Crise Imobiliária no Brasil 2015

O objetivo deste artigo é fazer você entender o que está acontecendo no mercado imobiliário brasileiro neste momento. Recebi muitos e-mails de leitores dos meus livros pedindo para comentar os reflexos do ajuste fiscal, mudanças divulgadas pela Caixa e da atual política econômica sobre este mercado. Muitos querem saber se este é um bom momento para vender imóveis ou se é um bom momento para comprar imóveis. Acredito que esta pergunta é reflexo da falta de entendimento do que estamos vivendo.

Vou te ajudar a entender a realidade para que você possa tomar suas decisões por conta própria.

O mercado imobiliário se comporta de forma cíclica. Existem ciclos de altas e de baixas. Existem diversos fatores que quando estão presentes favorecem a alta e na sua ausência favorecem a baixa. São eles:

  1. Alta disponibilidade de crédito;
  2. Baixa taxa de juros;
  3. Baixa taxa de desemprego;
  4. Aumento da renda;
  5. Baixo endividamento das famílias;
  6. Crescimento populacional e demanda por imóveis

Na ausência dos itens acima, o mercado mergulha em um ciclo de baixa. É claro que existem outras variáveis, muitas que derivam destas que listei.

O último ciclo de crescimento começou no final de 2005 e pode ser dividido em dois momentos importantes. O primeiro momento, entre 2005 e 2009, foi impulsionado pelo crescimento da economia, estabilização da inflação, aumento real da renda, redução na taxa de desemprego, etc. Tudo começou quando as exportações subiram em quantidade e em preços. Exportamos muitos alimentos e muito minério, principalmente para a China.

A partir de 2009 temos o segundo momento quando o governo resolveu adotar medidas anticíclicas para reduzir os efeitos da crise econômica mundial de 2008 (grande recessão). Nunca se ofereceu tanto dinheiro rápido e fácil para quem desejasse comprar (imóveis, veículos e outros bens).

Através do que os economistas chamam de “Política Monetária Expansiva” o governo começou a aumentar a quantidade de dinheiro em circulação e baratear os empréstimos forçando a baixa da taxa de juros.  Para isto o Banco Central utilizou vários instrumentos como reduzir os depósitos compulsórios para injetar dinheiro na economia (veja um exemplo real) e reduzir a taxa Selic até atingir seus menores níveis (veja um exemplo real). O governo utilizou os bancos públicos para forçar bancos privados a baixarem os juros (veja exemplo real).

O maior efeito colateral  da política expansionista imposta pelo governo foi o retorno da inflação muito acima do centro da meta. O país não tinha a infraestrutura e as empresas não estavam preparadas para atender o crescimento da demanda. Sem condições de produzir para atender o aumento do consumo (por baixa produtividade) os preços em todos os setores começaram a aumentar. De uma forma desastrada o governo tentou intervir nos preços da energia e nos combustíveis quebrando estatais para esconder o problema da inflação. Isto acabou minando a credibilidade do governo, que está enfraquecida até os dias de hoje. Para entender o que aconteceu leia este artigo do Prof. Sérgio Lazzarini do Insper.

O mercado imobiliário foi um dos muitos onde os preços dispararam, já que não existiam imóveis prontos para atender a demanda criada pela farta oferta de crédito. Naqueles anos, o mercado estava com todas as condições favoráveis para a expansão. Os bancos estavam oferecendo crédito rápido e fácil, juros baixos, a renda crescia com baixo nível de desemprego e muitas famílias sonhavam com a compra do primeiro imóvel. Várias construtoras perceberam a grande oportunidade. Grandes empresas da construção receberam investimentos e algumas abriram capital na Bolsa de Valores.

Praticamente, da noite para o dia, todos os brasileiros passaram a ter condições financeiras para comprar o imóvel dos sonhos assumindo enormes dívidas de até 35 anos (420 meses) para pagar. As pessoas correram desesperadas para as gigantescas filas dos Feirões da Caixa que aconteceram em enormes espaços dentro de centros de convenções nas grandes capitais.

As pessoas compravam imóveis como se estivessem comprando calçados no último dia da liquidação. Nada de pesquisa, nada de planejamento, as pessoas se acotovelavam para comprar imóveis. Compravam o primeiro imóvel que aparecia em bonitas maquetes de plástico e madeira. A foto mostra enormes filas no Feirão da Caixa:

O problema de toda essa demanda repentina foi uma enorme pressão nos preços dos imóveis. As construtoras não possuíam estoques de imóveis vazios prontos para vender. Quem tinha imóvel usado não estava disposto a vender no momento em que os preços estavam subindo. Qualquer imóvel ruim em um bairro mais ou menos parecia ser uma ótima oportunidade no olhar de tantos leigos sonhando com a possibilidade de comprar qualquer teto para morar.

Como todos queriam comprar o imóvel dos sonhos e as empresas não tinham imóveis, resolveram vender os sonhos. Por todas as partes imóveis na planta eram lançados. Em muitos casos, condomínios inteiros com centenas de unidades eram vendidos em poucas semanas.

Nunca se viu um apetite tão grande por imóveis e tanta despreocupação em assumir enormes dívidas de longo prazo. As notícias de pessoas que compraram imóveis na planta e se deram bem começaram a se espalhar. As pessoas estavam tirando dinheiro da renda fixa (que rendia muito pouco depois da queda dos juros) para comprar os imóveis que apareciam pela frente.

O ciclo de expansão acabou:

O problema é que a economia vive de ciclos. O homem já foi na Lua, dominou o espaço, desenvolveu as tecnologias mais surpreendentes, mas ainda não encontrou uma maneira de acabar com as crises econômicas e reduzir os impactos negativos dos seus ciclos na vida das pessoas.

A figura abaixo ilustra bem o que são os ciclos econômicos e como a economia de países como Brasil, China, Índia e Alemanha eram vistos por volta do ano de 2011.

Os governos e os bancos centrais assumiram a responsabilidade de evitar que a amplitude do movimento seja muito grande, ou seja, quando você cresce rápido e de maneira descontrolada o tombo acaba sendo muito grande e os bancos centrais tentam controlar a aceleração e desaceleração das economias. Alguns acreditam que o estado precisa intervir fortemente na economia para reduzir o impacto negativo dos ciclos e outros acreditam que é justamente estas intervenções que produzem crises cada vez maiores. Tudo indica que o governo brasileiro não soube encontrar o momento e a medida certa para reduzir a política anticíclica, sem falar em outros eventos que desencadearam crise moral, crise política, crise de credibilidade, crise econômica, etc.

Dívida não enriquece ninguém:

A grande verdade é que as pessoas não ficam mais ricas acumulando dívidas. Muito crédito fácil e barato permite comprar as coisas com mais facilidade e alimentar a ilusão de que a nossa situação econômica melhorou. Na verdade as pessoas que se endividam ficam mais pobres por estarem comprometendo grande parte da renda futura com o pagamento de juros.

Por isto o crescimento baseado na expansão do crédito não é sustentável. Um país inteiro cheio de dívidas não significa um país mais rico. Riqueza se constrói produzindo mais e melhor (aumento da produtividade), para que se possa ganhar mais e acumular mais riquezas.

O gráfico acima mostra que em janeiro de 2005 menos de 18% da renda das famílias estavam comprometidas com o pagamento de dívidas. Em 2013 este número já se aproximava de 45%. Atualmente 61,6% das famílias estão endividadas comprometendo boa parte do que ganham com o pagamento de dívidas (fonte). A linha cinza mostra o comprometimento da renda para pagamento dos juros (serviço da dívida). Se juros sobre juros são ótimos para enriquecer pessoas, os juros das dívidas são perfeitos para empobrecer qualquer um. (pesquisa atual sobre endividamento)

Foi justamente em 2013 que a situação do mercado imobiliário começou a se agravar. As condições necessárias para manter o mercado imobiliário em alta começaram a desaparecer.

Após o ano eleitoral de 2014, quando a verdade sobre a economia foi escondida, o governo reeleito resolveu inverter a política econômica para evitar uma tragédia maior como o descontrole da inflação e perda do grau de investimento.

Com um novo ministro da Fazenda a política monetária expansionista foi substituída por uma política monetária contracionista. O objetivo básico da contração é tirar dinheiro de circulação esperando que isto reduza o consumo das famílias e os preços parem de subir. O problema é que este tipo de medida paralisa a economia e produz diversas consequências negativas para o mercado imobiliário e outros setores. Vou comentar as principais e mostrar fontes:

Alta na taxa básica de juros: O Copom acabou de aumentar a taxa básica de juros da economia para o maior nível dos últimos 6 anos (13,25%) e tudo indica que a taxa continuará subindo (fonte). Para ver o gráfico e as últimas altas dos juros visite aqui. Juros mais elevados desestimulam os investimentos das empresas e das pessoas. Quem tem dinheiro prefere manter o mesmo investido na renda fixa para aproveitar os juros elevados. Imóvel deixa de ser atrativo como investimento focado no ganho de capital (valorização) no curto prazo e deixa de ser interessante para alugar no curto prazo já que o proprietário tende a comparar a rentabilidade que possui com o aluguel e o rendimento da renda fixa, que teria se vendesse o imóvel para aplicar. (custo de oportunidade)

Alta nos juros do financiamento imobiliário: O governo está adotando diversas medidas para reduzir o acesso ao crédito. É a segunda vez no ano que a Caixa Econômica Federal aumenta a taxa de juros dos financiamentos de imóveis. O primeiro aumento foi em janeiro e o segundo foi em abril (fonte). Quanto maiores os juros, menos as prestações cabem no bolso das famílias. Normalmente os bancos não aceitam financiar imóveis se a parcela comprometer mais do que 30% da renda familiar. Como já vimos, o número de famílias endividadas é grande e o comprometimento da renda com dívidas também é alto. Isto não é nada bom para uma economia com previsão de PIB negativo.

Menos crédito: Nesta semana a Caixa reduziu o limite do valor que aceita financiar na compra de imóveis usados. Antes, pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a Caixa exigia no mínimo 20% do valor do imóvel como entrada e financiava os outros 80% do valor. A partir de 4 de maio eles vão exigir que você tenha no mínimo 50% do valor do imóvel para pagar de entrada. Somente assim a Caixa aceitará financiar os outros 50% do valor do imóvel. No caso de imóveis mais caros (acima de R$ 750 mil), financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a situação ficou ainda pior (para quem compra e quem vende). Antes a Caixa exigia entrada de 30% e aceitava financiar 70% do valor do imóvel. Agora você deverá pagar no mínimo 60% do valor do imóvel de entrada e a Caixa só financiará 40%, isto na melhor das hipóteses. Isto inevitavelmente vai reduzir a quantidade de pessoas capazes de comprar imóveis fortalecendo a redução da demanda e forçando os proprietários de imóveis a baixarem preços ou desistirem da venda neste momento.

Aumento do desemprego: Segundo o IBGE a taxa de desemprego teve a quarta alta seguida (fonte). O gráfico abaixo mostra que o movimento de alta da taxa foi violento. Como demitir e contratar no Brasil é muito custoso, provavelmente muitas empresas estão tentando segurar o emprego até quando for possível para evitar estes custos. O desemprego é um verdadeiro fantasma na cabeça das pessoas que querem comprar um imóvel. Quem tem dinheiro para comprar à vista fica com medo de queimar suas reservas para o caso de uma demissão. Quem não tem dinheiro fica com medo de assumir financiamentos de longo prazo, já que não sabem se estarão empregados no futuro.

 

Queda da renda: Pelo segundo mês seguido, o trabalhador brasileiro teve queda nominal e real na renda frente ao mês anterior (fonte). Foi a pior queda dos últimos 12 anos (fonte). Isto significa que as pessoas estão ganhando menos e o poder de compra daquilo que estão ganhando está cada vez menor. Isto se deve aos efeitos danosos da inflação que foi negligenciada durante o período de expansão antes das eleições. A renda média do trabalhador brasileiro é de R$ 2.134,60. Se você ganha mais do que isto, parabéns, você é um privilegiado que ganha acima da média. A queda na renda reduz a capacidade das famílias de assumirem dívidas, principalmente no momento em que os juros estão subindo e as exigências para o financiamento estão aumentado.

“É absurda esta história de dizer que vai explodir tudo em 2015. É ridícula”, reagiu a presidente negando que em 2015 vá ocorrer um tarifaço e o Brasil terá sérios problemas econômicos. E rebateu: “O Brasil vai é bombar” – Dilma Rousseff / Maio de 2014 (fonte da frase)

Caixa Econômica está sem dinheiro:

A Caixa Econômica vem enfrentando a maior fuga de recursos da Caderneta da Poupança já registrada na história (R$ 11,43 bilhões em março). Grande parte dos financiamentos de imóveis no Brasil utiliza os recursos da caderneta de poupança dos brasileiros. Se você acreditava que o seu dinheiro ficava na poupança esperando você precisar dele, saiba que o dinheiro nunca fica parado. Os bancos podem emprestar até 65% do seu dinheiro para aqueles que pretendem comprar um imóvel financiado.

Já faz tempo que os recursos usados pela Caixa para financiar imóveis estão ficando escassos. Desde janeiro de 2015 que a poupança registra recorde de saída de valores. Em janeiro os brasileiros retiraram R$ 5,52 bilhões da poupança. Em fevereiro este número subiu novamente para R$ 6,26 bilhões. O mês de março registrou novo recorde de R$ 11 bilhões retirados (fonte).

Uns acreditam que a fuga se deve ao boatos de confisco da poupança, já escrevi um artigo sobre isso aqui. Outros acreditam que as retiradas ocorrem devido a crise econômica e a inflação. Existem muitas famílias enfrentando o problema do desemprego e a redução no poder de compra provocado pela inflação. Isto força a população a utilizar suas reservas de emergência (poupança). A elevação dos juros também torna as compras a prazo menos atrativas. As pessoas preferem comprar o que precisam à vista e com desconto do que financiar pagando mais caro e com juros. Quem deixa o dinheiro na poupança pensando no longo prazo, já está percebendo que existem outras modalidades de investimento tão seguras quanto a poupança que pagam taxas melhores como os títulos públicos.

Um jornal de Belo Horizonte chegou a divulgar a notícia de que uma fonte ligada ao banco informou que o sistema da Caixa estava recusando o cadastro de novos clientes para financiamento. Segundo esta fonte o sistema exibia a mensagem: “não existe reserva orçamentária para essa cota”. A fonte disse que após entrar em contato com o banco para saber se existia algum problema técnico, uma alta funcionária da Caixa confirmou a retirada da linha de crédito do sistema. A justificativa para o corte seria a falta de recursos da poupança. A Caixa já entrou em contato com o jornal e desmentiu a notícia. (leia a notícia completa).

O fato é que a situação não parece ser boa. Na minha opinião pessoal quando a Caixa só aceita financiar 50% do imóvel ela reduz o risco da operação. Na prática ela está recebendo um imóvel que vale 100 e só está emprestando 50. Os outros 50 saem do bolso do cliente. Ela tem 100 para garantir o empréstimo de 50. Caso este cliente fique inadimplente no futuro, mesmo que os imóveis sofram uma desvalorização de 50% a Caixa estaria protegida, já que poderia leiloar este imóvel com uma maior possibilidade de recuperar os 50% que foram emprestados. Mesmo não sendo falta de recursos a Caixa está se protegendo contra uma queda forte nos preços e um aumento na inadimplência que possa força-la a leiloar muitos imóveis no futuro.

Rasteira nos imóveis usados afeta os novos:

A maior parte dos imóveis à venda no Brasil são de imóveis usados. Em muitas cidades onde não existe expansão imobiliária, praticamente toda a oferta é de imóveis à venda é de imóveis usados. Em algumas capitais 75% dos imóveis negociados são usados (fonte). O número de famílias em condições financeiras de pagar 50% do valor do imóvel à vista para poder financiar os outros 50% é muito reduzida.

