Imóveis: Comprar, vender ou investir durante a Crise 2016


Você vai aprender como avaliar o Mercado Imobiliário para saber se estamos vivendo um bom momento para comprar, vender ou investir em imóveis. Escrevi este artigo com o objetivo de mostrar como eu faço essa avaliação baseado em dados que você pode encontrar na própria internet. Qualquer pessoa, mesmo as mais leigas, podem observar dados macroeconômicos e do setor imobiliário para tirar suas próprias conclusões. Você não precisa, ou não deveria precisar, de ninguém para saber o que fazer com o seu imóvel e com o seu dinheiro.

Para escrever o artigo eu preciso utilizar um exemplo. Estamos no final de 2015, início de 2016, no meio de uma das mais graves crises econômicas das últimas duas décadas. Não poderia existir momento melhor para observar como identificar um cenário desfavorável para o mercado, mas que acabará gerando grandes oportunidades de investimento.

É possível avaliar a saúde do mercado imobiliário através de alguns indicadores como o crédito, taxa de juros, taxa de desemprego, confiança do consumidor, rendimento real (renda menos inflação), taxas de inadimplência, PIB, etc. Vamos observar a situação de alguns destes indicadores para que possamos tirar nossas próprias conclusões. Sabendo onde estamos, e em qual direção estamos indo, fica mais fácil prever onde chegaremos. Você poderá utilizar o mesmo roteiro para fazer novas avaliações no futuro.

Dependência Crédito:

Antes de começar é importante entender por qual motivo a oferta de crédito afeta tanto o mercado imobiliário.

Vivemos em um país onde a maioria depende de crédito para comprar imóveis. De cada três imóveis vendidos no Brasil, dois utilizaram financiamentos (fonte). As pessoas não são educadas financeiramente, não planejam a vida financeira, não fazem planejamento de longo prazo para comprar bens como carros e imóveis sem dependerem tanto de empréstimos.

Foi diante dessa triste constatação que resolvi criar o Clube dos Poupadores em 2013. Após escrever e lançar livros digitais sobre comprar e investir em imóveis, percebi uma enorme deficiência das pessoas com relação a educação financeira.

Existe uma cultura de que o financiamento é a melhor forma de se comprar imóveis no Brasil. As pessoas não percebem que vivemos no país com uma das maiores taxas de juros do planeta. Entre 150 países, só perdemos para aqueles que estão em guerra, sofrendo embargos econômicos ou com a economia destruída por políticos populistas como é o caso a Ucrânia, Haiti, Irã, Venezuela, Argentina, etc (fonte). Quando olhamos os juros reais (com a inflação descontada) somos o campeão mundial com os maiores juros reais (fonte).

O Brasil é um dos piores países do mundo para quem precisa de dinheiro emprestado e um dos melhores para quem tem dinheiro para emprestar.

Os brasileiros não conseguem comprar imóveis se não existir crédito fácil e barato. Sem crédito, o mercado imobiliário fica paralisado, como está acontecendo agora. Isso prejudica quem precisa vender imóveis, prejudica quem precisa de crédito para comprar, mas cria uma janela de oportunidades para quem tem dinheiro disponível para investir durante a crise.

Não importa se existe déficit habitacional, não importa se as pessoas desejam comprar imóveis. Querer comprar é uma coisa bem diferente de poder comprar. A demanda está ficando reprimida pela falta de condições financeiras para comprar imóveis financiados.

Quem manda no mercado nos momentos de crise são aqueles investidores/consumidores que possuem dinheiro disponível para barganhar.

Taxa de Juros:

Juros elevados prejudicam o mercado imobiliário. Quem não tem dinheiro, e precisa de crédito para comprar o imóvel, fica desestimulado pela alta dos juros cobrados nos financiamentos. Em 2015 os bancos aumentaram os juros do crédito imobiliário diversas vezes (fonte) e isso deve continuar em 2016.

Quem tem dinheiro para comprar à vista, prefere deixar o dinheiro investido para aproveitar as elevadas taxas que rentabilizam a renda fixa (fonte). Muitos entendem o mercado imobiliário como investimento de risco e isto eleva a busca por proteção na renda fixa. Quem tem imóvel alugado, costuma comparar a renda do aluguel com a renda que teria se o valor do imóvel estivesse investido em títulos públicos, LCI, LCA, CDB e até poupança. Veremos que o rendimento do aluguel está perdendo até para a Caderneta de Poupança em muitas regiões do país.

Tudo indica que em 2016 as taxas de juros continuarão elevadas devido aos problemas gerados pelo desequilíbrio nas contas públicas. A crise política continua impedindo qualquer tentativa de ajuste fiscal. O país continua controlado por um governo populista que gasta mais do que arrecada de forma irresponsável e sem nenhuma preocupação com as consequências dessa irresponsabilidade fiscal na economia. Isso resulta em mais inflação, mais crise de credibilidade, fuga de investimento, desvalorização do real, etc.

Por uma triste coincidência, o Brasil perdeu o grau de investimento no dia em que este artigo foi publicado. A Fitch foi a segunda grande agência de rating a retirar o grau de investimento do país. Isto é suficiente para que o mundo passe a enxergar o Brasil como uma país para investimentos especulativos. Isso deve estimular uma fuga de investidores e juros em patamares elevados para justificar o investimento em um país de grau especulativo.

Os juros só devem cair quando existirem perspectivas de melhorias no cenário político e econômico. A crise política pode até ser resolvida em 2016, mas também pode se arrastar até as próximas eleições. É difícil prever as consequências do cenário político e econômico paralisado até 2018.

O gráfico abaixo mostra o início do ciclo de alta dos juros (taxa Selic) que começou em 2013 e que ainda não deu sinais de que chegou ao fim. Obs: Grande parte dos gráficos deste artigo foram gerados através de sites estrangeiros que fornecem dados macroeconômicos do mundo todo como este site e este outro site.

Taxa de Desemprego:

Mais grave do que o aumento do desemprego, é a falta de segurança no emprego. Quando as pessoas começam a observar amigos e parentes sendo demitidos, elas adiam compras, reduzem o consumo e evitam novas dívidas. O medo de ser a próxima vítima da crise acaba se espalhando e influenciando as decisões das famílias. Os bancos também ficam mais exigentes quando existem perspectivas negativas sobre o emprego.

O desemprego faz a demanda por imóveis cair quando:

  1. Cresce o número de famílias com a renda reduzida devido ao desemprego. Ficam incapazes de comprar imóveis;
  2. Cresce o número de famílias com medo de comprar imóveis gerado pela expectativa de serem atingidas pelo desemprego;
  3. Os bancos fazem mais exigências para a aprovação de crédito devido ao aumento nas taxas de desemprego.

O desemprego faz a oferta de imóveis aumentar quando:

  1. Famílias atingidas pelo desemprego fazem distrato da compra de imóveis na planta. Isso eleva os estoques das incorporadoras;
  2. Quando a renda total da família é atingida pelo desemprego inviabilizando o pagamento das prestações do financiamento. Isso acaba gerando inadimplência, que pode resultar em imóveis tomados e leiloados pelos bancos.
  3. Quando o desempregado resolve vender o próprio imóvel para comprar um imóvel menor (ficando com a diferença) ou quando possui dois ou mais imóveis e resolve se desfazer dos mesmos para equilibrar as contas.

O gráfico abaixo mostra a taxa de desemprego do país nos últimos 10 anos. É fácil perceber o forte aumento do desemprego desde o final de 2014.

Confiança do Consumidor

A CNI mede as expectativas e confiança do consumidor (fonte). O gráfico abaixo mostra o comportamento do índice nos últimos 10 anos. Fica bem evidente a queda na confiança do consumidor desde o inicio de 2013. Menos confiantes, as pessoas compram menos e assumem menos dívidas, gerando desaquecimento no Mercado Imobiliário e em toda a economia.

Inflação

A inflação faz a renda das famílias perder o poder de compra. Não adianta ganhar mais se o dinheiro não consegue comprar as mesmas coisas que podia comprar antes. Quando grande parte da renda fica nos supermercados (devido ao constante aumento de preços), sobra menos para assumir as prestações de um financiamento imobiliário. Também sobra pouco para poupar e investir com o objetivo de comprar um imóvel no futuro. O gráfico abaixo mostra que nos últimos 10 anos a inflação flutuou entre o centro da meta (4,5%) e o teto da meta (6,5% ao ano) com uma tendência de alta irresponsável. Em 2015 a inflação disparou. Nada é mais desastroso para as finanças pessoais das famílias e para a economia de um país do que uma inflação fora de controle.

O próximo gráfico é o mesmo gráfico acima, só que troquei as barras por um gráfico de linha para mostrar que existia uma tendência de alta da inflação nos últimos 10 anos. Muitos acreditam que o atual governo foi irresponsável com relação ao controle da inflação. Quando o governo gasta mais do que arrecada a inflação funciona como um confisco, veja aqui.

 

O gráfico abaixo mostra que a valorização dos imóveis em 2015 foi menor do que a alta da inflação. Isto significa que os imóveis perderam valor real. É importante lembrar que o índice FIPEZAP é gerado com base no preço anunciado dos imóveis. Ele não considera os grandes descontos que as incorporadoras, imobiliárias e proprietários de imóveis estão oferecendo durante a negociação e fechamento dos negócios (fonte). Observe, no gráfico abaixo, a forte queda na valorização dos imóveis desde 2011. Veja que a inflação é maior que a valorização dos imóveis desde o final de 2014.

Crescimento da Economia:

Tudo indica que estamos deixando uma fase de recessão econômica para uma depressão econômica. É assim que a economia brasileira está sendo vista por investidores estrangeiros (fonte). A pesquisa que o Banco Central faz entre os economistas das 100 principais instituições financeiras do país (Boletim Focus) mostra que o PIB deve fechar o ano de 2015 com queda de 3,62%. Isto significa uma queda na produção de riquezas em todo país e indica uma desaceleração da economia. Este será o pior resultado das últimas décadas (fonte).

Observe o gráfico abaixo e perceba que a economia está desacelerando desde o primeiro trimestre de 2014. É fácil observar no gráfico que nada parecido aconteceu no país nas últimas décadas. O padrão observado no gráfico é que todo trimestre de PIB negativo é acompanhado de um trimestre com algum nível de recuperação. Para 2016, a previsão otimista é de queda de 2,67%. Um período prolongado de recessão pode ser encarado como o início de uma depressão que pode durar vários anos, caso nada aconteça para mudar nossa trajetória rumo ao fundo do poço. Alguns economistas já acreditam que a recuperação só chegará em 2020 (fonte).

O preço dos imóveis em 2016

A queda real no preço dos imóveis marcou o ano de 2015 (fonte) e tudo indica que continuará acontecendo em 2016. A inflação continua muito elevada e parece longe de ser controlada. O fato é que a inflação fará o trabalho de baixar o preço dos imóveis corrigindo as distorções produzidas nos últimos anos. Já existem previsões de que em 2016 os preços dos imóveis serão equivalentes ao que eram em 2011 (fonte).

O gráfico abaixo faz parte de uma pesquisa da FIPE realizada entre pessoas que pretendem comprar imóveis (fonte).

Observe no gráfico acima que apenas 15% acredita em valorização dos imóveis em 2016. A maioria, mais de 60%, acredita que os preços vão continuar caindo nos próximos 12 meses. Como vimos até aqui, não existem condições favoráveis para valorização passiva dos imóveis em um ambiente recessivo que gera queda na demanda e aumento da oferta. A crise força muitas famílias a se desfazerem dos seus imóveis por necessidade, sem falar no impacto do aumento no número de distratos e imóveis retomados pelos bancos por inadimplência.

O gráfico acima mostra que 66% das pessoas acreditam que os imóveis vão valorizar menos que a inflação (linha cinza) ou de acordo com a inflação (azul claro) nos próximos 10 anos. Apenas 34% (azul escuro) acredita que os imóveis vão valorizar acima da inflação na próxima década.

Distorções no preço dos imóveis:

A forma como o governo interveio no Mercado Imobiliário nos últimos anos, acabou gerando distorções nos preços dos imóveis. O governo forçou a queda dos juros (Taxa Selic) mesmo com a inflação próxima do teto da meta entre 2012 e 2013. O governo chegou a congelar preços administrados para “maquiar” a inflação e justificar os juros baixos. Por meio de estímulos, subsídios e intervenções no mercado de crédito imobiliário, via bancos públicos, o governo expandiu a oferta de crédito em patamares acima da capacidade do mercado atender a demanda.

Em um curto espaço de tempo, todos podiam comprar imóveis, sendo que não existiam imóveis disponíveis para todos. Isso criou uma inflação de demanda no mercado imobiliário, ou seja, os preços aumentaram por que a oferta de imóveis disponíveis à venda não conseguiu acompanhar o aumento da demanda.

O gráfico abaixo mostra a quantidade de imóveis financiados pela Caixa entre 1974 e 2013. Grande parte dos imóveis financiados nos últimos anos não existiam, ou seja, eram imóveis vendidos na planta por preços elevados. Muitos destes imóveis ainda não foram entregues e as obras devem enfrentar dificuldades com o agravamento da crise.

 

Esse descompasso entre oferta e demanda gerou um forte aumento de preços nos imóveis de todo país. Se antes as pessoas não tinham crédito para comprar imóveis financiados, agora elas tinham o crédito, mas não tinham salário suficiente para assumir prestações tão elevadas.

Vamos imaginar um imóvel em São Paulo que custava R$ 200 mil em 2008. Com base no índice FIPEZAP, que mede a variação dos preços dos imóveis anunciados, este imóvel estaria custando R$ 649.586,77 em 2015. Isso representa a enorme distorção geradas pelas decisões do governo sobre o mercado imobiliário.

Através deste simulador aqui, é possível verificar que se o preço do imóvel fosse corrigido pela inflação, ele deveria custar R$ 327.672,12 em novembro de 2015. A inflação acumulada e medida pelo IPCA foi de 63,83% neste período. Se o valor deste imóvel fosse corrigido pelo CDI (100% da taxa DI) seu preço seria equivalente a R$ 392.623,26 (alta de 96,31%).

O Banco Central possui um indicador chamado IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados). Ele mede a variação de preços de imóveis residenciais que foram utilizados pelos bancos como garantia de financiamentos. Observe no gráfico que entre 2001 e 2015 os imóveis ficaram 5 vezes mais caros ou 543,4% de valorização (fonte).

É claro que imóveis estão sujeitos a desvalorização ou valorização. Imóveis podem valorizar quando recebem benfeitorias ou quando a região onde está localizado recebe investimentos públicos ou privados que justifiquem um aumento da demanda e, por consequência, um aumento nos preços.

Preço Alugueis em Queda:

Os preços dos novos aluguéis estão em queda. Quem investe em imóveis para locação, gosta de acreditar na ideia de que a renda dos aluguéis garante um retorno protegido da inflação, já que os contratos são corrigidos pelo IGP-M. O problema é que essa regra não funciona bem em momentos de crise. A queda generalizada do preço dos aluguéis estimula o inquilino a não renovar o contrato de locação. Para manter o cliente, os proprietários precisam negociar descontos e isto representa queda na renda.

No final de 2015 o índice FIPE, que mede a variação de preços dos aluguéis, acumula queda nominal de 3,23% em 12 meses. Já a inflação medida pelo IPCA acumula 10,48% em 12 meses. Isto significa que o proprietário de imóvel alugado está perdendo, além da inflação, mais 3,23% em 12 meses. Somando inflação mais a queda nominal dos preços, a perda real total dos proprietários é de 14,05% em 12 meses (fonte).

No final de 2015 o retorno médio dos investidores/proprietários que possuem imóveis alugados foi de 4,6% ao ano, a menor desde 2008, quando começou a ser feita a pesquisa FIPEZAP. Hoje poupança rende 7,5% ao ano, investimentos que pagam 100% do CDI rendem 14,14% brutos ao ano e a inflação está acima de 2 dígitos.

Conclusão:

O mercado imobiliário brasileiro é enorme. Cada cidade e cada bairro possui uma realidade totalmente diferente da outra. Muitas vezes, dentro do mesmo bairro, existem endereços promissões onde a demanda por imóveis continua grande, os imóveis continuam valorizando e os proprietários continuam obtendo lucros com os aluguéis.

