóvel, aproveito a oportunidade para vivenciar a experiência observando os problemas e armadilhas que as pessoas estão expostas. É através dessas diversas experiências reais que criei e atualizo meus livros (ebooks) sobre imóveis, escritos para pessoas em experiência.

Durante esta negociação fiz algumas anotações para escrever este artigo. Espero que os alertas que fiz aqui possam ajudar você na próxima vez que passar pela experiência de comprar um imóvel.

Deixe a emoção em casa.

Tome muito cuidado para não criar vínculos emocionais com os imóveis que você está visitando durante a compra. Quando você “se apaixona” por um imóvel acaba sabotando diversos cuidados que deveria ter no processo. Você fica cego para os problemas ou qualquer informação que possa fazer você desistir da compra. Para evitar esta armadilha eu recomendo que você convide um amigo ou parente para participar do processo de escolha e negociação. Essa pessoa deve ser alguém que não irá morar no imóvel, sendo assim, não terá motivos para se apegar ao bem. É claro que nada impede a participação de filhos e cônjuge, mas lembre-se que eles também podem se apaixonar pelo imóvel e serão uma fonte de pressão movida por emoções e não pela análise racional do negócio. Se você for muito jovem é interessante que essa outra pessoa seja mais velha. O controle emocional tende a ser algo construído com o passar dos anos. Se você ficar cego pela emoção, possivelmente esta pessoa será capaz de observar pontos relevantes que você não consegue perceber por ter se envolvido emocionalmente com o imóvel.

Imóvel é investimento de risco.

Apesar de muita gente enxergar o imóvel como um investimento seguro, que gera renda fixa (quando alugados), imóvel é um investimento de risco com característica de renda variável.  Eles geram custos fixos, variáveis e até difíceis de prever. Com o passar do tempo podem valorizar e também podem desvalorizar. Seus preços sofrem a influência de muitos fatores externos. Nem sempre as receitas geradas por um imóvel são suficientes para cobrir o trabalho que eles dão. É comum a receita gerada pelo imóvel não ser capaz de cobrir o custo de oportunidade de outros investimentos. Também devemos observar os efeitos negativos da inflação sobre a rentabilidade real gerada pelos imóveis. Vou mostrar um gráfico no decorrer desse artigo onde será possível observar os efeitos da inflação sobre a valorização dos imóveis.

Crises econômicas são ótimas para quem compra

O melhor momento para comprar imóveis é durante as crises econômicas. A economia vive de ciclos e a única certeza que temos quando as coisas vão bem é que um dia as coisas irão piorar. Vivemos em ciclos de crescimento e retração econômica. Quando todos querem comprar imóveis é quando você, investidor, deveria ter um imóvel para vender. É quando todos querem vender seus imóveis é que você, investidor, deveria ter dinheiro para comprar. Durante graves crises econômicas as pessoas se desfazem de bons imóveis. Durante as crises, os imóveis ruins voltam a ter preços de imóveis ruins e imóveis bons (que estavam desaparecidos) voltam a aparecer como oportunidades para os investidores preparados. Investidor preparado é o investidor com o conhecimento certo, com o dinheiro certo, no momento certo para aproveitar uma oportunidade.

Veja alguns motivos que levam as pessoas a se desfazerem de bons imóveis durante as crises:

  • Muitos não fazem reservas para emergências. Perdem o emprego e precisam vender seus imóveis imediatamente.
  • Nas crises as pessoas costumam migrar de uma cidade para outra e precisam vender seus imóveis.
  • Nas crises, muitos vendem os imóveis para pagar dívidas. Trocam a casa própria pelo aluguel.
  • Nas crises os juros aumentam e quem possui imóvel alugado costuma comparar a rentabilidade do aluguel com a rentabilidade dos investimentos de renda fixa. O problema dessa estratégia de vender imóveis que estavam alugados para investir na renda fixa é que, diante de juros elevados, a demanda por imóveis através de financiamento costuma ser baixa e vender imóveis quando os juros estão elevados se torna mais difícil.

No momento da crise ou do crescimento econômico, é interessante que você esteja do lado correto. Compreender o momento da economia é importante na escolha do melhor momento para comprar ou vender um imóvel.

Existem dois tipos de vendedor de imóvel

Existe aquele vendedor que realmente quer vender o imóvel e aquele vendedor que está procurando um tolo maior. Já escrevi um artigo sobre a teoria tolo maior (leia aqui). Esses vendedores não querem encontrar um comprador, querem encontrar um tolo. Nos momentos de crise os tolos desaparecem, eles estão endividados e enfrentam outros problemas gerados por suas tolices financeiras. Isso faz este tipo de vendedor ficar vários meses ou até vários anos procurando um tolo maior com seus imóveis encalhados. O vendedor que realmente quer vender está disposto a negociar. O vendedor que busca um tolo maior coloca seu preço lá no topo e fica esperando, rezando, torcendo por vários meses para que a venda se realize. Este tipo de vendedor não percebe que ao procurar o tolo maior , especialmente durante uma crise econômica, ele mesmo está fazendo o papel de tolo. Qualquer pessoa é capaz de perceber que um imóvel parado gera custos quando está parado. Alguns custos são visíveis e outros são ocultos. Um imóvel à venda faz o dono do imóvel perder tempo e isso significa perder dinheiro para a inflação, perder os juros que poderia receber mensalmente se já tivesse vendido e aplicado o dinheiro do imóvel, perder dinheiro pagando impostos como IPTU e taxas como a taxa de condomínio.

Veja o gráfico abaixo:

O gráfico acima mostra que os preços dos imóveis estão aumentando menos que a inflação desde fevereiro de 2015. A linha azul mostra a variação dos preços em 7 grandes cidades e a linha laranja mostra a variação em 20 grandes cidades. O gráfico vermelho mostra a variação da inflação medida pelo IPCA (fonte). Aquele vendedor que busca o tolo maior está literalmente perdendo dinheiro ao ter o preço do seu imóvel desvalorizado pela inflação. Ao mesmo tempo, perde oportunidades e juros elevados que poderia conseguir através de outros investimentos financeiros como aqueles que ensino através dos meus livros sobre reeducação financeira e investimentos.

Os corretores de imóveis sofrem com os vendedores que não gostam de negociar e deixam seus imóveis à venda por meses ou até anos. Se você é corretor, mostre os efeitos da inflação e o custo de oportunidade para seus clientes. Deixar um imóvel encalhado, para alguém que tem o objetivo de vender o imóvel imediatamente, não é inteligente, especialmente quando os números apontam uma desvalorização forte gerada pela inflação.

Você que está comprando um imóvel também pode mostrar para o vendedor o que significa deixar o bem parado por vários meses. Mostre o efeito da inflação e quanto você ganha por mês ou até por dia mantendo o dinheiro investido. Isso será uma informação interessante no processo de negociação. Lembre-se que são poucas as pessoas que possuem a educação financeira necessária para entender os efeitos da inflação e do custo de oportunidade.

O gráfico acima (fonte) mostra que o preço dos aluguéis está com variação negativa. Isso significa que na média das cidades o preço dos aluguéis está caindo. Em outubro a retração foi de -3,8. A situação fica pior ainda quando observamos que ainda precisamos descontar a inflação que pode ser medida pelo IPCA ou pelo IGP-M que é o índice mais utilizado para reajustar os aluguéis. Além do proprietário não conseguir repassar o IGP-M para o preço do aluguel ele ainda está sendo obrigado a baixar preços para conseguir locar o imóvel.

Devemos lembrar que o vendedor do imóvel tem um objetivo de curto prazo. No curto prazo, a situação mostrada no gráfico não é nada favorável para quem possui um imóvel à venda. Já a situação do comprador é oposta. O comprador que busca um imóvel para morar está pensando no longo prazo.

Imóvel encalhado

Hoje é fácil fazer buscas no Google e identificar quando um imóvel está sendo anunciado por muito tempo. Isso não costuma ser um sinal positivo. Veja alguns pontos que podem levar um imóvel a encalhar durante a venda:

  • Existem problemas na documentação do imóvel ou na situação do dono do imóvel;
  • O imóvel possui problemas físicos que prejudicam a venda;
  • O dono não está interessado em vender pelo preço que o mercado está disposto a pagar. Quem dita o preço do imóvel é quem compra, embora todos achem que quem dita o preço do imóvel é quem vende. Preço incompatível com a realidade significa imóvel encalhado.

O último problema é o mais comum. As pessoas são livres para ditar o preço que desejarem pelos seus bens, mas no final, quem dita quanto vale o imóvel é o mercado. Quando existem problemas no imóvel e na documentação isso pode ser precificado em forma de desvalorização do imóvel (desconto) e sempre existirão compradores se o preço for compatível com a realidade do imóvel.

Corretores ruins

Em todas as áreas existem profissionais ruins e bons. Por experiência própria (ou por azar mesmo) é raro encontrar bons corretores. O mercado está repleto de amadores, pessoas despreparadas, desinformadas, irresponsáveis e até mal-intencionadas. Fico impressionado com a falta de preparo desse tipo de profissional. Peço desculpas aos bons corretores, tenho certeza que existem profissionais bons, mas são os ruins que mancham a imagem da categoria.

Para você que é comprador ou investidor, aprenda a identificar gente incompetente, elas sempre deixam rastros. Não faça negócio com pessoas que não merecem fazer negócio com você. Comprar e vender imóvel é coisa séria.

Prepare-se

O mercado imobiliário é complexo e muito perigoso quando você não sabe o que está fazendo. Sua ignorância sobre o mercado é o seu principal fator de risco. Se tiver o azar de entrar em contato com corretores despreparados ou vendedores mal-intencionados, o perigo é ainda maior.

Se você se sente incapaz de compreender um contrato de compra e venda verifique a possibilidade de contar com a ajuda de um advogado. Foi o que o vendedor do imóvel que comprei fez no último dia da negociação. Ele ficou extremamente inseguro diante do meu elevado nível de exigências com relação aos seus documentos, documentos do imóvel e com a maneira como o contrato foi redigido. A ignorância dele era a fonte da sua insegurança.

Durante essa negociação, o proprietário do imóvel se manteve sempre calado, com cara de assustado, sem entender nada do que eu debatia com os corretores da imobiliária que ele contratou para vender o imóvel. Chamei a atenção dos corretores por diversas vezes sobre detalhes que eles deveriam ter observado com antecedência e pontos que deveriam ser modificados no contrato de promessa de compra e venda. O contrato foi modificado diversas vezes antes de ser assinado. Naturalmente, isso foi gerando uma insegurança no vendedor que não entendia bem o que estava acontecendo e ficava dependente das minhas explicações e das explicações dos corretores.

Se um dia você passar pela mesma situação, é interessante ter o apoio de um amigo ou mesmo um profissional externo que possa compreender o contrato e questionar o que foi escrito.

Contrato entre empresas e pessoas

É importante observar que ao comprar um imóvel de uma construtora ou incorporadora existe uma relação de consumo e neste caso o contrato deve respeitar o código de defesa do consumidor. Já quando você compra o imóvel de outra pessoa, o código de defesa do consumidor não se aplica. O que vale, neste caso, é o que está escrito no contrato. Papel aceita tudo. Por este motivo, a compra e venda de imóveis entre pessoas exige uma atenção redobrada sobre o que estiver escrito no contrato.

Mostre que você conhece a lei

Quando você está comprando um imóvel, deve ser extremamente rigoroso e exigente com relação a documentação do proprietário e do imóvel.

A exigência vai fazer você parecer uma pessoa chata?

Sim, claro, além de parecer chato, você deve ser chato (ou chata). Lembre-se que você está querendo fazer um negócio e não querendo fazer um amigo.

Como estamos falando em um negócio de centenas de milhares de reais (ou até de milhões) qualquer virgula fora do lugar no contrato pode fazer a diferença. Qualquer problema na documentação fará diferença. Qualquer coisa falada, mas que não foi colocada no papel, pode ser um problema.