A medida adotada pela Caixa vai paralisar a venda de imóveis usados em todo país até que as pessoas consigam formar poupança suficiente para pagar a entrada. No momento de crise, formar poupança é mais difícil. Mesmo aquele que possui 50% do valor do imóvel, vai preferir manter o dinheiro investido e esperar, já que os preços dos imóveis estão parando de subir e os juros para quem investe são convidativos. A alta taxa de pessimismo dos consumidores também desestimularia a compra à vista. Atualmente o nível de pessimismo do consumidor é o maior desde 2001. (fonte). O medo do desemprego e da inflação desestimulam o investimento e o consumo.

Outro ponto importante é que muitas famílias que planejam comprar um imóvel novo precisam vender o imóvel onde moram para conseguirem fechar o negócio. Na verdade esta estratégia é muito comum. Muitos imóveis novos só são vendidos com a ajuda do dinheiro que a família consegue vendendo o imóvel usado onde moram. Por este motivo a dificuldade em oferecer crédito para imóveis usados vai afetar as vendas dos imóveis novos que não foram afetados com a medida até o momento.

Em 2013 o macroeconomista Mario Jorge Cardoso de Mendonça do IPEA publicou um trabalho científico mostrando quais seriam os efeitos de uma política contracionista, como a que vivemos hoje, sobre o mercado imobiliário. Você não precisa ler as 28 páginas do estudo, basta ler a conclusão que ele chegou:

De acordo com os resultados um choque contracionista de política monetária produz o efeito negativo sobre todas as variáveis ligadas ao setor imobiliário. Assim, observa-se a queda acentuada e contínua da demanda por crédito imobiliário, do preço dos imóveis e do produto da construção civil assim como aumento da inadimplência. Isso pode ser um indício de que um aumento na taxa de juros pode provocar uma forte retração no mercado imobiliário no Brasil. (fonte)

Isto que foi previsto no estudo do Mário em 2013 já está acontecendo hoje.

O preço parou de subir:

No gráfico abaixo é possível perceber que o aumento dos preços dos imóveis está desacelerando desde 2011. Hoje a valorização dos imóveis não consegue superar a inflação. O preço médio de venda do metro quadrado registrou queda real de 3,1% nas 20 cidades pesquisadas nos primeiros 3 meses de 2015. Quem possui imóvel está perdendo seu valor real. (fonte)

O gráfico abaixo mostra a variação de preço dos aluguéis. É fácil observar que os aumentos estão se deteriorando desde 2011. Hoje o gráfico mostra que a inflação cresce mais que o aumento dos aluguéis.

 

Oportunidades aparecendo:

Nos momentos de crise surgem boas oportunidades onde podemos comprar bons ativos com bons descontos. Como a economia se movimenta em ciclos, faz todo sentido comprar estes ativos quando ninguém os quer e depois aguardar pacientemente até que as coisas voltem ao normal. As únicas dificuldades nesta estratégia é saber reconhecer bons imóveis, aqueles que realmente vale a pena investir e identificar o momento ideal, quando o mercado estiver no fundo do poço.

Neste exato momento já existem grandes investidores comprando imóveis novos e prontos com desconto entre 40% e 50% como mostra uma reportagem de acesso restrito da Valor (fonte). Existem incorporadoras endividadas que precisam reduzir seus estoques de imóveis novos para equilibrarem suas contas.

Estes grandes investidores são fundos e bancos de investimento que compram grandes quantidades de imóveis com desconto, por isto classificam estas compras como compra de imóveis no atacado.

A reportagem fala do caso de um grande banco alemão que tem um fundo para a compra de estoques de imóveis brasileiros no atacado, cuja primeira tranche é de R$ 150 milhões, e que está buscando descontos de 35%. É possível perceber que as construtoras não gostam de falar sobre este assunto. A Rossi diz que está conversando com vários fundos interessados mas que todos pedem descontos muito elevados, “além do que a empresa entende como necessário para dar liquidez ao estoque”. Dizem que ainda conseguem esta liquidez vendendo imóveis para os clientes finais. Infelizmente o cliente não sabe negociar bons descontos como mostro nos meus livros.

A incorporadora Brookfield diz em outra reportagem (fonte) que para comercializar estoques no atacado, a incorporadora teria de aceitar descontos que considera “muito elevados”. A Brookfield resolveu sair da bolsa de valores. Outras empresas do setor também estão pensando em fechar o capital (fonte).

Olhando o comportamento do preço do fundo de índice (MOBI11) que segue o desempenho das ações das empresas do setor imobiliário listadas na BM&FBOVESPA é possível entender que as coisas não estão bem desde 2011 quando o gráfico da Fipezap já mostrava o início de uma desaceleração na valorização dos imóveis.

Agora que a política econômica está reduzindo o crédito, aumentando os juros e produzindo todas as condições negativas para o setor, existe uma maior probabilidade da situação continuar se agravando. Isto significa problemas para uns e oportunidades para outros.

Conclusão

Se você ainda não tem dinheiro suficiente para comprar o imóvel ou dar a entrada em um financiamento, aproveite as elevadas taxas de juros para poupar o máximo possível. Poupe mais e aprenda a investir melhor para obter uma rentabilidade maior. Só assim você conseguirá uma boa entrada para depender o mínimo possível de um financiamento. Monitore os imóveis que você gostaria de comprar. Estude o seu mercado local, conheça estes imóveis, fale com os proprietários, converse com os corretores sinta na pele o seu mercado local antes de investir.

Quem fez o dever de casa, acumulando recursos e aumentando os investimentos quando a situação era positiva, vai aproveitar este momento para ir às compras em busca de descontos de 30% a 40%. O único risco que você corre pedindo grandes descontos é receber um NÃO como resposta. Mesmo assim, deixe seu cartão com seu telefone para o caso do proprietário mudar de ideia.

É claro que todo desconto tem limite. Se você estiver diante de um imóvel realmente bom, muito bem localizado, é claro que o interesse de outros investidores existe e o proprietário não estará disposto a baixar tanto o preço. Cada caso é um caso que deve ser avaliado.

Você é que não pode esperar que as incorporadoras e proprietários de imóveis ofereçam descontos sem você pedir. O objetivo deles é vender sem nenhum desconto e o seu é descobrir até quanto eles estão dispostos a oferecer pelo seu dinheiro.

Se você tem imóveis e não precisa do dinheiro neste momento, perceba que este é o pior momento para tentar vender seus imóveis. Você estaria vendendo o imóvel em um momento de crise onde a oferta de imóveis à venda é grande e o número de pessoas capazes de comprar é pequena. Venda se você realmente precisa do dinheiro ou se você perceber que está perdendo oportunidades mais rentáveis.

É impossível saber quando atingiremos o patamar mais crítico destas crises que estamos vivendo. Também não é possível saber quando a economia vai voltar a se recuperar. A única certeza é que um dia as coisas irão melhorar e o momento para fazer boas compras é durante a crise, justamente quando todos querem vender e poucos podem comprar. Sou autor de dois livros sobre o assunto e caso queira aprender mais visite aqui.

By |01/05/2015|Categories: Imóveis|263 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

263 Comments

  1. Jurema 1 de maio de 2015 at 11:47 - Reply

    Olá Leandro…agradeço pela oportunidade de aprender mais sobre economia…já estou utilizando na prática estes ensinamentos…Tenho estudado com calma as possibilidades que tenho para sair de uma poupança e fazer outra forma de investimento com maior rentabilidade. Não me precipitei um mudar sem estudar e e me certificar do melhor neste momento para o valor que disponho…Realemtne todos nós precisamos entender deste assunto e não delegar aos outros que entendam por nós…Um grande abraço

  2. Helcio 1 de maio de 2015 at 12:13 - Reply

    Perfeito, artigo para ser guardado e de vez em guando reler. Parabéns.

  3. lucas 1 de maio de 2015 at 12:33 - Reply

    Fantástico. Sempre segui essas mesmas ideias nos “debates de boteco”. Agora vou apeas passar o link do seu texto ao invés de ficar argumentando com as pessoas que não estudam e gostam de sair falando qualquer coisa.

    Um abraço!

  4. Ricardo 1 de maio de 2015 at 12:33 - Reply

    Tem um erro no parágrafo sobre o desemprego. Vc escreve “A atual taxa de desemprego foi a maior dos últimos 12 anos (fonte)” na realidade o que houve foi a maior queda mensal da renda em 12 anos (-3% no março/2015 contra março/2014). O desemprego subiu, mas ainda está em patamares similares aos de 2-3 anos atras.

  5. Gustavo Ventura 1 de maio de 2015 at 12:39 - Reply

    Parabéns Leandro, artigo excelente! Diferente de outros autores, não ficou no ponto comum de alardear uma “bolha” imobiliária com base em entrevistas de terceiros. Apresentou os fatos, o histórico, citou diversas fontes, e no final o texto se transformou em uma aula de economia.

    Agora, uma dúvida que sempre me atormenta quando leio notícias relacionadas a esse tema. Vemos que o nível de endividamento das famílias alcançou níveis muito altos, e que esse endividamento é por um longo período de tempo. Devido ao crescimento do país nos últimos anos, em grande parte devido ao setor de construção civil, tivemos baixa taxa de desempregados. Porém, a mesma já começa a subir. Podemos ver que com dívida e sem renda, a pessoa não terá como honrar o compromisso, e sabemos que no famoso “Minha casa, minha vida”, a casa na verdade não pertence a ela. Minha pergunta então é: haveria alguma medida que o governo poderia tomar para remediar a situação (uma vez que a única coisa que ele tem feito ultimamente é apagar incêndios, e não preveni-los)?

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 13:30 - Reply

      Oi Gustavo. Acho que todo problema começa nessa espera de que o governo fará alguma coisa e que esta coisa pode resolver nossos problemas. Eu sempre fico atormentado quando vejo a facilidade com que as pessoas assumem dívidas de longo prazo, de até 35 anos, sem refletirem sobre os riscos. Parecem movidas por muita fé de que o futuro será diferente do passado. Acho que as pessoas não refletem sobre o quanto a economia e o país mudou nos últimos 10, 20, 35 anos e o quanto ele mudará nas próximas décadas até o financiamento ser quitado. 35 anos atrás o presidente do Brasil era João Figueiredo, o regime ainda era militar. 25 anos atrás o Brasil já tinha trocado de moeda inúmeras vezes no governo Sarney. Depois Collor se preparava para bloquear a poupança dos brasileiros. O final da década de 90 foi marcado por diversas crises. Em 2008 tivemos outra crise violenta. A única certeza é que teremos é que outras crises nos esperam no futuro. O problema é que não sabemos quais governantes estarão no poder no futuro e o que eles irão fazer. Por isto as pessoas precisam ter um plano para este futuro e este plano não pode depender totalmente do governo ou da sorte. Viver uma vida sem dívidas já seria um bom começo, construir patrimônio e saber investir seria o segundo grande passo, principalmente para aqueles que não possuem um estabilidade no emprego ou que são empreendedores e não possuem garantias de que os seus negócios estarão bem no futuro. Então o mais importante seria saber o que cada um pode fazer da sua própria vida?

      • Gustavo Ventura 1 de maio de 2015 at 13:46 - Reply

        Sem dúvida, não devemos esperar pelo governo. Mas a minha preocupação é mais referente a um possível caos que poderá chegar, onde pessoas endividadas e sem emprego começam a perder sua fonte de renda, sua casa. Em um cenário assim, provavelmente teríamos índices ainda maiores de violência – que acabaria atingindo também aqueles que resolveram não esperar pelo governo. Logicamente, deveria haver alguma interferência do Estado para evitar a instauração de uma anarquia.

        • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 16:26 - Reply

          Oi Gustavo, já passamos por crises muito violentas no passado e sobrevivemos. Não chegamos perto da instauração de uma anarquia.

  6. Felipe 1 de maio de 2015 at 12:46 - Reply

    Leandro, não tenho nem palavras para descrever a importância do seu site. Sou professor federal e vejo em seu site uma obra interessantíssima para a educação financeira. Tenho 30 anos e há cerca de 5 anos venho acompanhando as melhores opções de investimento e noto a grande diferença no meu comportamento diante das notícias econômicas, sempre dedicando parte dos meus investimentos na compra de cursos, livros que me deixem atualizado. Mais uma vez parabéns e obrigado pelo esforço constante. Abraços.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 13:09 - Reply

      Muito obrigado Felipe. Você como professor sabe mais do que ninguém o poder que a educação tem na vida das pessoas.

  7. GB 1 de maio de 2015 at 13:23 - Reply

    Enfim estourou a Bolha Imobiliária da Copa do Mundo, até a Rede Globo tem tocado nesse assunto todo dia, hoje de manhã falou sobre as novas regras da CAIXA e dela só financiar 50% ou 40% do imóvel usado, no final a apresentadora falou que os preços estão muito altos, o banco sabe que os preços estão absurdos e depois vai sobrar para ele quando o pessoal desistir de pagar por saberem que não vale o que estão pagando, mesmo assim ninguém vai ter 50% desses valores absurdos para dar de entrada, os preços já estavam caindo por conta do sumiço dos investidores dado que as aplicações bancárias estarem rendendo muito bem e sem riscos, mas agora com esse último prego no caixão os preços vão despencar de vez.

    É muito fácil subir o preço como doido como fizeram, não é quem subiu o preço que vai pagar, o difícil é achar quem pague por essa subida toda, quando isso acontece é melhor deixar o dinheiro rendendo no banco até o mercado acordar para a realidade, os bancos não compram imóveis, eles sabem que é um investimento arriscado e que podem ficar com o mico nas mãos não valendo nada de um dia para o outro e não é sempre que tem uma Copa do Mundo para o pessoal ficar eufórico e aumentar os preços como doidos, pura ilusão se não acharem alguém tão louco quanto eles que pague por essa festa toda.

    Mesmo assim não vou comprar nada agora, quero ver até onde a queda desse mercado arrogante chegará, vamos deixar ele sangrar mais um pouquinho, é divertido ver essa choradeira toda desses vendedores frustrados com a dura realidade.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 13:39 - Reply

      Oi GB. Obrigado por indicar a reportagem. Acabei de assistir e estou compartilhando o link aqui http://globotv.globo.com/rede-globo/bom-dia-brasil/t/edicoes/v/credito-para-financiamento-da-casa-propria-cai-pela-primeira-vez-em-13-anos/4148192/

      • GB 1 de maio de 2015 at 14:26 - Reply

        Dê uma olhada nesse, de julho de 2014, foi a primeira vez que a Rede Globo falou em distratos, foi impressionante, o entrevistado comprou 2 visando ter lucro e não conseguiu repassar, guardo o link pois é interessante ver como a situação só piorou desde então.

        http://globotv.globo.com/rede-globo/jornal-nacional/v/aumenta-o-numero-de-pessoas-que-estao-devolvendo-os-imoveis-comprados-na-planta/3532389/

        • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:18 - Reply

          Oi GB. Eu já tinha visto essa notícia. Este é mais um exemplo de como faz falta conhecimentos básicos de educação financeira e de planejamento. As pessoas estavam comprando imóveis na planta pagando entradas muito pequenas (que é um erro) e parcelas muito pequenas durante a obra (erro maior ainda). Muitas vezes assinavam o contrato sem saberem que a dívida seria corrigida pelo INCC e qual seria o impacto disto no decorrer da obra. Muitas vezes a parcela era menor do que o reajuste do INCC fazendo a dívida aumentar no lugar de diminuir. Sem falar que muitos compraram imóvel na planta com preço de imóvel pronto, não faziam nenhuma pesquisa previa. Compravam estes imóveis por terem ficado sabendo de amigos e parentes que se deram bem comprando imóveis na planta em 2008, 2009 e início de 2010 e revendendo estes imóveis antes da entrega das chaves nos anos seguintes como 2011 e 2012 quando os preços estavam nas alturas. Foi justamente quando todo mundo comemorava ganhos e isto era exibido no jornal nacional que os mais leigos resolveram entrar no mercado quando ele já estava muito caro. É a situação que falei no meu artigo sobre comprar por ganância e vender por medo.