Antes da crise, todo imóvel ruim e mal localizado parecia ser um bom negócio. Durante a crise, imóvel bom é imóvel bom e imóvel ruim é imóvel ruim. O mercado está recebendo um choque de realidade e as distorções estão sendo corrigidas. As pessoas estão voltando a avaliar os imóveis de maneira mais racional, observando os fundamentos que justifiquem seus preços.

Se você pretende comprar um imóvel, este é o momento de monitorar o comportamento dos preços na região onde você pretende comprar. É o momento de conversar com os proprietários, observar se negócios estão sendo fechados, se os preços na sua região estão estáveis, em queda ou subindo. Prepare-se para fazer propostas e negociar preços. Não fique apegado ao primeiro imóvel que visitar. Deixe a emoção de lado, imóveis devem ser comprados através da razão. Hoje, existem muitas opções para serem visitadas e muitos proprietários a negociar.

Se você pretende comprar um imóvel para investir, faça uma avaliação criteriosa e acompanhe as ofertas do mercado com paciência.  Nem sempre os bons imóveis aparecem anunciados no site das corretoras ou nos sites da internet. Visite prédios residenciais e comerciais do seu interesse e verifique se existem oportunidades não anunciadas. Não invista em imóveis esperando uma valorização passiva, a não ser que você tenha acesso a informações privilegiadas, não identificadas pelo mercado local, sobre uma valorização nas ruas ou no bairro onde pretende investir. Prefira investir em imóveis onde você tem o controle sobre sua valorização. É o caso de comprar um imóvel bem localizado, mas que está deteriorado. Reformas e a transformação de imóveis residenciais em imóveis comerciais continuam sendo fonte de elevados lucros para muitos investidores.

Se você pretende vender um imóvel, saiba que este não é o melhor momento para isso. Se você está precisando do dinheiro, está passando por uma situação difícil, precisa quitar dívidas ou precisa do dinheiro para abrir um negócio, não existe escolha a não ser aceitar o que o mercado está oferecendo. Já se você tem o imóvel, mas não está precisando dele, mantenha o imóvel como uma reserva para tragedias econômicas. É importante manter uma parte do seu patrimônio em bens físicos fora do sistema financeiro. Terrenos, imóveis, ouro e até obras de arte são muito utilizados para esta finalidade.

Por último, eu não posso opinar sobre o que você deve fazer com o seu imóvel específico. Eu não conheço o seu imóvel, não conheço a região onde o  mesmo está localizado, não conheço sua situação financeira, seu passado, seu presente e os seus planos para o futuro. Por este motivo eu não posso opinar sobre situações específicas. Recomendo que você procure criar o hábito de avaliar cenários, buscar conhecimento e informações para tomar suas próprias decisões. Acompanhar os dados da economia e monitorar o mercado imobiliário da sua região será um bom começo.

Fique atento e esteja preparado para as oportunidades que podem surgir quando a crise atingir os seus momentos mais críticos.

By |16/12/2015|Categories: Imóveis|219 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

219 Comments

  1. Mateus 16 de dezembro de 2015 at 13:54 - Reply

    Leandro,

    Eu tenho guardado um dinheiro para a compra de um apartamento (como investimento), aplicando pouco por mês em LTN 2021, porque acredito que os imóveis foram e serão as grandes relíquias de investidores em qualquer tempo (bonança ou crise). Pergunto se estou usando uma estratégia adequada.

    Já tenho meu imóvel que quito em 2018 (onde eu moro atualmente), e paralelo a isso tenho uma poupança grande que faço com a minha esposa para a compra de uma casa em condomínio, que queremos adquirir a vista(CDB). Resultado ao final de 2021 teremos 3 imóveis (a casa que é onde queremos morar) e 2 aptos para aluguel. Você acha que essa estratégia é correta? Poderia me sugerir algo?

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 15:33 - Reply

      Oi Mateus, eu não tenho dados para analisar a estratégia de cada leitor. Ela pode ser boa se você conseguir comprar um bom imóvel para locação, com uma boa relação entre o investimento e a renda que ele é capaz de gerar. Bom imóvel para locação nem sempre é o imóvel que você considera bom para morar. Esse é o principal erro de quem investe em imóveis para locação. Muitas vezes um imóvel pequeno e barato localizado na periferia da cidade, em um lugar que você não gostaria de morar, é melhor investimento para locação do que um imóvel lindo nos bairros mais nobres onde a relação entre o preço pago pelo imóvel e a renda que ele pode gerar não é boa.

    • carlos 11 de maio de 2016 at 13:39 - Reply

      Tenho muitos imóveis para investir em Porto Alegre

  2. Ines 16 de dezembro de 2015 at 14:12 - Reply

    Parabéns, Leandro! Seu blog é uma fonte excelente de informações!

  3. Eduardo 16 de dezembro de 2015 at 14:30 - Reply

    Não chega a ser muito difícil fazer a conta.

    Um imóvel que custe R$ 500.000, comprado à vista e alugado por menos de R$ 3.000, já dá para afirmar que fez um mal negócio.

    Se este mesmo imóvel for alugado por incríveis R$ 2.400 (e aí estou sendo muito generoso) este valor representaria um juros de 0,48%. E ainda é preciso tirar o IR. Ou seja, é o tipo de investimento onde a pessoa PERDE dinheiro, pois não repõe sequer a inflação (coisa que a poupança também não faz, mas o juros é maior) e ainda é obrigado a pagar ao governo o IR.

    Mas a coisa é ainda pior. Geralmente a pessoa diz “ah, mas eu pago mais ou menos R$ 2.400 de prestação, melhor que aluguel”. Só que a pessoa ignora por completo que a prestação é em cima do valor que pegou emprestado e não sobre o valor total do imóvel. Ou seja, vai jurar de pé juntos que fez um bom negócio. O problema é que não fez conta.

    “Ah, mas e se eu comprar para à vista ao invés de alugar?” Ainda assim fez um negócio ruim. Se puser o dinheiro na poupança e com o rendimento de 0,6% ou seja, R$ 3.000, além de você poder alugar este mesmo imóvel – ou algum semelhante, para manter a qualidade de vida -, ao final de 30 anos ainda terá os R$ 500.000 inicial MAIS uns R$ 250.000, totalizando mais de R$ 750.000.

    E falo isto aqui apenas em uma conta básica, um comentário bem corrido.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 15:44 - Reply

      Oi Eduardo. Os negócios que conheço onde a pessoa consegue ter um ótimo retorno com imóveis alugados são bem específicos. Você dificilmente terá boa rentabilidade comprando um imóvel em um bairro de classe média alta, pagando muito caro por este imóvel e esperando que ele produza uma boa renda mensal em relação ao que foi investido. O custo de aquisição é muito importante, por isto tem muita gente que prefere comprar um terreno e construir os imóveis que pretende alugar em bairros mais periféricos. Em situações de crise profunda, podem surgir oportunidades para a compra de bons terrenos para construção de imóveis para locação, ou imóveis usados que podem ser reformados para locação. Nas crises, os imóveis comerciais também sofrem desvalorização forte devido ao desaquecimento da economia e fechamento de empresas. Isso gera oportunidades para quem foca em imóveis comerciais de olho no longo prazo.

      • Ana Cristina 29 de março de 2016 at 15:00 - Reply

        Quais são esses negócios bem específicos que vc conhece Leandro, onde a pessoa consegue ter um ótimo retorno com imóveis alugados? Fiquei curiosa em saber… Parabéns pelo artigo e site. 🙂

        • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:33 - Reply

          Oi Ana. Isso depende da vocação da região onde você pretende investir.

    • Thiago Ribeiro 5 de abril de 2016 at 15:24 - Reply

      Eduardo, só esqueceu um pequeno detalhe. Aquele imóvel que comprou por 500.000 e alugou por 0.4% de aluguel (que seja…), quanto estará valendo após os mesmos 30 anos com os quais comparou a outra aplicação???
      Se fizer a conta a fundo, vai perceber a razão pela qual as pessoas que compraram imoveis de 30 anos para cá estão como estão…

  4. Fábio Moraes 16 de dezembro de 2015 at 14:32 - Reply

    Boa tarde, Leandro. Parabéns por mais um excelente e tão esperado artigo.
    Imagino que a compra de um imóvel deva ser feita sempre à vista. Se, por exemplo, a Caixa, para a aquisição de um imóvel financiado usado exige 50% de entrada, o comprador que acumulou 50% pode esperar mais um pouco, acumular 60 ou 70% do seu valor e fazer uma proposta de compra à vista e sem se endividar. Acho que uma boa tática para quem pensa em comprar imóvel financiado é fazer as simulações de financiamento para o valor do imóvel, mas desistir do financiamento, caso possível. Por exemplo, se a parcela do imóvel ficou em R$2000,00, ele deve fazer um TED programado mensalmente para a sua conta investimento em uma corretora de valores e investir mensalmente em renda fixa. Acredito que uma boa opção para quem deseja comprar imóveis à vista seja o Título Público IPCA 2019, pois seu vencimento pode coincidir com uma eventual baixa nos preços, mas nunca deixando de diversificar.
    Um grande abraço e obrigado por muito nos ajudar compartilhando seus conhecimentos.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 15:49 - Reply

      Oi Fábio, essa restrição da Caixa de só liberar 50% do valor do imóvel usado, devido a forte onda de saques da Caderneta de Poupança, favorece a desvalorização de imóveis usados gerando oportunidades. Como os preços estão muito elevados, o número de pessoas com 50% do valor do imóvel é bem pequeno. Mesmo aqueles que possuem este dinheiro, ficam com receio de enfrentar a crise descapitalizados. Muitas vezes as pessoas possuem disciplina para pagar as prestações do financiamento, mas não conseguem pagar a mesma prestação para elas mesmas. O caminho é tentar depender o mínimo possível dos financiamentos. Precisamos entender que a compra de imóveis precisa de um planejamento de longo prazo. Não devemos esperar que o governo, os bancos, incorporadoras e imobiliárias nos estimulem a poupar, investir para só depois comprar imóveis. Eles sempre tentam fazer o contrário.

      • Rafael Pissolato 26 de janeiro de 2016 at 9:33 - Reply

        Oi Leandro, muito bom o artigo, parabéns!

        Gostaria de compartilhar uma ideia: Existem alguns casos onde financiar o imóvel no maior prazo possível (35 anos, por exemplo) pode ser uma ótima oportunidade ao invés de pagar à vista! Um exemplo seria a pessoa que possui todo o dinheiro para comprar o imóvel e que se enquadra no SFH.

        Vou citar todas as vantagens do financiamento (premissas: CET do SFH 10,5% + TR a.a.; FGTS 3% + TR a.a.; TR 2% a.a.; Selic 14,25% a.a.):

        1. FGTS: Pode sacar o FGTS a cada 2 anos para amortecer a dívida! De forma simplificada, você troca juros de 10,5% + TR por juros de 3% + TR. Essa vantagem é tão boa que passa a ser muito interessante manter a dívida pelo maior tempo possível (ou seja, amortecer a dívida mantendo o prazo e reduzindo o valor da amortização mensal na parcela), e assim conseguir pagar a maior parte possível do imóvel com o FGTS.

        2. Alavancagem: O dinheiro que iria ser usado pra pagar o imóvel à vista pode ser aplicado em um investimento com maior retorno, por exemplo um pré-fixado no Tesouro Direto paga hoje mais de 16,5% a.a., ~14% a.a. líquido. Ótimo negócio, você pega um dinheiro que você ia gastar todo no pagamento a vista, assume uma dívida de ~10,5% + 2% a.a. e investe em uma aplicação com 14% a.a. Pra se proteger de um cenário de inflação elevada pode ainda aplicar parte em Tesouro atrelado à inflação.

        3. Inflação: Pensa numa dívida de 35 anos, que é corrigida pela TR, que é muito menor que o IPCA. Quanto mais você postergar a dívida melhor, pois o valor real dela vai ficando cada vez menor com o tempo! Supondo uma inflação de 6% a.a. e TR de 2% a.a., sua dívida é reduzida em 4% a.a. em valor real. Em 10 anos sua dívida vai ter um valor real 50% menor! Mais uma vez, quanto maior o prazo de financiamento melhor, e também quanto maior o valor que você puder financiar melhor!

        4. Imposto de Renda: Ao financiar o imóvel, você pode atualizar seu valor anualmente na declaração do IR incorporando tudo o que foi pago de parcela, inclusive os juros! Assim, no dia que for vender o imóvel, você pode recuperar até 15% dos juros no pagamento de ganho de capital pra Receita na venda do imóvel.

        5. Reserva de emergência: Você não fica descapitalizado e pode viver com mais tranquilidade tendo uma reserva para emergências.

        Ou seja, se a pessoa tiver disciplina, e conseguir se manter empregada na maior parte do tempo, o risco é praticamente nulo! Se a inflação disparar não tem problema, além da sua dívida real ficar ainda menor, você se protege com aplicações atreladas à inflação. Se a Selic reduzir não tem problema, você renegocia o financiamento através da portabilidade, mantendo a vantagem da alavancagem. E se você tiver uma emergência, vai ser um alívio poder usar a sua reserva que você não teria se tivesse pago o imóvel à vista!

        Um abraço!

        • Leandro Ávila 26 de janeiro de 2016 at 11:48 - Reply

          Oi Rafael. O que você descreve faz sentido na teoria. O problema é ter disciplina e educação financeira para fazer todo esse planejamento. O ruim é ficar amarrado a esse imóvel por décadas. Normalmente não é isso que as pessoas desejam e fazem. Emprego estável e seguro é uma coisa que está entrando em extinção. Eu sempre gosto de pedir para que as pessoas façam uma reflexão sobre como era o Brasil 35 anos atrás. Depois basta observar quantas mudanças políticas e econômicas aconteceram. Quantas crises e planos econômicos. Financiar um imóvel por 35 anos é um tiro no escuro.

          • João Paulo 13 de abril de 2016 at 23:23

            Não sei exatamente o nome porque estou aqui há pouco tempo, mas essa estória de a inflação amortecer a sua dívida não cola mais.

            O saldo devedor é atualizado de acordo com o valor do imóvel, caso contrário, nenhuma instituição que faz empréstimos a perder de vista teria lucro, pois tudo se desatualiza no decorrer do tempo.

            A estratégia dele se resume a você encontrar um rendimento que seja melhor que o rendimento que o bancário fez com vc (te financiando), sendo que vc ficaria com a diferença e não se descapitalizaria.

            O problema disso é a perda de oportunidade, pois na prática sua dinheirama estará rendendo quase nd perto do que deveria render, e vc está entregando quase tudo (rendimento) ao banqueiro.

            Por fim, tal condição é a exceção da exceção, pois exige um conjunto de condições muito específicas e raras de se encontrar, e ainda apresenta resultados pífios.

            PS: O verdadeiro ponto positivo é poder usar FGTS, que do contrário é praticamente nulo.

            PS: Desculpe a agressividade da resposta, estou estudando educação financeira recentemente e não sei se há falhas na minha argumentação, mas tal estratégia me pareceu uma típica conversa de corretor.

  5. João Guilherme 16 de dezembro de 2015 at 14:35 - Reply

    Parabéns por mais este artigo, Leandro!

    Realmente fui fazer algumas contas aqui e observei que o valor do aluguel de imóvel residencial em Brasília, ao menos os que eu fiz a conta, estão rendendo consideravelmente menos ao mês que a poupança… esta que sabemos também está abaixo da inflação.
    Levando em conta apenas o rendimento com aluguel, pois poderíamos acrescentar a valorização do imóvel(apesar desta estar decadente também), seria preferível aplicar o valor do imóvel, seja em CDB, ou outro investimento que renda ao menos acima da nossa ‘bela’ inflação atual, e ao menos proteger-se do risco de acabar perdendo o valor de seu patrimônio…

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 15:56 - Reply

      Oi João. As pessoas podem fazer o que você fez na região onde elas pretendem investir. Basta procurar algum site de anúncio de imóveis e anotar o preço dos imóveis de uma determinada região ou de um grande condomínio. Depois anotamos o preço do aluguel de imóveis parecidos ou nos mesmos prédios. A relação entre o aluguel e o preço do imóvel não costuma ser muito boa. Existem regiões com grande oferta de imóveis para locação e poucos interessados. Como ainda existem muitos imóveis em construção e nos estoques das incorporadoras, a oferta de imóveis deve aumentar ainda mais.