São pequenas “bobagens”, que passam desapercebidas, que geram grandes problemas na justiça e grandes prejuízos. Tudo isso pode ser evitado se você focar no negócio, mesmo que isso possa passar a ideia de que você é uma pessoa chata.

Se o corretor ou o vendedor do imóvel não simpatizarem com seu nível de exigência padrão “Capitão Nascimento”, eles vão pedir para sair da negociação. Se isso acontecer, será ótimo, pois quando tudo está correto as pessoas gostam de fazer negócios com pessoas corretas e exigentes.

Mostre para o corretor que está vendendo o imóvel que você tem plena consciência da responsabilidade dele e que não medirá esforços em reparar todos os seus prejuízos caso o corretor permita que você se envolva em problemas. Lembre o corretor que, segundo o Código Civil, ele será responsável por eventuais danos que venha a causar, nos termos do parágrafo único do artigo 723, incluído pela Lei nº 12.236/10.

“Art. 723(…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

No livro “Código Civil Comentado” do Fabricio Zamprogna Matiello encontramos a seguinte explicação:

“ (…) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar(…)”

O problema é que são poucos os corretores que realmente possuem conhecimento o técnico e a experiência para oferecer esse nível de segurança para o comprador e vendedor.

É importante provar a falta de esclarecimento do corretor e do vendedor caso ocorra algum problema. Para isso é interessante negociar na presença de uma ou duas testemunhas. Eu costumo informar ao corretor e vendedor que farei algumas perguntas por escrito através do e-mail e do whastsapp e que o objetivo é registrar as respostas. Eu não gosto de esclarecimentos por telefone e quando não é possível fazer por escrito é melhor fazer presencialmente, com testemunhas e com a conversa gravada.

Informe para todos que você deixará seu smartphone na mesa com o gravador de áudio ligado. Se o corretor e o vendedor forem pessoas sérias, não irão se incomodar com o registro da negociação, muito pelo contrário, vão gostar de receber o arquivo com a negociação gravada.

Se o corretor ou o vendedor se mostrarem incomodados ou se recusarem a documentar e registrar por escrito ou em áudio todas as etapas da negociação, isso será um ótimo motivo para você desistir do negócio. Só faça negócios com pessoas transparentes que não possuem nada a esconder ou temer.

É claro que para que essa estratégia funcione é necessário que você saiba fazer as perguntas certas, é necessário se preparar. Infelizmente existem corretores que só falam quando você faz a pergunta certa. Os maus corretores só se preocupam com a venda e evitam falar qualquer coisa que possa criar objeção para o fechamento do negócio.

Não tenha vergonha de ser exigente, de ser correto e exigir que o próximo seja correto com você. Não tenha vergonha de mostrar quando o corretor ou o vendedor estão errados ou desinformados. Você está ali querendo fazer um negócio bom e justo para as duas partes. Bons corretores gostam de clientes preparados e exigentes.

Não existe imóvel com preço fechado

Tenha a certeza que todos os preços dos imóveis anunciados possuem no mínimo 10% “de gordura” que precisam ser retirado para que você encontre o preço alvo do vendedor. Se o imóvel foi anunciado por R$ 550 mil não tenha nenhuma dúvida de que esses R$ 50 mil são os 10% que foram artificialmente colocados no preço para serem oferecidos como desconto na negociação.

Nesse caso, o preço alvo do vendedor é R$ 500 mil e os R$ 50 mil é a “gordura” que será queimada aos poucos no processo de negociação.

Tirar ou não essa gordura fica a critério do vendedor. Se o vendedor observar que está diante de um bom negócio, ele tende a retirar esses 10% e até aceita descontos maiores.

Bom negócio para o vendedor é quando está diante de um comprador com dinheiro no bolso para pagar à vista. Negócio ruim é quando o comprador depende de financiamento, já que os bancos costumam demorar várias semanas (ou meses) para concluir todo o processo de financiamento. Para o vendedor tempo é dinheiro. Outro negócio ruim é quando o comprador não tem todo dinheiro e tenta envolver outros imóveis ou até veículos como parte do pagamento. Nessas situações é mais difícil o vendedor baixar o preço anunciado.

Certidões negativas

Solicite ao corretor todas as certidões negativas possíveis do vendedor e do imóvel. É importante verificar se o dono do imóvel está se desfazendo dos seus bens para não pagar dívidas que possui na prefeitura, governo estadual e governo federal. É importante verificar se o dono do imóvel está envolvido em processos na justiça.

É comum a pessoa tentar se desfazer dos seus bens quando percebe que vai perder uma ação envolvendo pagamento de multas, indenização e direitos a terceiros. Se você comprar um imóvel de alguém que estava se desfazendo dos seus bens para não pagar dívidas ou ações na justiça, você terá problemas, pois o negócio poderá ser desfeito por um juiz.

Cuidado ao comprar imóveis que estão em nome de pessoas falecidas e que seus herdeiros estão tentando vender sem fazer o inventário e sem pagar os impostos que devem para o governo.

Cuidado ao comprar imóveis de pessoas que estão se separando de forma litigiosa (não amigável), se você não fizer da forma correta o problema é certo. A separação precisa ser averbada no documento que está no cartório de registro de imóveis. No meu livro chamado “Livro negro dos imóveis” tem um capítulo só sobre todos os cuidados que você deve ter (que são muitos).

Se você tem uma empresa ou tem algum amigo que tenha uma empresa, pode usar os serviços de proteção ao crédito. Pagando uma pequena taxa é possível ter um relatório completo da situação do vendedor onde constará protestos, dívidas vencidas, cheques sem fundo, restrições financeiras, ações judiciais (Executivas, de Busca e Apreensão e de Execução Fiscal da Justiça Federal) e participação em empresa falida.

Serviços de água e luz ficam vinculados ao CPF do antigo proprietário, mesmo assim, é uma chateação transferir esses serviços para o seu nome se o antigo proprietário estiver com uma enorme dívida nesses prestadores de serviços. Se imóvel for em condomínio exija certidão negativa de débitos emitida pela administração do condomínio, pois neste caso a dívida é vinculada ao imóvel não importando quem é o dono.

É fundamental ter acesso a certidão de propriedade do imóvel (matrícula) que deve estar atualizada (a validade é de 30 dias). Você pode pedir isto para o corretor ou proprietário ou pode tirar a certidão por conta própria. Eu gosto de ir pessoalmente no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está registrado (você deve perguntar para o corretor ou proprietário). Você paga uma pequena taxa e recebe a matrícula atualizada do imóvel que consta quem é o atual dono, se o imóvel é garantia de alguma dívida com bancos, se quando a pessoa comprou o imóvel era casada, etc.

Contrato de gaveta

Evite contratos de gaveta. Faça um contrato de compra e venda dentro de um cartório de notas. Eles vão exigir toda a documentação necessária do imóvel, comprador e vendedor. Dessa forma a escritura será feita de uma forma segura. É essa escritura que você levará para o cartório de registro de imóveis para transferir o imóvel para o seu nome. Sem o contrato de compra e venda averbado (registrado) na matrícula do imóvel que está no cartório de registro de imóveis, o dono do imóvel poderá (se for mal-intencionado) vender o imóvel que você comprou para outras pessoas, isso se ele já não fez isso antes de vender o imóvel para você. Contratos de promessa de compra e venda também podem ser averbados na matrícula do imóvel, para impedir que a pessoa venda o imóvel para outra pessoa durante o processo de compra e venda do imóvel.

Contratos difíceis de entender

Escrever contratos difíceis de entender é uma verdadeira arte que só beneficia os mal-intencionados. Prepare-se para passar vários minutos lendo o contrato diante dos vendedores e corretores. Não tenha dúvida que o vendedor está apressado para fechar o negócio. Para o vendedor tempo é dinheiro. Para o corretor, negócio fechado é comissão no bolso. Para o comprador a rapidez na negociação é inimiga da perfeição e da segurança do negócio.

Faça seu dever de casa, mesmo fazendo papel de chato. Leia o contrato com muita tranquilidade. Se você não entender por qual motivo aquela virgula está aqui e não ali, pergunte. Seja perfeccionista ao extremo. Se não consegue ler e entender contratos não pense duas vezes em pagar um advogado para ler esse contrato para você.

É melhor pagar o advogado uma única vez para que ele verifique se o negócio é realmente bom e seguro para você, do que passar vários anos sustentando o advogado para manter processos na justiça contra o vendedor e o corretor.

Bom mesmo é quando você dedica um pouco de tempo estudando como funciona a compra e venda de imóveis para não ficar “boiando” durante todo o processo, como foi o caso da pessoa que me vendeu o imóvel que negociei recentemente.

Conclusão:

Seria impossível escrever um artigo com tudo que você precisa saber antes de comprar um imóvel, mas tentei reunir algumas dicas rápidas com base em situações que tive contato nesta última experiência de compra. Mesmo assim, este artigo tem 9 páginas A4. Se você seguir essas dicas vai evitar mais da metade dos problemas que poderá se envolver no futuro diante de uma compra mal feita.

Nos meus livros sobre compra de imóveis (veja aqui) ou no livro sobre investir em imóveis, existem muito mais informações. Os benefícios destas informações torna o investimento para a compra dos livros (que são ebooks digitais) uma coisa meramente simbólica. Já recebi inúmeros relatos de leitores que conseguiram evitar prejuízos de dezenas e até centenas de milhares de reais por estarem preparados no momento de comprar seu primeiro imóvel. Conhecimento continua sendo a coisa mais valiosa e, ao mesmo tempo, mais barata que existe.

Esse tipo de artigo costuma gerar perguntas muito específicas dos leitores. É importante observar que cada imóvel é um bem totalmente diferente do outro, está em um mercado local que tem suas próprias características e cada pessoa tem objetivos diferentes e situação atual diferente da outra. O fato de você acreditar que eu posso emitir opinião sobre seu imóvel específico, sua realidade específica, sem ter acesso a várias informações mostra que você não compreende a complexidade que envolve as decisões envolvendo imóveis.

Sempre teremos que tomar decisões envolvendo nossa moradia, nossos investimentos e dinheiro. É fundamental que cada pessoa busque o conhecimento necessário no decorrer da vida para tomar as melhores decisões dependendo cada vez menos das opiniões dos outros.

By |21/11/2016|Categories: Imóveis|162 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

162 Comments

  1. Nana 21 de novembro de 2016 at 10:18 - Reply

    Comprei um imóvel na planta financiado pela caixa. O valor da parcela será 350 reais a mais em relação ao meu aluguel. Fato que me gera insegurança é que o condomínio está em construção a mais de 2 anos e era 170mil e hoje está 181mil uma casa. Era para ter sido entregue em setembro e agora está para abril/2017, outras línguas dizem junho. Eu só receio o juros-obras da caixa que hoje está em quase 2mil. Quem lucra com o atraso da obra? O Banco apenas? E a empreiteira? Pior que o local está em crescimento e tem até fila de espera aguardando desistência de compradores. E a desistência gera lucro para a empreiteira. O condomínio está bem legal e o marketing da evolução da construção alimenta a expectativa da entrega nos prazos informados. Eu não quero Devolver, mas gostaria de deixar de pagar os juros-obras. É possível?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 11:17 - Reply

      Oi Nana. Só quem perde com atraso de obra é o comprador do imóvel. O restante dos envolvidos só lucram. Isso que você chama de “juro de obra” deve ser a “taxa de evolução da obra”. Ocorre quando você compra um imóvel na planta através de um financiamento durante a obra. No passado aqueles que queriam comprar um imóvel na planta precisavam dar uma grande entrada ou pagar parcelas mensais e intermediárias grandes durante a obra. Somente com o fim da obra e o habite-se é que os bancos faziam o financiamento. Isso significa que os próprios compradores financiavam a obra durante a construção. A dívida é atualizada pelo INCC. Agora, bancos como a Caixa fazem acordos com as construtoras, fornecem o dinheiro que eles precisam para construir os imóveis e permitem que você compre um imóvel na planta através de um financiamento (além de financiar a obra você ainda garante lucros para o banco). Neste caso sua dívida também será atualizada com a cobrança de taxas. Quanto mais tempo você ficar devendo, melhor para todos que irão receber o seu dinheiro (construtora, bancos e até os pedreiros da obra). Só você perde em ficar pagando prestações e taxas durante muitos meses sem ter aquilo pelo qual está pagando. Comprar imóvel na planta é um processo que precisa ser muito bem avaliado. Os argumentos de venda sem ter muito dinheiro no bolso são muito fortes. É nessa modalidade de venda que as pessoas com pouca educação financeira encontram as maiores armadilhas. Assinam contratos em feirões, compram sem saber o que estão fazendo, assumem compromissos que depois se transformam em problemas.