  8. AM 1 de maio de 2015 at 13:28 - Reply

    Excelente artigo.

    Vou pedir no site do http://www.bolhaimobiliariabrasil.com para fazer topico.

  9. GB 1 de maio de 2015 at 13:47 - Reply

    Acredito que esse movimento de valorização imobiliária foi apenas especulativo, começou em 2007 quando escolheram a Sede da Copa do Mundo, as construtoras fizeram seus IPO’s na Bolsa e usaram esse dinheiro para comprar terrenos de forma agressiva e começaram a construir feito doidas, também houve muita promessa de legados da Copa valorizando as cidades (nenhuma delas concluída, além dos estádios que não servem para muita coisa), a expectativa de que estrangeiros viriam para comprar tudo a qualquer preço (viram menos do que o esperado e caíram fora), promessas de lucro fácil com dinheiro farto de especuladores, promessa de levantar a taça da Copa em casa e esquecer do Maracanazzo, isso tudo mexeu com o imaginário a ganância do povo fazendo formarem filas de madrugada na frente dos stands nos lançamentos, vendendo tudo em poucos dias.

    A alta procura especulativa, com todo mundo comprando vários na planta fez os preços decolarem no período de 2007 a 2011, coisa de 300%, deixando a Bolha dos EUA e Espanha no chinelo, mas em 2011 isso começou a mudar, começaram a entregar os prédios concluídos e o mercado saturou, não estavam conseguindo repassar essa enormidade de imóveis, aí a casa caiu.

    Com essa constatação os investidores caíram fora, deixando as construtoras com o chapéu na mão, em 2012 começam os Feirões semanais e os lançamentos despencaram, 2013 foi o ano dos Distratos, em 2014 o FIPE-ZAP foi obrigado, enfim, a admitir quedas nos preços, mesmo ele sendo uma ferramenta criada apenas para mostrar a ganância do pessoal, dado que só calcula os valores pedidos, nunca os efetivamente pagos.

    Eu acredito que estamos rumando para outro período longo de estagnação e a CAIXA retirando o financiamento vai ajudar no processo, a idéia dos espertalhões era “por que vou pedir R$ 100k se a pessoa pode ir ao banco e pegar R$ 300K?”, pelo visto isso acabou, com a inadimplência aumentando o banco não vai mais liberar dinheiro desse jeito para qualquer um como estavam fazendo.

    O engraçado é ver como as coisas mudam, aqui a minha região um MRV de 50m2 em 2007 saia por R$ 85k, em 2011 estava em R$ 135k, na Copa pediam R$ 185k, hoje pedem R$ 105k pelos mesmos e mesmo assim está tudo encalhado, dando prejuízos para ela e desistiram de construir outros prédios.

    Se uma coisa está cara, o negócio é substituir por outra, no caso se a compra do imóvel está desinteressante então prefiro ficar no aluguel, quando o mercado se assentar eu penso em comprar algo que será muito melhor do que eu compraria hoje simplesmente me recusando a pagar todo esse ágio especulativo.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 16:42 - Reply

      Oi GB. É natural que as pessoas queiram vender o que possuem pelo maior preço possível e os compradores queiram pagar o menor preço possível. É como se os dois lados estivessem travando aquele desafio que as crianças fazem chamado de cabo de guerra. Existem momentos no ciclo onde o cenário favorece aqueles que estão do lado vendedor e existem momentos onde as vantagens estão nas mãos daqueles que estão do lado comprador. Existem pessoas que entendem como o mercado funciona e dependendo do momento elas escolhem estar do lado mais forte. O problema é a ignorância de como este sistema funciona penaliza os mais leigos, prejudica as famílias. São justamente estas famílias que cometem o erro de comprar imóveis quando o cenário é propício para o vendedor e vender imóveis quando o mercado está propício para o comprador. Vivemos um momento de transição. Aqueles investidores que venderam seus imóveis em 2010 e 2011 já deixaram o lado vendedor a algum tempo e agora estão esperando as oportunidades. Outro problema é que o crédito fácil cria ilusões na cabeça de uma população que faz pouca conta. Para a maioria das pessoas não importava se o imóvel custava R$ 100 mil ou R$ 300 mil. O vendedor pedia o maior preço possível e as pessoas não questionavam muito. Para elas a única coisa importante era se o valor da parcela cabia dentro do orçamento. Mais uma vez temos um problema provocado por falta de educação financeira.

  10. PIERRE ARAGÃO PONTES 1 de maio de 2015 at 13:48 - Reply

    Entendo que não é hora de se comprar imóvel. Geralmente, um ciclo seja positivo ou negativo dura cerca de 10 anos. Como um imóvel na Tijuca, no Rio de Janeiro, pode valer um milhão? Tem muita gordura para queimar.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 16:44 - Reply

      Oi Pierre, mesmo que os preços não sofram uma queda no curto prazo, o fato da inflação estar elevada e os preços dos imóveis não conseguirem acompanhar a inflação, já representa uma queda continua do valor dos imóveis.

  11. Joel 1 de maio de 2015 at 13:50 - Reply

    Ótimo texto! Simples e direto.
    Gostaria de sugerir um texto seu sobre um exemplo hipotético de uma aquisição de imóvel urbano, exemplo São Paulo, num valor médio, casa ou apê entre 300 à 500 mil, como seria uma entrada ideal em valores, o que você faria se tivesse recursos poupados de 50, 100, 200 mil e fosse ou não adquirir este imóvel hipotético, digamos relativamente bem localizado. Acho que daria uma luz para a galera! No mais, ótimo texto. Ah, e sugiro também um texto seu comparando os Bancos Centrais de outros países, por exemplo, como são os depóstitos compulsórios e aqueles países que não usam depósitos compulsórios e se isso é ou não uma intervenção governamental na Economia e por essas análises se esses esquemas são ou não totalmente capitalistas? Valeu!

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 16:49 - Reply

      Oi Joel, eu não gosto muito de dizer o que eu faria pois o que eu faria pode ser bom para mim e pode ser ruim para as outras pessoas. Cada um tem necessidades diferentes, fontes diferentes de recursos, valores diferentes, vive em um mercado imobiliário diferente, deseja imóveis com características diferentes, uns são casados, outros solteiros, viúvos, com filhos ou sem filhos, etc, etc. Existem pessoas, de devido a natureza da renda que possuem podem assumir dívidas com mais segurança que outras que não possuem uma situação estável. Existem aqueles que querem um imóvel para morar, outros querem para investir e isto faz uma enorme diferença na escolha do imóvel pois nem sempre é o imóvel que você gostaria de morar que representa a melhor oportunidade para o investidor.

  12. Marcelo Alves 1 de maio de 2015 at 13:50 - Reply

    Boa Leandro comece a redigir mais artigo sobre FII as cotas estão bem baixas. Em minha carteira estou abarrotadas de LFT Pegando toda curva exponencial do ciclo de alta na selic faz um bom tempo e NTN-B acima de 6,50% Agora estou comprando FII poderosas utilizando métodos de valoração para longo prazo. Esse mercado ainda é muito pouco explorado pelos investidores.
    Diversifico minha carteira em títulos FII poderosas, ações e quem sabe LCI ou LCA mais adiante.Tem muitas oportunidades para investidores como eu que aproveitou as vacas gordas acumular patrimônio enquanto o pessoal se endividava.Temos oportunidades em ´titulos , imóveis,ações etc

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 16:54 - Reply

      Oi Marcelo, quem entendeu como a coisa funciona e aproveitou as vacas gordas para acumular patrimônio vai fazer uma grande festa agora. Infelizmente a maioria não entendeu, muitos desperdiçaram dinheiro, oportunidades, ostentaram como se o verão fosse eterno. O outono chegou e muita gente estava enganada, achando que ainda era verão. O problema é que agora o inverno está chegando e muitos estão despreparados.

    • Ronne 3 de maio de 2015 at 11:42 - Reply

      Olá, Marcelo.
      Já que você comentou, será que poderia dar umas “dicas” do que você chama de FII poderosas? Tenho vontade de entrar nesse mercado, mas não tenho a menor noção de como avaliar o preço de um Fundo Imobiliário.
      Obrigado.

      • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 3:50 - Reply

        Oi Ronne. O ideal seria você começar a estudar para depender menos destas “dicas”. O problema é que se o Marcelo fizer recomendações para você, existe o risco de você investir com base nas recomendações do Marcelo e isto é altamente arriscado para você e muito ruim para o Marcelo. O Marcelo pode recomendar uma FII que hoje é “poderosa” com base no conhecimento e na experiência que ele possui (que é algo que você desconhece) e com base na estratégia dele (que pode ser diferente da sua). Nos próximos meses a FII poderosa pode não ser tão poderosa assim, o Marcelo vai mudar a posição dele (por ter conhecimento para tomar a decisão) e você continuará sem saber o que fez e sem saber as consequências. Por isto se existe uma coisa que você precisa eliminar da sua vida é o desejo de buscar dicas poderosas. O início de todos os problemas de quem começa a investir é acreditar que é possível ter um bom resultado baseado nas dicas dos outros.

  13. GB 1 de maio de 2015 at 14:07 - Reply

    O pessoal que têm imóveis como renda está com sérios problemas, o SECOVI já fala para comprarem para alugar pois para vender não dá para ter lucro, muito provavelmente falam isso para deter os Distratos daqueles que não conseguem repassar com lucro pois até as construtoras estão dando descontos e brindes generosos dificultando ainda mais a venda, então continuar pagando e colocar para alugar seria, na visão delas e do SECOVI, a “melhor” opção, mas isso traz um problema, pois para comprar a pessoa pode comprar a vontade e as prestações são muito baixas e irrisórias, mas para financiar no banco ela só pode financiar um e as prestações são bem mais altas.

    O problema é que a propaganda do “compre que aluguel é dinheiro jogado fora” foi muito forte e quando um inquilino compra um imóvel o mercado de aluguel perde 2 vezes, pois perde um cliente e ganha um imóvel parado.

    Com esse excesso de construções a tendência é todo mundo que alugava comprar o seu, aí não sobrará quase ninguém para alugar, o aluguel vai render ainda menos que os 0,4% atuais que já perdem feio para qualquer Renda Fixa atrelada a SELIC, se ficar parado os custos vão inviabilizar o negócio, esses imóveis irão para a venda aumentando ainda mais o estoque de usados.

    O pessoal diz para ficar atento para aproveitar a janela e comprar para investir quando estiverem baratas, mas se isso acima acontecer esse mercado não vai se levantar tão cedo, ainda mais com a SELIC bombando, seria o mesmo que comprar ações das construtoras, do jeito que elas estão com problemas mesmo a R$ 0,01 ninguém vai querer, podemos estar seguindo par ao mesmo com imóveis, o pessoal vai ter um para morar e não vais er louco de comprar outros por só dar prejuízo além de perder o que poderia ganhar na aplicação e o país está desacelerando no crescimento populacional e o pessoal se esquece que as pessoas acabam falecendo e liberando imóveis também.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:00 - Reply

      Oi GB. Na verdade existem imóveis que são realmente bons com crise ou sem crise e existem imóveis ruins que as pessoas só se interessam quando o mercado está muito aquecido. O mesmo acontece com as ações e outros ativos nos momentos de baixa na bolsa. Nos momentos de crise é possível garimbar oportunidades.

      • Gil 1 de maio de 2015 at 20:06 - Reply

        Não aguento essa de comparar investimento em imóvel com SELIC, bolsa com SELIC etc.
        Quem compra imóvel está atrás de reserva de valor. Estou me lixando se meu imóvel está alugado ou não. Isso não me interessa. Não faz a menor diferença.
        Aliás, acho engraçado nego dizer que o aluguel hoje é 0,4%. O cara compra o imóvel por 200 mil, aluga por 2500, mas hoje o imóvel “vale” 500 mil, aí nego diz que o proprietário tá tendo prejuízo. kkkkkkkkkkkkkk.
        Só rindo.

        • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 22:56 - Reply

          Oi Gil, tudo depende da necessidade de cada um e da avaliação de custo de oportunidade que cada um faz.

        • GB 2 de maio de 2015 at 7:42 - Reply

          Sinto mas num momento em que os preços não conseguem mais subir, muito pelo contrário, estão caindo a pessoa não pode contar com essa reserva de valor que você está falando, coisa com a qual ela sempre pode contar numa Renda Fixa, aí ela fica só com esses 0,4% que perdem até para a poupança.

          Eu acredito que imóveis são um aplicação muito arriscada, sua liquidez é péssima e a rentabilidade depende mais de boatos e de mega eventos de 1 mês que de qualquer fundamento real, tanto que os bancos não se metem a entrar nisso, eles gostam é de incentivar o pessoal a comprar para eles ganharem financiando o valor isso, clássico caso do “faça o que eu faço, não o que eu digo”.

          Lembrando que a pessoa pode até ter um imóvel que agora dizem que “vale” 1 milhão, mas isso só vai acontecer se aparecer alguém que pague esse valor, até lá é só valor virtual, bem diferente de ter 1 milhão no banco, que é dinheiro de verdade.

  14. AM 1 de maio de 2015 at 14:13 - Reply

    Nao tem de que Leandro. Geralmente os seus artigos superam largamente as expetativas mas esse ainda conseguiu ir mais longe. Parabens!!

    Ja agora uma perguntinha, voce tambem le e posta no bolha???

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:03 - Reply

      Obrigado AM. Eu sempre vejo o material publicado lá, só não consigo acompanhar os comentários que são muitos.

  15. Larissa 1 de maio de 2015 at 14:21 - Reply

    Quem não tem dinheiro, deve juntar e aproveitar os juros altos. Beleza. Mas até quando juntar? Até sentir que a economia está começando a aquecer novamente?

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:05 - Reply

      Você deve monitorar o mercado onde você pretende comprar o imóvel. Cada recanto do Brasil possui uma realidade diferente. Se você estiver monitorando o mercado vai conseguir identificar oportunidades. Se existe um bairro específico onde pretende comprar imóveis é importante que você já conheça quais são os imóveis à venda, quais são as corretoras e construtoras atuando na região, você pode visitar os imóveis e conversar com os proprietários. Você pode acompanhar se os preços estão caindo, se os imóveis estão sendo vendidos, você pode fazer ofertas e verificar até que ponto os vendedores estão dispostos a negociar. Isto significa que você deve ter uma postura pró-ativa. O seu momento de agir será diferente do momento de agir de qualquer outra pessoa que viva outra realidade.

  16. Numiers 1 de maio de 2015 at 14:23 - Reply

    Boa tarde Leandro, parabéns pelo post e acompanho seu site há alguma tempo! Excelente! E aproveitando o assunto, aqui no interior de SP (região de Ribeirão Preto) os imóveis `a venda estão encalhados, mas ninguém baixa o preço! Na minha opinião estão maquiando ao máximo a bolha por aqui! Outra coisa, na sua opinião, investir em LCI ou LCA é a mesma coisa? Depende só do banco? Uma taxa de 85% do CDI p/ essas letras de crédito em banco grande é bom negócio? Bom, obrigado e vc está de parabéns mesmo! Abraço.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:10 - Reply

      Oi Numiers. Tem muita gente que coloca imóvel à venda sem a verdadeira intensão de vender. Eu mesmo já vi pessoas colocando a própria casa à venda, não por precisar vender, por estar precisando do dinheiro, elas queriam apenas testar o mercado, verificar se aparecia algum desinformado (algum bobo) interessado em pagar o preço absurdo que ela estava pedindo pelo imóvel. Normalmente são pessoas que não aceitam negociação e não se importam por deixar o imóvel à venda por vários anos. Com relação a comparação de taxas da LCI você pode usar esta planilha aqui.