  6. Tito Gomes 16 de dezembro de 2015 at 14:45 - Reply

    Parabéns Leandro Ávila pelo claro, lúcido e brilhante comentário que serve de orientação para nossas decisões. A compra de um imóvel é escolha complexa pois existem realidades diferentes em nosso país. Moro em Natal no Rio Grande do Norte, mas ainda não vejo quedas expressivas nos preços dos imóveis por aqui . Estou em busca de algo e atento as oportunidades, espero que em 2016 elas apareçam … Muito obrigado …

    Tito Gomes

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 15:57 - Reply

      Oi Tito, temos muitas realidades. Cada cidade, cada bairro e até cada rua tem sua própria realidade no mercado imobiliário.

  7. Pedro Henrique 16 de dezembro de 2015 at 14:47 - Reply

    Impressionante como você sempre escreve o artigo que eu estou precisando e sempre na hora certa. Muito obrigado, que você continue capturando os meus pensamentos de alguma forma bem bizarra que eu não sei explicar!

  8. Prof. Elisson de Andrade 16 de dezembro de 2015 at 15:03 - Reply

    Em minha opinião, um dos melhores artigos do ano, dado o detalhamento e aplicabilidade para milhares de pessoas. Algumas pequenas observações/correções enviei pelo Facebook. Parabéns Leandro, você está se firmando, a cada semana que passa, como um dos grandes nomes das finanças pessoais no Brasil. É isso aí!!!!!!!!!!!!!

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 15:58 - Reply

      Obrigado Prof. Elisson, estou fazendo as correções.

  9. Roberto 16 de dezembro de 2015 at 15:05 - Reply

    Cara, eu não ligo se há ou não Bolha ou, se existir, que nome querem dar a isso, podem chamar de abacaxi ou pepino que não tem problema, o fato é que essa “valorização” rápida de 300% quebrou as pernas dos compradores, para os vendedores é fácil aumentar os preços, o FINGE-ZAP foi criado para a mídia poder “justificar” aumentos seguidos e a internet aceita qualquer coisa, o problema é achar alguém que pague esse ágio e esse preço especulativo.

    Maior prova disso é que de 2012 para cá o mercado travou, não se veem mais aumentos expressivos.

    Eu mesmo gostaria de comprar um terreno e construir nele, mas depois que os preços triplicaram eu decidi manter o dinheiro investido, de fato onde eu quero comprar sobram terrenos encalhados e hoje os preços caíram 40% e mesmo assim não vejo ninguém comprando, ano que vem eu acredito que tenhamos 60% de desconto aí eu vou comprar um e construir nele.

    Mas antes disso não, que o dinheiro fique rendendo enquanto todos esses terrenos perdem valor com a inflação, com os gastos, com os descontos e com a perda da oportunidade de deixarem o dinheiro rendendo..

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:04 - Reply

      Oi Roberto, obrigado pelo comentário. O nome realmente não importa. O importante são os fatos. As pessoas devem fazer o que você está fazendo que é monitorar a realidade da sua região.

  10. Roberto 16 de dezembro de 2015 at 15:05 - Reply

    Como sempre. Excelente artigo.
    No inicio do ano fiz uma compra de um apartamento na planta na região de Alphaville SP.
    Não paguei a vista, mas dei uma entrada e estou parcelando até a entrega do apartamento previsto em 2018 (que darão 30% do valor do apartamento).
    Posso ter me arrependido um pouco devido a crise, mas agora não tem o que fazer.
    a ideia na verdade foi comparar o preço com SP. Ou seja, o preço do m² em Alphaville é muito mais em conta do que dentro da cidade de São Paulo. Isso foi um atrativo.
    Por outro lado tenho um apartamento na regiao da Freguesia do Ó e um lote (terreno condominio fechado) que pretendia vender para pegar o dinheiro e aplicar em titulos publicos.
    Porém seguindo o seu conselho vou aguardar mais tempo.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:06 - Reply

      Oi Roberto, arrependimento não tem muita utilidade. O bom é aprender com as decisões, observar a situação atual e tirar o melhor proveito dela.

  11. Roberto 16 de dezembro de 2015 at 15:11 - Reply

    E parabéns pelo texto, eu só complementaria que houve uma euforia exacerbada com a Copa, o governo prometendo incontáveis legados, o povo achando que os gringos viriam para comprar e alugar tudo a qualquer preço, gente cobrando 100k euros pelo aluguel mensal de suas casas perto dos estádios, euforia pela dada como certa vitória na Copa, apagando o Maracanazzo, entre outras promessas.

    No final, o óbvio, nada disso deu certo e a euforia deu lugar à crise econômica..

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:10 - Reply

      Oi Roberto, isso realmente aconteceu. Na minha opinião a Copa foi um grande atraso para o país. A PF já começou a investigar os crimes cometidos entre políticos e as empreiteiras envolvidas com as
      obras da copa.

  12. Kleber Lima 16 de dezembro de 2015 at 15:26 - Reply

    Valeu Leandro!

    Muito oportuno esse tema!

    Obrigado, Kleber!

  13. Diego Pereira 16 de dezembro de 2015 at 15:28 - Reply

    Fantástico este artigo. Parabéns e vou me programar para comprar seu livro, me pareceu bem interessante. Você poderia me enviar 1 prévia dele, para que eu pudesse conhecer o conteúdo?

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:13 - Reply

      Oi Diego, não tenho uma prévia, mas existe garantia de satisfação de 30 dias. Na verdade todo curso e todo livro vendido através da plataforma Hotmart tem garantia de satisfação de 30 dias através do formulário https://www.hotmart.com/reembolso Se a pessoa comprar e não gostar, basta preencher o formulário que o processo de reembolso é iniciado automaticamente.

  14. Guilherme Carvalho 16 de dezembro de 2015 at 15:29 - Reply

    Leandro,

    Mais uma vez, um excelente artigo. Infelizmente, a economia de nosso país se mostra cada vez mais enfraquecida, e com tendência de piorar, ao menos no curto prazo, como muito bem demonstrado por você nesse artigo.

    Recentemente, comecei a observar a possibilidade de investimento em imóveis através de fundos imobiliários, uma vez que apresentavam uma rendimento mensal líquido próximo de 0,7 a 0,8%, além da possibilidade de valorização das cotas. Hoje, porém, observei que será votada a Medida Provisória que tributará os rendimentos de Fundos Imobiliários, o que me fez repensar e estudar um pouco mais as possibilidades do mercado.

    Enfim, mais uma vez, parabéns, e obrigado por auxiliar a todos com seu ótimo conteúdo.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:22 - Reply

      Oi Guilherme, nessa quarta-feira o congresso pode voltar aumento do imposto de renda sobre CDB e Fundos de Investimentos, além de cobrança de imposto para LCI, LCA, Fundos Imobiliários e outros investimentos. O pior é que o texto foi modificado na surdina, entre terça-feira e quarta-feira sem nenhum comunicado ou entrevista do senador envolvido. Estou esperando mais informações para escrever sobre o assunto. Qualquer mudança com relação a estas cobranças de impostos em 2015 só entrará em vigor em investimentos feitos em 2016. Veja uma matéria sobre o assunto.

  15. Matheus 16 de dezembro de 2015 at 15:39 - Reply

    Uma coisa que não entendo é porque o governo aumenta a Selic em momentos de crise. Isso restringe o consumo e o crescimento do país, Em momento de recessão a tendência é a moeda desvalorizar e isso gera mais inflação. Será que diminuir a Selic não seria mais efetivo na nossa situação ?

  16. Andre 16 de dezembro de 2015 at 15:47 - Reply

    Mais um ótimo artigo Leandro, parabéns
    Aproveitando, no e-mail que recebi com este link tinha também outro falando sobre um curso de bolsa de valores para leigos. Para quem pretende iniciar investimentos em ações este é o que você mais indicaria no momento?
    Já li bastante sobre Tesouro, LCI, LCA, CDB e tal e já tenho alguns investimentos nessas modalidades, porém gostaria de entender melhor sobre o mercado de ações e por acreditar que pode estar chegando um bom momento de investir. Já li um pouco sobre o assunto e ETFs também, porém acho mas complexo que outros investimentos e nesse caso estou cogitando investir antes em um curso.
    Obrigado

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:41 - Reply

      Oi André, eu recomendo que você invista em cursos antes de investir em ações. É bem mais barato do que tentar aprender na tentativa e erro. O risco do investimento em ações é proporcional ao seu despreparo. Eu e todo mundo que conheço já perdeu dinheiro quando começou por puro despreparo ou pelo hábito de investir seguindo as recomendações dos outros. Em 2008/2009 durante a última grande crise, tivemos uma janela de oportunidade quando os preços de boas empresas despencaram. Agora com o agravamento desta nova crise teremos uma nova janela. Por isso é muito importante investir nos preparativos.

  17. Flávio 16 de dezembro de 2015 at 15:50 - Reply

    Leandro,

    Parabéns pelo post, excelente.

    Estou com uma dúvida mas não é relacionada ao post.

    No último final de semana fui a um shopping (lugar que odeio por sinal) em São Paulo mas enfim o lugar estava extremamente lotado, a praça de alimentação estava abarrotada de pessoas e analisando os preços das refeições percebi o alto valor cobrado, R$ 30 reais a mais simples (simples do simples). Caso a pessoa vá com marido/esposa, só ali “morrerá” uns 70 reais (ou seja, 10% do salário mínimo) contando o refrigerante. Minha noiva foi a um shopping em Campinas segunda-feira agora e estava extremamente lotado também.

    Como podemos explicar que realmente há a crise no país?

    Apesar dos números do desemprego e outros números da economia, estou achando que essa crise é mais política do que econômica.

    Será que as pessoas em sua grande maioria não ligam para a crise/desemprego que estará por vir com pensamentos do tipo: “estou empregado, então vou gastar 30 reais em um lanche “gostoso” dos fast foods, caso eu seja demitido (a) vejo o que faço lá na frente” ou o importante é se divertir agora, ostentar para os amigos na redes sociais que comeu em um lugar “legal”, que comprou uma roupa no outro lugar “top”.

    Ou isso é normal, já que estamos em clima natalino e o importante é festejar e gastar o 13°?

    Talvez você não se sinta a vontade de responder essa pergunta, caso isso aconteça não há problema, porque muitos leitores poderão levar para o lado político.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:53 - Reply

      Oi Flávio. Nas crises as pessoas tendem a cortar o básico e o importante para manter os supérfluos. É um comportamento estranho. Vivemos em uma sociedade onde a ignorância financeira reina. Você e os demais leitores do Clube dos Poupadores fazem parte de uma pequena minoria que possuem uma consciência um pouco maior do que a maioria. Para você e para os demais leitores, no momento de crise o comportamento normal seria cortar supérfluos para conseguir manter o básico e as despesas importantes. A maioria faz justamente o contrário. Isso não é uma característica do brasileiro. O mesmo fenômeno ocorrido na Europa e nos EUA durante a crise de 2008 está ocorrendo neste momento no Brasil. Leia esse artigo para entender. Você verá por qual motivo as pessoas estão lotando as praças de alimentação.

    • Eduardo 17 de dezembro de 2015 at 6:24 - Reply

      As empresas estão erradas? Oras, claro que não. Se tem quem paga, porque não vender a eles?

      Flávio, eu me pergunto como as pessoas se atrevem a deixar 10% do salário em uma refeição. Mas eu faço isto desde sempre e não agora que o país entrou em crise. Se você pensar bem, o brasileiro deveria ter vergonha de colocar a mão no bolso e pagar tanto por um lanche. Dá uma olhada no YouTube e procura por Carlinhos Troll e veja os vídeos dele comparando o Brasil com os EUA e veja os preços de lá, comparado ao salário dos EUA e depois o preço daqui, comparado com o salário mínimo daqui…

  18. Dema 16 de dezembro de 2015 at 16:01 - Reply

    Muito bom artigo. As incorporadoras e construtores particulares se beneficiaram do ‘crédito fácil’ e da falta de oferta por moradia própria nova e lucraram muito com construção de imóveis, na grande maioria de baixíssima qualidade e péssima localização.
    Claro que o crédito quando dado com ‘critérios’ é um motor para impulsionar a economia.
    Tenho acompanhado que os imóveis construídos a 1, 2, 3 anos e ainda a venda, em 2015 subiram bem abaixo da taxa de juros ou do IPCA. Alguns estão com preços de inicio de 2014 e não vendem, porque ainda estão caros.
    Também tenho visto que alguns proprietários que compraram na alta e precisam, por qualquer razão, vender o imóvel, querem inserir no preço a variação da taxa de juros ou da inflação o que fica inviável a venda. Não percebem quanto mais ficarem com o imóvel mais estarão perdendo. Então é baixar o preço ou aguardar a recuperação do valo,r que ninguém sabe quando tempo levará.
    Cada caso é um caso, então é fazer analise financeira e particular e ver o que é melhor, ficar com o imóvel ou tentar vender de acordo com o valor de mercado.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 16:55 - Reply

      Oi Dema. No momento de comprar o imóvel é interessante mostrar para o proprietário o que acontece se ele vender o imóvel mais barato agora (com desconto) o se ele esperar mais 1 ano ou dois para vender o imóvel diante de uma inflação acima de 10% ao ano. Ter um pouco de educação financeira, diante de um proprietário que não sabe muito sobre isso, vai ajudar bastante.

  19. Gustavo 16 de dezembro de 2015 at 16:27 - Reply

    Mais um excelente artigo! Parabéns!

  20. Rosa 16 de dezembro de 2015 at 16:31 - Reply

    Boa tarde Leandro
    Poderia por favor esclarecer uma dúvida?
    O imóvel rural tem o valor atualizado por ano no ITR imposto territorial rural
    Posso usar este valor para calcular o lucro no valor da venda?
    Obs.: na declaração anual do imposto de renda não está atualizado
    Obrigada
    Rosa

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 19:02 - Reply

      Oi Rosa, não entendi bem a pergunta. Se você pretende comprar o imóvel, o valor dele é relativo, quem determina o valor é o mercado (você), embora o proprietário acredite que ele é que determina o valor. IPTU e ITR não servem como base para determinar o preço de um imóvel. A declaração do imposto de renda sempre mostra o valor de compra do imóvel, não deve ser atualizado.

  21. Rodrigo 16 de dezembro de 2015 at 16:35 - Reply

    Leandro, muito bom o artigo. Esclarecedor e preciso. Tenho um imóvel que eu tenho pensado em vende-lo devido ao baixo retorno do aluguel (aprox 0,41%/am) e colocar o capital em uma renda fixa, que dependendo do tempo de “carência” pode ser aplicado de maneira líquida superior de 1%/am, porém é como você colocou no artigo, é sempre bom ter algum investimento físico, que apesar de baixa liquidez atualmente, imóveis tem “solidez” (traduzinho, pois este não deve ser um termo técnico, “solidez” no sentido de ninguém poder simplesmente tirar de você como aconteceu com o dinheiro no banco de quem tinha na época do Collor).Obrigado e Parabéns.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 18:28 - Reply

      Oi Rodrigo. Nem toda decisão deve levar em consideração apenas a rentabilidade. Ter algum patrimônio, físico fora do sistema financeiro, é um tipo de segurança.

  22. Felipe 16 de dezembro de 2015 at 17:04 - Reply

    Leandro, parabéns pelo artigo! Comprei seu livro e recomendo a leitura a todos! Resolvi utilizar algumas das suas dicas ao visitar um empreendimento que ainda está na planta…o resultado é incrível. O jogo realmente mudou, quem possui dinheiro é quem tem que ser mimado, afinal se preparou para isso e acumulou patrimônio para a compra à vista. As incorporadoras tem me oferecido 13% em um apartamento que será inaugurado em março de 2017…sinceramente achei pouco, pois uma aplicação conservadora está dando 1% ao mês e desta forma o risco (de não entrega) passaria a ser meu, o que obviamente não concordei. Enfim, não tenho pressa…enquanto não me oferecem um excelente desconto vou aplicando e observando o mercado, pois acredito que até meados de 2017 não teremos uma mudança drástica de comportamento.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 18:33 - Reply

      Oi Felipe. O mais curioso é que os corretores percebem quando a pessoa está mais preparada. Eles sabem quando estão lidando com uma pessoa totalmente leiga e isso influencia na maneira como eles se comunicam, tratam e negociam com pessoas. Quando você tem mais conhecimento, e demonstra ter mais conhecimento, a conversa muda de nível.