      • Anônima 21 de novembro de 2016 at 11:39 - Reply

        E ainda tem mais uma, a tabela Price é mais cara que a SAC. Ninguém avisa isso.

        • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 12:13 - Reply

          Olá. Na pratica fica uma coisa pela outra. Aquele valor que você vai pagar lá nos últimos meses da tabela price já estará bem desvalorizado devido aos efeitos da inflação.

        • Gustavo 22 de novembro de 2016 at 21:41 - Reply

          De fato, a sistema Price é mais caro que o SAC. Um financiamento de R$ 150.000,00 por 360 meses a taxa de 0,70% ao mês implica numa diferença de juros de R$ 71.867,34 ao final do financiamento.

          E já na parcela 112 o fluxo se inverte, fazendo as parcelas SAC menores que a Price.

          Tenho uma planilha com a simulação. Posso encaminhar se desejar.

          Abs!

      • Cristiano 22 de novembro de 2016 at 17:00 - Reply

        Leandro, os compradores realmente perdem muito com os atrasos de obra, não só financeiramente mas também pelos transtornos que trazem para o planejamento de sua vida. Como incorporador e construtor, conheço também o outro lado do balcão e chamo atenção para a quantidade de custos indiretos de obra que oneram o empreendedor e reduzem suas margens. Além disto, há o dano de imagem da empresa, que muitos ainda não atinaram para o estrago que isto causa. Uma pena que poucos incorporadores percebam estes “custos invisíveis” e acabem gerando prejuízos para as duas partes.

        • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 21:10 - Reply

          Oi Cristiano. Muitas vezes as incorporadoras/construtoras gastam fortunas para construir uma boa imagem através de marketing e publicidade. Basta uma série de obras atrasadas para destruir todo o investimento que foi feito.

  2. Jordhan 21 de novembro de 2016 at 10:40 - Reply

    Você é um monstro Leandro!

    Meus parabéns e muito obrigado!

  3. Erick 21 de novembro de 2016 at 11:10 - Reply

    Parabéns por mais um artigo bastante esclarecedor.

    Agora, me tira uma dúvida (referente a outro post que não foi respondido): ao investir em ações, todas as empresas distribuem dividendos periodicamente? Ou existem ações onde eu as compro e só “recebo” (haja vista lucro ou prejuízo) o valor investido quando realizar a venda? Se há alguma diferença, pode me citar fontes para eu estudá-las? Desde já, obrigado!…

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 11:22 - Reply

      Oi Erick. Não é o foco deste artigo, mas cada empresa tem sua política de dividendos. Hoje elas podem ser boas pagadores de dividendos, mas pode ocorrer mudanças, problemas, prejuízos e isso pode interferir no pagamento de dividendos. A mesma empresa pode ter ações que tem preferência no recebimento de dividendos (PN) e ações chamadas de ordinárias tem direito a voto nas assembleias.

  4. Gregorio 21 de novembro de 2016 at 11:33 - Reply

    Outro excelente artigo, Leandro. Minha meta é comprar um imóvel no ano que vem e tais informações são muito úteis.

    Mesmo ciente de todo o processo, tenho pensado bastante em financiar uma pequena parte do imóvel justamente para que toda a parte de documentação seja analisada pelo banco. De uma certa maneira, eu estaria “terceirizando” uma parte do serviço, o que talvez torne a negociação com o proprietário mais fácil (sempre posso dizer que “é o Banco quem exige estas certidões negativas…”).

    Obviamente eu quitaria o empréstimo o quanto antes e os custos com o banco seriam o preço pela “terceirização” que talvez compensem uma paz de espírito maior (e meu tempo).

    Alguma outra sugestão?
    Abcs.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 12:12 - Reply

      Oi Gregorio. Os bancos não oferecem essa “terceirização” gratuita. Cobram taxas caras por todo processo de avaliação e financiamento. Você deve verificar se não ficaria mais barato aprender mais sobre o assunto ou contar com a ajuda de algum profissional da sua confiança.

  5. Anônima 21 de novembro de 2016 at 11:46 - Reply

    Leandro, te enviei e-mail a respeito do relato seguinte. Torno público meu problema, para atentar outras pessoas. Assinei contrato junto a uma construtora, para financiar a entrada de compra de um imóvel na planta, e também um contrato de financiamento habitacional junto a um banco. Passado alguns meses, minha renda caiu pela metade. Procurei ambas instituições para fazer o distrato. As duas falaram que não seria possível rescindir. Procurei dois amigos advogados que leram os contratos. Informaram-me que nenhuma cláusula do contrato do banco, dispõe sobre distrato. Assim, se eu quiser cancelar o contrato, será só pela via judicial. Fui informada, por uma advogada, que fica a cargo do banco distratar, ou seja é discricionário. Então, mesmo se eu recorrer judicialmente, não terei a garantia que conseguirei rescindir contrato. Uma novela.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 12:17 - Reply

      Oi Anônima, eu não consigo mais responder todos os emails que recebo. Mesmo que ficasse o dia todo só respondendo os e-mails não conseguiria responder todos. Tenho que sortear alguns emails para responder. Eu prefiro responder comentários pelo fato da resposta ficar aberta para outros leitores. Antes de assinar qualquer contrato é necessário observar quais são as regras para distrato. Se não existem regras você terá um problema. Quando você assina um contrato é necessário ter certeza sobre o que está fazendo. É importante refletir sobre o que pode acontecer no caso de redução da renda, desemprego, falta de ajustes salariais no futuro, nascimento de outro filho e outras questões que podem reduzir a sua renda.

      • Anônima 21 de novembro de 2016 at 13:47 - Reply

        Oi, Leandro, você chegou a responder o e-mail, na época. Obrigada!
        Sim temos que ficar atentos. Me arrependo e muito de não ter levado um advogado na época da assinatura do contrato.

        • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 14:08 - Reply

          Quando não temos segurança, ou desistimos do negócio ou pedimos ajuda de um profissional. É melhor pagar o advogado antes de assinar o contrato (uma única vez) do que passar vários anos da sua vida pagando advogado para resolver problemas que poderiam ser evitados.

  6. Diogo 21 de novembro de 2016 at 11:59 - Reply

    Vou fazer uma permuta de imóveis para adquirir um maior. O meu imóvel está quitado e o que vou comprar tem um saldo devedor no banco. Qual é o procedimento mais seguro? Faço a quitação do saldo devedor e depois vou ao cartório fazer a troca dos registros dos imóveis? Pois como o imóvel da outra pessoa está alienado ao banco não consigo fazer diretamente no cartório de notas, né?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 12:21 - Reply

      Oi Diogo. Não tenho experiência com a compra de imóveis utilizando outro como forma de pagamento, mas sem dúvida nenhuma você terá que fazer um contrato de compra e venda muito bem elaborado, observando todas as possibilidades de problemas que este tipo de operação pode gerar. Certamente o seu imóvel não será bem avaliado. Se você tivesse o dinheiro na mão teria maior facilidade para negociar descontos. Você vai precisar de ajuda de um profissional.

  7. helder 21 de novembro de 2016 at 12:24 - Reply

    Boa tarde Leandro,

    Eu gostaria de saber se existe algum site ou aplicativo para auxiliar investidores iniciantes que mostre um valor aproximado do imovel na região e a evolucao de sua valorização.

    A duvida sobre isso vem de um fato que ocorreu com meu pai a um tempo atras ele tinha um dinheiro guardado onde investiu em 2 terrenos na cidade vizinha que estava com um bairro planejado novo e próximo a região que moramos com o mesmo valor poderia ter comprado 1 terreno apenas, então ele optou comprar os 2 terrenos, os anos se passou e esse unico terreno valorizou muito mais que os dois juntos que meu pai comprou.
    Ele nao perdeu dinheiro, porem se tivesse feito a escolha certa teria ganho muito mais.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 13:19 - Reply

      Oi Helder. Acho que esse tipo de aplicativo ainda precisa ser inventado. Comprar um terreno esperando valorização não é muito diferente de comprar ações de uma empresa qualquer esperando valorização. É o que podemos classificar como investimento especulativo, a não ser que você compre o terreno, faça algum tipo de melhoria ou ação para ocorrer uma valorização com base nas suas ações (exemplo: terraplanagem, loteamento, limpeza, etc). Existe um leque infinito de possibilidades que podem gerar a valorização ou a desvalorização do terreno. Vou dar um exemplo que ocorreu na cidade onde moro. Existia uma grande fábrica abandonada no meio de um bairro residencial e tudo próximo dessa fábrica era desvalorizado. Como alguém poderia adivinhar que essa fabrica abandonada seria comprada por um grande grupo empresarial para a construção de um shopping? Se a pessoa não tivesse informações privilegiadas seria difícil prever. Com a construção do shopping o bairro todo se valorizou.

      • Alsthon 13 de dezembro de 2016 at 15:04 - Reply

        Olá!

        Em Curitiba existe um site chamado http://www.agenteimovel.com.br

        Este site mostra o preço médio do m² por bairro de acordo com os anúncios da região. Eu não sei onde ele busca essas informações para gerar o preço médio do m² mas eu estou procurando imóvel a algum tempo e tenho usado esse site como referência e tem ajudado. Claro que você tem que considerar a distinção de imóvel novo e usado que possuí diferença média de 20% dependendo das condições do imóvel.

  8. Gonçalo 21 de novembro de 2016 at 12:44 - Reply

    Mais um ótimo texto, Leandro, que vai pro meu face!! Obrigado!!!

  9. Assir 21 de novembro de 2016 at 12:45 - Reply

    Boa tarde Leandro. Esse artigo me esclarece um monte de dúvidas pois estou vendendo um apartamento para comprar outro. Veio num momento certo. Valeu

  10. Rogério 21 de novembro de 2016 at 13:02 - Reply

    Artigo com excelentes dicas, Leandro. Digo isso pois trabalho no ramo imobiliário, e vivencio isso diariamente. Obviamente que cada negócio tem suas particularidades, suas diferenças, e cada um é diferente do outro, como bem disseste no artigo. Um bom profissional no momento de se fechar o negócio, é fundamental para a segurança do processo de compra ou venda. Parabéns Leandro.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 13:26 - Reply

      Oi Rogério. Obrigado pelo comentário, especialmente por você trabalhar na área. É isso mesmo, cada negócio é diferente do outro. Cada imóvel tem sua história, cada processo de compra e de venda representa uma oportunidade de aprender mais.

  11. Leandro 21 de novembro de 2016 at 13:11 - Reply

    Excelente artigo xará, muito esclarecedor! Minha dúvida é a seguinte: recebi um proposta de 400 mil pelo apartamento que moro hoje. Desejo aumentar a família em breve e estou interessado em comprar um outro apartamento maior num bairro melhor, e que vale 900 mil, mas pra juntar este dinheiro morando em meu apartamento vou demorar muito tempo. Você acha que vale a pena eu vender e aplicar estes 400 mil para num espaço de uns 5 ou 6 anos eu conseguir chegar perto dos 900, sendo que também consigo fazer aportes mensais de uns 2.000 mil. Será que com os juros e com estes aportes mensais eu consigo chegar perto deste valor neste espaço de tempo? Ou o mercado está perigoso investir e é melhor eu ficar com o apartamento atual fazendo somente os aportes mensais?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 13:32 - Reply

      Oi Leandro. É o tipo de pergunta difícil de responder. Eu não conheço o imóvel onde você mora, não conheço o que você pretende comprar, não conheço sua situação financeira, seus planos, etc. O que posso dizer é o seguinte. Se você tem um apartamento quitado, você é um felizardo. Eu não gosto da ideia de recomendar que alguém venda o seu teto, especialmente uma pessoa que tem filhos, para usar esse dinheiro como investimento. Se você pode juntar R$ 2.000,00 então junte esse dinheiro com paciência. É impossível prever o que vai acontecer com a nossa economia nos próximos anos. Em 2018 teremos eleições, já ficou provado que o brasileiro não sabe votar. Quanto mais populista é o político e mentiroso é o político, mais ele recebe votos da população. Veja o que fizeram com o Brasil nos últimos anos e o que fizeram com alguns estados brasileiros que estão falindo. Se você tem um teto sinta-se grato por isso. Avalie se realmente você precisa de um imóvel que custa quase 1 milhão para ter seu próximo filho, veja até que ponto é um desejo movido por emoções ou uma real necessidade (usando seu lado racional).