  17. Guilherme 1 de maio de 2015 at 14:33 - Reply

    Parabéns pelo texto Leandro. Realmente ajuda muito o público leigo a compreender melhor a situação macroeconômica do nosso país, em especial os imóveis!

    Abraço,

  18. Leonardo 1 de maio de 2015 at 14:39 - Reply

    Olá Leandro, como vai?

    Primeiramente parabéns por mais um instrutivo e excelente texto. Eu, não acredito em bolha imobiliária no Brasil, uma vez que o percentual do PIB revertido para este mercado é ínfimo até então e outra que temos um grande deficit habitacional por incrível que parece. Acredito muito naquele ditado que diz “enquanto uns choram outros estão a vender lenços”, isso retrata o momento atual do país não só no mercado imobiliário como nos demais.
    Invisto ponderadamente à alguns anos no mercado imobiliário e hoje aprendi alguns coisas e é fato que a especulação imobiliária acelerou os valores em lugares inóspitos e agora essas mesmas regiões pagarão o preço inicialmente. Mas também acredito que grandes fundos e construturas blindadas não perderão dinheiro todos esses movimentos já eram previstos em virtude de tudo que você explicou, como você mesmo disse é prática de mercado, acontecera em alguns países da Europa, não falo de USA pois lá a situação foi outra.
    Acredito que para quem busca melhores proventos, por mais que a expectativa com a taxa de juros seja de aumento seja os FII pois existem muitas boas oportunidades com preços atrativos.

    Sucesso e saúde à todos o resto é resto!

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:24 - Reply

      Oi Leonardo. O deficit não ocorre por falta de imóveis ou falta de pessoas precisando de um imóvel. Ele ocorre por falta de pessoas com renda suficiente para comprar os imóveis encalhados no mercado. O crédito fácil e barato oferecido nos anos anteriores aumentou o poder de compra desta população que só encontrou meios de comprar o imóvel comprometendo até 30% de décadas de uma renda que ainda será ganha no futuro. Bons imóveis vão continuar sendo bons imóveis, mas existe muita coisa ruim que já foi vendida a peso de ouro que retornará para a realidade.

  19. evandro 1 de maio de 2015 at 14:45 - Reply

    ótimo artigo…raciocínio linear, fácil de compreender. Parabéns Leandro.

  20. Brahim Slimani 1 de maio de 2015 at 14:46 - Reply

    Parabéns Leandro, excelente artigo riquíssimo em informações úteis e valiosas para os leitores.

    Eu acabo de lançar um livro sobre esse tema ” Entenda o Boom Imobiliário e a Bolha Psicológica ”

    Grande abraço e muito sucesso.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:29 - Reply

      Obrigado Brahim, vou procurar informações sobre o seu livro.

  21. Brenno Silveira 1 de maio de 2015 at 15:12 - Reply

    Olá Leandro, seus textos são simplesmente fantásticos. Parabéns.
    Abraços

  22. Thiago 1 de maio de 2015 at 15:40 - Reply

    “Como todos queriam comprar o imóvel dos sonhos e as empresas não tinham imóveis, resolveram vender os sonhos…” D+ essa frase ! Parabéns por mais um excelente artigo !!

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:31 - Reply

      Obrigado Thiago. O problema é que em alguns casos o sonho virou pesadelo.

  23. Leandro 1 de maio de 2015 at 15:59 - Reply

    Parabéns pelo seu trabalho xará… belo artigo como sempre!

  24. Tiago 1 de maio de 2015 at 16:05 - Reply

    Oi Leandro! Parabéns pelo texto! Recebi recentemente meu apartamento comprado na planta e percebi que hoje ele está sendo vendido bem abaixo do que eu paguei, ou seja, não tive nenhuma vantagem em comprar na planta. Aqui em Belém – PA o preço dos imóveis estão caindo e existem centenas de imóveis prontos encalhados.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:32 - Reply

      Oi Tiago. Você deve se sentir feliz, pois pelo menos você recebeu o imóvel. Conheço pessoas que já pagaram mais do que o imóvel vale e as obras estão atrasadas.

  25. Liandra 1 de maio de 2015 at 16:42 - Reply

    Leandro, parabéns pela forma simplificada e tão bem argumentada com que sempre constrói seus textos. São muito, muito úteis.
    Acerca do mercado imobiliário, senti falta apenas de comentários sobre aluguel (sei que abordou sobre queda dos valores do aluguel). Se não é um bom momento de venda, colocar o imóvel para aluguel seria uma opção? Aqui no ES, já temos uma oferta bem considerável de imóveis comerciais e residenciais para aluguel com baixa procura.
    Mas, ainda é uma saída para quem acaba de receber um imóvel que comprou na planta e ficou pronto neste cenário que traçou?
    Redução do preço dos aluguéis tende a se estabilizar ou continuará reduzindo?
    Pode tratar um pouco deste assunto?
    Muito obrigada.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 17:38 - Reply

      Oi Liandra, alugar o imóvel é uma boa opção para reduzir as perdas que seria manter o imóvel fechado. É claro que você também deve calcular o custo das dores de cabeça que é alugar um imóvel. Não é todo mundo que gosta, muitas vezes o custo de contratar uma corretora para administrar o imóvel alugado pode compensar. Cada região do Brasil, cada bairro possui uma realidade diferente com relação aos aluguéis. Existem áreas muito disputadas enquanto existem áreas onde a demanda é pequena para a grande quantidade de imóveis disponíveis. Por isto é difícil escrever um artigo diante de realidades que podem ser tão diferentes.

  26. wille 1 de maio de 2015 at 17:58 - Reply

    Eu alugava uma kitnet que foi vendida pelo proprietário por R$ 250 mil reais e cujo aluguel custava R$ 1000. Fazendo uma conta básica, a juros reais de 11% ao ano, o valor do imóvel renderia mais de R$ 27 mil por ano, enquanto o aluguel renderia R$ 12 mil, o que está mais ou menos no patamar da poupança, com a diferença de que o imóvel pode se valorizar (ou não). Em imóveis mais caros, a diferença entre a renda que se pode obter com aluguel e com uma aplicação em renda fixa é ainda maior.

    Minha pergunta: manter um imóvel com o objetivo de alugar é um bom investimento?

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 21:58 - Reply

      Oi Wille. Este tipo de pergunta é como se você me perguntasse se Banana é uma boa fruta. Imaginando que cada tipo de investimento seria como uma fruta diferente não é possível responder se Banana é melhor do que Laranja ou Melancia, isto depende do que você pretende fazer com a fruta. Exemplo: Eu quero colocar uma fruta na frigideira para comer quente temperada com canela. Melancia e Laranja seriam as piores frutas para esta finalidade. Um Kitnet para um senhor aposentado que garante R$ 1.000,00 por mês de renda é um ótimo investimento pela segurança de ser um bem físico, protegido dos riscos dos bancos e do sistema financeiro. Para um idoso que precisa desta renda mensal o imóvel alugado é uma boa opção. Já para um rapaz jovem que trabalha, tem renda, que possui outros projetos, que não precisa dessa renda de R$ 1000 por mês, mas que gostaria de ver o patrimônio crescer com taxas de juros maiores olhando para o longo prazo, tendo a flexibilidade de poder morar em outras cidades sem a dependência de um bem físico o kitnet não seria uma boa opção se ele representasse 100% do seu patrimônio (dinheiro totalmente imobilizado), e assim por diante. Por isto o ideal seria conhecer o funcionamento de cada investimento já que o julgamento se é um bom investimento depende da situação de cada pessoa. O que é bom para um pode não ser para outro.

  27. Eduardo 1 de maio de 2015 at 18:01 - Reply

    MAIS UMA VÊZ PARABÉNS.

  28. Marcelo 1 de maio de 2015 at 18:19 - Reply

    Olá Leandro, eu me vi nesse artigo. Comprei um imóvel em 2009 com financiamento em 240 meses, 0,759% a.m (prefiro calcular em mês). 100% financiado. Foi um plano para servidor. Pra minha sorte, o imovel valorizou tanto que hoje, se ele cair uns 35% ainda estarei no lucro.
    Mas minha pergunta é sobre outro assunto: Você pretende escrever um artigo em resposta ao pronunciamento de hoje da presidentA nas redes sociais??? Vi em outro artigo sua preocupação com um evento do PT que acontecerá em junho, eu acho.
    abraço

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 22:31 - Reply

      Oi Marcelo. O ano de 2009 foi um bom momento para investir por isto o seu resultado foi tão bom. Não pretendo escrever sobre o pronunciamento. Ainda estou testando as medidas que apliquei para proteger o site de ataques.

  29. Thiago Pacheco 1 de maio de 2015 at 18:55 - Reply

    Parabéns Leandro. Há muito tempo não lia um artigo tão completo, tão explicativo, hipnotizante. Sou economista e tenho recebido muitas abordagens sobre todos esses temas.Juros, poupança, desemprego, endividamento das famílias e principalmente o assunto mercado imobiliário. Estou em busca de um imóvel novo. Tenho em minha concepção todos os métodos de pesquisa, negociação, paciência e pechincha possíveis. E posso testemunhar que já recebi contraproposta de construtora na ordem de 50% do valor inicial do imóvel novo a venda. SIM EXISTE. Porém faço parte da camada de compradores que precisam de crédito imobiliário. Com as novas medidas, é hora de pisar no freio. Retroceder e esperar. Um grande abraço. Att. Thiago Pacheco
    PS.: Acredito que a primeira frase da sua conclusão está faltando um “não “, na frase “Se você pretende comprar imóveis e ainda não tem dinheiro, este NÃO o momento de aproveitar as taxas de juros elevadas… 

    Leia texto completo em: www.clubedospoupadores.com/imoveis/crise-imobiliaria-no-brasil.html © Clube dos Poupadores

  30. Denny 1 de maio de 2015 at 19:15 - Reply

    Olá Leandro,

    Mais um ótimo texto, parabéns.

    Mais acima você destacou que um grande erro das pessoas é esperar pelo Governo ao invés de elas próprias agirem criando poupança para suas aquisições. Também explicou muito bem as ações desastrosas do nosso Governo no passado. Agora, não há um lado bom quando o crédito é restringido, o volume financiado diminuído, obrigando a pessoa a poupar mais antes de assumir uma dívida ? Para o futuro, não seria saudável manter uma política de crédito mais austera ?

    PS: Se um endividamento de longo prazo para a compra de um imóvel já é ruim, o que dizer das campanhas absurdas para a compra de automóveis …..

    Abraço.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 22:52 - Reply

      Oi Denny. O problema é tomar este tipo de decisão abruptamente paralisando e principalmente assustando o mercado. Imagine o susto de todo mercado imobiliário e das pessoas que estavam planejando vender ou comprar um imóvel. Elas acordaram e perceberam que a Caixa, da noite para o dia, mais que dobrou o valor necessário exigido para dar entrada em um financiamento. Imagine todos os planos que as pessoas estavam fazendo. Imagine que você fez um plano, fez sacrifícios para poupar R$ 60 mil com o objetivo de dar entrada na compra de um imóvel financiado de R$ 300 mil. No outro dia você fica sabendo que agora terá que poupar mais, pois o banco mudou a regra do jogo radicalmente (no meio do jogo) e agora você precisa de R$ 150 mil à vista para conseguir o financiamento de R$ 300 mil. Será que compensa usar o dinheiro para comprar um imóvel na planta, em um ambiente onde as construtoras vivem uma crise? Será que compensa pagar mais caro pelo imóvel novo e pronto para morar? pois normalmente os imóveis novos são menores, o preço do metro quadrado é maior. Na verdade muitos estavam até querendo vender os imóveis antigos para comprar imóveis novos, só que agora a situação ficou difícil. Imagine o que passa na cabeça dos empresários e investidores que estavam planejando investir no setor construindo novos imóveis, gerando emprego e movimentando a economia. Estas pessoas vão pensar assim: “se o governo muda as regras do jogo abruptamente, que segurança eu tenho investindo meu dinheiro com este governo no controle?” Um dos maiores problemas que estamos enfrentando hoje na economia é uma crise de credibilidade. Quem realmente investe, produz, gera emprego, movimenta a economia não acredita mais no governo, enxerga o governo com uma ameaça, um agente que está sempre criando instabilidade. Sem confiança ninguém investe e o país para.

      • Mauricio 4 de maio de 2015 at 10:14 - Reply

        “Não existe almoço grátis.”

        o risco de investir em qualquer coisa que tenha o dedo do governo é justamente esse: o governo pode fazer o que quiser, quando quiser e como quiser, a qualquer momento. mudar as regras do jogo ou até mesmo acabar com o jogo.

        quem quer entrar nessa PRECISA estar ciente do risco, e também do seguinte: o governo não te obriga a investir em nada. você é o único responsável por suas escolhas.

        portanto, se você não quer correr o RIsco-Governo: é melhor deixar todo seu dinheiro debaixo do colchão. mas aí você corre o risco do seu dinheiro virar janta de traça. 🙂

        • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 11:17 - Reply

          Oi Mauricio. Se o objetivo é escapar do poder do governo sobre o seu dinheiro, guardar embaixo do colchão não resolve. Eles possuem o poder de modificar o valor do seu dinheiro. Se a inflação for de 8% em 2015 cada nota de R$ 100 que você possui embaixo do colchão perderá 8% do seu poder de compra. R$ 100 em 2014 comprava o equivalente ao que você poderia comprar com R$ 22,35 no início do Plano Real (20 anos atrás). Desta forma não precisa da traça para perder dinheiro, basta por embaixo do colchão. Se você tivesse investido R$ 100 em 1995 em alguma aplicação capaz de render 100% do CDI teria hoje R$ 2.749,79. Se rendesse 100% da SELIC você teria R$ 2.802,51. Para outras simulações de correção visite http://www.clubedospoupadores.com/investimentos/simulador-lci-lca-e-cdb.html

  31. Paulo Cesar D 1 de maio de 2015 at 20:08 - Reply

    Olá Leandro,
    Parabéns por mais esse excelente artigo… Aliás considero seus artigos como verdadeiras aulas de economia e educação financeira.
    Estou lendo atualmente o livro “Crash” de Alexandre Versignassi e seu texto complementa mais ainda o que tenho aprendido no livro… Muito obrigado! Abraços…

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 23:06 - Reply

      Oi Paulo, deve ser um livro interessante pois vi que o Alexandre Versignassi não é economista, ele é jornalista especializado em economia e por isto seus textos devem ser bons para o entendimento dos leigos. Vou por na minha lista de leitura. Segue um link para quem se interessar

    • Fernando 2 de maio de 2015 at 11:07 - Reply

      Olá Paulo Cesar, consegui baixar esse livro de graça, pesquise no google que você consegue baixar sem precisar comprar. Abraços

      • Leandro Ávila 2 de maio de 2015 at 16:05 - Reply

        Oi Fernando. Vi a entrevista do autor deste livro recentemente. Ele passou 5 anos da vida dele fazendo pesquisas sobre o assunto, destes 5 anos foram 2 anos escrevendo o livro. Você pode adquirir todo esse conhecimento em poucas horas de leitura por pouco mais de R$ 20,00. Não é assim que se faz economia. Conhecimento é muito valioso, o tempo que os livros te poupam por concentrarem o conhecimento também é muito valioso.