  23. Gilmar Moschem 16 de dezembro de 2015 at 17:09 - Reply

    Olá Leandro, Parabéns pelo trabalho. É um livro, uma obra completa, super qualificada, aliás como todas as suas publicações.
    Gostaria de aproveitar e te perguntar se tem como me aconselhar sobre uma dúvida sobre um fato:
    Vendi o meu apto que gerou um lucro imobiliário de uns R$ 50mil cujo prazo de 180 dias para comprar outro termina no dia 15 de janeiro do próximo ano. Estou morando de aluguel e ainda estou escolhendo o imóvel que vou comprar. Você acha que será muito arriscado caso, declare que comprei em janeiro com entrada e pagamento parcelado a curto prazo, mas quitado dentro dentro de 2016. Ou é rígido e fiscalizado que todo o capital deve ser investido até 180 dias ??? Não tem como eu sair dessa ? Grato Gilmar

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 18:35 - Reply

      Oi Gilmar, eu não posso opinar sobre isso. Inventar mentiras para a Receita é crime. Pague o imposto e fique com a consciência tranquila. Sai mais barato.

  24. Gonçalo 16 de dezembro de 2015 at 17:20 - Reply

    Parabéns e muito obrigado por mais um ótimo texto, Leandro!! Sabia que ia me arrepender de lê-lo, mas fiz questão de conferir, pois gosto muito de suas análises!!! Se o blog começou em 2013, creio que o acompanho desde o início então. Abraço!!!!

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 18:36 - Reply

      Obrigado Gonçalo

      • Gonçalo 22 de dezembro de 2015 at 11:47 - Reply

        disse que sabia que me arrependeria porque investi em imóvel! agi como tolo maior!!!! ótimo ano novo pra você e sua família e obrigado pelos conteúdos!! Deus abençoe!!

  25. Ricardo 16 de dezembro de 2015 at 17:48 - Reply

    Olá Leandro,

    Muito bom este artigo.

    A situação imobiliária no Brasil realmente vive um momento ímpar. Temos uma grande oferta aliada aos fatos aqui descritos por você.

    Os imóveis subiram muito em pouco tempo na região onde moro até 2012. Os apartamentos chegaram a custar bem mais que apartamentos em situações semelhates ( localização /área / qualidade do imóvel) do que nos Estados Unidos.

    Eu acho que o financiamento ” inflacionou ” o mercado e ele terá que se ajustar a oferta e procura daqui para frente.

    Penso que será um bom momento para comprar.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 18:52 - Reply

      Obrigado pelo comentário Ricardo. Quando o governo interfere em qualquer mercado ele acaba gerando desequilíbrios. No sistema, os preços tendem a atingir um ponto de equilíbrio com base na oferta de imóveis e na demanda por imóveis. Se você interfere nesse equilíbrio de forma abrupta e sem medir as consequências, acaba gerando distorções. Agora que acabou o dinheiro usado para interferir no sistema, o mercado vai buscar novos pontos de equilíbrio.

  26. Luiz Verardo 16 de dezembro de 2015 at 17:50 - Reply

    Leandro, muito bom ler o seu artigo. Obrigado por compartilhar sua análise do cenário atual.
    Eu tenho acompanhado a enorme quantidade de apartamentos lançados na região da Av. Águas Espraiadas (Av. Roberto Marinho), entre o Brookling e o Campo Belo em São Paulo. Uma região bastante tranquila, viveu (vive) uma explosão de novos prédios desde 2009/2010. Eu ficava imaginando de onde iriam vir tantas pessoas para morar nestes imóveis. Esta claro que muitos imóveis forma comprados pelos próprios moradores, porém tenho certeza que a maioria adquiriu pesando na lucratividade em função da linha do metrô, que está muito, mas muito atrasada. Conclusão: imóveis prontos, luzes apagadas (desocupado), perdendo dinheiro com o que agora é passivo, pagando condominio, IPTU, e sem gerar nenhuma renda.
    Moral da História: Não devemos seguir as pessoas pelo simples fato de seguir: Primeiro educação financeira, entender o cenário antes de tomar qualquer decisão. Abr.

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 18:57 - Reply

      Oi Luiz, isso é verdade. As pessoas compram imóveis movidas pelas emoções e influência dos outros. Campanhas publicitárias bem feitas acabam atraindo a atenção de muitos. O mercado imobiliário é um dos que mais gasta com publicidade. O mais curioso é que os melhores negócios não aparecem na televisão, nos jornais, não precisam de muito esforço de venda. Aqui fica uma dica: Quando estão gastando muito em publicidade de um empreendimento, isso não é um bom sinal.

  27. Gustavo Ventura 16 de dezembro de 2015 at 18:00 - Reply

    Grande Leandro! Sempre com excelentes textos e com a principal recomendação: não transferir para outros a responsabilidade sobre a gestão de nosso patrimônio.

    Espero em breve poder adquirir e estudar seus livros sobre o mercado de imóveis. Uma pergunta, você costuma fazer atualizações do mesmo?

    • Leandro Ávila 16 de dezembro de 2015 at 18:58 - Reply

      Sim Gustavo, a última atualização foi no início de 2015, mas a base dos livros são atemporais.

  28. Leonardo 16 de dezembro de 2015 at 18:03 - Reply

    Muito bom o artigo Leandro sempre estou acompanhando o blog.

    Parabéns !!

    abs

  29. Lara 16 de dezembro de 2015 at 18:12 - Reply

    #Leandroehocara

    Li o seu livro sobre imóveis e adorei. Recomendo!

  30. Alexandre 16 de dezembro de 2015 at 23:03 - Reply

    Leandro, como sempre um excelente material parabéns. Sou um curioso do mercado imobiliário, gosto de pesquisar os preços na região onde moro, bem como material na internet sobre este tema. Conversando com um construtor, perguntei pra ele por quê o preço dos novos lançamentos continuam tendo preços “astronômicos”. A resposta foi simples e direta, “porque os custos não caíram”. Olhando o preço do cub para SP, observa-se uma ligeira queda e uma retomada nos preços, entretanto para minha região, RS, mensalmente o custo aumenta, logo, fica difícil de acreditar em uma queda nos valores. Entretanto, as construtoras estão com estoques abarrotados, que vem em linha com seu texto que para quem tem dinheiro para pagamento a vista, poderá ter um bom desconto se muito barganhar, mas nada que iguale a valores de mercado de 2011, uma vez que o metro quadrado no Brasil ainda continua muito distorcido.
    Faz no mínimo, 3 anos que escuto professores de MBA, revistas de economia e etc sobre crise imobiliária, porém eu não consigo vislumbrar uma queda de valores na mesma velocidade em que os valores subiram, sem passarmos por uma crise similar a que se desencadeou na Europa por efeito dominó da crise nos Estados Unidos. Tudo isso para te perguntar, se você acredita que em um curto prazo a Industria Civil irá reajustar os seus preços de acordo com a situação que nos encontramos hoje? Abs

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 15:16 - Reply

      Oi Alexandre. Os preços não vai cair, mas a inflação fará com que fiquem equivalentes ao que era cobrado em 2011. Exemplo: R$ 1000,00 em novembro de 2011 não são os mesmos 1000,00 em novembro 2015. Hoje, R$ 1.000,00 de 2011 valem R$ 1.320,90 já que a inflação acumulada pelo IPCA foi de 32,08%. Você pode fazer simulações aqui. Isso significa que comprar um imóvel de R$ 396.269,91 em novembro de 2015 é a mesma coisa que ter comprado um imóvel de R$ 300.000,00 em novembro de 2011. Se o preço dos imóveis não forem corrigidos pela inflação e se além disso o proprietário der desconto, você terá a oportunidade de comprar imóveis com preços muito abaixo do que foram praticados no passado. A inflação fará o trabalho de desvalorizar os imóveis, isso não depende da vontade da construção civil.

  31. RAFAEL 17 de dezembro de 2015 at 8:56 - Reply

    Leandro, boa tarde. Tenho dúvida com relação aos meus investimentos que deixo “rendendo”, por exemplo, para atingir 30 mil reais e aplicar em um CDB que me renda 18%a.a. preciso de 5 a 6 meses. Nesse meio tempo em que estou me capitalizando, tenho colocado no fundo de investimento da XP, porém não tem rendido nem 1% a.m e isso me incomoda. A dúvida é se eu deixo nesse fundo de investimento conservador ou se deixo nos meus 80% do CDI em LCI que o Banco do Brasil me paga, ou se, ainda, aplico aplico de 5 em 5 mil em CDBs que me rendem em torno de 104% do CDI, com liquidez diária. Semana passada quebrei a cara por que resgatei em menos de 1 mês um CDB de 5 mil, o que me onerou 1 real e pouco de I.R. e quase 14 reais de IOF. Qual seria a melhor forma de guardar essas reservas até que aplique em algum investimento, visto que consigo poupar em torno de 5 mil mensais? Muito obrigado.

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 15:34 - Reply

      Ao investir em fundos, você está pagando para o gestor do fundo fazer aplicações que você mesmo poderia fazer. Fundos conservadores investem o dinheiro dos seus cotistas em renda fixa, normalmente são títulos públicos e títulos privados como CDB, LCI, LCA, etc. O fundo só faz sentido quando você precisa de liquidez diária, pois existem títulos públicos que você pode ter perdas se não respeitar o vencimento e existem títulos privados com data de vencimento bem específica. Eu recomendo que você tome cuidado ao fazer investimentos sem entender o que você está fazendo. Não existe uma receita de bolo, uma formula mágica. Você tem acesso a inúmeras possibilidades de investimento através dos bancos e corretoras onde possui conta, cada investimento tem suas características e as taxas de rentabilidade mudam constantemente.

  32. Adair 17 de dezembro de 2015 at 10:10 - Reply

    Leandro, excelente artigo e de muita qualidade como todos os outros que escreveu, de fácil compreensão que desmitifica o mundo econômico e financeiro.

    Acho que faltou um detalhe importante, todos os imóveis que vemos para vender na maioria das vezes sempre tem placas p/ contactar uma imobiliária(intermediária) que gera comissões altíssimas p/ a mesma, acho que isso encarece algo em torno de 7% à 10% mais caros.

    Como podemos achar os contatos do proprietário do imóvel e tentar fazer uma proposta diretamente sem o valor da comissão da imobiliária?
    Acredito que as imobiliárias não passariam o nome e telefone do proprietário por motivos óbvios da comissão.

    Obrigado e novamente parabéns por tornar o mundo financeiro um lugar menos inóspito p/ as pessoas leigas e suas economias.

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 15:39 - Reply

      Oi Adair. Quando o proprietário contrata uma imobiliária ele assina um contrato, muitas vezes é de exclusividade. Normalmente o proprietário não quer intermediar o negócio, não quer entrar em contato com os inúmeros interessados. Os custos com o corretor já estão embutidos no preço do imóvel. Com certeza o corretor ou a imobiliária não permitirão que você negocia diretamente com o proprietário excluindo ele na negociação, esse tipo de situação está previsto no contrato assinado pelo proprietário. Ao encontrar um imóvel sendo negociado diretamente pelo proprietário (sem imobiliária) você deve ter um cuidado adicional. Muitas imobiliárias não aceitam trabalhar com imóveis com problemas na documentação e isso força o proprietário a negociar o imóvel por conta própria. Redobre os cuidados com a documentação ao negociar com o proprietário.

  33. Diego 17 de dezembro de 2015 at 10:20 - Reply

    Olá Leandro,

    Parabens pelo seu artigo. Como sempre é muito bom.

    Apenas discordo que a queda de preços se dará apenas pela “inflação”.

    Digo isto pois acredito que grandes “Players” da construção, como ROSSI, PDG, MRV, etc não conseguirão se manter neste mercado por muito mais tempo, afinal estao completamente endividadas e seus valores de mercado ja viraram pó.

    E isso deverá puxar o preço muito para baixo, do mercado em geral.

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 15:41 - Reply

      Oi Diego, as incorporadoras já estão reduzindo preços, só que chamam isso de promoção, quando na verdade é desvalorização mesmo. O fato é que independente da vontade da incorporadora ou de qualquer proprietário a inflação está fazendo o trabalho dela e o governo está fazendo muito pouco para impedir.

  34. Felicio 17 de dezembro de 2015 at 10:23 - Reply

    Leandro, parabéns pelo artigo que escreveu!
    Ajudou muito a entendermos o cenário do mercado imobiliário para os próximos anos e também para mantermos atualizado em seu Livro Negro de Imóveis que por sinal é excelente!
    Tenho um imóvel hoje quitado, mas há dois anos mudei para um maior que atualmente pago aluguel. Nesse tempo, sempre questionava se deveria vendê-lo para comprar o que estou morando. Após estudar muito sobre imóveis e outros investimentos financeiros, percebi que não era interessante em fazer essa “troca”. Oras, o apartamento em que moro é bem mais caro o qual possuo e em vez de eu financiar essa diferença, aplico mensalmente em renda fixa que rende muito mais que a taxa de aluguel.Pretendo acumular o capital suficiente para comprar à vista. A única dúvida que resta nesse momento é saber em que momento irei vender o meu imóvel? Por outro lado , vejo que é interessante em mantê-lo como forma de diversificação (ele representa 50% do meu patrimônio), já que essa crise pode levar muitos anos para recuperar.

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 15:55 - Reply

      Oi Felicio, apartamentos mais baratos e menores são mais fáceis de alugar se for bem localizado. Um imóvel próprio sempre serve como segurança.

  35. Stephan 17 de dezembro de 2015 at 10:48 - Reply

    Bom dia Leandro!
    Como sempre muita clareza e didática nos texto, além de oferecer grande conhecimento aos demais.
    Tenho uma dica para um post futuro, pois admiro muito seu trabalho e gostaria um dia de ver um post sobre tal assunto escrito por você. Hoje quando leio o Boletim Focus as vezes tenho um pouco de dificuldade de entender algumas coisas. Acho interessante um dia se publicasse algum artigo sobre o Boletim Focus. Desde já mais uma vez parabéns pelo trabalho.

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 15:56 - Reply

      Oi Stephan, posso escrever artigos para falar sobre cada indicador separadamente. Para falar sobre todo boletim seria necessário escrever um livro. Obrigado pela sugestão.

  36. Antonio 17 de dezembro de 2015 at 11:01 - Reply

    Olá Leandro.
    Muito bom artigo. Parabéns pelo trabalho e ideias.
    Você comenta em seus livros sobre vários segmentos imobiliários como flats, hotéis, residencias, comercias e outros.
    Observando o investimento em hotéis business que vai para o pool e divide o lucro pela fração ideal e não se tem dor de cabeça com inquilinos nem com despesas porque tem uma administradora me parece bem mais interessante e rentável principalmente quando se tem uma ocupação de pelo menos 70% de hóspedes.
    Qual o melhor segmento do mercado imobiliário para se investir?

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 16:03 - Reply

      Oi Antonio. É o tipo de investimento que você transfere a responsabilidade pelo seu patrimônio para um terceiro. Se for uma boa administradora, você não terá dor de cabeça caso ela continua uma boa administradora ao longo do tempo. O melhor segmento do mercado imobiliário para investir é aquele que você entende mais, aquele que você gosta mais. Isso vai depender do perfil de cada um. Existem arquitetos e engenheiros que adoram comprar imóveis para reforma e revenda. Você compra um imóvel bem localizado e deteriorado por um preço abaixo do preço de mercado, já que a maioria dos compradores prefere comprar imóveis em ótimo estado. Para quem gosta de reformas, para quem entende de reformas, é um prazer transformar um lixo em um luxo. Eu não entendo nada de reformas e para a falar a verdade, não gosto de obras. Para o meu perfil não seria um bom investimento. Tem gente que adora flats, tem gente que odeia. Já vi casos de pessoas que passaram a vida comprando flats e hoje possuem um pequeno negócio para administrar os próprios flats. Tem aqueles que gostam de comprar terrenos grandes para fazer loteamentos com o objetivo de vender os lotes menores (com grande valorização no metro quadrado). Existem inúmeras possibilidades que se adaptam melhor a cada tipo de investidor e em cada região do país onde a pessoa pretende investir.