      • Anderson 21 de novembro de 2016 at 18:47 - Reply

        Excelente comentário. Essa sensatez e honestidade nos conselhos que você dá aos leitores do site que me fazem confiar que no conteúdo que é publicado.

      • Leandro 22 de novembro de 2016 at 7:09 - Reply

        Muito obrigado pela resposta Leandro, grande abraço!

  12. Ronaldo 21 de novembro de 2016 at 13:12 - Reply

    Boa Tarde Leandro.
    Belo artigo mais uma vez. Mas como você diz que época boa de comprar imóvel é na crise ( estamos em receção econômica) inflação alta e juros altos.
    Pelo valor dos imóveis que está no mercado está totalmente inviável a comprar de um, quem tem o dinheiro á vista, analisando o custo de oportunidade seria melhor deixar o dinheiro aplicado e pagar aluguel.( isso pra pessoas que tem disciplina financeira).

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 13:35 - Reply

      Oi Ronaldo. Cada mercado local tem sua realidade, cada investidor tem sua necessidade, por isso acaba sendo uma decisão muito pessoal. O que temos hoje é uma grande quantidade de imóveis à venda. A oferta é muito grande e o número de compradores que podem comprar o imóvel à vista está muito reduzido. Os bancos estão mais restritivos para aprovar crédito, os vendedores em busca de compradores está grande. Isso representa oportunidade para negociar bons descontos. Quando a economia está aquecida, não existem muitos imóveis bons prontos e existe uma disputa grande de compradores por esses imóveis.

  13. José 21 de novembro de 2016 at 13:13 - Reply

    Parece que estamos lidando com espertos que querem levar vantagem o tempo todo. Por definição as pessoas são desonestas até que se prove o contrário?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 13:42 - Reply

      Oi José. No mercado imobiliário o que vale é aquilo que está no papel, devidamente assinado, na presença de duas testemunhas, firmas reconhecidas, certidões ok, registrado no cartório de notas, registrado no cartório de registro de imóveis e tudo dentro das leis vigentes. Se as pessoas envolvidas no negócio são honestas ou desonestas, ninguém está disposto a pagar para ver. Os valores envolvidos são sempre muito elevados, muitas vezes representam uma vida toda de trabalho. Não é um ambiente para contar com a sorte.

  14. DIOGO 21 de novembro de 2016 at 13:16 - Reply

    OLÁ LEANDRO!
    MAIS UM ARTIGO BRILHANTE!
    INFELIZMENTE, COMPREI UM IMÓVEL FINANCIADO ANTES DE CONHECER SEU BLOG. E ATUALMENTE SOFRO OS EFEITOS DA DESINFORMAÇÃO. DEVIDO A INOBSERVÂNCIA A PROMESSA DE COMPRA E VENDA, FICAMOS COM TEMPO MUITO RESTRITO PARA FECHAR O FINANCIAMENTO, SOB PENA DE MULTA POR ATRASO NO PRAZO DETERMINADO NA PROMESSA. ASSIM, FICAMOS SEM TEMPO PARA OBSERVAR ALGUMAS COISAS MUITO IMPORTANTES. A QUE MAIS ME INCOMODA ATUALMENTE, É O REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. É UMA BOLA DE NEVE. NO FIM, APENAS CERCA DE 10% DO VALOR DA PRESTAÇÃO MENSAL DO FINANCIAMENTO ACABA EFETIVAMENTE SENDO PARA AMORTIZAÇÃO DO VALOR. ISSO SE A TAXA REFERENCIAL NÃO SOFRER NENHUMA VARIAÇÃO BIZARRA PARA CIMA.
    TENHO PENSADO MUITO EM NEGOCIAR COM OUTRO BANCO A PORTABILIDADE DO FINANCIAMENTO PARA REDUZIR O CUSTO EFETIVO TOTAL, ALÉM DE PROGRAMAR AMORTIZAÇÕES MAIORES ANUAIS PARA SAIR DESTA AREIA MOVEDIÇA.
    UM ABRAÇO
    E OBRIGADO

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 13:43 - Reply

      Oi Diogo. Não custa nada verificar essa possibilidade.

    • Ricardo 21 de novembro de 2016 at 19:26 - Reply

      Diogo.

      Também não conhecia o site do Leandro. Uma pena!
      Onde eu moro não é ruim, local muito bom, comércio farto e transporte público para todos os lados.
      O apartamento é ótimo, porém o prédio é bem antigo e nesses dois anos que moro aqui se deteriorou de uma forma impressionante.
      O prédio não tem condomínio e mesmo eu falando dos problemas que surgiram. alguns proprietários criam caso e colocam dificuldades para formalizar um condomínio. Não percebem que o único patrimônio deles está indo embora.

      Pago o financiamento, caso o prédio seja considerado inabitável tenho certeza que o seguro cobrirá o financiamento, mas e como fica minha situação?
      O prédio se fosse reformado hoje com certeza venderia pelo dobro que eu comprei.
      Uma pena!!!

      • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 22:23 - Reply

        Oi Ricardo, creio que um prédio sem condomínio é um problema. As áreas comuns vão se deteriorar.

        • Ricardo 22 de novembro de 2016 at 14:28 - Reply

          Sim Leandro é o que está acontecendo.
          Apesar de ser antigo (década de 20/30), o prédio é bem resistente.
          Mas está aparecendo os problemas.
          E os donos não entendem que podem perder o único bem em um prédio de excelente localização e tamanho.

  15. Bianka 21 de novembro de 2016 at 13:41 - Reply

    Boa tarde Leandro. Primeiro quero agradecer pelos seus excelentes artigos, e aproveito para tirar uma dúvida. Comprei, no final de 2015, um imóvel na planta que custou R$365.000. Até final de 2018 tenho que entregar o valor de R$ 120.000, que é quando receberei as chaves, mesmo tendo esse valor aplicado no tesouro direito, optei em pagar esse valor de R$120.000 parcelado, só que quando recebi o extrato consolidado, fiquei assustada com os juros, pois esses 120.000 já sofreram a correção do INCC. Dessa forma, gostaria de saber se é mais vantajoso eu resgatar o valor que tenho aplicado e quitar esse saldo, lembrando que o valor restante do saldo devedor eu pretendo financiar a partir da entrega das chaves.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 13:46 - Reply

      Oi Bianka. Você precisa fazer a conta para ver se você paga mais juros do que recebe juros. Não faz muito sentido ter um dinheiro investido onde você recebe menos juros do que os juros pagos em uma dívida. Até a entrega das chaves é impossível prever qual será o INCC futuro.

  16. Neto 21 de novembro de 2016 at 13:42 - Reply

    Gosto muito dos seus artigos Leandro, são educativos e coesos. Parabéns. Mas me ficou a dúvida de qual foi a experiência desagradável que teve nessa negociação? Você comprou um usado? Tinha um corretor? Teve que refazer o contrato? Ou somente queria chamar atenção para comprarmos o seu livro, rsss. Que aliás é muito bom mesmo. Abs

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 14:00 - Reply

      Oi Neto. Não sei se ficou claro, mas todos os alertas que fiz no artigo foram situações que me deparei durante esta negociação pessoal. Basta um pouco de atenção na leitura para perceber as situações que consegui evitar e que os leigos teriam que enfrentar. Negociar a compra de um imóvel nunca é uma situação agradável. Qualquer descuido o prejuízo é garantido. Acho desnecessário apresentar dados detalhados da minha negociação expondo a privacidade dos dois corretores envolvidos, expondo antigo dono do imóvel e expondo minha vida pessoal. Mesmo assim o artigo é um resumo de 9 páginas A4 que dediquei um fim de semana para escrever com o objetivo de ajudar as pessoas, sem pedir absolutamente nada em troca e comprometendo algumas horas que eu poderia ter dado atenção para minha família. Tenho certeza que muitos leitores vão aproveitar as dicas gratuitamente. Investir na própria educação antes de comprar um imóvel é um ato totalmente opcional. Mas arcar com as consequências de comprar um imóvel sem saber o que está fazendo é totalmente obrigatório. É uma pena que na minha juventude não existissem sites como esses ou livros de autores independentes (não vinculados a construtoras e imobiliárias) para fazer o que estou fazendo hoje pelas pessoas.

  17. Fábio Bastos 21 de novembro de 2016 at 13:46 - Reply

    Leandro, leitura obrigatória para quem pretende comprar um imóvel. Acredito que você receberá uma avalanches de questionamentos, arrume um escritório de advocacia para te ajudar….rs

    Realmente temos que ser “chatos” na compra de imóveis, há 15 dias quando procurava um imóvel para comprar pude ter a certeza que quase todos os vendedores queriam me enrolar nas vendas, era visível que eles só se preocupavam com as comissões, logicamente existem as exceções, uma vez cismei com um documento e até o final o corretor disse que a casa passaria no financiamento da caixa, quando resolvi desistir da compra o vendedor reclamou para minha esposa que eu era muito cismado, alguns dias depois encontramos por acaso a dona do imóvel e ela acabou confessando que a casa não estava em condições de receber financiamento, mas eu iria conseguir fazer isso dando um “dinheiro” por fora quando fossem fazer a vistoria. Precisamos ter muito cuidado onde colocaremos o nosso tão suado dinheiro. Parabéns pelo artigo e aos demais que contribuem para nosso aumento do conhecimento.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 14:06 - Reply

      Oi Fábio, infelizmente, existem aqueles que só querem vender e receber comissões. Pouco se importam com você. Com relação a ser acusado de cismado, desconfiado, blá-blá-blá, isso deve entrar pelo ouvido direito e sair pelo ouvido esquerdo. Comprar imóvel não é coisa de menino. Jamais aceite cometer qualquer ilegalidade junto aos bancos, prefeitura, cartório, ou qualquer entidade para comprar um imóvel. Faça sempre o que é certo. Se o imóvel tem problema, esse problema não é seu, é do dono do imóvel. Você tem seu dinheiro que ganhou com muito sacrifício, tem seu crédito que é fruto do seu nome limpo, e você não vai jogar isso pela janela. Se for necessário ser chato, seja chato e cismado ao extremo.

    • Paulo 21 de novembro de 2016 at 17:23 - Reply

      Leitura obrigatória para quem pretende comprar um imóvel E para quem pretende VENDER. Fiquei estarrecido quando visitava proprietários e corretores sem a menor condição de lidar com uma negociação importante como é a de um imóvel.
      Qual a dificuldade de entender que exigência ou a “chatisse” não é nada pessoal? rs…

      • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 17:34 - Reply

        Oi Paulo. Bem lembrado. É importante deixar claro que a exigência é pela natureza do negócio e que não existe nada pessoal ou contra a outra pessoa.

  18. Jorge 21 de novembro de 2016 at 13:56 - Reply

    Muito esclarecedor o artigo. Parabéns!