        • Fernando 2 de maio de 2015 at 19:57 - Reply

          Olá Leandro, vc tem razão sim. É que eu quis ajudar o Paulo a ler o livro o quanto antes, por isso pedi pra ele baixar.

        • Raphael Souza de Melo 12 de maio de 2015 at 9:47 - Reply

          Infelizmente a mentalidade das pessoas aqui em Terra Brasilis é, se eu posso pegar de graça, porque eu vou pagar por isso. Por mais que alguém tenha dedicado seu tempo, esforço e dinheiro para produzir esse algo, afinal ”Ninguém está perdendo com isso. Só está deixando de ganhar.” Não é mole não!

          • Leandro Ávila 12 de maio de 2015 at 10:58

            Pois é Raphael, É uma mentalidade pequena.

  32. Carmen 1 de maio de 2015 at 20:24 - Reply

    Olá Leandro, há poucos dias que comecei a receber seus artigos e que estou participando do clube,. tomei conhecimento do clube através de pesquisa na internet, porque buscava informações sobre financiamentos para compra de imóveis. Estou tentando adquirir encontrando uma casa em condomínio na região serrana. Tenho os 50%, mas os juros estão muito altos e receio que no final dos 224 meses o meu salário tenha perdido, como já perdeu, o poder de compra.Estou aposentada e realmente perdida quanto a assinar com a CEF o financiamento. Se você puder fazer um artigo sobre o atual contrato, com CET de 1379% mesmo tendo relacionamento e conta salário com a CEF.
    Muito obrigada, os seus artigos tem me ajudado muito!

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 23:12 - Reply

      Oi Carmen, você precisa avaliar até que ponto o financiamento irá comprometer a sua renda. Quando um jovem compra um imóvel financiado para pagar em muitos meses existe a expectativa do jovem de aumentar a própria renda com o passar dos anos, as pessoas vão evoluindo profissionalmente (quando se esforçam para isto) e tendem a ganhar mais. No caso do aposentado a coisa fica complicada. A renda é fixa e sofre reajustes que dependem de decisões do governo, caso você dependa do INSS. Com o passar dos anos seu custo de vida pode aumentar devido a inflação, aumento de custos com planos de saúde e tratamentos de saúde.

  33. Andre 1 de maio de 2015 at 20:43 - Reply

    Olá Leando,

    Muito bom artigo, poderia me tirar uma dúvida? Estou vendendo uma casa no valor de 600 mil. Como estou em separação vou ficar no final das contas com uns 250 mil (100k de lucro sobre a venda), e estava pensando em aplicar este dinheiro em LCI. Minha dúvida é em relação a lei de lucro imobiliário, que diz que eu tenho que usar o lucro da venda da casa em até 180 dias. Se eu aplicar o dinheiro por 1 ano, quando sacar terei que pagar o IR do lucro? E isso inviabilizaria meu investimento no LCI, correto? Não sei ao bem o que faço.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 23:36 - Reply

      Olá Andre, se o valor não for usado para comprar um imóvel em até 180 dias você terá que pagar o IR de 15% sobre o lucro que teve. Existe um software que você deve baixar e pode usar para simular. Procure no Google por “declaração de Ganhos de Capital” e você certamente encontrará o site da Receita Federal onde é possível baixar o software.

  34. Douglas 1 de maio de 2015 at 20:48 - Reply

    Boa noite Leandro,

    Parabéns pelo site e obrigado por compartilhar conosco o seu conhecimento em finanças.

    Aprendi e continuo aprendendo muito por aqui.

    Atualmente meu patrimônio é constituído de 89% em renda fixa e 11% em renda variável (ações).

    Eu gostaria de investir um pouco em fundos imobiliários (FIIs) também.

    A crise imobiliária poderia prejudica-los ?

    Obrigado

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 23:37 - Reply

      Oi Douglas, a crise econômica já afeta o preço de ações e de fundos. Por isto pode ser um bom momento para comprar bons fundos e boas ações com um bom desconto.

      • Paulo Cesar D 2 de maio de 2015 at 9:17 - Reply

        Minha experiência com FII: Já comprei cotas de FII que teoricamente apresentava um bom deságio em relação ao Valor Patrimonial e pressupunha-se que ele já estivesse com os preços no fundo e não havia como cair mais… E não é que mesmo assim caiu assustadoramente! Conheci assim o Dr “Ferro” (jargão utilizado no meio quando temos prejuízos…)Toda cautela com FII é pouca, muito pouca… requer muito e muito estudo… Se for investir, comece com valores pequenos, com dinheiro que não precisará no médio prazo,com um bom controle de riscos… Assim como acontece com ações, não há como saber qual é o fundo… Mas, como só se aprende a nadar nadando, ok! se jogue na água!nade! Mas não precisa fazer isso em uma região muito profunda do lago…e tenha boias salva-vidas por perto… Domina bem as técnicas de natação, sabe nadar? ok! Pode ir para regiões mais profundas, mas sempre consciente de que não há garantias de que não ha afogamentos mesmo para quem sabe nadar… Demais, como diz o ditado, foram as tempestades que formaram os melhores marinheiros…

        • Leandro Ávila 2 de maio de 2015 at 9:41 - Reply

          Eu também acredito que toda a cautela com FII é pouca e por isto continuo estudando mais do que investindo em FII. Obrigado por compartilhar suas dicas.

  35. zeca 1 de maio de 2015 at 20:51 - Reply

    Belo artigo Leandro.
    Sou funcionário da Caixa e realmente a coisa ta feia. De uns meses pra cá aumentou e muito a inadimplência aqui na região de Campinas. Muitos mutuários tem sentido na pele este cenário econômico. É muito, muito comum mesmo atender clientes que já estão com mais de 3 parcelas em atraso e não conseguem pagar devido a perda de renda ou aumento de gastos pessoais e quando conseguem, o fazem com recursos do fgts para amenizar um pouco o valor das prestações. Não sei até que ponto isso pode ir mas vejo um cenário muito difícil este ano..

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 23:25 - Reply

      Oi Zeca, muito obrigado por deixar registrado sua experiência aqui.

  36. Dênis 1 de maio de 2015 at 21:09 - Reply

    Apesar da minha dificuldade de entender certos termos técnicos, gosto, mesmo assim, de ler e reler os seus artigos, pois sei que, lendo e relendo, alguma coisa consigo captar, ou seja, algum proveito. Digo isto, apenas porque me sinto ainda um tanto quanto cru no assunto. Pois, se depender do autor desses artigos, todos saem craques. “Água mole, em pedra dura, tanto bate, até que fura.” Ou seja, um dia, se Deus quiser, passo a compreender de fato o que escreve com tão bom intuito e sabedoria. Parabéns, Leandro, de novo, por continuar a trazer tanta matéria educativa acerca do mercado financeiro! E como tem gente, com certeza, tirando nota 10 com as aulas suas, que, sem dúvida, são de ótima qualidade…

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 23:38 - Reply

      Oi Dênis, quando encontrar alguma palavra diferente faça uma busca no Google, você vai encontrar outros sites explicando a palavra. É uma boa forma de aprender coisas novas.

  37. Ricardo M 1 de maio de 2015 at 21:50 - Reply

    Ótimo artigo! E a caixa cortando o dinheiro afetará justamente aquela parte do mercado que ainda estava preservada e de certa maneira funcionando bem, os dos imóveis até R$500.000,00.

  38. Ronaldo 1 de maio de 2015 at 22:33 - Reply

    Texto simplesmente fantástico. Parabéns, Leandro, e todo sucesso para voce!

  39. Misael 1 de maio de 2015 at 22:56 - Reply

    Olá Leandro. Ótimo artigo mais um para coleção ( lê várias vezes), pois cada lida aproveitamos para aprender um pouco mais. só gostaria de agradecer pois fiz a lição de casa, em momentos de festança do povo (leigo) estava estudando e investimentos em TD e ações e futuramente irei investir em FII ( estou estudando o seu artigo que é excelente).
    O governo fez que muitas empresas fossem para a bolsa de valores e hoje estão em dificuldade para cumpri as suas obrigações e outras fecharam na bolsa de valores (IPO) e muitos investidores compraram e viram o seu dinheiro investido não ter retorno ( dividendo), só prejuízo.
    No caso dos desempregados o Governo manipula a taxa veja uma frase da entrevista ” Isso mesmo. Pelos dados oficiais do IBGE, de cada 100 brasileiros em idade de trabalho, 53 trabalham, três procuram emprego e não encontram e 44 não trabalham nem procuram emprego. É considerado desempregado quem procura emprego e não encontra (3%) sobre o total dos que procuraram emprego (56%): 3% / 56% = 5%. Quem não procura (44%) tecnicamente não está desempregado. Esta não é uma manipulação estatística feita pelo governo brasileiro. O mesmo conceito vale no mundo inteiro. Porém, se a estatística não é manipulada, sua interpretação é. Baseado na estatística de desemprego, o governo sugere que quase todos os brasileiros têm emprego. Na realidade, quase metade (47%) não tem. a reportagem completa http://www.istoe.com.br/colunas-e-blogs/coluna/367223_DESEMPREGO+E+MANIPULACOES
    Leandro muito obrigado.

    • Leandro Ávila 1 de maio de 2015 at 23:45 - Reply

      Oi Misael. O problema é que no cenário de crise, se estes 44% resolverem procurar emprego o número do desemprego irá subir. Pode chegar o momento em que a renda da família terá que ser complementada com mais gente trabalhando em casa.

  40. Manoel 1 de maio de 2015 at 23:51 - Reply

    SIMPLESMENTE FANTÁSTICA A MATÉRIA….PARABÉNS……

  41. GB 2 de maio de 2015 at 8:02 - Reply

    Acredito que a Copa e as mil promessas de legados e de lucros inflaram o mercado criando uma falsa demanda, criou-se um grande “Shadow Inventory”, o pessoal comprou vários das construtoras já pensando em pagar mixaria durante as obras e depois vender com lucro, o que seria sossegado se o mercado estivesse aquecido e a construtora vendesse tudo, mas como nem ela consegue isso aí esse “Shadow Inventory” todo fica competindo com ela, com a desvantagem da construtora poder dar grandes descontos, coisa que o investidor não pode fazer pois está pagando sobre altos valores da época da euforia.

    Quanto a melhor época para comprar algo acredito que o certo seja verificar quanto se está ganhando com esse dinheiro deixando ele aplicado e quanto de gastos trará o imóvel, inclusive com a perda do rendimento desse dinheiro, acredito que o pessoal chame isso de DELTA, é aquela clássica situação de se trocar um Ativo (dinheiro, algo que da lucro e não dá gastos) por um Passivo (imóvel

    As pessoas sentem estranheza com essa constatação mas até mesmo um proprietário que more em seu imóvel paga “aluguel” pois ele troca o dinheiro pelo imóvel perdendo a rentabilidade dele e ao morar ele perde a oportunidade de alugar o local para outro, empresas sempre contabilizam isso quando são donas do local.

    Eu não brigo mais com anunciantes quando vejo valores absurdos, simplesmente constato que não dá para tirar tanto dinheiro da aplicação para dar num terreno vazio ou num imóvel com cimento e tijolo a preço de ouro, melhor esperar o momento em que o mercado realmente esteja querendo vendê-los pois hoje o que vemos é apenas a busca pelo maior lucro possível para cima de algum coitado desavisado.

    A vantagem hoje e relação ao mês passado e que os bancos não estão mais liberando qualquer valor para qualquer pessoa e não dão indícios de que isso vá mudar tão cedo, muito disso em decorrência da inadimplência aumentando, acabando com aquele negócio de “não vou pedir R$ 100k pois qualquer um pode ir ao banco conseguir R$ 300k e ficar 35 anos pagando por meu lucro”.

    .

  42. Shintani 2 de maio de 2015 at 8:20 - Reply

    Ola Leandro. Primeiramente, parabéns pela clareza e didática.
    Se puder responder, gostaria de lhe pedir uma dica.
    Atualmente tenho um imóvel em BH, mas estou de mudança para Brasília. Tenho reservas suficiente para comprar um imóvel a vista em BSB sem vender o de BH. No entanto, por sorte li seu artigo e percebi que este pode ser o pior momento para compra e venda, uma vez que quem vende ainda nao percebeu que o preço dos imoveis deve baixar muito para ter liquidez e quem compra nao esta disposto a pagar as quantias absurdas.
    Porém traço os seguintes cenários:
    1- vender meu atual imóvel em BH com um bom desconto, aplicar o dinheiro no Tesouro Direto e morar de aluguel em BSB. Desvantagem: Além do desconto na venda, teria de pagar um IR sobre ganho de capital, que a meu ver seria pagar IR sobre inflação, uma vez que se eu vender o imóvel com desconto meu ganho seria só a inflação ou um pouco mais;
    2- alugar meu imóvel em BH e outro em BSB. Desvantagem: poderei ter ociosidade no meu apartamento alugado, porém o aluguel de BSB seria uma despesa fixa. A vantagem seria manter meu dinheiro aplicado;
    3- Tentar comprar um imóvel em BSB com um bom desconto e alugar o meu de BH.
    4- Vender o apto de BH e comprar outro em BSB. Desvantagem: difícil vender e comprar no atual momento

    Vc daria alguma dica pra essas pessoas que tem imóvel em uma cidade e precisam se mudar?

    Obrigado e mais uma vez Parabens!

    • Leandro Ávila 2 de maio de 2015 at 9:39 - Reply

      Oi Shintani, como você mesmo percebeu, cada decisão possui pontos positivos e pontos negativos. Alguns estes pontos podem ser medidos, outros são mais subjetivos. A decisão correta se baseia no peso que você pessoalmente atribui a cada ponto positivo ou negativo e a cenários que dependem das suas previsões sobre a sua vida. Exemplo: Alguém que tem grande certeza sobre permanecer para sempre em Brasília daria um valor menor a manter o imóvel em Belo Horizonte. Alguém que vai para Brasília trabalhar em uma empresa privada depois de ser transferido e que deixou toda a família em Belo Horizonte daria um peso maior para a importância de manter o imóvel em BH já que poderia ser transferido de volta. Este é apenas um exemplo entre milhares de outras variáveis que você precisa considerar. Não existe só a questão matemática da coisa, pois não estamos discutindo trocar um título público por outro, uma poupança por um CDB. A única certeza que existe, independente dos seus valores pessoais para cada ponto da decisão é que neste momento o cenário é desfavorável para quem vende, caso este não queira aceitar o fato de que o preço é dado pelo mercado e por suas leis de oferta e demanda. Para ter liquidez você provavelmente terá que pagar por esta liquidez baixando preço. Já para o lado comprador (que não dependa de financiamento) o momento é favorável, você terá muitas opções em Brasília para avaliar, muitos proprietários em situações diferentes, certamente alguns com enorme necessidade de liquidez e dispostos a pagar por ela através de bons descontos.

  43. Marcos Antonio Ferrante 2 de maio de 2015 at 9:31 - Reply

    Leandro investir em LCI ainda é bom negócio com os problemas imobiliário que esta ocorrendo.Estou esperando uma queda maior , para comprar outro imóvel que você acha , devo aguardar mais um pouco . Matéria sua ótima obrigado

    • Leandro Ávila 2 de maio de 2015 at 16:09 - Reply

      Oi Marcos. O que vejo no presente é que a situação está ruim e com estas últimas medidas elas tendem a piorar. Não tenho como saber se no futuro elas vão continuar piorando, não é possível ter certeza sobre o futuro. Com relação ao LCI, estes títulos utilizam imóveis como lastro, mas isto não significa que você tenha que se preocupar. O que ocorre é que os bancos só podem emprestar seu dinheiro para pessoas ou empresas que ofereçam imóveis como garantia de pagamento. É como uma garantia adicional para o banco.