  37. César Romero 17 de dezembro de 2015 at 11:13 - Reply

    Leandro, parabéns pelo artigo… Muito bom! No meu caso eu tenho um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal, e que toma quase 30% da minha renda mensal com a parcela. Gostaria de me livrar ou pelo menos diminuir a dívida, e qualquer decisão tem que ser tomada de forma cautelosa, visto que a situação econômica está crítica. E no meu caso, depois que li seu livro sobre financiamento de imóveis (Livro Negro) vi que fiz um mal negócio. Mais uma vez parabéns pelas informações de qualidade. Abraço!

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 16:06 - Reply

      Oi César. Você fez o melhor negócio que você era capaz de fazer naquele momento. O arrependimento não é útil. Verifique o que você pode fazer para elevar a sua renda, de uma forma que o comprometimento dela não gere incômodos ou riscos.

  38. André Santana 17 de dezembro de 2015 at 13:06 - Reply

    Prezado Leandro, conheci recentemente o clube dos poupadores e adorei! Confesso que a pouquíssimo tempo é que mudei minha situação financeira, ou seja, deixei de ser um cidadão deficitário para ser superavitário. E foi graças a pessoas bem intencionadas que tiveram a iniciativa de criar sites como o Clube dos Poupadores que pude abrir meus olhos para as burradas que fazia. Muito obrigado! Acabei de adquirir seu livro: Como investir em imóveis e aprendi muito a respeito dessa modalidade tão antiga de investimento. Por fim, quero registrar que seus artigos são extremamente valiosos para quem deseja aprender como raciocinar nos momentos de fazermos investimentos.

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 16:07 - Reply

      Oi André muito obrigado por deixar seu depoimento. Fico feliz por ter ajudado.

  39. Filipe 17 de dezembro de 2015 at 14:58 - Reply

    Obrigado! Leandro pelo conteúdo do seu artigo e compartilhar seus conhecimentos.

  40. Roberto Vieira 17 de dezembro de 2015 at 15:14 - Reply

    Olá Leandro, mais um grande artigo sem contar as respostas completas à cada leitor . Acho que teremos que parabenizá-lo a cada publicação, o que é um prazer. Tenho uma pergunta que não está relacionada ao seu artigo mas, se você puder responder eu agradeço.
    Leandro, sou iniciante e estou me preparando para investir em LCI através de um agente autonômo da corretora XP aqui na minha cidade . Você pode explicar-me como proceder ? Esses títulos serão adquiridos pela corretora atrelados ao meu CPF? Estou consultando os títulos através do site que você sugeriu (JURUS) e, já tenho uma carteira pré-definida. Quero investir ainda este ano pois pelo que tudo indica em 2016 teremos IR incidindo também sobre LCI, LCA etc..etc… obrigado, abs

    • Leandro Ávila 17 de dezembro de 2015 at 16:11 - Reply

      Oi Roberto. Você não precisa investir através de agentes autônomos de investimento. Todo cliente da XP tem um, o meu se limita a me enviar emails, mas quem faz os investimentos sou eu através do site da XP. O ideal é que você entenda a importância de estudar e compreender o funcionamento de todas as modalidades de investimento para que você fique cada dia mais livre para tomar suas próprias decisões. Quando você compra títulos privados como LCI, LCA e CDB em corretoras como a XP, que fazem parte do programa CETIP Certifica, o seu título fica registrado em seu nome lá na CETIP (que a grosso modo funciona como um cartório). A XP fornece um relatório mensal, que é emitido pela CETIP, com a lista de todos os investimentos que a XP comprou atendendo o seu pedido de compra. Estes títulos ficam registrados no seu CPF.

  41. Roberto Vieira 17 de dezembro de 2015 at 17:01 - Reply

    Lenadro, obrigado plea pronta resposta à minha questão ajudou muito. Você pode informar o site da XP por favor?

  42. Juliano 17 de dezembro de 2015 at 17:15 - Reply

    Cara,

    Meus Parabens!

    Acompanho seu Blog dia após dia.

    Muita informação e conhecimento da Economia.

    É isto que a população brasileira precisa.

    Um abraço!

  43. Jefferson 17 de dezembro de 2015 at 18:53 - Reply

    Leandro ótimo post, mto esclarecedor!

    Na minha humilde opinião, imóvel e sempre imóvel.
    No Cenário atual como investimento de curto prazo em uma economia regressiva é óbvio q comprar imóvel é péssimo como investimento.
    Quem compra imóveis p investir ñ pode pensar jamais no curto prazo. Como uma conta q um leitor mesmo fez sobre um imóvel de 500 mil render 3000 mil ao mês perde p poupança….! Sim realmente perde no curto prazo, mas pense q depois de alugado mesmo perdendo p inflação vc tem algo super seguro …..!! Mas pq ñ comprar dois de 250 mil??? Vai ser mai rentável garanto!!! Importante e sempre investir um pouco em cada seguimento diversificando sempre….. Mas imóvel é um bem q ñ se perde, estável, seguro, sólido e sempre vai ter valor independentemente do cenário econômico.
    Eu mesmo comprei um apto em 2005 por 42 mil e depois de dez anos ele vale mais de 180 mil ,em termos de dólar paguei 19 mil e se fosse em dólar d hj seria 78 mil ou seja se estivesse alugado (moro nele) estaria ganhando o aluguel e a valorização do imóvel.
    Eu mesmo tenho 2 imóveis um como renda e investimento q me dá menos do q NTN-B CDB, LTN etc, mas mesmo assim ñ vendo pois acredito no setor e valorização futura!!! Pense em um cenário totalmente impossível como um calote do governo…..!!! As NTN-B CDB vai tudo p ralo!!!! O negócio é diversificar!!!! Realmente acredito q p o ano q vem vão aparecer ótimas barganhas p os investidores q pagam a vista.

    Abços!!!

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:08 - Reply

      Oi Jefferson. Imóveis são bens sólidos, físicos, fora do sistema financeiro. Por isso não existe um investimento melhor que o outro em todos os aspectos. Cada um tem suas vantagens e desvantagens e diversificando você tem um pouco de cada coisa.

  44. Rosa 17 de dezembro de 2015 at 19:25 - Reply

    Obrigada por me responder Leandro
    Parabéns pelo excelente trabalho!
    Há algum tempo vc solicitou que respondesse algumas perguntas para um novo trabalho seu
    Este trabalho será oferecido aos seus leitores?
    Abraços
    Rosa

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:10 - Reply

      Oi Rosa. A pesquisa era parte de um estudo de viabilidade. Ainda estudo meios para que se torne viável.

  45. Bruno 17 de dezembro de 2015 at 19:36 - Reply

    Ótimo artigo como sempre Leandro!

    Faz pouco tempo que acompanho o clube dos poupadores, mas graças a você estou investindo bem mais na minha educação financeira, lendo os artigos postados, e me inscrevendo nos cursos Carteira Rica do Eduardinho e na Tríade do Dinheiro.

    Li seus artigos sobre FII, e aguardo ansiosamente artigos mais recentes sobre o tema, que me chamou muita atenção.

    Abraço

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:10 - Reply

      Obrigado Bruno. Parabéns por investir na sua educação.

  46. Gustavo 18 de dezembro de 2015 at 0:57 - Reply

    Oi Leandro, muito bom o blog. Acabei de investir uns R$ 60.000,00 na compra de um terreno em um loteamento novo. Se eu tivesse lido essa matéria antes, talvez teria investido de outra forma, em títulos do tesouro, por exemplo. Mas como você disse, cada caso e um caso, espero que possa vende-lo nos próximos anos com algum rendimento.

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:11 - Reply

      Oi Gustavo. A realidade do loteamento que você comprou pode ser totalmente diferente. Cada caso é um caso.

  47. Sergio Tavares 18 de dezembro de 2015 at 11:14 - Reply

    Leandro, em primeiro lugar, parabéns! Você é o cara!
    Agora uma pergunta: estou pensando em comprar um imóvel de 200.000. Quero juntar 100.000 e financiar 100.000. Isso porque pagaria menos com juros do que o que pago de aluguel hoje que é 1000,00. A prestação é composta de juros, taxa, seguro e amortização. Tirando a amortização daria menos de 1000,00. Esse raciocínio está correto?

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:13 - Reply

      Oi Sérgio. Eu não tenho como verificar assim. Coloque na ponta do lápis para verificar a situação, simule financiamentos no Banco, veja sua capacidade de pagamento, etc, etc, etc.

  48. Gil Brito 18 de dezembro de 2015 at 13:11 - Reply

    Brilhante artigo, e com referência as respostas, mais ainda. Vivo em Portugal e possuo investimentos na área do imobiliário no Brasil; acompanho há 15 anos a subida dos preços dos imóveis no Brasil. Verifiquei que o acréscimo estava “perpendicularmente associado no plano inverso” das decidas da taxa de juro, da taxa de desemprego… e da realidade internacional. Tal e qual o que aconteceu em Portugal; o resultado disso tudo, descontando a escala, foi um terramoto económico, isto é, em Portugal, depreendo que o mesmo esteja a passar no Brasil, o aquecimento económico provocado pelo consumo interno, gerou arrecadações tributárias que “de forma encapotada” equilibraram as contas públicas. Quando os fatores estabilizadores começaram a pender para o lado negativo das despesas públicas, quando os emissores de dinheiro fresco do exterior verificaram que não existia alavancagem no tecido produtivo do país para a segurar pleno emprego, visto que o setor da construção civil representava um grande empregador direto e indireto… entramos em rota de colisão acelerada com as mensagens expansionistas criadas pela moeda única. O desemprego, a recessão, a destruição de valor em toda a cadeia económica… estão instaladas desde 2008 em terras de Camões. Naturalmente que não devo pretender comparar uma nação gigante e rica como o Brasil, com um país geograficamente e demograficamente pequeno como Portugal. O que me surpreende neste cenário é a falta de visão dos decisores, isto é, assistiram de camarote todo o estrondo económico a nível mundial, com excepção dos países emergentes… e foram cair na mesma idiotice. Pergunto: Não seria tempo de uma mudança de paradigma político no Brasil, visto que o povo, tal como em Portugal, embarca em cantigas de mercadores, que fazem da política um modelo de vida para progressão de carreira, ao invés de servirem o interesse nacional?

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:17 - Reply

      Oi Gil. Isso que eu acho impressionante. Não é possível que ninguém tenha percebido que o Brasil estava cometendo os mesmos erros. Existe uma crise de representatividade global. Em vários países do mundo as pessoas estão perdendo a paciência com os políticos dentro de países democráticos.

  49. Luciano 18 de dezembro de 2015 at 13:20 - Reply

    Leandro, alem de todos os argumentos justificando o aumento dos preços, vc poderia ter citado tambem a piramide demografica do Brasil: nos anos recentes de valorização, a parte mais significativa da piramide é justamente entre os 28/32 anos, idade media de quem compra o primeiro imovel.

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:19 - Reply

      Oi Luciano. Ainda existe esse problema. Nas próximas décadas a demanda por imóveis no Brasil deve cair.

  50. Kleber 20 de dezembro de 2015 at 15:59 - Reply

    Grande Leandro, mais um baita artigo.

    Eu não gosto de investir em imóveis , apesar de ter um e estar alugado, rendendo menos que a poupança.

    Resolvi comprar quando as aplicações em renda fixa estavam em patamares muito ruins , a poupança era a que rendia mais, pra se ter uma ideia.

    Hoje vejo este imóvel como um porto seguro e diversificação nos meus investimentos.

  51. Divaldo Luiz 21 de dezembro de 2015 at 12:06 - Reply

    Olá! Leandro. Tenho um consórcio imobiliário na Caixa. Paguei 50 meses de um total de 150. As taxas de administração são altas e não percebi. Quero me desfazer do consórcio, mas perderei dinheiro e só receberei o que restar no final . Tem como me ajudar?

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:21 - Reply

      Oi Divaldo. Nunca fiz consórcios por nunca ter visto vantagem. Dessa forma eu não tenho a experiência necessária para te ajudar.

  52. Marcos Nascimento 21 de dezembro de 2015 at 18:53 - Reply

    Essa discussão sobre investir ou não em imóvel me faz lembrar dos Portugueses, na qual sou descendentes. Comprar um terreno ou um imóvel ou mais “o mais barato possivel”; construir ou reformar e vender ou alugar e viajar para Portugal com a renda dos alugueis deles.
    Gostaria de enumerar alguns pontos a serem analisados antes de tomarmos a decisão em comprar imóveis:
    1 – Já tenho um imóvel próprio?
    2 – Tenho a grana disponível para compra a vista (poder de barganhar)
    3 – O imóvel a venda já está alugado? Por quanto? O inquilino é antigo?
    4 – Não quero fazer conta alguma! Quero comprar um imóvel na praia ou serra para curtir com a família!

    Abraço a todos

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:23 - Reply

      Oi Marcos. As pessoas precisam refletir sobre o que motiva a comprar imóveis. Existem 1001 motivos, existem imóveis dos mais variados tipos e finalidades. O importante é refletor antes de tomar qualquer decisão.

  53. Larissa 22 de dezembro de 2015 at 7:36 - Reply

    Leandro,
    Gostaria de sua visão com relação a um possível aumento no INCC durante os próximos anos. No ano de 2008 pode ser constato um aumento deste índice.
    Obrigada

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:26 - Reply

      Oi Larissa. É muito difícil chutar qualquer valor para o INCC futuro. O que você pode fazer é avaliar um leque de possibilidades. O INCC vai terminar o 2015 acima de 7%.

  54. Lucas Duarte 22 de dezembro de 2015 at 9:20 - Reply

    Ótimo artigo! Com esse aumento nos juros, está cada vez mais claro pra quem quer investir a longo prazo, que a hora de investir no título público IPCA+ será nesses próximos anos!

    Abraços!

  55. Rogerio Oliveira 22 de dezembro de 2015 at 21:12 - Reply

    Olá Leandro, comecei a investir em imóvel p/ alugar depois de ler seu livro que me deu motivação, base, além de coragem. Uso a estratégia de adquirir imóvel em periferia, que tendem ser bem mais baratos, principalmente os imoveis que com uma pequena reforma estão prontos para alugar. Como o valor de investimento não é elevado, o retorno, no pior dos casos, cobre a inflação. Até então tem dado certo. Mas é preciso conhecer bem o bairro, onde estão localizadas as creches e linhas de onibus antes fazer negocio.

    • Leandro Ávila 24 de dezembro de 2015 at 2:32 - Reply

      Oi Rodrigo. O problema é que tem muita gente que compra imóveis residenciais em bairros nobres onde não existe demanda por locação. Existem periferias onde o mercado de locação é muito aquecido. São imóveis mais baratos e onde existe um grande número de pessoas em condições de alugar, ou seja, não falta demanda. Quem investe só precisa ter o cuidado de fazer boas escolhas avaliando a região com os olhos do público alvo. Nas periferias as pessoas precisam de linhas de ônibus, precisam de creches, posto de saúde, escola pública. Tudo isso deve ser avaliado.

  56. João Carlos 24 de dezembro de 2015 at 18:02 - Reply

    Leandro, Gostei do artigo e vou comprar os livros.
    Qual é a sua opinião sobre os preços dos apartamentos na Zona Sul do Rio de Janeiro, especificamente em Copacabana, Ipanema e Leblon?
    Acho que os preços estão ainda altos e para a situação econômica estão demorando abaixar. Acha que a realização das Olimpíadas estão segurando os preços?
    Para fazer um negócio com resultado positivo, devo pagar quanto de deságio do preço pedido? Observe que a maioria dos apartamentos estão originais e necessitam de reforma.
    Grato
    João Carlos

    • Leandro Ávila 27 de dezembro de 2015 at 23:34 - Reply

      Oi João. Não conheço o mercado específico dos bairros de Copacabana, Ipanema e Leblon. Mas são bairros que não podem crescer. A oferta de imóveis na região não pode crescer, mas a demanda sempre foi grande pelo fato das pessoas desejarem morar nesses bairros.

  57. Thiago Sálvio 25 de dezembro de 2015 at 9:36 - Reply

    O Melhor artigo que ja li a respeito do tema!
    Mais bem explicado do que isso, impossível!