  19. Thiago 21 de novembro de 2016 at 14:02 - Reply

    Leandro, Parabéns pelo excelente artigo!
    Diria ainda que a ineficiência dos corretores de imóveis está na “facilidade” em tirar o CRECI. Apenas algumas horas estudando uma apostila para passar numa prova, não o torna um corretor.
    Deveria existir algum treinamento em finanças e direito, para que eles tivessem um embaçamento melhor na hora de realizar uma negociação.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 14:10 - Reply

      Oi Thiago. Eu acredito que as exigências deveriam ser muito maiores. Os valores envolvidos são muito grandes. A complexidade é grande, especialmente aqui no Brasil onde existe muita burocracia, muitas leis, muita corrupção e todos os tipos de golpes. Sem falar que a justiça é muito lenta para resolver qualquer problema.

  20. Uilson Dile 21 de novembro de 2016 at 14:03 - Reply

    Olá meu caro Leandro, gostaria de saber se leilões de imóveis são uma boa vejo o pessoal falando em 40% mais barato do que o valor de mercado nessa modalidade. Tens alguma experiência nesse assunto.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 14:13 - Reply

      Oi Uilson. É uma boa se você sabe como o negócio funciona. É necessário se preparar muito bem. O maior problema é que a maioria dos imóveis com bons preços estão ocupados. Os bancos podem leiloar imóveis com famílias dentro. Tirar essa família do imóvel é um problema de quem compra e por isso o desconto chega a 40%. Os custos para tirar essa família do imóvel e recuperar o imóvel (que pode ser depredado) é todo do comprador. É por isso que muitos investidores nessa área de leilões são advogados.

  21. Ivan Meriti 21 de novembro de 2016 at 14:03 - Reply

    Leandro, como vai?!

    Excelentes dicas e informações! O mais interessante é que são experiências reais e pessoais. Obrigado por compartilhar.

    OBS.: Da próxima vez que for comprar ou vender imóvel, nos contate (se for em São Paulo). Teremos imenso prazer em auxiliar na negociação.

    Fraterno abraço

    Ivan Silva – Corretor de Imóveis
    CRECI-SP 76239

  22. Gregory 21 de novembro de 2016 at 14:13 - Reply

    Obrigado Leandro, Ainda estou no processo de juntar a grana para comprar a vista um imóvel, então vou demorar um tempo. ja o conhecimento já é valido agora

  23. Mateus 21 de novembro de 2016 at 14:23 - Reply

    Excelente texto,sempre assertivo e esclarecedor. Pela ótica de investimentos em imóveis, pensei em adquirir lotes, por terem valores mais acessíveis.Quanto as precauções de compra de lotes são mais simples que de imóveis?Recomenda sua aquisição?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 14:29 - Reply

      Oi Mateus. Depende dos lotes. Não é todo loteamento que é bom. Não faz sentido comprar vários lotes baratos só por serem baratos. Já para quem compra grandes terrenos e faz um loteamento o lucro costuma ser um dos maiores que existem no mercado imobiliário. Existem pessoas que realmente ficam ricas comprando grandes terrenos para transformar em loteamentos, especialmente se o mercado estiver aquecido.

  24. Tiago Moura 21 de novembro de 2016 at 14:41 - Reply

    Primeiro, obrigado por este texto. Estou inciando estudo no tema, para tentar prevenir futuros problemas.

    Segundo:
    No “prepare-se”: “…isso foi gerando uma insegurança no (comprador) que não entendia bem o que estava acontecendo e ficava dependente das minhas explicações …”

    Não seria “vendedor”.
    Desculpe a intromissão.

    Mais uma vez obrigado pelo texto.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 14:46 - Reply

      Oi Tiago. Já fiz a correção. O vendedor do imóvel é que ficou inseguro. Eu era o comprador. Existiam pequenos detalhes no contrato padrão da corretora que permitiam dupla interpretação. Existiram situações onde as mudanças que pedi ofereciam uma segurança maior para ele que era vendedor. Quando você está vendendo um imóvel e o comprador faz uma sugestão de mudança no contrato para proteger você, isso certamente gera algum tipo de desconforto no vendedor, pois quem deveria ter observado isso era ele ou o corretor.

  25. Daniel 21 de novembro de 2016 at 15:01 - Reply

    Leandro, tem um especialista em finanças que diz não valer a pena comprar imóveis, mas fundos imobiliários.
    Pois estes fundos só tem imóveis de boa qualidade pra alugar, e não geram despesas. Dão sempre uma renda mensal, sem incidência de imposto de renda. Procurei e não achei um artigo específico seu, sobre fundos imobiliários. Será que esse especialista que diz que comprar imóveis geralmente não é um bom investimento, e que fundos imobiliários são melhores, tem razão? Obrigado mais uma vez pela sua atenção.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 15:13 - Reply

      Oi Daniel. A grande verdade é que fundos imobiliários e imóveis são duas coisas totalmente diferentes. É comum tentar forçar uma comparação. Até por uma questão de marketing dos fundos é comum comparar. Eu já vi gente comparando a dificuldade que é criar um boi no pasto ou de plantar soja com a facilidade que é negociar contratos de boi bordo e soja na BM&F. São coisas totalmente diferentes. Fundos imobiliários tem vantagens e desvantagens como qualquer investimento. Existem muitos fundos e cada fundo é um universo paralelo para ser estudado e entendido. O mesmo vale para imóveis. Existem imóveis bons como investimento e imóveis ruins. Certamente existem fundos que são melhores que imóveis e existem imóveis que são melhores que fundos. Como cada imóvel tem sua realidade e cada fundo tem sua realidade não é possível afirmar que um é melhor que o outro. Cada um tem suas vantagens e desvantagens. Se você não sabe investir em nenhum dos dois, os dois são desvantajosos.

    • Wilson Komatsu 22 de novembro de 2016 at 9:17 - Reply

      Daniel:

      Há fundos imobiliários com imóveis problemáticos ou que irão provocar problemas no futuro (por exemplo, quando a locação vencer e o inquilino sair). E você não consegue morar dentro de um fundo imobiliário 🙂 .

      Wilson

      • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 10:30 - Reply

        Oi Wilson. Com certeza nada impede que um fundo tenha um imóvel problemático ou imóveis que possam gerar problemas futuros reduzindo a rentabilidade ou até gerando prejuízos para o fundo. Por este motivo é um investimento de risco. Outro problema é que você depende da administração dos outros, não é você que está no controle. Quando você tem um imóvel físoco, como uma casa, você pode transformar o imóvel residencial em comercial, pode reformar, pode alugar, pode vender, pode derrubar o imóvel para construir outro e assim por diante. Você está no controle. Em qualquer tipo de fundo, os outros estão no controle.

  26. Alison 21 de novembro de 2016 at 15:10 - Reply

    Olá Leandro. Estou na difícil missão de decidir construir minha casa (já possuo o terreno e o dinheiro), comprar uma pronta ( tenho o dinheiro à vista), ou alugar e investir meu dinheiro. Sei que tem aspectos pessoais que você não conseguirá avaliar, contudo do ponto de vista financeiro o que acha?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 15:21 - Reply

      Oi Alison. É um tipo de pergunta difícil de responder. Você já construiu uma casa? Sabe o que espera você nessa jornada? Tem gente que adora construir imóveis, tem gente que detesta. Você tem as habilidades necessárias para administrar bem uma obra? Não é muito diferente de planejar e administrar uma empresa. Existem empresas onde você compra um projeto de casa e eles fazem tudo. A única coisa que você precisa fazer e dizer como você quer sua casa. Neste caso você não precisa de nenhuma habilidade, mas isso terá um custo. Comprar o imóvel pronto é a opção mais rápida e existe um preço por isso. O mesmo vale com relação a alugar e investir seu dinheiro. Você já sabe investir o seu dinheiro? Já tem objetivos traçados para ele? Que tipo de imóvel você pretende alugar? É muito comum o erro de alugar imóveis de padrão muito elevado. Tudo isso precisa ir para a ponta do lápis. Como você pode ver a resposta não depende somente da parte financeira.

  27. Aeroelias 21 de novembro de 2016 at 16:36 - Reply

    Leandro, boa tarde!

    Tem uma outra grande enganação que tem se propagado diretamente por vários lugares aqui do estado de São Paulo. Todos sabem que terreno é um investimento ótimo, valoriza e tudo mais, mas observo que as construtoras não vendem terrenos, mas vendem financiamentos. Estava interessado em 2 terrenos em uma área promissora da cidade, cada uma 73k, e vi para financiar em parcelas de 5k dando 60 k de entrada. Não fizeram p mim e me ofereceram um financiamento que cada terreno saia o triplo do preço por causa de uma correção mensal com base na inflação. Acabei vendendo um outro imóvel e comprei estes dois terrenos a vista. Coitado de quem comprou a prazo pensando que está investindo no futuro, mal sabe que para o terreno chegar no valor que pagou vai passar uns 200 anos para ficar no 0 a 0.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 17:32 - Reply

      Oi Aeroelias. Quando vendem financiado eles estão vendendo duas coisas: 1) O terreno 2) O crédito. Não sei se você já percebeu mas existem grandes varejistas de eletrodomésticos e de roupas que na verdade operam como bancos. Oferecem cartões, parcelam as compras em muitas vezes, lucram com os juros e geram um enorme faturamento com essas operações financeiras. Vender roupas, móveis ou eletrodomésticos para essas empresas é apenas uma desculpa para te oferecer o que existe de mais lucrativo que é o credito. Já percebeu que toda montadora de veículos também tem um banco? Vender carro é apenas uma desculpa para emprestar dinheiro.

  28. Elaine 21 de novembro de 2016 at 17:40 - Reply

    Importantíssima a solicitação das certidões negativas, principalmente para compras posteriores a 2005. Se a pessoa vender o imóvel com dívidas na Fazenda Pública (municipal, estadual, federal) e não tiver outros bens para saldar o débito, há uma presunção absoluta de fraude à execução, ou seja, a venda será declarada ineficaz e o prejuízo passa para o comprador, afinal, o verdadeiro devedor já terá sumido com o dinheiro.
    Ver decisão do STJ: REsp 1.141.990/PR e art. 185 do Código Tributário Nacional (Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa),

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 18:42 - Reply

      Oi Elaine, infelizmente acontece da pessoa tentar se desfazer dos bens rapidamente para não pagar dívidas com o governo. Aquele imóvel super barato que parece ser uma ótima oportunidade, na verdade pode ser uma armadilha se você não verificar com cuidado.

  29. Aeroelias 21 de novembro de 2016 at 17:54 - Reply

    É Leandro…coitado dos que não perceberam isto ainda…por isto que admira o seu trabalho de abrir a mente das pessoas. As pessoas são tão ignorantes financeiramente que colegas me “zoam” por nunca ter pago juros de nada! Que DEUS te ilumine e de o principal bem que é a saúde para continuar ajudando a milhares de pessoas.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 18:44 - Reply

      Oi Aeroelias, eles deveriam te admirar e não te zoar.

  30. Diogo 21 de novembro de 2016 at 18:32 - Reply

    Quero comprar um imóvel e ele tem um saldo devedor no banco. Qual o procedimento? Eu quito e depois faço a transferência da propriedade ou tem alguma outra opção?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 22:22 - Reply

      Oi Diogo. Você pode quitar e depois transferir o imóvel para você. Tudo deve estar previsto em um bom contrato de compra e venda.

  31. Moisés 21 de novembro de 2016 at 18:35 - Reply

    Tenho visto dezenas de pessoas se auto intitulando “O maior educador financeiro do Brasil”. Porém, para mim, o Sr Leandro Ávila está entre os maiores educadores financeiros do Brasil, pois não apenas domina o assunto, como também consegue repassar seus ensinamento com maestria. Muito obrigado!

  32. Elaine 21 de novembro de 2016 at 20:30 - Reply

    Haverá ‘black friday’ no site dos livros sobre imóveis? Aprendendo a negociar com Clube dos Poupadores, rsrs. Pense nisso!!!

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 22:04 - Reply

      Oi Eliane, vou publicar aqui uma charge sobre esse assunto. Mas não é nada pessoal.