  44. Robson Luiz 2 de maio de 2015 at 10:42 - Reply

    Às vezes acho que o próprio Leandro faz um personagem fake pra fazer as perguntas e depois responde brilhantemente. Hahaha. O artigo é muito bom, mas os comentários e principalmente as respostas são a cereja do bolo.

    • Leandro Ávila 2 de maio de 2015 at 15:42 - Reply

      Oi Robson, para mim é um prazer responder os comentários. Uma única pergunta respondida pode ajudar centenas ou milhares de pessoas que vão visitar este artigo no decorrer do tempo. Hoje não consigo mais responder os e-mails. Para cada e-mail que respondo só consigo ajudar uma pessoa. Para cada comentário que respondo aqui estou ajudando muitas. Um abraço.

  45. Lucas Cavalheiro 2 de maio de 2015 at 11:15 - Reply

    Oi, Leandro. Parabéns pelo ótimo texto, sempre muito didádico e de fácil entendimento.

    Fica aqui mais um pedido de textos sobre FIIs.

    Comecei a ler os relatórios da XP e as análises são boas e mostram que há boas oportunidades. Mas dá aquele medo danado quando olhamos uma RBPD11 que caiu 67% em 2015 (pelo que vi no prospecto, esse fundo tem aptos residenciais).

    Depois de estudar um pouco sobre renda fixa a partir do estímulo inicial do seu texto sobre LCIs em bancos pequenos, retirei todo o meu dinheiro de um fundo ridículo do BB – aconselhado pelo gerente, é claro – e passei parte dele para LCI e um cdb de 120%.
    Agora estou estudando FIIs e Títulos Públicos pra fazer a desejada distribuição de ativos.

    • Leandro Ávila 9 de maio de 2015 at 10:02 - Reply

      Oi Lucas, se você está com medo não invista. Acompanhe o fundo ou faça um pequeno investimento só para acompanhar o resultado e aprender com isso.

  46. Henrique 2 de maio de 2015 at 11:36 - Reply

    De fato seu texto está excelente: muito completo em todos os aspectos.
    Esse movimento no mercado imobiliário passei a perceber desde o ano de 2008 – quando comprei meu primeiro imóvel. A partir daí, ainda fiz algumas aquisições de imóveis menores para locação, sempre ciente de que o mercado iria virar e deveria me manter líquido. Enfim, não comprei aquele mega imóvel de mais de 1kk para moradia. Textos como o seu foram providenciais não apenas para mim, como para diversos brasileiros se protegerem do cenário que há muito se avizinhava e que agora está concretizado. Assim, parabenizo o autor pela qualidade do texto, salientando que jamais deveremos esquecer do Fábio Portela (responsável do site “o pequeno investidor”), bem como do bolha boss (responsável pelo “bolhaimobiliariabrasil.com).
    Grande abraço!

    • Leandro Ávila 2 de maio de 2015 at 14:43 - Reply

      Obrigado Henrique. Dois nomes que foram muito bem lembrados.

  47. Joel Santos 2 de maio de 2015 at 13:09 - Reply

    Ola Leando boa tarde, tenho algumas questões relativas a Economia, se vc pudesse me ajudar agradeço. Nesse artigo vc fala da nova política monetária em tirar o dinheiro de circulação para reduzir o consumo baixando a inflação, esse pacote de medidas já existe?, ou seja já foi inplantado? Tirar o dinheiro de circulação seria um meio viável para reduzir os preços? De acordo com a teoria econômica os preços por si só não seriam reduzidos com a diminuição da demanda? O ojetivo final desse pacote seria reduzir o preços ou reduzir o endividamento que já está muito alto? E por fim esse pacote de medidas teria haver com o confisco das poupanças adotado no Plano Collor? obrigado.

    • Leandro Ávila 2 de maio de 2015 at 14:35 - Reply

      Olá Joel. O Banco Central começou a aumentar a taxa de juros em 17/04/2013 quando ela estava em 7,25% ao ano. A cada 45 dias as autoridades monetárias se reúnem para decidir sobre os juros e na última reunião os juros subiram novamente para 13,25%. Você encontrará todo o histórico em https://www.bcb.gov.br/?COPOMJUROS Quando eles aumentam juros estão retirando dinheiro de circulação já que as pessoas e as empresas passam a manter mais dinheiro investido rendendo juros e as pessoas e as empresas assumem menos dívidas já que os juros elevados tornam a compra a prazo mais cara. É exatamente isto que faz demanda por produtos e serviços diminuírem. Com a entrada do Joaquim Levy no ministério da Fazenda as medidas se tornaram mais radicais com o objetivo de controlar a inflação e reduzir os gastos públicos já que estavam maiores que a arrecadação. Com isto o governo também para de fazer o dinheiro circular pois reduz seus gastos e faz menos investimentos. Ao mesmo tempo o governo tende a aumentar impostos que também é outra forma de tirar dinheiro da sociedade e desaquecer a economia. O bloqueio da poupança no governo Collor foi uma medida drástica para controlar uma hiperinflação, em 1990 o ano terminou com inflação de 1.764,86% ao ano, hoje a precisão para a inflação de 2015 está em 8,2% ao ano. Leia o artigo que escrevi sobre confisco da poupança. Depois leia o artigo que escrevi sobre as reuniões que definem os juros. Por fim leia o artigo que escrevi sobre o que é política monetária.

  48. Jorge Lucio Spinola 2 de maio de 2015 at 13:23 - Reply

    Parabéns Ávila muito boa sua publicação,didática e esclarecedora.

  49. Vivian 2 de maio de 2015 at 22:16 - Reply

    Leandro, nunca achei que um dia pudesse me interessar por Economia e essa descoberta aconteceu em um momento de dúvidas ao fazer o imposto de renda de meu pai. Em uma tarde de estudos fiz uma busca pelo assunto que precisava e encontrei seu site. Que descoberta maravilhosa! Desde então acompanho semanalmente seus artigos e fico impressionada com sua inteligência, clareza e didática que esclarecem tanto os leigo, como eu, quanto os entendidos.
    Obrigada por elucidar de forma talentosa assuntos de tanta importância e por me incentivar a aprender mais sobre eles.

    • Leandro Ávila 3 de maio de 2015 at 2:57 - Reply

      Oi Vivian, fico muito feliz sabendo que te motivei a conhecer mais sobre assuntos tão importantes e que realmente fazem muita diferença na vida das pessoas.

  50. Carmen 2 de maio de 2015 at 22:31 - Reply

    Leandro, lendo as regras sobre a forma de fazer comentários, percebi que eu quis pedir uma consultoria. Me desculpe.

  51. MIZAEL GOMES 3 de maio de 2015 at 0:14 - Reply

    ola Leandro Avila, primeiramente devo parabenizá-lo pela iniciativa desse belo projeto de educação financeira. Haja vista estejamos vivendo um período de retração e instabilidade econômica em relação ao mercado imobiliário ouvi uma resposta a um comentário acima onde você falou que “comprar um imóvel para morar e diferente de comprar para investir”. Nesse momento aquelas pessoas que querem sair do aluguel, casais assalariados, sem poupança significante correria algum risco em financiar um imóvel novo popular pelo Minha Casa Minha Vida? Esperar o valor dos imóveis baixar seria a melhor opção? qual alternativa você sugere ?
    Agradeço Antecipadamente.

    • Leandro Ávila 3 de maio de 2015 at 3:01 - Reply

      Oi Mizael, o programa Minha Casa Minha Vida tem características diferentes, os juros são subsidiados. Se você se enquadra no perfil de pessoas que podem participar do programa você terá vantagens sobre aqueles que não possuem o perfil. Você só precisa ter muito cuidado ao comprar imóveis populares, focados no público do programa, com relação a qualidade das obras. Já vi muitos casos de reclamações com relação a qualidade que está sendo entregue nos imóveis mais populares.

  52. Henrique 3 de maio de 2015 at 0:53 - Reply

    Ola Leandro, já acompanho o seu site há algum tempo e apesar de saber que você preza pela educação de cada um e que com conhecimento cada um saberá como tomar sua própria decisão, gostaria de saber sua opinião sobre a minha situação: financiei 240 mil de um apartamento de 780 mil em 2014 com juros efetivos de 8,8% , no entanto atualmente conto com uma quantia para quitar o financiamento, mas os juros da minha LCA estão rendendo mais do que os juros do financiamento, o que seria melhor, quitar ou rolar a dívida?

    • Leandro Ávila 3 de maio de 2015 at 3:04 - Reply

      Se você está ganhando mais juros do que pagando juros faz sentido manter o valor aplicado, principalmente se este valor é a sua reserva para emergências e você acredita que a sua renda corre risco no caso de um agravamento da crise (exemplo: demissão).

  53. Eduardo de Castro 3 de maio de 2015 at 8:19 - Reply

    Olá. Bom dia!!!
    Pretendo vender minha casa de praia para investir em renda fixa. Pensei que mesmo diante das dificuldades de crédito para financiamento, talvez eu tenha sorte e consiga vender rápido pois casa de praia vale, em média, a metade de uma casa equivalente em SP e quem sabe um comprador desanimado em ver “sua entrada” não ser mais suficiente para comprar uma casa em SP, mude de ideia e opte em morar na praia? Quem sabe?
    Parabéns! Excêlente matéria!!

    • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 3:54 - Reply

      Obrigado Eduardo. Eu acredito que no futuro as pessoas vão depender cada vez menos de morar em grandes centros. A tecnologia vai permitir que a pessoa trabalhe e more em cidades menores (maior qualidade de vida e menor custo) atendendo seus clientes e fazendo seus trabalhos a distância.

  54. SB 3 de maio de 2015 at 12:44 - Reply

    Boa tarde
    Gostaria que me orientasse.Consigo poupar mensalmente de 30 a 40% do meu salário,porém nao sei como investir,geralmente mantenho na poupança até fazer uso do mesmo.Ha alguns meses atras investi um dinheiro em CDB mas nao estou vendo vantagem nenhuma em relacao a poupança. Sei que sou inexperiente na area porem gostaria de uma orientação. Grato

    • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 3:45 - Reply

      Oi SB, existe uma vasta quantidade de informações que você precisa adquirir para aproveitar esta oportunidade rara que é poder poupar 30% a 40% do salário. Primeiro você precisa se convencer da necessidade de dedicar tempo para estudar. Infelizmente não existe uma opção mágica de investimento que eu possa te indicar agora e todos os seus problemas estariam solucionados, na verdade você teria que voltar aqui regularmente para ficar me perguntando onde investir, ou seja, criaria uma dependência da opinião dos outros que é justamente a coisa que este site combate. Você pode começar lendo os artigos que já escrevi sobre investimento em títulos públicos. Depois pode iniciar a leitura dos artigos que já escrevi na categoria investimentos e poupança, principalmente os que falam sobre LCI e LCA. No menu horizontal superior deste site existe a opção “artigos”. Navegue nesta opção clicando nas categorias e leia os artigos. Você certamente vai aprender bastante. Para tornar o processo de aprendizado mais rápido você também pode investir em livros e cursos que recomendo aqui.

  55. Mauro 3 de maio de 2015 at 14:21 - Reply

    Só sei de uma coisa, se eu tivesse 60% de 700 mil para comprar um imóvel usado, certamente compraria um a vista que valesse 60% de 700 mil e aplicaria as prestações restantes da melhor forma possível. Viver sem dívidas é uma dádiva!

    • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 3:39 - Reply

      Oi Mauro, com certeza seria uma boa opção. E quando fosse comprar este imóvel de R$ 420.000,00 deveria tentar um desconto de no mínimo 10% a 15% ou até mais dependendo de cada caso, afinal de contas você estaria oferecendo para o proprietário, o dinheiro à vista, imediatamente, sem depender de aprovação de financiamento e toda a burocracia envolvida. Já o proprietário poderia investir este dinheiro e recuperar este desconto já que estamos com taxas de juros muito elevadas.

  56. Edson 3 de maio de 2015 at 15:30 - Reply

    Leandro, artigo brilhante! Esclarecedor, rico em citações e desafiador. Obrigado por compartilhar com seus leitores!

  57. Thiago 4 de maio de 2015 at 9:11 - Reply

    Excelente artigo Leandro. Acrescentaria uma coisa que percebo nesse atual cenário. Ainda existe uma “demanda reprimida” de jovens que ainda não compraram seu 1º imóvel (para moradia e não para investimento) e acabam mantendo os valores ainda elevados, fazendo com que os descontos não cheguem nesse patamar de 30-40% como foi mencionado.

    • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 11:21 - Reply

      Oi Thiago. Minha opinião é que a demanda só existe quando a pessoa tem dinheiro no bolso ou tem crédito para comprar o imóvel. Se a pessoa deseja ou precisa comprar e não tem condições financeiras para comprar, a demanda não produz qualquer efeito no mercado.

  58. Hélio Henrique 4 de maio de 2015 at 9:22 - Reply

    Fantástico!!!! O artigo é muito completo e ao mesmo tempo é de fácil entendimento!!!
    Parabéns Leandro! Já a algum tempo virei leitor assíduo do site!!! Parabéns mesmo!!

  59. Paulo 4 de maio de 2015 at 14:08 - Reply

    Excelente texto e muito esclarecedor. Gostaria se possível que informasse se reformas em imóveis no momento também não seria algo indicado e também, em sua opinião qual seria a melhor aplicação para quem tem um pequena quantia (menos de R$50.000,00) depositado em Conta Poupança.

    • Leandro Ávila 4 de maio de 2015 at 15:28 - Reply

      Oi Paulo, depende o motivo da reforma. Com uma crise no mercado será mais fácil encontrar mão de obra e negociar preços para os serviços das reformas. Sobre o melhor investimento recomendo que você primeiro estude este artigo. Recomendo estudar o funcionamento do LCI e os artigos que já escrevi sobre a poupança

  60. Rafael Cruz 4 de maio de 2015 at 14:08 - Reply

    Mais uma vez, parabéns.

    Excelente artigo.

  61. Gustavo 4 de maio de 2015 at 14:21 - Reply

    Muito bom artigo. Parabéns Leandro.

  62. Junior 4 de maio de 2015 at 18:05 - Reply

    Leandro, acompanho o clube desde final de 2013 e vi como cresceu o numero de usuarios (comecei quando eram uns 8.000 e hoje são mais de 180.000). Em um dos comentarios acima, vc disse que não comentaria o “pronunciamento da presidANTA” nas redes sociais pois estaria adotando/testando medidas contra ataques no site então te pergunto: Vc está incomodando tanto assim por apresentar numeros reais e dados embasados aos seus leitores? Está sofrendo perseguição de alguma classe pró-governista ou militância? Fiquei curioso p/ saber quem os artigos estão atingindo. Abs

    • Leandro Ávila 5 de maio de 2015 at 0:28 - Reply

      Oi Junior. Eu não sei se incomodando. O fato é que percebi uma relação entre publicar artigos com críticas e receber sequencias de ataques contra o equipamento onde este site está hospedado. São ataques com objetivo de sobrecarregar o equipamento. Algumas vezes o site ficou fora do ar nos últimos meses devido aos ataques. Também sofro muitas tentativas de invasão. A suspeita de uma relação entre os ataques e alguma questão política surgiu quando identifiquei centenas de milhares de conexões partindo de redes de empresas estatais e órgãos públicos com claro objetivo de derrubar o equipamento. Em contato com donos de outros sites, fui informado que isto realmente acontecia e estou adotando medidas para reduzir os transtornos e os custos que esta sobrecarga no servidor estava me gerando. Nas últimas 24h foram 377 ataques barrados de origens diferentes. Infelizmente é este tipo de “democracia” que estamos nos transformando 🙁

  63. Civio 4 de maio de 2015 at 23:12 - Reply

    Leandro,

    A minha dúvida é sobre quais as opções para quem está comprado, aguardando a entrega das chaves..