  58. CLÁUDIO ROBERTO DE ARAÚJO 27 de dezembro de 2015 at 15:30 - Reply

    Boa tarde Leandro,

    mais um espetacular artigo, abordando o assunto de forma abrangente e tocando naqueles pontos cruciais.

    Parabens por nos propiciar o acesso a informação deste nível.

    Forte abraço e um 2016 abençoado para você e família.

  59. Tania 28 de dezembro de 2015 at 12:11 - Reply

    Boa Tarde,
    Estou juntando dinheiro para comprar um segundo imóvel que pretendo seja de cerca de RS 500 mil , já tenho um de cerca de 200 mil. E melhor vender o primeiro imóvel somar aos 200 mil e comprar o segundo e não fazer nenhuma divida ou dar uma entrada de 200 mil e financiar o resto ???. Atualmente não pago aluguel ,moro em casa cedida e posso economizar por mais cerca de 1ano e meio.
    O primeiro imóvel e pequeno e bem localizado ( região central da cidade ) e esta alugado , mas fica em um estado diferente de onde eu moro e pretendo continuar morando.

  60. Rosana 2 de janeiro de 2016 at 13:06 - Reply

    Parabéns pelo artigo, muito esclarecedor! Tenho um imóvel onde resido e que possui um salão comercial no mesmo terreno, mas que já alugo. Entretanto pretendo me mudar de cidade mas não tenho como comprar outra, mesmo vendendo esta que possuo, já que este também não é o melhor momento para vende-lo. Pensei em fazer uma simples reforma e dividi-lo, alugando o salão comercial e a casa separadamente. Com esta renda quem sabe fazer um financiamento de uma outra casa em outra cidade.

    • Leandro Ávila 20 de janeiro de 2016 at 10:43 - Reply

      Obrigado Rosana, a situação está difícil para a venda de imóveis na maioria das regiões do país.

  61. Renan 5 de janeiro de 2016 at 1:02 - Reply

    Leandro, parabéns pelo artigo. Muito detalhado e explicativo. Me deparei com este artigo procurando dentro de seu blog algum que trate da possibilidade de venda de um imóvel que seja usado como moradia para aplicação em algum título no tesouro direto. Encontrei somente um artigo na internet falando sobre isso e gostaria de saber sua opinião.

    Essa ideia me veio à mente ao fazer algumas contas na calculadora do tesouro mas fiquei com algumas dúvidas, porque sou um novo investidor.

    A ideia que tive foi a seguinte: vender meu imóvel assim que quitar, talvez agora em 2016 ou no próximo ano (vender em torno de R$200 mil) e aplicar o valor em NTNBs, combinando juros semestrais de 3 meses em 3 meses. Porém eu fiquei em dúvida sobre como funciona o resgate na venda de títulos. Por exemplo, como funcionaria no caso de aplicar em NTNB sem pagamento de cupons, e resgatar mensalmente somente parte do valor dos juros acumulados para ajudar no pagamento do aluguel? O que valeria mais a pena neste caso?

    • Leandro Ávila 20 de janeiro de 2016 at 10:46 - Reply

      Oi Renan. Eu não recomendo vender um imóvel próprio que você utiliza como moradia para fazer investimentos. Pode ser que alguém defenda, mas eu não vejo o imóvel onde moro como investimento, mas sim como componente da segurança que ofereço para minha família. Com relação a comprar NTN-B Principal (Tesouro IPCA que não paga juros mensais) e tentar vender regularmente existe um enorme risco de você perder dinheiro se as condições não estiverem favoráveis. Recomendo a leitura dos artigos que eu já escrevi sobre Tesouro IPCA.

  62. Henrique Bastos 6 de janeiro de 2016 at 16:34 - Reply

    Leandro, não conhecia seu site, mas já virei fã.

    Que artigo claro, bem escrito.

    A atenção aos detalhes das fontes e a organização das informações fazem desse artigo um bancada de estudos. Sensacional!

    Parabéns e um grande abraço.

  63. Domingos Junior 7 de janeiro de 2016 at 0:31 - Reply

    Leandro, parabéns pelo artigo, e um Feliz 2016!
    Como você comentou ‘durante a crise, imóvel bom é imóvel bom e imóvel ruim é imóvel ruim’ – as crises servem para isso também, separar o bom do ruim, o competente do incompetente, não deixa de ser uma seleção natural. Sempre que ia comprar um imóvel meu primeiro critério de avaliação era a localização, e eu me perguntava: eu moraria aqui? Eu colocaria uma loja/escritório/etc aqui? Sinceramente, nesses últimos anos vi muita gente comprar em locais horríveis. Sei que não é o único parâmetro a ser analisado, mas, para mim, esse sempre foi o primeiro.
    Você também comenta que não se deve comprar imóveis pela emoção e sim pela razão, eu acho que nenhuma compra deve ser feita assim. Eu uso a técnica do banho: antes de entrar no banho normalmente colocamos a mão na água para sentir se a temperatura está boa, e só depois entramos, correto? Negócios da mesma forma, antes da tomada de decisão gosto de sentir a temperatura, avaliar e pensar um pouco. Melhor perder um bom negócio do que fazer um mau negócio.
    Abraço

    • Leandro Ávila 20 de janeiro de 2016 at 10:49 - Reply

      Oi Domingos, Obrigado. Certamente é melhor perder um bom negócio do que arruinar sua vida financeira em um mau negócio.

  64. Vinícius Guerra 12 de janeiro de 2016 at 7:35 - Reply

    Bom dia Leandro,

    Excelente artigo, com tantos detalhes e descrição didática, me deixou mais confortável e sem pressa para uma negociação que vou fazer!

    Grato!

    Abraço

  65. Saulo 13 de janeiro de 2016 at 8:21 - Reply

    Bom dia, Leandro. Parabéns pelo artigo!
    Gostaria de saber se você acha que todo esse cenário também se aplica para imóveis de valor um pouco mais elevado (faixa de R$ 1,5 milhão, por exemplo). Aparentemente a crise (e todas as suas consequências) não atingiu muito a parcela da população que compra esses imóveis. Não dependem de muito crédito, não há desemprego, logo, a demanda permaneceria. Portanto, os preços ficariam mais engessados do que os demais imóveis? Seria apenas uma questão de tempo para a crise surtir seus efeitos nesse segmento?

    • Leandro Ávila 20 de janeiro de 2016 at 10:54 - Reply

      Oi Saulo. Eu não tenho simpatia por imóveis de padrão elevado. O número de pessoas capazes de comprar esses imóveis é sempre reduzido. O nível de exigências é sempre mais elevado. O poder de barganha é maior. São imóveis difíceis de alugar. Entre um imóvel pequeno, em bairro nobre, custando 1.5 milhões e seis imóveis populares de R$ 250 mil pessoalmente acredito que os seis imóveis menores são investimentos melhores. Existe mais gente com capacidade de comprar e alugar esse tipo de imóvel. Para quem precisa de crédito é mais fácil financiar. Para quem não pretende vender, imóveis populares são mais fáceis de alugar. Além disso você divide 1 investimento de 1.5 milhões em seis investimentos, ou seja, não concentra tudo na mesma cesta.

  66. Thiago Silva 20 de janeiro de 2016 at 9:32 - Reply

    Bom dia,

    Leandro

    Tudo bem?

    Parabéns pelo post, bem informativo e realista para nos leitores.

    Será que você poderia me ajudar, estou adquirindo um imóvel no valor de 180 mil. Tenho 130 de entrada e o restante irei financiar o restante em 25 anos junto a um banco privado, pois a CAIXA está com muitas restrições, com minimo de 100 mil para financiar. É meu segundo imóvel, ou seja, seria para alugar. Com o aluguel cerca de 1300, pagaria a prestação, o condomínio e ainda sobraria uma quantia de 250 reais. Sabe me dizer se é um bom negocio, ou teria uma outra sugestão?

    Abraços

    • Leandro Ávila 20 de janeiro de 2016 at 10:58 - Reply

      Oi Thiago. Eu não conheço o imóvel, sua situação financeira e seus projetos para o futuro. Pode ser um bom negócio como pode não ser. Com base na sua atual profissão, no seu salário, na estabilidade do seu emprego, seria seguro assumir uma dívida de 50 mil para os próximos 25 anos? O que aconteceria se você ficasse com esse imóvel fechado por 6 meses ou mais na tentativa de alugar? A região onde o imóvel fica possui demanda de gente procurando imóvel para alugar? Será que o valor do aluguel é realmente de R$ 1.300 ? Se o imóvel não for alugado você terá custo de condomínio? Você precisa avaliar isso.

  67. Adriana Gonçalves Marques 23 de janeiro de 2016 at 14:25 - Reply

    Olá Leandro eu e meu marido estamos nos estruturando para adquirir um imóvel. Meu marido possui uma previdência privada considerável, algo em torno de 50.000,00 e estou tentando convence-lo a usarmos este recurso na compra do imóvel. Já tenho lido bastante sobre ser mais viável retirar a previdência e não adquirir divida do que permanecer com ela e arcar com juros de financiamento. Outra questão é que tenho um valor disponível para investir em reda fixa. Tenho pensado na lci a um prazo de 500 a 720 dias. Já que pretendemos adquirir em 2017/2018. Poderia me ajudar?

    • Leandro Ávila 26 de janeiro de 2016 at 11:32 - Reply

      Oi Adriana. Eu não gosto de dar esse tipo de orientação pelo simples fato de não poder avaliar toda as variáveis necessárias. Cada pessoa tem sua própria realidade, seu próprio contexto e eu não posso interferir em qualquer decisão sua depois de ler algumas linhas sobre o seu problema. O que posso dizer é que devido ao agravamento da crise que estamos enfrentando, quem possui dinheiro no bolso para comprar imóveis terá acesso a boas oportunidades. O número de pessoas capazes de comprar imóveis está diminuindo. Os imóveis estão caros, os juros estão elevados, o desemprego está aumentando, a renda das famílias está sendo destruída pela inflação, os bancos não estão liberando financiamentos para qualquer pessoa e assim por diante. A oferta de imóveis à venda deve continuar aumentando e o número de compradores vai continuar diminuindo. Por isso o momento é de poupar o máximo para aproveitar oportunidades.

  68. Costa 24 de janeiro de 2016 at 0:38 - Reply

    Parabéns pelo artigo.
    Entrei num empreendimento para construção em regime de condomínio, ou seja preço de custo. Tenho o dinheiro para comprar um apartamento a vista. Ocorre que o local onde será construído o Edifício é muito valorizado e cobiçado e os preços nessa região do bairro podem não diminuir da maneira mais acentuada. Não sei se me precipitei, contudo é o apt. que sempre desejei. Eu tenho o dinheiro aplicado em renda fixa e tesouro direto. As parcelas são reajustadas pelo INCC. Estou financiando a mim mesmo, depois de passar anos depositando religiosamente o valor de uma “suposta” prestação em uma aplicação financeira. Você acha que estou fazendo a coisa certa, comprando agora ou deveria aguardar?

    • Leandro Ávila 26 de janeiro de 2016 at 11:34 - Reply

      Oi Costa. Não ter dívidas neste momento é vantajoso. Se você comprou o imóvel dos seus sonhos e tem até o dinheiro para quitar (se desejar), não vejo situação melhor.

  69. julio 25 de janeiro de 2016 at 14:06 - Reply

    Parabéns pelo site Leandro Ávila!

    Gostaria de saber, aproveitando a época de *vacas magras* para quem quer vender,se valeria a pena investir( a vista, podendo barganhar) em um terreno em Itaipava (Petrópolis), devido a finalização das obras da estrada da serra, prevista para 2017, que diminuirá o trajeto em 20 minutos para o Rio de Janeiro .
    Contando também com a perspectiva(li em alguns artigos)da tendencia de moradores da cidade migrarem para a região serrana em função do clima e caos urbano.
    Seria investimento para médio, longo prazo.Seria mais lucrativo do que Letras ,Cdb, Tesouro e etc ?
    Muito grato
    Julio Jansen

    • Leandro Ávila 26 de janeiro de 2016 at 11:37 - Reply

      Oi Julio. Eu não conheço o mercado imobiliário de Itaipava. Mesmo para quem conhece profundamente a região é bem difícil prever o quanto isso seria lucrativo comparando com os investimentos de renda fixa. O investimento imobiliário é um investimento de risco (como a bolsa de valores). Existem tipos de investimento imobiliário onde você faz a valorização (empreendendo). Existem outros onde você investe e fica torcendo para que ocorra a valorização. Na primeira opção você está investindo, na segunda você está especulando.

  70. Jaqueline 26 de janeiro de 2016 at 11:27 - Reply

    Boa tarde, adorei o seu blog!!
    Tenho 25 anos e já tenho um apartamento do qual está quitado, desde que eu comprei ele está alugado e valorizou um pouco. Juntei mais uma boa grana e tem um apartamento próximo onde trabalho, que não tem valor de condomínio e é novo, no centro da cidade, próximo onde eu trabalho. Sou funcionária pública e não pretendo sair do meu emprego atual. Gostaria de comprar esse apartamento e deixar alugado enquanto eu não casar, minha intenção seria morar nele daqui uns 3 anos, seria um bom investimento? É um local que eu gostaria de morar. Ou seria melhor esperar passar a crise para comprar algum outro imóvel?

    • Leandro Ávila 26 de janeiro de 2016 at 11:50 - Reply

      Oi Jaqueline. Eu não tenho meios de avaliar se é um bom investimento.

  71. Maita 28 de janeiro de 2016 at 22:16 - Reply

    Boa noite Leandro,

    Tenho um imóvel de alto padrão a veda desde 2014. Não estamos desesperados para vender, mas só tivemos propostas que envolviam permuta de mais 50% do valor com outro imóvel. (Isto é, dariam um imóvel de valor alto e o restante financiado). Recentemente tivemos uma proposta em dinheiro e do valor que corresponde ao dobro do investimento que fizemos em 2013. A minha pergunta é, seria um bom negócio vender agora é investir em imóveis menores, ou em algum tipo de fundo? Ou devido à alta inflação, perderíamos dinheiro? Alugar está bem difícil pois o valor é alto, entao ficaríamos com o imóvel “parado”. Muito obrigada!

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:07 - Reply

      Oi Maita. Imóveis de padrão elevado são para poucas pessoas e por isso é comum sentir muita dificuldade para vender ou alugar. Como investimento o ideal são imóveis pequeno, devemos lembrar que vivemos em um país pobre onde o número de pessoas que demandam imóveis mais simples é muito grande. Eu recomendo que inicialmente você invista na sua educação sobre investimentos. Eu mesmo tenho um livro sobre como investir em imóveis, veja aqui.. Também tenho uma série de livros sobre investimentos e reeducação financeira que já mudaram a vida muita gente. Recomendo que prepare-se, pois a situação não está fácil.

  72. Costa 1 de fevereiro de 2016 at 21:56 - Reply

    Boa noite Leandro,
    Tenho uma dúvida quanto a variação do INCC daqui pra frente.
    Nesse ambiente de incertezas, desemprego e descontrole da nossa economia, fiz um paralelo com o que aconteceu em 2008 quando da quebra de bancos e crise imobiliária aqui no Brasil. Primeiramente em 2009, houve uma queda brusca na variação mensal do INCC, tendo alguns meses de 2009 (março, abril e agosto) até uma variação negativa do INCC. A partir de 2010, quando da politica de crédito do governo – incentivo ao consumo, verifica-se um aumento do INCC a níveis superiores a inflação anual.
    A pergunta é a seguinte: Em face da crise imobiliária atual, crédito seletivo, diminuição da renda, desemprego, etc, a variação do INCC tende a diminuir ou o custo da construção terá uma variação próxima da inflação nos próximos anos?

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:09 - Reply

      Oi Costa. O INCC é um índice que mede a inflação do setor de construção. Quando a economia fica desaquecida e a inflação cai o INCC tende a cair. Quando a economia fica aquecida e ocorre grande demanda de produtos de construção sem em que as empresas consigam garantir a oferta, os preços tendem a subir. Não temos como saber quanto a inflação irá baixar e principalmente quando o setor imobiliário vai se aquecer.