      • Elaine 22 de novembro de 2016 at 7:37 - Reply

        Oi LAEndro, kkk, entendo o humor – nada pessoal. Só que a charge não chega nem perto daquilo que eu sou. Para dizer a verdade sou uma pessoa que as outras denominam de pão-dura. A charge no meu caso se aplicaria ao contrário, gastos mais com livros do que com roupa ou perfumaria (proporcionalmente). Mas é sempre bom tentar verificar um desconto, né. Se nos imóveis não existe preço fechado, não custa tentar na compra dos três livros sobre imóveis.
        Obs: de formal alguma é desmerecer seu trabalho. Eu assinei os Amigos do Clube dos Poupadores e já li sobre seus livros de investimentos e sou testemunha da qualidade deles. Espero não ter dado essa impressão. Obrigada.

  33. Joanatan 21 de novembro de 2016 at 20:36 - Reply

    Parabéns professor.
    Artigo excelente.
    A propósito, com quantos anos o senhor adquiriu a independência financeira?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 22:29 - Reply

      Oi Joanatan, com 33 anos trabalhar se tornou uma coisa opcional na minha vida. Foi justamente nessa fase que passei a trabalhar mais, justamente por focar nas coisas que gosto de fazer. É quando você atinge a independência financeira que você passa a buscar a transcendência financeira. Em 2017 estou planejando lançar um treinamento sobre esse tema.

  34. Adauto 21 de novembro de 2016 at 21:12 - Reply

    Bia noite Leandro
    Vendo seu ótimo artigo lembrei do meu cunhado de 22 anos que acabou de comprar um imóvel de 165 mil
    Ele trabalha com salário de 1,700 na carteira e faz muitas horas extras chegando a ganhar 3,000 por mês.
    Comprou o imóvel sem nenhuma entrada, e sendo assim não conseguiu o financiamento, mas pagou uma propina pra alguém lá da caixa que conseguiu financiar como ele tendo renda de 2,500 reais .
    O financiamento ficou em 300 x de 1,500 mais 200 de condomínio
    Ninguém conseguiu colocar na cabeça dele que isso era loucura e que as horas extras poderiam acabar a qualquer momento.
    Esse mês ele alugou o Imóvel por 700 reais até ele se casar no fim do ano que vem.
    E pra finalizar acabou de comprar um carro de 14,000 . Emprestou 3 mil da sogra e sei lá como conseguiu empréstimos consignado de 36 x de 515 reais
    Nas 2 ocasiões ele veio me pedir dinheiro emprestado e eu pulei fora na hora.
    Tomara que ele se case e consiga pagar tudo em dia mas se acontecer algum imprevisto ele corre sério riscos de perder tudo.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 22:32 - Reply

      Oi Adauto, tomara que ele não aprenda a importância da educação financeira da pior forma que existe que é sofrendo as graves consequências que o descontrole e decisões irresponsáveis podem gerar.

  35. Luis Sant Ana 21 de novembro de 2016 at 21:13 - Reply

    Muito obrigado Leandro, por esse belo artigo, pelo compartilhamento do seu conhecimento e tempo. Você é uma grande inspiração para o meu crescimento em todos os aspectos da minha vida. Muito sucesso para você meu amigo.

    grande abraço.

  36. Luis 21 de novembro de 2016 at 21:18 - Reply

    Oi Leandro, boas matérias, sempre…Me diz uma coisa ,se puder: Voce mora em imóvel próprio ou ”de aluguel” e aproveita o capital não imobilizado no imóvel se beneficiando com o custo de oportunidade?
    Percebo em blogs que muitas pessoas estão deixando de comprar para morar, e pagam aluguel, assim como estão deixando de comprar/trocar carro zero todo ano, porque estão percebendo quando custa ter um carro cada vez mais novo e caro
    Abço
    Luis

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 22:45 - Reply

      Oi Luis. Moro em imóvel próprio. Entendo perfeitamente que isso representa um custo de oportunidade, mas encaro esse custo como um seguro. Se você já tem um grande patrimônio, ter uma parte do seu patrimônio imobilizada como medida de segurança, como estratégia conservadora em um país como o Brasil não é errado. Vivemos em um país politicamente e economicamente instável. Basta olhar o nível dos políticos que a população vota a cada 4 anos. Veja os problemas econômicos que estamos enfrentando, veja o buraco onde vários estados brasileiros estão afundando, veja o resultado das investigações da polícia federal. Quem tem condições financeiras de ter um imóvel próprio, especialmente aqueles que possuem filhos, é interessante encarar esse imóvel próprio como um seguro. Você garante um teto para você e isso será importante em situações hiperinflação, desemprego, guerras, catástrofes e outras tragédias. Se você olhar a história do Brasil e até a história da humanidade, verá que nada garante que teremos um futuro estável e seguro nas próximas décadas. Já para aqueles que são jovens e ainda não possuem família, imobilizar patrimônio em um imóvel pode não ser a melhor escolha. Já no caso do carro próprio, eu uso cada vez menos. Acredito que para algumas cidades não faz sentido ter carro.

  37. Adauto 21 de novembro de 2016 at 21:59 - Reply

    Esqueci de mencionar que meu cunhado é cobrador de o ônibus.

  38. Helder 21 de novembro de 2016 at 22:21 - Reply

    Boa Noite Leandro, acompanho seu site já faz um bom tempo e este artigo me lembrou um problema que estou enfrentando constantemente. Fiz o financiamento de um apartamento a quase 2 anos, meu saldo devedor atualmente é 160 mil reais, ele está alugado. A minha duvida é com relação a diminuição do saldo devedor, consigo juntar um bom dinheiro por mês e não sei se é mais interessante ir amortizando o financiamento ou se invisto o dinheiro em renda fixa até ter o montante para quitar de uma vez. Como as taxas envolvidas no financiamento do imóvel são complexas, não consegui chegar a conclusão do que é mais vantajoso, pode me sugerir algo ?

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 23:25 - Reply

      Oi Heber. Compare os juros e taxas que você está pagando com os juros que você está recebendo investindo. Veja se você está pagando mais juros ou se está ganhando mais juros. Se você já tem uma reserva de emergência e está pagando mais juros (e taxas) do que está recebendo é melhor eliminar ou reduzir a dívida.

  39. Jr 21 de novembro de 2016 at 23:10 - Reply

    Excelente artigo Leandro, parabéns!! Atualmente estou com uma grande dúvida e se possível gostaria de saber sua opinião :). Comprei um apto financiado em 2014 com uma taxa baixíssima (4,5% a.a) e abaixo do valor de mercado. Na época foi um bom negocio levando em consideração o valor que paguei e também na ideia que ele iria continuar valorizando. Porem o cenário mudou e hoje estou perdendo parte do lucro para manter ele em dia, sabendo que ele não está valorizando.
    Minha dúvida é se vendo agora por um valor abaixo e aplico o dinheiro para compensar uma parte que irei perder do lucro ou se penso a longo prazo e mantenho o custo atual com o objetivo de vender quando o mercado estiver aquecido (tendo em vista que não sabemos quando ele vai aquecer e si vai aquecer).

    Sabendo que você comprou um imóvel agora acredito que esteja apostando na retomada de valorização?!

    Abraço e muito obrigado pelos ensinamentos.

    • Leandro Ávila 21 de novembro de 2016 at 23:27 - Reply

      Oi Jr. Não é possível saber quando o mercado vai se aquecer e se realmente vai se aquecer e por este motivo a resposta é quase uma aposta.

  40. Delmo 22 de novembro de 2016 at 1:22 - Reply

    Leandro, excelente artigo, parabéns! No Brasil, imóvel é um investimento cultural que vem desde nossos avós e merece muito conhecimento antes de adquirirmos. A propósito, comprei meu primeiro imóvel em 2002 totalmente envolvido pela emoção do primeiro “teto”. A obra atrasou, o apartamento foi entregue com muitas pendências estruturais e documentais. Os moradores tiveram que fazer “vaquinha” para concluir o acabamento. Para completar, no mesmo ano a construtora decretou falência e não conseguiu emitir as certidões e habite-se. Resumo da novela: até hoje, em função da documentação incompleta, não consigo uma boa oferta de venda pelo imóvel o que me obrigou a alugá-lo. Pelo menos consigo uma rentabilidade de 0,4% do valor de mercado. Enfim, uma enorme dor de cabeça, mas um grande aprendizado pela pior forma. Com certeza, no futuro, não economizarei na assessoria de um bom profissional.

  41. Fabio Nascimento 22 de novembro de 2016 at 7:50 - Reply

    Olá Leandro Ávila.

    Muitíssimo obrigado pelo seu texto, extremamente esclarecedor.

    Mas ficou uma dúvida:

    – Você acha necessário registrar em CARTÓRIO, o contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel na planta ?

    Já possuo o contrato assinado por ambas as partes.

    Obrigado mais uma vez Leandro

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 10:23 - Reply

      Oi Fabio, você deve levar o seu contrato de promessa de compra e venda, mesmo sendo na planta, até o cartório de registro de imóveis onde está a matrícula do imóvel que será construído. Isso evita que a empresa venda seu imóvel para outras pessoas pois o negócio que você fez com ela se tornará público, outras pessoas poderão consultar isso no registro de imóveis.

      • Fabio Nascimento 23 de novembro de 2016 at 20:49 - Reply

        Caramba,

        Apesar da construtora ter nome sólido no mercado, você tem razão, não vou arriscar.

        Obrigado mais uma vez.

  42. Guisi 22 de novembro de 2016 at 8:05 - Reply

    Oi Leandro

    Queria sugerir um tema: aluguel de imóveis. É melhor que comprar? Em que situações vale mais? Como analisar?

    Obrigado!

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 10:23 - Reply

      Obrigado Guisi

      • Danilo 26 de novembro de 2016 at 21:13 - Reply

        Assim como o colega acima, acho que seria muito útil o tema ALUGUEL DE IMÓVEIS. Principalmente para pessoas jovens como eu e no atual cenário econômico.
        Aliás comprei um dos seus livros, sobre financiamento do imóveis e abriu muito minha mente sobre o assunto, tem informações que ninguém te fala, nós é que temos que buscar…

        Obrigado!

  43. Viviane de Oliveira Coelho 22 de novembro de 2016 at 8:48 - Reply

    Bom dia, Leandro.
    Acompanho teus artigos há 4 anos, quando comecei a pesquisar a melhor forma de planejamento para comprar um imóvel. Me deparei com um excelente artigo que me mostrou as vantagens de capitalizar para uma compra a vista, comparadas a finaciamento e consórcio imobiliário; o que me convenceu e incentivou a me educar finaceiramente, capitalizar e esperar o melhor cenario econômico para a aquisiçao do imóvel.
    Coincidentemente também comprei a vista um imóvel que me parecia impossível comprar há 04 anos, aproveitando a crise financeira do país e aplicando quase todos os passos que foram citados neste artigo. Consegui baixar 35% o preço de anuncio do imóvel quando provei a vendedora que o valor recebido por ela geraria mais dividendos quando bem aplicado do que as dívidas de taxas geradas por um imóvel encalhado.
    Este foi o quarto imóvel que tentei comprar nos últimos 6 meses, os outros 3 acabei desistindo da compra porque tinham corretores usando de má fé, que mentem sobre término de inventario, metragem do imóvel, possibilidade de construcão na laje do prédio quando a convenção e planta do prédio proíbem entre outras coisas. O importante é não dar nenhum sinal até estar seguro do negócio.
    Por fim, acho que faltou comentar sobre a importância de conversar com síndico, porteiros, empregados do prédio e vizinhos para saber de dividas do condômino, problemas para outros vizinhos como infiltrações; e no meu caso, descobrir o contato da proprietária do imovel,que estava desesperada para vender e que aceitou a proposta que o corretor não a havia aceitado nem informado a própria porque a considerava baixa demais.
    Agradeço muito a tua ajuda por me mostrar que eu sou capaz de realizar o meu sonho.
    Um grande abraço.

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 10:25 - Reply

      Oi Viviane. Fico feliz por ter ajudado de alguma forma. Parabéns pelos seus resultados. Visitar o imóvel, conversar com as pessoas é fundamental mesmo.