    No meu caso, a previsão de entrega é para o final de 2015 (como já atrasaram a primeira parte da obra em 6 meses, só espero eles entregaram no meio de 2016).

    Pelos meus cálculos atuais eu conseguirei o financiamento, mas está próximo do limite estipulado pela caixa econômica.

    Só vejo duas opções:

    1- Distrato: perda de 20 a 30% (se for verdade o que está descrito na matéria do Jornal Nacional, pois no meu contrato a perda é maior), no final creio que seria finalizado com disputa judicial;

    2- Tentar a sorte e pagar até a entrega das chaves, torcendo para a caixa emprestar o dinheiro.

    Existe mais alguma opção?
    Tenho pensado muito se não é melhor aceitar a perda com o distrato….

    Abraços
    Civio

    • Leandro Ávila 9 de maio de 2015 at 9:57 - Reply

      Olá Civio, além destas opções existe a possibilidade de encontrar alguém interessado em comprar o seu imóvel antes da entrega das chaves.

  64. Junior Shimada 5 de maio de 2015 at 1:49 - Reply

    Leandro. Parabéns pela matéria. Achei muito enriquecedora.
    Me motivou mais ainda, pois como corretor de imóveis, tenho seguido a linha de oferecer as oportunidades em meio a crise. O mercado de São Paulo está dividido pelos populares (até R$300.000) que oferecem excelentes descontos e condições para quem busca o primeiro imóvel para moradia, e os de alto padrão que o valor de metro quadrado continua subindo, porém, vendendo em uma velocidade menor. Ainda existem muitos clientes para alto padrão, que não estão preocupados com recessão, e se querem trocar de imóvel, simplesmente o fazem. Em 2014 muita gente segurou dinheiro, e agora estão aproveitando as oportunidades. Nesse mês de abril vendi dois apartamentos de R$300.000. Para o mês de maio já estou negociando três unidades desse mesmo valor, além de mais dois investidores que se interessaram no setor hoteleiro. O mercado não tem espaço pra corretor de tirar pedido e que fica esquentando cadeira no plantão. Fará a diferença quem captar e apresentar as melhores oportunidades pro seu cliente. Quanto ao assunto bolha, de 1900 até hoje, houveram 98 bolhas no mundo, todas com endividamento do PIB de mais de 50%, hoje ainda vivemos um endividamento de menos de 10%, e com esse aumento na restrição de financiamento. A coisa tem que piorar muito ainda para passarmos por uma bolha.
    Outro fato relevante: Pesquise o numero de casamentos e divórcios no ano passado. Verá o quantos novos lares se formaram com isso.
    Um outro ponto, é a escassez de terrenos, matéria prima que não se fabrica. A tendência é que as construtoras passem a comprar casas antigas de herança para abrir terreno em novas edificações. O problema é que esses proprietários já notaram essa necessidade, e eleva, os preços, que por comsequência, tem um repasse para o comprador final. A construtora acaba comprando, porque se ela não paga, outra empresa vai e paga, e fica ela com o fluxo de caixa em um novo empreendimento. Sem mencionar a novo plano diretor que não permitirá novas edificações com vagas de garagem, dentro de um raio de 600 metros de qualquer estação de metrô ou trem e terminais de ônibus. Existem ainda muitas pessoas com condições e poder de compra. Afirmo isso pois trato com elas todos os dias. Imóveis amplos, com vagas de garagem e bem localizados, ficarão cada vez mais raros, caros, e muito requisitados. Porém, pagará quem puder.

  65. Junior Shimada 5 de maio de 2015 at 1:57 - Reply

    Elevam*
    Consequência**

    E independente das críticas e ataques, siga firme e forte publicando seus conteúdos.
    Me tornei mais um leitor.
    A informação real, sólida e concreta deve ser divulgada e levada a diante.
    O contra ataque violento, virá por parte de quem cria o transtorno e pela soberba, é incapaz de assumir a responsabilidade.

  66. Astakad 5 de maio de 2015 at 9:07 - Reply

    Artigo Esperado,

    Há no mínimo 3 anos, estamos observando a questão da bolha imobiliária, se estávamos criando uma ou não. Chega uma hora que não dá mais para sustentar as variáveis citadas no início do texto, e você entra no ciclo de baixa com o objetivo de controlar seus números. O Capitalismo como o conhecemos é insustentável, e para se manter como um sistema viável, vive em um gráfico senoidal, e com um mundo sem fronteiras, para um bom investidor, basta olhar em que parte da senoide está determinado pais para aplicar os seus recursos, gerando o efeito gafanhoto já visto em 1998 na Crise dos Tigres Asiáticos em que a Indonésia foi devastada. Nem os países, considerados desenvolvidos ficaram livre de momentos de crise, pós 2008 no regime econômico que vivemos.

    “Em um vilarejo com 10 famílias, onde nenhuma delas, possui automóvel, chega um fabricante, capaz de fazer 15 automóveis por mês, cada automóvel, dura em média 2 anos, considerando que as dez famílias adquiram os 10 veículos no prazo de 1 mês, para quem nosso amigo fabricante vai vender os 5 em estoque no prazo de 1 ano e 9 meses? Crise imediata em sua indústria, e suas vendas despencam imediatamente.” Se os lucros não forem suficientes para mante-lo nesse período, quebra do sistema e por ai vai.

    É óbvio que é um exemplo esdrúxulo, mas o endividamento das famílias nos últimos anos, explica a retração no consumo. É praticamente impossível manter o consumo em alta, considerando que sua população se endivida de forma inconsequente, e o mercado abusa dos créditos cedidos pelos bancos, para jogarem seus preços nas nuvens.

    A economia Norte Americana, a quem muitos usam como referência, teve crescimento fantasma nos anos 80, 90 até 2008, porque as pessoas lá viviam e ainda vivem na base do crédito e de hipotecarem suas casas, para manterem o hábito de consumo. Resultado, famílias inteiras endividadas, e lucros altíssimos a grandes capitalistas. Nada contra o regime econômico que prevalece, porém, a ganância é maior que a vontade de criar o Bem Comum para a sociedade. Atualmente, os Estados Unidos, tenta reformular sua economia para impedir acontecimentos como o de 2008.

    Além de todas as variáveis políticas as quais nosso país se encontra, sempre coloco em questão a nossa participação como cidadão nas questões econômicas de nosso país, e também no mundo. Allan Greenspan, aprendeu com um duro golpe na economia norte-americana, que a economia, não é uma ciência exata, e sim, esta está muito coligada ao comportamento de seu povo.

    Abraços,

    • Leandro Ávila 6 de maio de 2015 at 1:00 - Reply

      Olá Astakad. No seu exemplo do vilarejo de 10 famílias seria um retrato da vida real se o vilarejo fosse uma economia fechada ou restrita como ocorre em países como Cuba, Venezuela, Coreia do Norte, etc. Se este vilarejo estivesse integrado ao mundo capitalista, estas 10 pessoas trabalhariam na fábrica de carros e no lugar de produzirem 15 carros por mês a produção seria de 1500 carros por mês. Estes carros seriam exportados e vendidos para milhares de famílias que vivem em outros países. O vilarejo se tornaria um lugar rico por gerar e exportar o que produz. É isto que fazem os países ricos serem ricos. Na verdade, nem é necessário que as fábricas fiquem no país. No caso dos EUA, a parte mais nobre das empresas (pesquisa, engenharia, design, marketing) ficam nos EUA e a produção física dos produtos em países como a China ou em outros países onde o custo de produção seja menor. Existem bilhões de pessoas lá fora que poderiam estar consumindo produtos brasileiros. Temos inúmeros produtos, muitas riquezas para produzir e exportar. Agora veja a dificuldade que é produzir e exportar no Brasil. Veja a dificuldade que é ter um negócio no Brasil. As coisas ficam ainda mais difíceis quando o país passa a ser governado por pessoas que ideologicamente classificam aqueles que produzem e investem no país como exploradores da classe trabalhadora, inimigos do povo, pessoas malvadas que não pensam no bem comum, que exigem que os trabalhadores trabalhem para receberem salário, que “forçam” políticos de esquerda a receberem propina, que “forçam” partidos de esquerda a receberem doações provenientes de superfaturamentos, que “forçam” a imprensa a criticar o governo, que “forçam” o governo a fazer ajuste fiscal, etc e etc. Se vivemos em um mundo capitalista e este mundo possuem regras, seria muito bom para o bem da população que o nosso país jogasse o jogo como ele deve ser jogado. Os países ricos já entenderam isso e são países capitalistas que jogam o jogo do capitalismo. Os países que não concordam com as regras do jogo vivem isolados e quem mais sofre com isto não são os políticos que estão no poder destes países, mas a população. O capitalismo é um sistema cheio de problemas, mas se vivemos mergulhados nele seria muito inteligente aprender a viver da melhor forma possível, compreendendo as regras do jogo e jogando da forma correta.

  67. Lucas Gonçalves 5 de maio de 2015 at 10:57 - Reply

    Parabéns pelo artigo Leandro, muito bom mesmo, linguagem simples e objetiva sobre o assunto.

  68. Hevlin 5 de maio de 2015 at 13:48 - Reply

    Olá Leandro,

    Mais um excelente artigo! Vale frisar que a crença de que imóveis são seguros e não desvalorizam ainda é algo muito forte nos brasileiros. É mais comum ver gente comprando casas e terrenos para investir do que pessoas falando sobre investimentos financeiros como o Tesouro Direto.
    Conheço pessoas que já possuem casa própria e financiaram o segundo imóvel para investir. Achei absurdo. Fiz as contas e não vale a pena. Essa hiper valorização dos últimos anos não vai continuar porque não é algo sustentável a longo prazo, e, como você explica no artigo, a´economia é cíclica.
    Eu não acho que investir em imóveis é algo seguro. Segurança para mim é ter meu dinheiro disponível em investimentos que me permitem realocações e saques em casos de emergência.
    Outra coisa também, comprar uma casa para você morar não é um investimento, é uma despesa.

    Espero que esse artigo atinja muitas pessoas , para todas se conscientizarem´que é preciso estudar muito bem antes de fazer uma dívida (ou investimento) tão importante quanto essa.

    • Leandro Ávila 5 de maio de 2015 at 23:58 - Reply

      Oi Hevlin. O investimento em imóveis pode ser interessante e seguro para o cidadão aposentado que pretende retirar uma grande parte das suas economias do sistema financeiro e ter uma fonte de renda no mundo físico. Um exemplo seria os imóveis adquiridos para locação. Quando menor o custo da aquisição destes imóveis para locação, mais interessante fica o investimento. Conheço pessoas aposentadas que adquiriram terrenos no passado e que hoje (depois do crescimento da cidade) estão bem localizados. Estas pessoas compraram esses terrenos por um valor pequeno. Depois construíram imóveis para locação (comerciais ou pequenos residenciais). O custo da construção também é muito inferior ao custo da aquisição de imóveis prontos. Neste exemplo estas pessoas estão obtendo uma ótima renda com aluguéis quando comparamos com o que tiveram que investir. Agora, eu também conheço histórias de pessoas que compraram apartamentos de 1 milhão de reais (no topo do preço) em condomínios distantes, onde não existe demanda para locação, com o objetivo de obter renda com aluguel. Estas pessoas estão enfrentando dificuldades.

  69. Fernanda 6 de maio de 2015 at 2:30 - Reply

    Olá Leandro! excelente artigo! Ainda no primeiro semestre de 2015 o governo pretendia disponibilizar as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). Vc soube de alguma novidade a respeito disso? Seria essa uma boa alternativa de investimento visto que as LCIs poderão sofrer tributação do IR brevemente? E quanto ao mercado imobiliário, isso seria capaz de provocar algum aquecimento diante dessa profunda crise de crédito? Agradeço pelo seu trabalho!

    • Leandro Ávila 6 de maio de 2015 at 2:48 - Reply

      Olá Fernanda, não tenho notícias sobre nenhuma novidade sobre as LIGs. Já escrevi um artigo sobre as Letras Imobiliárias Garantidas e estou aguardando mais informações. Os bancos precisam de dinheiro para oferecer crédito imobiliário diante da fuga de recursos da poupança. Não sei se neste cenário o governo ainda pretenda taxar a LCI.

  70. Alexandre 6 de maio de 2015 at 12:44 - Reply

    Olá Leandro, não responda dois emails que lhe enviei. Aqui neste artigo completo você respondeu tudo que gostaria de saber. Superou as minhas expectativas pela clareza e profundidade como você trata os temas econômicos. E além de tudo, no modo aberto, aqui no fórum de comentários, ajuda também as outras pessoas! Muito obrigado e parabéns pelo trabalho fantástico de educação financeira.

    • Leandro Ávila 6 de maio de 2015 at 13:58 - Reply

      Oi Alexandre, na verdade eu não consigo mais responder e-mails. O tempo que eu dedico respondendo 1 email que irá ajudar 1 pessoa eu posso escrever 1 artigo que pode ajudar milhares de pessoas ou então posso responder 1 comentário que poderá ser lido por milhares de pessoas. Um abraço e obrigado

  71. Kimura 7 de maio de 2015 at 10:06 - Reply

    Olá Leandro, excelente artigo, parabéns! E também é realmente um aprendizado lendo as experiências dos leitores que comentam no forum e suas respostas muito pertinentes. Muito instrutivo mesmo!

  72. Marcelo Estrela 8 de maio de 2015 at 9:04 - Reply

    Muito bom o artigo! Principalmente pela citação ampla de referências!
    Posso republicá-lo nas minhas redes sociais para divulgação?

    • Leandro Ávila 8 de maio de 2015 at 13:45 - Reply

      Oi Marcelo muito obrigado, existem botões de redes sociais no artigo, basta clicar e compartilhar.

  73. Luciano 8 de maio de 2015 at 14:13 - Reply

    Bateu o desespero nas construtoras, elas estão aceitando qualquer negócio, imóvel de 500 mil, com uma entrada de 10 mil e parcelas de 1 mil durante a obra é possivel fechar negócio, o problema é parcelamento junto ao banco que o cliente não consegue compor renda e´perde boa parte da entrada, com o INCC que é desprezado pelo cliente faz o imóvel aumentar muito durante a obra , o cliente paga,paga e paga mas o saldo a financiar é maior que o valor inicial por causa do INCC,eu ia fazer o pior negócio da minha vida se não tivesse lido seus artigos, obrigado e parabéns

  74. Eduardo 9 de maio de 2015 at 0:13 - Reply

    Olá Leandro. Parabéns pelo site! Sempre acompanho os artigos que são muito esclarecedores. Sobre Fii…Comprei meu primeiro mês passado. Agora, abrindo o extrato da corretora notei um desconto de irrf sobre a cota. O imposto de 20% não é descontado apenas caso eu venda o fundo? Não entendi.

    • Leandro Ávila 9 de maio de 2015 at 9:49 - Reply

      Olá Eduardo. A distribuição de lucros do fundo imobiliário é isenta de IR para pessoas físicas quando observadas certas condições. Entre elas, destacam-se: a) as cotas do FII devem ser negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; b) o FII deve ter no mínimo 50 cotistas; c) a isenção só se aplica para investidores pessoa física que detêm menos de 10% das cotas do FII. Caso tenha dúvida sobre a cobrança que fizeram a você entre em contato com a corretora ou com a gestora do fundo.