  73. Abdia 2 de fevereiro de 2016 at 12:47 - Reply

    Preciso de seu direcionamento…comprei um imovel em 2011 por 229k foi entregue em 2014 e quitei a divida na entregadas chaves…paguei 295k… ele tem 55m2 e fica na regiao do Morumbi…na crise estou anunciando ele a 280k…mas me deram uma proposta de 265k…nao sei o que devo fazer…vender mesmo perdendo dinheiro…alugar…colocar piso e armarios para valorizar o imovel e tentar vender um pouco acima…esperar a crise passar?

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:11 - Reply

      Oi Abdia, é difícil opinar quando você não conhece o imóvel e nem a sua situação ou seus planos para o futuro.

  74. Eduardo 2 de fevereiro de 2016 at 17:31 - Reply

    Prezado Leandro,
    Este é o primeiro contato que tive com seu site e quero parabenizá-lo pela qualidade do artigo e pela disposição e atenção em responder os comentários. Pretendo a partir de agora me aprofundar em educação financeira e investimentos.
    Obrigado e, mais uma vez, parabéns pelo excelente trabalho.

  75. José Alessandro 16 de fevereiro de 2016 at 10:20 - Reply

    Olá Leandro. Estou prestes a financiar uma casa, pelo programa MCMV. O valor da prestação vai ficar bem próximo de um aluguel, numa casa com os mesmos padrões. Nesse caso, levando em consideração que preciso de um local para morar, seria tão ruim assim adquirir o imóvel financiado?

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:14 - Reply

      Oi José. Não tenho como avaliar à distância. Você precisa avaliar quais são seus custos com o financiamento, quais são seus custos com aluguel, pontos fortes e pontos fracos envolvendo o aluguel e o financiamento.

  76. Marcio 17 de fevereiro de 2016 at 17:24 - Reply

    Olá, Leandro! Excelente texto. Tenho cerca de R$82 mil aplicados em LC (Letras de Câmbio) com vencimento em Dez/2017. Pretendo me casar também no final de 2017 e, até lá, me planejei para poupar R$2mil todo mês. Minha ideia inicial, após o casamento, é morar de aluguel por um tempo e continuar poupando até atingir o valor considerável para comprar um apto. à vista. Meu pensamento está certo ou devo resgatar o valor investido e dar entrada num imóvel como garantia contra a crise? Sou funcionário público.

  77. Leonardo 21 de fevereiro de 2016 at 5:54 - Reply

    No documento abaixo a reportagem começou até bem ao falar que imóveis é uma boa oportunidade de negócio, mas logo em seguida critica investimentos em títulos públicos o colocando como de baixa rentabilidade.

    http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2016/02/14/interna_noticias,49237/momento-de-crise-e-boa-oportunidade-para-financiar-imovel.shtml

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:17 - Reply

      Oi Leonardo. Pelo que vi esse conteúdo está dentro de um site que vive de anúncio de imóveis. É como perguntar para o açougueiro se você deve comprar carne ou verduras para o almoço. Antes de fazer a pergunta você já sabe que ele vai recomendar que você coma carne.

  78. Nilson Buttinger 25 de fevereiro de 2016 at 8:58 - Reply

    Quando vc pode dar nota dez? Caro leandro Ávila! Tudo que tens dito em seus comentários é dez, porque dizes a verdade que precisamos ouvir. Sou Nilson Buttinger, 58 anos ja ganhei dinheiro e perdi com sociedades mal feitas. Tive em 2012 um acidente de transito e minha esposa está com sequelas mas…. O que eu quero como corretor iniciante, por que de profissão sou professor, é iniciar um projeto arrojado. Preciso de sua ajuda. Ja pesquisei muito mas não encontrei nada que me balise para iniciar meu projeto. O projeto é: Tenho um cliente que possui 15 Hectares sde terra próximo a cidade que eu moro. Estou projetando loteá-la mas vender os terrenos em contrato de longo prazo, para investidores do futuro.Ex: O vlor médio dos terrenos aqui está em torno de 80.000, mas em loteamentos que não agregam muita valorização. Quero agregar valorização neste empreendimento com a área ambientar que este imóvel possui, Arrumar um açude que já existe, aproveitar uma mata intocável, alem de outras idéias. Imagino vender o terreno por 100.000 em parcelas de até cem meses para pagamento. COMO VOU FAZER PARA NÃO DEPRECIAR O CAPITAL DO MEU CLIENTE? QUAIS AS TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO QUE DEVO USÁ-LAS E CORREÇÃO DE INFLAÇÃO? Enfim acho que me entendeu o que eu quero fazer. Estou louco ou diferente das triviais vendas de mercado imobiliário. Ex: Imagino estar com 100 terrenos vendidos e rendendo 100 mil mês na conta para fazer a infraestrutura quakificada e diferenciada das demais corriqueiras de loteamentos, e os meus clientes vendo um grande e belo residencial para se viver bem , seja para filhos ou netos dependendo da idade do investidor. Vc me entende o que projeto para esta idéia. Aguardo sua generosa pacie
    ência de responder pois vejo que és um ícone nesta área.

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:23 - Reply

      Oi Nilson. Você já começa sua mensagem dizendo que já perdeu muito dinheiro com sociedades mal feitas e que a sua profissão é de professor e não de corretor. Loteamento é um investimento complexo. Se você observar no meu livro sobre “Como Investir em Imóveis” verá que se trata de um tipo de projeto para investidores muito qualificados. No livro eu também falo de várias outras modalidades de investimento. O fato é que todos os seus problemas começam quando você inicia um empreendimento sem estar 110% preparado, ou seja, você terá que investir tempo e energia na sua qualificação.

  79. Horácio 25 de fevereiro de 2016 at 23:54 - Reply

    Leandro, hoje tive acesso ao seu site pela primeira vez e gostei muito da proposta. Tenho visitado alguns sites e blogs e, em praticamente todos, é fácil sentir o apelo comercial, o que não ocorre aqui.
    Pretendo adquirir cada vez mais educação financeira, pois venho percebendo quanto se perde em razão da falta de conhecimento sobre a matéria.
    Sobre o tema do artigo, que é excelente por sinal, acho que vale aguardar o “fundo do poço” ou algo perto disso, para se encontrar imóveis com preços baixos e, então, aguardar a sua valorização futura que, mais cedo ou mais tarde, vai chegar. Acho que esse “fundo do poço” ainda não chegou e o mais importante é não perder o time.
    Parabéns!

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:23 - Reply

      Oi Horácio. Infelizmente não temos como saber o quanto ainda pode piorar. As incertezas são muitas.

  80. Sonia Ferreira 27 de fevereiro de 2016 at 21:19 - Reply

    Excelente! Informativo e esclarecedor, principalmente para profissionais que estão inciando a carreira no mercado imobiliário e não tiveram a vivência de alguns anos atrás. Parabéns!

  81. Thaiza Santos 13 de março de 2016 at 11:03 - Reply

    Bom dia,
    Leandro,
    Comprei Terreno e o indice utilizado é o IPCA que mede a inflação, sendo conforme contrato mensal, acrescida juros 1% ao mes, preco de venda R$ 55.800 qual seria a vantagem ou desvantagem como compradora

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:26 - Reply

      Oi Thaiza. IPCA é o índice que mede a inflação e atualmente vivemos problemas sérios de inflação elevada. Uma taxa de 1% de juros ao mês também não é pequena, pois certamente isso tudo vai aumentar muito sua dívida se o prazo que você optou for muito longo. Recomendo que você faça simulações para ter certeza se terá condições de pagar esses juros e essa correção pela inflação com o passar dos anos.

  82. Fabiana 13 de março de 2016 at 11:13 - Reply

    Ola. Bom dia
    Eu tenho 1.300.000 reais para comprar 1 apartamento para eu morar e o restante para investir.
    Eu gostaria de ouvir seus conselhos de como eu deveria fazer.
    Eu quero comprar 1 apartamento confortavel para morar de ate 500.000 de reais e investir 800.000 para ter um bom retorno financeiro.
    A minha maior duvida, seria melhor investir em apartamentos menores para alugar ou investir na poupanca nesse momento de inseguranca economica no Brasil?

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:28 - Reply

      Oi Fabiana. A poupança é o pior investimento que existe (ela perde para a inflação), principalmente para valores elevados como R$ 800 mil. Recomendo que leia meu último artigo onde comento sobre onde o brasileiro investe. Recomendo que você dedique mais tempo estudando sobre as diversas modalidades de investimento que existem. Eu mesmo tenho livros sobre o assunto que foi escrito para transformar leitos em investidor, clique aqui para conhecer.

  83. Bruno César 23 de março de 2016 at 17:38 - Reply

    Olá, Leandro!
    Acompanho seu trabalho de perto e comento sempre que posso. Mais uma vez, parabéns!
    Pelo que você ensina, em qualquer conjuntura a melhor opção no caso de imóveis seria não depender de dinheiro emprestado. Hoje eu e minha mulher temos emprego estável e com salário relativamente acima da média, mas longe de poder arcar com a aquisição à vista de um imóvel na Zona Sul do Rio de Janeiro. Em Botafogo, por exemplo, costumam pedir cerca de R$ 1 milhão em imóvel de 60 metros quadrados. Creio que a alta demanda nessa área ainda freia a queda dos preços. Nesse cenário, e tendo em vista as novas restrições no financiamento impostas pela Caixa, somente teria condições de comprar um imóvel desses a pequena parcela da população capaz de desembolsar pelo menos R$ 500 mil de entrada. Sendo assim, penso que a melhor opção no meu caso seria poupar cada vez mais, investindo em Tesouro Direto ou outros investimentos mais rentáveis que a poupança, até atingir um valor tal que praticamente não dependa de dinheiro emprestado. Sei que isso pode ser demorado, mas hoje não me incomodo em viver pagando aluguel, mesmo com amigos e parentes incentivando para “comprar logo” um apartamento. talvez eles façam parte da maioria que ainda aposta no financiamento como bom negócio. Um grande abraço!

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:32 - Reply

      Oi Bruno, morar em um bairro caro de uma cidade cara como o Rio não é uma necessidade mas uma situação privilegiada que naturalmente exige esforço por existirem custos para isso. Vivemos no país com as maiores taxas de juros do mundo. Isso significa que estamos no pior lugar para fazer dívidas e no melhor lugar para investir o próprio dinheiro.

  84. Ana Cristina 29 de março de 2016 at 16:05 - Reply

    Olá Leandro!

    Parabéns pelo seu site, tem me ajudado muito, comecei a fazer investimentos por causa dele, Esse seu artigo veio bem a calhar, meu intuito é comprar o meu primeiro imóvel ainda neste ano de 2016, porém a atual conjuntura me faz temer os financiamentos, embora a caixa econômica tenha retornado a financiar 70% ou 80% para quem não é servidor público.

    Meu objetivo é poder comprá-lo com o mínimo possível de comprometimento da minha renda mensal de R$ 4.600,00

    Com os valores que tenho isso se torna um desafio. Existe a possibilidade de também se adquirir em leilão. Vi uma apartamento em Copacabana, de dois quartos, bem localizado, rua tranquila, próximo ao metrô, ser arrematado por R$ 360.000,00. :O

    Meus investimentos atuais são:
    1) Investimento em Tesouro Direto (Rico & Easynvest)
    R$ 4.257,38 – Tesouro Prefixado 2018 LTN
    R$ 13.179,15 – Tesouro Selic 2021 LFT
    ——————–
    R$ 17.436,53 – Valor total em Tesouro Direto

    2) Investimento em Poupança (Caixa Econômica Federal
    – Poupança 1
    R$ 200.000,00 – Poupança da Caixa Econômica
    – Poupança 2
    R$ 15.000,00 – Poupança da Caixa Econômica
    ———————-
    R$ 215.000,00 – Valor total em Poupança

    3) VALOR TOTAL DOS INVESTIMENTOS
    R$ 232.436,53 – VALOR TOTAL

    Os valores que estão atualmente na poupança foram adquiridos muito recentemente por herança, prontos para serem investidos. Não sei se diante do cenário atual devo continuar investindo em Tesouro Direto, e nesse caso colocar tudo em Tesouro SELIC, pois segundo o que tenho lido na net, é o único investimento que pode se tirar antes da data de vencimento, sem ter perdas significativas. Como a qualquer momento, posso me deparar com o meu futuro imóvel, tenho receio de investimentos de longo prazo, como uma LCI, CDB e etc.

    Gostaria de ouvir sua opinião, estou com uma visão errada? Haveria uma forma melhor de investir esse dinheiro visando a compra de um imóvel próprio? É possível fazer investimentos que caminhem paralelo a um financiamento e me ajudem no mesmo? Se em leilão, qual o melhor financiamento que me permita fazer uso do dinheiro (sacar/resgatar) a qualquer momento sem grandes ou nenhuma perda?

    Obrigada
    Ana Cristina
    🙂

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:39 - Reply

      Oi Ana. Eu não gosto de dar opinião sobre o investimento das pessoas. Não é esse o papel de um educador, esse é o papel de um consultor financeiro ou de um planejador financeiro. Sem falar que isso também motivaria outras pessoas a me pedirem o mesmo tipo de avaliação. O que posso dizer é que não existem atalhos. Esqueça a ideia de “investimento que caminhem paralelo” pois você corre o risco de encontrar alguém por ai oferecendo “caminhos paralelos” e você pode perder dinheiro. É importante ter paciência. Você está em uma situação privilegiada diante de milhões de brasileiros endividados que durante crises econômicas não estão conseguindo dormir direito com medo de perder o emprego. São poucas as pessoas que possuem reservas como você tem. Continue poupando, investindo e monitorando as oportunidades que surgem. Aproveite que você tem dinheiro e faça propostas. Não é raro em momentos de crise encontrar alguém realmente precisando vender o imóvel rapidamente e que aceita ofertas bem menores que o preço do imóvel. No meio disso também tem muita gente que continua pedindo preços elevados mesmo sabendo que não irão conseguir vender.

  85. Moacir Oliveira 13 de abril de 2016 at 6:46 - Reply

    Bom dia Leandro,
    Tenho uma renda fora do que ganho no meu trabalho, essecrenda entra direto em uma conta poupanca, e estou pensando em comprar um imóvel na praia, mas preciso financiar 100% junto a CEF.

    Pergunto a você se seria um bom negócio, pois o valor do financiamento seria pago por essa renda extra.

    Aguardo sua resposta.

    Att

    Mooacir

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:44 - Reply

      Oi Moacir. Você acha que diante de uma crise econômica, seria um bom negócio assumir uma dívida equivalente a 100% de um imóvel (que é um bem caro) gerando uma dívida de longo prazo (várias décadas) para comprar um imóvel na praia? Você não estaria jogando fora sua renda extra? Na verdade você estaria transferindo sua renda extra para a Caixa que ficaria com grande parte desse dinheiro em foram de juros e taxas. Ao mesmo tempo você teria um bem que é uma verdadeira máquina de gastar dinheiro (Casas de Praia). Já pensou na possibilidade de usar essa renda extra para começar a acumular patrimônio (ganhando juros sobre juros) no lugar de acumular dívidas (pagando juros) e ainda aumentando suas despesas para manter a casa? Já pensou que poderia usar esse dinheiro da renda extra para alugar uma casa de praia para aproveitar o bem sem precisar ter o bem? Provavelmente você vai conseguir fazer isso com os juros que receberá dos seus investimentos depois de alguns anos de acumulação. Procure estudar mais sobre educação financeira para abrir sua mente para outras possibilidades.

  86. Marília 13 de abril de 2016 at 17:59 - Reply

    Olá Leandro. Seus textos são esclarecedores! Há algum tempo atrás jamais imaginaria construir um patrimônio poupando como vc explica e muito menos com investimentos, pois minha família sempre foi muito conservadora em relação à isso, investindo sempre em imóveis e com medo do futuro. Tenho uma questão, se puder me ajudar. Tenho um imóvel próprio que recebi por herança, avaliado hoje em 350 mil reais. Ele está atualmente alugado por 1500 reais, e moro em outro imovel alugado (pois mudei de cidade recentemente) por 1300 reais, devido à algumas exigências da profissão do meu marido há alguns meses. Hoje podemos nos mudar para um imóvel de aluguel mais barato, sem restrições. Sou funcionária pública, e após ler seus textos fiquei com a seguinte dúvida: seria viável vender meu imóvel para investir em títulos públicos no momento? OU seria mais viável morar em aluguel de valor inferior e poupar o restante que recebo do meu imóvel alugado? Notei que os juros ganhos com os títulos públicos são excelentes e poderiamos comprar uma casa dos sonhos dentro de alguns anos, se investisse esses 350 mil em títulos públicos. Obrigada

    • Leandro Ávila 14 de abril de 2016 at 5:46 - Reply

      Oi Marília. Eu recomendo que você estude mais sobre títulos públicos e outros investimentos. Faça pequenos investimentos para testar e ganhar confiança logo depois que finalizar seus estudos. Você mesma será capaz de responder essas perguntas.