  44. Gustavo Moraes Resende 22 de novembro de 2016 at 8:58 - Reply

    Bom dia Leandro, parabéns pelo conteúdo que acompanho já por um bom tempo.
    Comprei um terreno financiado (R$65.000 a perder de vista com juros de 8%a.a que hoje deve estar com um saldo devedor de R$60.000,00), através dos conhecimentos adquiridos com a leitura do conteúdo disponibilizado por aqui e em outros sites de educação financeira, comecei a investir meu dinheiro que ficava parado na poupança. Hoje tenho investimentos em LCA 95%, CDB 115%, LC 16% Pré e Tesouro Direto (Além de uma previdência privada que já tinha feito anteriormente).
    Tenho uma grande dúvida ainda… A previsão de gasto com a construção está por volta de R$200.000,00. Quando resgatar meus investimentos que tenho hoje, terei cerca de R$100.000,00.
    O que seria preferível fazer agora: Quitar o financiamento do terreno e ficar com apenas 20% do valor da construção (que significaria fazer um outro financiamento com os 80% restante para a construção) ou Continuar juntando e investindo o dinheiro para a construção da casa (já terei 50% do valor para dar de entrada no novo financiamento) e manter o financiamento do terreno?
    Sei que pode depender da taxa de juros desse novo financiamento, mas acredito que dando um valor maior de entrada poderei conseguir um juros menor ou quem sabe consiga até pagar a vista no melhor cenário.
    Com os investimentos que tenho seria mais rentável manter o dinheiro investido ou quitar o financiamento que tem um juros de 8% a.a?

    Desde já muito obrigado!

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 10:27 - Reply

      Oi Gustavo, na minha opinião, sempre que possível é bom evitar endividamentos.

      • Gustavo Moraes Resende 24 de novembro de 2016 at 14:52 - Reply

        A minha questão basicamente é: Com a rentabilidade que venho recebendo nos meus investimentos vale mais a pena continuar juntando para construir e manter as parcelas do financiamento que já tenho (8%a.a)? OU quitar o financiamento do terreno e voltar a juntar o dinheiro para a construção?

  45. Alberto 22 de novembro de 2016 at 10:37 - Reply

    Olá Leandro! Muito obrigado por dividir os seus conhecimentos conosco.
    Quando não se tempo e nem a experiência necessária para fazer um negócio seguro, qual é a sua opinião a respeito de transferir esta responsabilidade da análise do imóvel e do vendedor para um Banco (através do Crédito Imobiliário)? Por exemplo, você pode ter o dinheiro para adquirir o imóvel a vista, mas decide financiar um pequeno valor (geralmente o mínimo exigido pelos Bancos é R$ 50 mil). Desta forma, a Instituição fará toda análise necessária, até por que o imóvel será deles até que você liquide o contrato. Sei que isso terá um custo, mas será pequeno, pois a quitação poderá ser realizada rápida e os juros retirados. Abraço !

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 10:48 - Reply

      Oi Alberto. O problema é que os bancos cobram muito caro por todo esse processo de análise, você perde muito tempo e ainda não vai conseguir o desconto que seria possível negociar se mostrasse para o proprietário do imóvel que você tem condições de comprar à vista. Qualquer advogado que trabalhe com direito civil e imobiliário pode ajudar no processo de análise dos documentos e do contrato.

  46. Alcides 22 de novembro de 2016 at 11:31 - Reply

    Leandro sou seu fã, artigo muito oportuno um amigo comprou um imóvel em um leilão e passado alguns meses descobriu que o antigo proprietario entrou com um recurso para tentar regularizar a situação do referido imovel, conclusão, vão passar agora anos discutindo o assunto na justiça outro caso uma pessoal no ato da compra de um imovel foi avisada que o mesmo estava sendo disputado na justiça com um antigo socio, mesmo assim a pessoal concluiu o negocio acreditando que não daria em nada , conclusão apos 10 anos na justiça o antigo socio ganhou a ação.
    Leandro muito obrigado pelas aulas.
    Abraços.

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 11:42 - Reply

      Oi Alcides. Os leilões possuem móveis com grandes descontos por estarem acompanhados por grandes problemas. É necessário conhecimento para garimpar boas oportunidades no meio desses problemas.

  47. Rodrigo Rodrigues 22 de novembro de 2016 at 12:50 - Reply

    Se me permite uma sugestão de artigo, seria ótimo se você escrevesse “dicas para ALUGAR imóveis e escapar de problemas”. Também é um tema muito pertinente para muitos que vivem de aluguel.
    Estou lendo seu livro e fazendo meus checklists pessoais para utilizar quando for comprar meu imóvel futuramente.
    Obrigado por tudo. Abraços!

  48. Aguinaldo 22 de novembro de 2016 at 13:35 - Reply

    Leandro, sou servidor público e por conta de minha escala de trabalho resolvi fazer um curso de corretor de imóveis para atuar como tal na semana que folgo.
    Concordo com o que você escreveu, temos maus e bons profissionais, mas eu gostaria de acrescentar que os cursos oferecidos (EAD),escolas particulares, não estou citando os cursos de TTI das federais, também tem participação na má formação desses profissionais, os CRECIs não atuam, é endêmica a pratica de contratos absurdos e muito mal redigidos, contratos de copia e cola da internet que muitas vezes não nem fundamentação nenhuma.
    Parabéns por mais este artigo.

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 15:22 - Reply

      Oi Aguinaldo. Exatamente. Foi justamente o argumento que tive que ouvir “desculpe, os erros, é que o contrato é padrão”, ou seja, é o mesmo que dizer “copiei e colei e nem tive o trabalho de olhar se o contrato copiado tinha alguma cabimento com o negócio que vocês estão fazendo”.

  49. Patrícia Fernandes de Barros Ferreira 22 de novembro de 2016 at 16:53 - Reply

    Oi, Leandro
    Não pretendo comprar um imóvel tão cedo, mas os seus artigos são tão bons que fiquei até mesmo ansiosa pela publicação. Parabéns!
    Aliás, neste fim de semana “devorei” o livro “A receita do bolo – Os ingredientes essenciais para o seu primeiro milhão”, recomendo a leitura a todos.
    Um abraço
    Patrícia

  50. Cristiano 22 de novembro de 2016 at 17:14 - Reply

    Parabéns pelo excelente artigo. Sou sócio de uma incorporadoradora, construtora e de uma imobiliária e suas dicas são muito boas. Luto pela profissionalização do setor imobiliário e percebo o quanto você tem razão sobre o baixo nível da maioria dos corretores imobiliários e também das tantas questões envolvendo compra e venda, bem como dos erros, intencionais ou não, das incorporadoras. Seria interessante citar também a importância do Registro de Incorporação para os casos de compras de imóveis em planta. Também sugiro incluir o Patrimônio de Afetação como mais uma segurança para o comprador. Atualmente todos os imóveis que comercializo em planta são incorporados e afetados e percebo como os compradores desconhecem e até mesmo ignoram estes itens fundamentalissimos para uma compra mais segura de imóvel em planta.

    Sobre os fundamentos econômicos para uma boa compra, avalizo boa parte de suas suas dicas. Quanto mais informações os clientes tem, mais fluidez percebo na negociação, pois os dois lados falam línguas mais próximas. Já negociei com compradores firmes em preços mas que desconhecem os aspectos jurídicos de uma transação imobiliária. Não compreendem a relação risco x retorno e alguns fizeram maus negócios com outras empresas pouco profissionais, sendo que chegaram a receber um problema jurídico e uma obra parada na estrutura. Que meus compradores leiam seu artigo e outros do género para que o mercado como um todo saia ganhando.

    Parabéns pelo belo trabalho.

    Abraço,
    Cristiano

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 21:08 - Reply

      Oi Cristiano, muito obrigado por seu comentário. Você como sócio de incorporadora, construtora e imobiliária vive tudo isso diariamente. Um mercado de pessoas bem informadas e preparadas seria bom para todos. O mercado imobiliário não é para amadores.

  51. Gabriel 22 de novembro de 2016 at 17:52 - Reply

    Boa tarde Leandro,

    Primeiramente gostaria de lhe parabenizar por mais um artigo formidável, esclarecedor. Em cima do assunto tratado, gostaria de compartilhar meu caso: tenho 32 anos, casado, sem filhos (o que planejo para daqui a 1 ano e meio), servidor público e um apartamento financiado pela Caixa. Para compra deste imóvel, reservei uma entrada não tão alta, por volta de 40.000,00, e financiei 315.000,00, em 36 anos, há 2 anos. Este período de financiamento tão longo justificou-se, à época, pelo fato de não ser minha intenção quitar o imóvel neste prazo todo, já que consigo poupar cerca de 3.500,00 livres ou as vezes até um pouco mais), do meu salário. Ou seja, é muito provável que eu consigo quitar este imóvel no prazo de uns 10 anos. Minha dúvida é: com esse capital que conseguirei juntar ao longo desses 10 anos, é mais racional quitar o imóvel ou investir esse dinheiro em outra coisa (por exemplo, comprar outro imóvel à vista ou investir em produtos financeiros) e continuar pagando, paralelamente, o financiamento ? Desde já, muito grato por toda ajuda.

    • Leandro Ávila 22 de novembro de 2016 at 21:02 - Reply

      Oi Gabriel. Você precisa avaliar se acha interessante pagar juros e taxas. Quem compra imóvel financiado paga mais caro pelo imóvel. A grande verdade é que você não possui um imóvel. Você possui um dívida. Esse imóvel onde você mora é da Caixa Econômica e os juros que você está pagando para a Caixa é equivalente a um aluguel.

    • Alfredo 23 de novembro de 2016 at 8:37 - Reply

      Gabriel,

      Aqui no site do clube dos poupadores tem a planilha chamada Simulação de financiamento imobiliário. Joguei os dados que você apresentou que são 40 mil de entrada e você diz que poupa 3.5 mil por mês. Jogando esses dados na planilha com juros mensais de 0,7% ao mês em 66 meses você teria os 355 mil para comprar a vista esse imóvel. Sendo que já passaram 24 meses, hoje faltariam só 42 meses e não 408 meses. Acho que esse tipo de analise é importante na hora de financiar.

      Grande Abraço;

  52. Lorena 23 de novembro de 2016 at 8:45 - Reply

    Excelente artigo. Gostaria de sugerir um artigo sobre construção sob o regime de administração ou preço de custo, mais conhecido como incorporação por condomínio.
    Queria saber se vale a pena adquirir um imóvel por esse sistema, pagando mais por menos tempo e quais são os riscos, e quais documentos preciso pedir da incorporação para ter a garantia do término da obra no prazo prometido.
    A proposta que obtive da incorporação foi o pagamento de 3 prestações de 34 mil reais, 26 prestações de 6 mil e 4 ultimas de 26 mil reais, sendo que a incorporadora afirma que são meros administradores da obra. Apenas especificam que o material a ser utilizado será nobre, que querem manter a venda apenas para pessoas conhecidas, e caso o projeto não seja aprovado pela Prefeitura, o terreno será repartido, sendo que eles procuram o consumidor, apresentando o projeto da mesma forma que uma incorporação imobiliária faz.

    • Leandro Ávila 29 de novembro de 2016 at 13:06 - Reply

      Oi Lorena. É uma modalidade onde o preço do imóvel na planta tende a ser menor. O problema é o risco de ocorrerem revisões orçamentárias onde você seria obrigada a gastar mais para a obra ser finalizada. Os atrasos nessa modalidade tendem a ser maiores já que a obra caminha na medida que o dinheiro entra. Seus riscos nessa modalidade serão bem maiores.

  53. luiz henrique 23 de novembro de 2016 at 10:14 - Reply

    Caro Leandro, uma pergunta fora do contexto, se me permitir. Já li um artigo seu de como calcular a media do ipca, mas nao consigo localizá-lo. gostaria de acompanhar atual de minhas letras com o valor pago pela venda antecipada. pode me ajudar? grato, luiz henrique

  54. JOVEM X 23 de novembro de 2016 at 11:20 - Reply

    olá.

    sobre negociações, os preços dos alugueis também podem ser negociados ou preço que vale é de quem está alugando?