  87. Henrique 27 de abril de 2016 at 8:18 - Reply

    Leandro,
    Tenho um imóvel que consigo vender facilmente por 140.000,00 ele hoje está alugado por 500,00.
    O Imóvel é antigo, o que vale mesmo é o terreno, pois está em uma área privilegiada.

    Se eu vender este imóvel, vai me sobrar para aplicar no CDB 120.000,00 que vai me render valor médio de 960,00 a 1.080,00.

    Eu faria saques a cada um ano e meio e dois anos,
    Exemplo. que dentro de 2 anos, quando for resgatar tenho 120.000,00 + 24.000,00 = 144.000,00
    eu resgataria a metade dos juros que no caso seria 12.000,00, e a sobre de 132.000,00 eu aplicaria novamente o que me renderia 1.056,00 a 1.188,00.

    Minha dúvida é, esses juros do CDB sempre foram assim ?

    Seria viável desfazer de um imóvel para investir em CDB com a finalidade apenas de fazer dinheiro ?

    levando em consideração, que tem épocas que imóvel fica fechado, tem inquilinos que não pagam e geram mais gastos no imóvel.

    Obrigado

    • Leandro Ávila 3 de maio de 2016 at 20:56 - Reply

      Oi Henrique. Os juros dos CDBs pós-fixados seguem a taxa DI que por sua fez reflete a Taxa Selic. Já tivemos momentos na economia com taxas maiores e com taxas menores em ciclos de altas e baixas das taxas de juros. Você pode ver um gráfico aqui.

  88. sueli 27 de abril de 2016 at 12:50 - Reply

    Leandro Ávila, boa tarde!
    Poderia informar hoje nessa crise, compensa investir em construção?
    Exemplo : terreno quitado e recurso para fazer a casa.
    Obrigada!

    • Leandro Ávila 3 de maio de 2016 at 20:54 - Reply

      Oi Sueli. Isso depende. No lugar onde você pretende construir o mercado está aquecido? Existe demanda por imóveis novos? Você já sabe qual seria o seu custo e qual seria o preço de venda? Já verificou se compensa?

  89. helena 5 de maio de 2016 at 12:50 - Reply

    Boa tarde!
    Como podemos identificar se a construtora fez um aumento na tabela pra depois oferecer o desconto, ou seja, vender pelo mesmo preço ou até mais caro?
    Peço mais descontos mas alegam q já é valor promocional, e tanto faz pagto a vista ou financiado q é a mesca coisa.
    Ainda vejo pouca queda e muita resistenacia para negociar os imoveis.

    • Leandro Ávila 6 de maio de 2016 at 7:45 - Reply

      Helena. O dono do imóvel pode pedir qualquer preço pelo imóvel, inclusive pode se recusar a dar desconto. Isso é comum se não existir o real interesse em vender.

  90. Sérgio França 16 de maio de 2016 at 0:59 - Reply

    Parabéns Leandro Ávila!! É o primeiro texto que leio de sua autoria e percebo enorme diferença em comparação com os demais que já li. Muito mais intuitivo de fácil linguagem e que diz realmente o que precisamos saber, sem mais delongas. Ficarei à partir de hoje fiel aos seus interessantíssimos textos. Obrigado e, mais uma vez, parabéns!!!

  91. Fernanda Cardoso 23 de maio de 2016 at 17:07 - Reply

    Boa tarde!
    Está valendo a pena vender um imóvel e aplicar o dinheiro no tesouro direto ou na poupança?
    Tenho um apto de 300 mil e estou querendo vender para aplicar no tesouro e usar um pouco do dinheiro para quitar dividas e aplicar na empresa que tenho. E além disso me livrar dos gastos de condomínio que estão altos. Vale a pena? Ou seria loucura fazer isso agora, no meio dessa crise?

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:57 - Reply

      Oi Fernanda. Depende dos seus planos, do tipo de imóvel que você possui, das oportunidades que está deixando de aproveitar no seu negócio por falta de dinheiro para investir, etc. Por desconhecer sua realidade eu não tenho como afirmar qualquer coisa sobre isso.

  92. Tatiana 26 de maio de 2016 at 16:48 - Reply

    Leandro, Parabéns! O seu site e iniciativa são maravilhosos.
    Estou com uma dúvida tremenda. Sou empresária e minha empresa fica longe da minha casa, estou pensando em trazer a parte adm e comercial para um local próximo. Quando fui visitar acabei descobrindo que além da comodidade existe um nicho enorme para crescimento da própria empresa no próprio local devido ao tipo de prestação de serviços que ofereço, A questão é que um imóvel no local custa em torno de R$ 750.000,00, eu tenho condições de comprar à vista mas estarei imobilizando grande parte dos menus recursos e quando vou fazer pesquisas me deparo com aluguéis no mesmo local por R 5.500,00. Leio nos sites que o melhor seria alugar, mas estou insegura de qual decisão tomar, ainda não entrei em negociação para tentar reduzir o valor do imóvel pois ainda não consigo ter uma noção do que é melhor.
    Você pode com a sua experiência me dar a sua opinião a respeito?
    Pois se eu fosse fazer o que quero sem entender o que é melhor acabaria tendo aquela visão romântica de realização pelo espaço ser meu, só que não quero fazer um mal negócio baseada em milhas emoções.
    Obs: eu já possuo 2 aptos e um galpão onde fica a minha empresa e a compra se ocorrer também será feita pela minha pessoa física.
    Muito Obrigada pela oportunidade…

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:56 - Reply

      Oi Tatiana. Existem negócios onde o ponto comercial é muito importante ao ponto de compensar adquirir o imóvel, existem outros tipos de negócio que o ponto é irrelevante. Um exemplo seria o escritório de um advogado. Tanto faz se você terá seu escritório no prédio X ou no prédio Y, se você precisar mudar de um prédio para o outro isso não vai interferir no seu negócio. Já um restaurante tem uma realidade totalmente diferente. Veja o exemplo do Mcdonalds onde a base do negócio deles está nos imóveis que possuem e não apenas na venda de comida. Eu não conheço seus planos, não conheço o imóvel, o potencial da sua região e por isso eu só posso recomentar que você reflita sobre as oportunidades, seus planos e a realidade do seu negócio.

  93. Caio Modesto 8 de junho de 2016 at 12:20 - Reply

    Leandro. Li seu artigo como pesquisa para uma apresentação sobre investimentos imobiliarios, e quero pedir seu concentimento para mensiona lo e ate usar trechos como fonte nessa apresentaçao,
    Dizer tambem que achei excelente que texto. Parabens

  94. Wing 20 de junho de 2016 at 9:16 - Reply

    Olá, tem alguma idéia de como será o mercado daqui pra frente com a troca do governo? Ou ainda é cedo?
    Teremos mais quedas? Ou pode voltar a subir ?

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:42 - Reply

      Oi Wing. É muito difícil prever os próximos capítulos quando estamos vivendo uma crise econômica e política ao mesmo tempo. Uma característica comum dos momentos de crise é a grande velocidade dos fatos relevantes para a política e economia.

  95. Junior 21 de junho de 2016 at 19:00 - Reply

    Boa noite Leandro!!

    Parabens pelo post.

    Quais recomendações você tem para a compra de apartamento na planta com o intuito de repassá-lo antes mesmo da entrega da chave obtendo assim o lucro da negociação. Tem alguma contra indicação ?

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:41 - Reply

      Oi Junior. O Brasil tem milhares de cidades e bairros que vivem realidades bem diferentes. Quando estamos vivendo um crescimento econômico e a demanda por imóveis é muito grande, quase todo empreendimento é uma boa oportunidade. Quando estamos diante de uma crise econômica, você precisa avaliar com muito critério para encontrar as boas oportunidades. Sempre vão existir oportunidades bem específicas em determinados bairros da cidade.

  96. Fernando Aguiar 26 de junho de 2016 at 8:56 - Reply

    Bom dia Leandro,
    Tenho um imóvel próprio e um outro alugado em outra cidade . Tenho um valor de 480.000 aplicado em rendas fixas, surgiu em minha cidade um apartamento novo que na região esta na casa de 450.000,00 com uma oferta para 350.000 a vista, meu filho comprou lá a um ano por 390.000 a vista , vai morar no mesmo prédio após casar, Achei interessante adquirir para alugar sabendo que a renda da locação é no mínimo a metade do rendimento que tenho hoje no banco, é um bairro bom de classe media em BH.
    Cidade que os imóveis valorizaram muito nos últimos anos , mais que a realidade . A longo prazo considerando uma compra boa pelos valores dos imóveis locais, acha oportuno? O aluguel no prédio hoje gira em torno de 1700,00/mês mas terei custos para aluga-lo por ser imóvel zero sem armários etc.

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:38 - Reply

      Oi Fernando. Eu não conheço o imóvel e não conheço o bairro.

  97. Stela 29 de junho de 2016 at 11:41 - Reply

    Boa tarde Leandro, tudo bem?
    Tenho um apto na Riviera de São Lourenço e tenho uma pessoa interessada em comprar?
    Vc acha que esse momento é certo pra eu vender e aplicar esse dinheiro?
    Obrigada
    Stela

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:35 - Reply

      Oi Stela. Eu não tenho como responder. Não conheço a região e o imóvel, não conheço a sua realidade financeira, os seus planos e objetivos. Este tipo de avaliação você mesma precisa aprender a fazer.

  98. Marcelo 4 de julho de 2016 at 11:14 - Reply

    Perfeito!!

  99. Paulo Martins 8 de julho de 2016 at 1:06 - Reply

    Olá, Leandro!
    Parabéns pelo site! Sua publicação veio em boa hora pra mim. Estou num dilema.
    Tenho uma aplicação em LCI rendendo 90% do CDI, com valor suficiente pra comprar à vista um apto 3 qtos, novo, em um bairro de classe média B em Vitória e eu não ficaria descapitalizado. O bairro em questão está em expansão e têm imóveis com preços atrativos, comparando com bairros classe A da cidade. Já tenho dois imóveis residenciais muito bons e este seria para investimento. Não tenho necessidade de alugá-lo.
    Resumindo, você acha recomendável a princípio comprar esse imóvel?
    Grato pela atenção!

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:33 - Reply

      Oi Paulo. Eu não conheço o potencial da região e não conheço o imóvel. Não tenho nenhuma condição de recomendar ou não a compra como forma de investimento.

  100. Bruno 12 de julho de 2016 at 14:08 - Reply

    Leandro,

    comprei um imóvel na planta em fevereiro deste ano. É um apartamento de 2 quartos com uma suíte, garagem coberta, boa posição solar, sacada com churrasqueira, 65 metros quadrados.

    Valor dele 180 mil, pago 25% durante a construção (45 mil) e o restante após a entrega das chaves.

    Condição do pagamento 10 mil de entrada, mais 3 reforços de 3 mil mais 38 parcelas de 690, corrigidos pelo CUB (que está em torno de 0,65 ao mês).

    Você acha que consigo um bom retorno daqui a 2 anos? o Sr. acha que a taxa de juros vai cair e favorecer o mercado?

    obs: não preciso desse dinheiro agora, quero ter um retorno em médio prazo.

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:31 - Reply

      Oi Bruno. É o tipo de pergunta que eu não tenho condições de responder por não conhecer o imóvel e as condições do mercado local. Um dia é natural que as taxas de juros caiam no Brasil, mas o difícil é prever quando isso irá acontecer. Observando o histórico dos juros no país podemos observar que existem ciclos com altas e baixas da taxa. Sempre que os juros ficam menores toca a economia volta a se aquecer.

  101. Carlos 13 de julho de 2016 at 15:21 - Reply

    Prezado Leandro, obrigado pelo seu magnifico post, pelos seus sábios conselhos e por explicar as expectativas do mercado de investimento. Achei muito esclarecedor como você expõe a atualidade e perspectivas gerais da área imobiliária. Como nossas escolhas de investimento estão condicionadas ao estudo especifico de cada caso, entendo que existem boas opções no cenário atual…. Posso perguntar o que você acha da perspectiva de investimento em apartamentos turísticos no Rio de janeiro depois das olimpíadas? …Obrigado, Carlos

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:29 - Reply

      Oi Carlos. Vi muita gente esperando que a exposição do Rio de Janeiro no cenário internacional pudesse atrair investidores estrangeiros para a cidade. Basta avaliar as notícias que estão circulando sobre a cidade na imprensa internacional. Até o final do evento será possível saber se a impressão foi boa ou ruim.

  102. Douglas 13 de julho de 2016 at 23:56 - Reply

    Excelente Site e ótimo texto, Leandro, Parabéns!!!!

  103. Ivone 28 de julho de 2016 at 23:05 - Reply

    Leandro, boa tarde! Tenho uma casa, avaliada por 390,000,000, e recebi uma oferta de 295.000,000.O lugar e muito bom, a casa precisa de reformas do piso ao teto.Gostaria de vender, pos vou morar em outro estado.Voce acha que devo esperar? Eu tô agoniada e acho que o mercado não vai melhorar. O que você acha? Obrigada

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:25 - Reply

      Oi Ivone. Para mim é impossível emitir esse tipo de opinião sem saber absolutamente nada sobre o imóvel, a realidade do mercado local e a sua realidade pessoal. O mercado deve melhorar quando a economia voltar a crescer e posso dizer isso olhando para o passado. O problema é que não podemos dizer quando a economia vai voltar a crescer. Você tem seus planos pessoais, tem seus objetivos e nem sempre esperar a economia crescer será bom para a execução dos planos que você determinou para sua vida. Dessa forma, esse tipo de avaliação, esse tipo de decisão é uma coisa muito pessoal.

  104. Assir 29 de julho de 2016 at 20:30 - Reply

    OlÁ Leandro. Passo exatamente por esse momento em minha vida. Compra, financiar, alugar, esperar para comprar deixando o dinheiro aplicado. O certo é que boas leituras como esse artigo e usar a razão são formas de se chegar a uma decisão mais consiente. Parabêns..

  105. Laís 3 de agosto de 2016 at 15:46 - Reply

    Parabéns pelo texto ótimo e muito esclarecedor. Tenho algumas dúvidas e gostaria de saber se pode me ajudar. Estou com 29 anos, renda bruta de R$ 3.200, FGTS deve ter uma média de 10 mil e não há nenhuma outra poupança ou fonte de renda. Gostaria de adquirir um apartamento de até 300 mil. Já verifiquei financiamento do Minha Casa Minha Vida, mas 80 mil de entrada, é impossível. Também com consórcio, R$ 2.500 de parcelas mensais, impossível. Será que há alguma outra forma que eu consiga adquirir este imóvel? 2016 é um bom ano para adquirir imóveis? Parece que preciso de um milagre 🙁

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2016 at 9:21 - Reply

      Oi Laís. Imóvel é o bem mais caro que as pessoas adquirem duranta a vida. Não é uma coisa que você resolve comprar do dia para a noite. Comprar um imóvel exige uma decisão, um objetivo futuro e um planejamento para que você possa atingir esse objetivo. Ninguém precisa de um milagre para comprar um imóvel, mas precisa de um plano. Dificilmente o imóvel dos sonhos das pessoas é o mesmo que cabe na sua realidade financeira. Você deve buscar aquele imóvel que cabe na sua realidade ou deve ter um plano para aumentar a sua renda nos próximos anos para conseguir um imóvel de valor mais elevado. Com ou sem aumento de renda você terá que desenvolver o hábito de poupar e investir seu próprio dinheiro já que nenhum banco irá financiar 100% do valor do imóvel. Todos vão exigir uma boa entrada e quanto mais dinheiro você tiver para dar de entrada melhor será a dificuldade para conseguir o restante do dinheiro emprestado. Invista na sua reeducação financeira e na sua capacidade de poupar e investir para atingir esse objetivo sem depender de milhares. Veja alguns livros que podem ajudar neste sentido.

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