    • Leandro Ávila 29 de novembro de 2016 at 13:03 - Reply

      Oi Jovem, sem dúvida nenhuma você pode e deve negociar o preço dos aluguéis que são anunciados. Sempre existe uma margem no preço que esta ali para ser negociada.

  55. Marcelo Williams 23 de novembro de 2016 at 12:03 - Reply

    Obrigado Leandro. Mais um excelente artigo!

  56. Grazziani 24 de novembro de 2016 at 8:32 - Reply

    bom dia, Leandro!

    quais seriam as diferenças para a compra de um terreno? fora e dentro de algum loteamento

    • Leandro Ávila 29 de novembro de 2016 at 13:02 - Reply

      Oi Grazziani, os riscos e cuidados não são muito diferentes.

  57. VIVIANE 24 de novembro de 2016 at 9:28 - Reply

    Olá Leandro.

    Tendo em vista a realidade do mercado imobiliario, o momento seria uma boa oportunidade para comprar cotas de fundos imobiliarios FII ?

    • Leandro Ávila 29 de novembro de 2016 at 13:01 - Reply

      Oi Viviane. Cada fundo imobiliário é um universo diferente do outro. Existem bons fundos que oferecem oportunidades e existem fundos ruins, existem aqueles onde as expectativas são mais positivas e outros são mais negativas. Outra questão importante é que a decisão de investir em fundos imobiliários sempre carrega o risco do imprevisível. O fundo pode ser bom hoje e amanhecer sendo péssimo.

  58. Wesley 24 de novembro de 2016 at 12:53 - Reply

    Boa tarde Leandro!

    Como sempre um ótimo artigo. Gostaria de aproveitar o assunto e questionar se é possível fazer um artigo com os cuidados para quem quer vender um imóvel. Estou querendo vender meu imóvel, aplicar o dinheiro e com os juros pagar um aluguel de uma moradia mais próxima do trabalho. Para isso estou estudando os cuidados que devemos tomar ao realizar a venda de uma imóvel.

    Desde já, agraço a atenção.

    • Leandro Ávila 29 de novembro de 2016 at 12:58 - Reply

      Oi Wesley. Os cuidados para quem vai comprar são bem maiores. Eu não recomendo fazer negócio com quem não tem dinheiro para comprar ou crédito aprovado. Se aparecer alguém querendo comprar seu imóvel oferecendo outro imóvel como parte do pagamento, oferecendo terrenos, carros, oferecendo pagamento parcelado, se recuse a fazer negócio. Isso já seria uma poderosa medida de segurança. Ou a pessoa tem dinheiro à vista para comprar ou ela tem crédito do banco.

  59. Maicon 26 de novembro de 2016 at 10:32 - Reply

    Ótimo texto.

  60. Maicon 28 de novembro de 2016 at 16:05 - Reply

    Olá Leandro. As certidões negativas são uma exigência dos cartórios ou fica a critério das partes solicitarem essas certidões? Vou permutar o meu apartamento por outro do meu irmão. Nós dois já sabemos que não irregularidades e nem dívidas envolvendo nenhum dos imóveis, até porque eu já moro no dele há anos, e ele mora no meu também há anos.. Nesse caso as certidões negativas não seriam apenas um custo a mais? Ou não há escritura sem certidões negativas?

    • Leandro Ávila 29 de novembro de 2016 at 12:54 - Reply

      Oi Maicon. As certidões negativas são gratuitas, a maioria pode ser acessada pela internet.

      • Maicon 29 de novembro de 2016 at 14:34 - Reply

        Obrigado Leandro!

  61. Angélica Farias 29 de novembro de 2016 at 16:03 - Reply

    Leandro meus parabéns pelo artigo. Gostaria de uma opinião sua a respeito de um dilema que estou vivendo. Atualmente pago aluguel de R$ 1.000,00 e tenho conseguido economizar para o futuro, pensando em me tornar livre financeiramente. Já possuo investimentos que somam R$ 100.000,00 em títulos e ações. Porém, estou diante de uma “oportunidade” de comprar um a apartamento financiado. Ocorre que na simulação a minha parcela giraria em torno de R$ 800,00 o que tecnicamente é um valor menor que meu aluguel atual, porém teria que dar uma entrada que possuo a parte dos meus investimentos de cerca de R$ 20.000,00, além de um período de 360 meses para pagar. Você acredita ser uma boa oportunidade para eu sair do aluguel? Estimo muito a sua opnião e desde já agradeço.

    • Leandro Ávila 8 de janeiro de 2017 at 8:59 - Reply

      Oi Angélica. É difícil dar qualquer opinião com relação a isso pois não envolve só a questão matemática. Que tipo de benefícios ter esse imóvel geraria para você, e que não pode ser representado nos cálculos matemáticos? Essa questão é pessoal.

  62. marcosroberto.dacruz 29 de novembro de 2016 at 19:51 - Reply

    ola pode me tirar uam duvida vale e pena desfazer de um lote e aplicar em fundo que rende 1%
    tenho dois lotes estou pagando ainda.. so que a contruitura disse que pega um de volta e abate ai estou pensando em ficar investido em fundos 2 mil por mes
    os lotes e no anel viario e novo ainda na cidade tem 5 anos

  63. Aldemir 2 de dezembro de 2016 at 2:10 - Reply

    Olá bom dia! Gostaria de um auxílio, pois estou tendo problemas com o valor das parcelas intermediárias do meu apartamento, e a do mês de dezembro 2016 veio com um aumento de quase 50% do valor acordado, em menos de um ano. Tentei utilizar a planilha de cálculo que disponibilizou, mais não consegui, pois acho que talvez fiz algo errado. E só para se ter uma idéia assinei o contrato em 02/2016 e o final das intermediárias/entrega do apartamento se darão em 03/2017. No contrato diz que a correção é pelo INCC, mais mesmo assim esse acréscimo de 50% na prestação de dezembro é muito alto. Isso está correto? Desde já agradeço pelo auxílio..

    • Leandro Ávila 8 de janeiro de 2017 at 8:56 - Reply

      Oi Aldemir. Não tenho como saber se está correto. O INCC acumulado em 2016 foi na casa dos 6,3% e não de 50%. Recomendo a ajuda de algum contador ou alguém que possa ler o contrato e fazer as contas.

  64. Adriano 5 de dezembro de 2016 at 20:49 - Reply

    Oi Leandro!
    Parabéns pelo artigo, mais um para o rol dos excelentes.
    Gostaria de uma opinião sua, se possível. Hoje moro de aluguel numa kitnet e há cerca de 3 semanas uma amiga me apresentou a oportunidade de comprar um imóvel de 02 quartos financiado, na planta, com previsão de entrega para os próximos 06 meses e com o valor das prestações (sistema PRICE) ligeiramente acima do valor que hoje pago. A questão é que as coisas evoluíram muito rápido (nessas 03 semanas fui apresentado ao empreendimento, a construtora já fez análise de crédito junto a Caixa e até já me enviou, hoje, uma minuta do contrato e um primeiro boleto). Ao mesmo tempo que acho tudo isso ser muito insano pela velocidade dos acontecimentos, penso que ter um imóvel, como você bem diz, é como ter um seguro e também me prendo no prazo de entrega prometido e no valor da prestação. Você conseguiria emitir alguma opinião sobre o fato? Obrigado!

    • Leandro Ávila 8 de janeiro de 2017 at 9:02 - Reply

      Oi Adriano, eu não tenho detalhes da sua vida, do imóvel e dos seus objetivos. Não seria correto emitir qualquer opinião pois ela não teria base nenhuma.

  65. Francisco 10 de dezembro de 2016 at 17:41 - Reply

    Oi Leandro,
    Muito bom este artigo, e todos os demais que você tem postado. Sou usuário do site a cerca de 3 meses, e estou aproveitando bastante suas dicas sobre investimentos financeiros.
    Bem, o assunto que eu gostaria de abordar é sobre a escolha entre comprar e alugar um imóvel para morar. Eu vinha planejando fazer a compra de uma casa, porém de uns tempos para cá venho me questionando (e fazendo contas!) se essa é mesmo a melhor opção. De fato, estou vendo que alugar é mais vantajoso.
    No meu caso pretendo adquirir uma casa no valor de R$ 500.000,00, aproximadamente. Avaliando o mercado atualmente vejo que imóveis nessa faixa de preço estão sendo oferecidos para alugar na faixa de R$ 2.500,00 mensais. Pois bem, se eu optar pelo aluguel vou gastar R$ 30.000,00 ao ano. Supondo que eu tenha R$ 300.000,00 aplicados (Tesouro Direto, CDB, LCI etc) que me garantam um lucro de aproximadamente 10% líquidos ao ano, não seria melhor eu manter esse recurso aplicado e pagando aluguel do que investi-lo na compra do imóvel? Estou considerando outras variáveis, como valorização do imóvel, reajuste do aluguel, etc, porém mesmo assim ainda acho que valeria a pena alugar. Gostaria de ouvir sua opinião a respeito.

    Um abraço.

    • Leandro Ávila 8 de janeiro de 2017 at 8:52 - Reply

      Oi Francisco, matematicamente costuma ser mais vantajoso alugar, mas podem existir regiões do país e até bairros onde comprar possa ser melhor. A grande questão é que precisamos observar também quanto custa aquilo que não pode ser matematicamente avaliado de forma direta. Exemplo: Quanto custa a liberdade de você fazer uma obra no apartamento ou na casa sem pedir autorização para o proprietário? Quanto custa o transtorno do dono do imóvel pedir sua desocupação? Para algumas pessoas isso pode custar muito (tempo, dinheiro, chateação) e para outras pessoas essas questões não significam muito. Por isso alugar ou comprar acaba sendo uma questão pessoal, depende dos valores de cada um.

  66. SAMUEL LEAL DE OLIVEIRA 11 de janeiro de 2017 at 14:10 - Reply

    Boa tarde Leandro,

    Primeiramente parabéns pela matéria,comprei um imóvel no sistema de financiamento price, que no meu intendimento seria parcelas fixas do começo ao fim do contrato, esse financiamiento foi feito em 03/2014,comecei a pagar o imóvel quando foi entregue em 06/2015,de lá para cá já observei que vem tendo um aumento na parcelas de 1,00 ao mês .Ao contatar o banco fui informado que esse aumento era para cobrir o efeito da inflação,só que quando foi assinado o contrato não fui informado sobre esse aumento,seria bom eu levar esse contrato para um advogado analisar e ver se existe isso mesmo no contrato.

    Desde já agradeço pela sua resposta.

    • Leandro Ávila 2 de fevereiro de 2017 at 16:12 - Reply

      Oi Samuel. Em qualquer tabela sempre existe a correção com base em algum índice.

  67. Roberta 15 de janeiro de 2017 at 17:24 - Reply

    Oi Leandro, moro em um apt modesto no bairro de Méier e tenho o sonho de morar em um imóvel melhor com varanda, vista livre e espaço para crianças brincarem ( ainda não tenho filhos).

    Minha questão é que neste bairro os valores são astronômicos, comparados a Barra da Tijuca. Na Barra surgem imóveis melhores com o mesmo preço e em condomínios com melhor estrutura…

    Gostaria de saber sua opinião sobre a região da Barra…

    • Leandro Ávila 2 de fevereiro de 2017 at 16:10 - Reply

      Oi Roberta. Não tenho profundo conhecimento sobre a Barra, mas sei que nem tudo que queremos, podemos e nem tudo que podemos, devemos.

  68. Guilherme 18 de janeiro de 2017 at 6:01 - Reply

    Bom dia Leandro.
    Qual sua opinião sobre o “Termo de Visita” (aquele que lhe é oferecido pelo corretor dizendo que visitou o imóvel através da intermediação dele)? Acha que se deve assinar ou não?

    • Leandro Ávila 2 de fevereiro de 2017 at 16:09 - Reply

      Oi Guilherme. Isso serve para que o corretor cobre do proprietário uma comissão caso você tome a decisão de comprar o imóvel após ter visitado o mesmo através dele.

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