  75. Carlos 10 de maio de 2015 at 18:39 - Reply

    Parabéns pelo artigo, Leandro! Descobri este site há pouco tempo e está sendo muito esclarecedor.

    Por conta de todos os motivos acima estou segurando a compra do meu imóvel (atualmente alugo). Minha intenção é acumular a maior quantidade de recursos, de forma a financiar o mínimo possível.

    Neste sentido, você acha válido vender meu carro atual (modelo 2012, valor FIPE por volta de 30K) e trocar por usado mais antigo (que custe até uns 15K), e pegar estes 15K restantes para ajudar a dar uma entrada maior no imóvel? Como o valor que eu ganharia com esta troca não é expressivo, não sei se isso seria uma ação válida, e se no final não seria uma economia “burra” (pois com um carro mais antigo cresce a chance de gastar mais em manutenção).

    • Leandro Ávila 23 de agosto de 2015 at 16:12 - Reply

      Oi Carlos. Eu sinceramente não acho interessante trocar um carro mais novo por mais antigo. Existe o risco do mais antigo não ter recebido os cuidados que o seu atual carro recebeu. Se ele começar a apresentar defeitos os custos de manutenção podem ser grandes. Se o carro é importante para que você possa trabalhar, para que a sua família se sinta mais confortável, um carro que vive com problema será uma fonte de chateações.

  76. Almiro Lemos 11 de maio de 2015 at 0:03 - Reply

    Leandro, parabéns pelo artigo. Faz tempo que não lei algo tão esclarecedor, embasado e sensato. Além de tudo é gratuito e a sua educação e atenção para responder os comentários é impressionante. Não sei como até hoje não conhecia o site. Falha imperdoável, acabei de me inscrever na lista, serei leitos assíduo.

    Informação é algo precioso e dá trabalho achar, sobretudo acerca de algo que envolve tanto interesse econômico, que pode facilmente tentar manipular o conteúdo que lemos. E você nos oferece tanto conhecimento sem nada cobrar. Meus sinceros agradecimentos.

    Eu não estudei matemática financeira, então procuro pesquisar sobre o tema, pois, no meu estágio atual de vida, não tenho como achar que vou resolver essa questão simplesmente imaginando que vou por o dinheiro no banco e pensar “paguem os meus juros”. Imóvel não é um investimento como um depósito ou a aquisição de ações, envolve, além da questão financeira, desde projetos de vida a relações familiares, variáveis que não podem ser desconsideradas, como tantas vezes você bem observou aqui, mas que às vezes alguns que escrevem, até por falta de experiência de vida mesmo, não enxergam.

    Permita-me, daqui para a frente, lhe chatear um pouco com os meus comentários e, mais uma vez, parabéns pela disposição em ajudar.

  77. Raphael Souza de Melo 12 de maio de 2015 at 10:09 - Reply

    Sério mesmo isso que o site sofreu ataques? Parece-me que você está incomodando pessoas e instituições. Continue com o trabalho, porque eu acredito que enquanto alguém estiver se importando com o que você escreve, é sinal que o trabalho está sendo bem feito.
    E mais uma coisa, nunca fuja do bom combate, mas também não lute em solo inimigo, a menos que seja necessário.

    Bom trabalho!

  78. Carlos 17 de maio de 2015 at 17:16 - Reply

    Parabéns pelo artigo, Leandro!

    Quero comprar um apto num valor aproximado de 200K, já tenho em torno de 70K acumulados. Pretendo financiar o mínimo possível, então continuo acumulando. Neste sentido, tenho um carro 2012, com valor FIPE por volta de 30K. Minha dúvida é: vale a pena trocar este carro por um carro usado mais antigo, ao redor dos 15K, e pegar a diferença para dar uma entrada maior no apto?

    Dado que o valor que eu ganharia com esta transação é pouco expressivo (15K), fico pensando se não seria uma “economia burra” no final, dado que carros antigos tendem a dar mais manutenção.

    • Leandro Ávila 18 de maio de 2015 at 7:43 - Reply

      É uma pergunta difícil. Imagine se você troca seu carro, que não está gerando nenhum problema, por um carro usado cheio e problemas. Como saber se o antigo dono teve cuidado com o veículo? Além disso, existe a questão de segurança.

  79. Cleverson Lima 24 de maio de 2015 at 18:38 - Reply

    Olá Leandro. Primeiramente parabéns pelo site e pelos artigos, estão numa linguagem bem inteligente e fácil de entender. Isto é essencial para que, de pouquinho em pouquinho, nós brasileiros criemos uma cultura financeira melhor, o que é benéfico para todos, acredito. Mas tenho uma pergunta. Você acha que este ciclo que o mercado imobiliário vive tende a durar um bom tempo ou acabar num curto prazo, caso principalmente a economia reaqueça?

    • Leandro Ávila 25 de maio de 2015 at 17:15 - Reply

      Oi Cleverson, é difícil fazer esse tipo de previsão pois não sabemos quando a economia voltará a crescer.

  80. luciano 26 de maio de 2015 at 15:04 - Reply

    Leandro, com a bolha imobiliária e crise nos financiamentos é possivel que os valores do aluguel aumentem muito que fique impossível pagar?

    • Leandro Ávila 26 de maio de 2015 at 16:49 - Reply

      Oi Luciano, isso depende muito de cada região. Onde existem muitos imóveis vazios à venda, é possível que os proprietários tentem alugar, para segurar o imóvel já que não conseguem vender por um bom preço. Com isto, em determinadas regiões a oferta de imóveis para locação deve aumentar e quando existe uma oferta muito grande os preços dos aluguéis tendem a se manter ou até a cair. Em áreas onde existem poucos imóveis vazios e uma grande demanda o preço dos aluguéis vão se limitar a renda das pessoas e a procura. As pessoas modem migrar de bairros caros para bairros onde o aluguel é mais barato.

  81. luciano 26 de maio de 2015 at 15:17 - Reply

    O financiamento funciona assim:
    Valor imóvel R$ 300.000,00
    valor INCC anual em torno de 8,5%
    Prazo da obra 3 anos
    suponhamos que um sofredor pague de entrada e parcelas no período de 3 anos o valor de R$ 70.000,00
    saldo a financiar R$ 230.000,00(300.000,00 – 70.000,00)
    8,5% em 3 anos equivale á 27,72%
    R$ 230.000,00*27,72% = 63.756,00
    ou seja, saldo a financiar R$ 293.756,00
    reparem que mesmo pagando R$ 70.000,00 durante o obra o saldo a financiar é quase o valor inicial
    coisa de louco!!!!! Só aqui mesmo que existe isso !!!!!!!!!

    • Leandro Ávila 26 de maio de 2015 at 16:45 - Reply

      Oi Luciano. Pior ainda, quando quem vende o imóvel faz todo o esforço para esconder esta informação das pessoas. Costumam minimizar o efeito desta correção pelo INCC.

  82. Otavio 27 de maio de 2015 at 9:52 - Reply

    Quais são os principais fatores a serem verificados para detectarmos o fim do ciclo de recessão e consequente volta do crescimento, em suma, até o final de 2015,na sua visão ,permanecerão estas desvalorizações no mercado??

    • Leandro Ávila 27 de maio de 2015 at 14:45 - Reply

      Oi Otavio, a recessão vivida hoje é provocada. O governo não deve voltar a estimular a economia enquanto a inflação permanecer elevada. Ainda existe os reflexos da crise política e crise de confiança na economia. Enquanto escândalos de corrupção, desvios, superfaturamentos e roubos de dinheiro públicos continuarem aparecendo nas diversas investigações em andamento, a credibilidade continuará afetada. Como investir e crescer sem credibilidade e confiança em quem controla a economia?

  83. luciano 29 de maio de 2015 at 14:44 - Reply

    Parcelas decrescentes para mim é uma farsa: cada parcela diminuir R$2 a 3 mensais,Sou Contador e cheguei a seguinte conclusão: Um imóvel que custa R$ 350 000 entrada de R$ 70.000 mais 35 anos pagando parcelas iniciais de R$ 2.600,00, achei melhor morar de aluguel pagando R$1.000,00 e poupando R$ 1.600,00 por mês no fim de 35 anos(se tiver vivo até lá rrsss) serei um homem milionário com quase 5 milhões de Reais.A crise tá braba, imóveis de 500 mil,estão sendo oferecidos por 350 mil, estão topando fazer qualquer negócio: como dar de entrada carro,terreno,barraco, parcelas de R$ 800,00? etc.Não é so as construtoras que estão em crise, todo o comércio em sí , trabalho no centro do RJ, aquelas lojas que vendem roupas de grife com camisas que custam de R$ 400 – 500, ficavam cheias hoje as lojas estão vazias, ou os clientes ficaram invisíveis ou está todo mundo com medo.

  84. Eduardo 6 de junho de 2015 at 10:59 - Reply

    Parabéns , seu artigo é de muita clareza e passa um rico conhecimento de mercado a todos .

  85. Shayva 7 de junho de 2015 at 14:28 - Reply

    Artigo completíssimo com ampla visão econômica realista,muito bem fundamentado.Meus parabéns! O futuro será certamente muito difícil e passível de retrocesso para quem acreditou que finalmente tinha chegado a “Era da Facilidade”. Promovida pelos legítimos representantes do povo pobre, agora finalmente no poder. Como está bem exemplificado em um outro comentário, pagar aluguel é melhor que pagar juros, qualquer que saiba matemática elementar saberá demonstrá-lo. A ingenuidade quase infantil do povo é inacreditável, esperam milagres que os poupe de ciclos de estudos e do trabalho árduo. A infantilidade macunaímica de uma nação está posta na fogueira econômica, e vai queimar, a fumaça negra será horrível de se ver. Deve ser realmente estimulante para os mais empreendedores fundarem novas igrejas e lançarem empreendimentos imobiliários, as massas desesperançadas estão carentes de teto e proteção divina imediatas, facilmente manipuláveis . Seu artigo, tecnicamente impecável, deveria ser de leitura obrigatória no ENEM.e em todos os cursos universitários correlatos. Meus parabéns !

  86. Luiza Campelo 7 de junho de 2015 at 17:55 - Reply

    Oi Leandro,primeiro te parabenizo por explicar tão bem uma situação tão complexa. Mas gostaria de saber alguns dados sobre a oferta de emprego e a demanda no ramo de engenharia no setor de residencia privada, a nível nacional, assim como os problemas enfrentados em atividades privadas.

    • Leandro Ávila 7 de junho de 2015 at 18:55 - Reply

      Oi Luiza, obrigado. Vou ficar te devendo dados sobre a demanda no engenharia no setor de residencia privada a nível nacional.

  87. Cristiana 18 de junho de 2015 at 14:25 - Reply

    Oi Leandro! Tenho procurado um imóvel para comprar e tenho encontrado algumas ofertas meio bizarras (a meu ver). Uma casa de 3 dormitórios na região do Parque São Lucas, bairro simples na Zona Leste, chegaram a pedir 900 mil reais, em um terreno de 140m2. Acontece que no bairro da Vila Mariana, uma casa em um terreno muito grande e estreito, que ocupava o comprimento todo de um quarteirão (2 endereços) muito bem localizado, me pediram 1 milhão. Não cheguei a visitar os imóveis para verificar as condições, mas na verdade não é o único exemplo que eu tive de imóveis em bairros tão distintos sendo cobrados pelo mesmo valor, praticamente.
    Você sabe me dizer o porque disso?

    • Leandro Ávila 18 de junho de 2015 at 15:07 - Reply

      Oi Cristiana. O mercado perdeu referência de preço. Existem pessoas que não estão muito interessadas em vender o imóvel, elas colocam o imóvel a venda com preços muito elevados para ver se aparece algum desavisado. Estes imóveis com preço fora do mercado vão se acumulando, se empilhando em sites de anúncio como entulhos encalhados. Já aquele proprietário que realmente quer vender o imóvel pratica um preço mais próximo da realidade. Neste caso é comum o imóvel não aparecer nos anúncios, pois se o preço for atrativo os corretores conseguem entrar em contato com as pessoas que conhece e rapidamente encontram um comprador. Imóvel bom com preço bom não fica muito tempo anunciado, muitas vezes nem chegam a ser anunciados.

      • Cristiana 1 de julho de 2015 at 18:45 - Reply

        Não imaginava que havia esse tipo de prática, muito bom saber. Esses dias fiquei sabendo até de corretor que troca de nome e celular de tempos em tempos, achei absurdo!
        Leandro, muitíssimo obrigada pela resposta, super útil, aliás, será útil para os outros também.
        Abraço!

  88. Carolina 24 de junho de 2015 at 10:42 - Reply

    Olá, Leandro. Gosto muito de suas colocações e, por isso, adquiri seu livro sobre imóveis. Porém, apesar da leitura gostosa e dos ótimos ensinamentos, devo ser sincera que algo me incomodou… no início do livro vc se dirige a leitores do sexo masculino, o que não é meu caso.. por ex., quando trata da somatória da renda familiar, menciona “Some o seu salário com o salário da sua esposa…”… Sim, eu sou feminista… não acho legal ver esse tipo de, creio eu, lapso (espero que seja, do fundo do meu coração). Por exemplo, na minha família, quem lida com esse assunto, quem estuda, quem planeja, sou eu, não meu marido.. assim como o é para a maioria dos casais que conheço, na casa dos trinta e poucos.. Assim, peço que pense no assunto com carinho e, achando conveniente, ajuste seu livro… ficaria muito melhor “Some o seu salário como o salário do seu conjuge”… Bom, é isso. Abraços, Carolina

    • Leandro Ávila 24 de junho de 2015 at 13:48 - Reply

      Olá Carolina, desculpe por isto. Foi meu primeiro livro e com certeza foi uma falha grave. Já recebi outras reclamações como a sua. No futuro pretendo rever o livro e fazer todas estas correções.

  89. Osni 29 de junho de 2015 at 22:04 - Reply

    Muito bom e muito util o seu texto, Leandro, apenas notei que voce deixou de citar um outro fator que esta contribuindo para o agravamento da crise, que são os investidores internacionais.

    Após o colapso do Lehman Brothers e a consequente crise de 2008, o Brasil desfrutou de uma consideravel entrada de dinheiro oriundo de investidores internacionais fugindo da crise e investindo nas economias emergentes, o que gerou uma perigosa ilusão de riqueza.

    Agora, estes investidores, estão fugindo de todas estas incertezas e levando junto o seu amado dinheiro, de volta a economias mais estruturadas.

    O Brasil, esta colhendo os frutos de todo este deslumbre.

    • Leandro Ávila 29 de junho de 2015 at 22:25 - Reply

      Oi Osni. Na verdade os investidores internacionais foram enganados como a população brasileira. Provavelmente acreditaram que o Brasil era um país sério, em real crescimento, com um governo honesto, responsável e que respeitava as leis e as instituições. No momento que o governo começou a maquiar sua contabilidade, interferir no funcionamento das estatais (negativamente), quando os escândalos de corrupção começaram a surgir, protestos da população nas ruas, eles fizeram o que você ou qualquer outra pessoa faria. Simplesmente deixaram de investir no Brasil. Nada mais justo.

  90. ana 8 de julho de 2015 at 23:27 - Reply

    Leandro,
    Descobri seu site hoje e estou gostando muito do conteúdo! Gostaria de tirar uma dúvida. Adquiri um imóvel na planta em setembro de 2014 com promessa de entrega para setembro de 2017. Minha intenção era vender na entrega das chaves e ganhar algum lucro na valorização, No entanto, observei que a correção pelo INCC das parcelas está “comendo” todo meu dinheiro e ao fim das parcelas o preço talvez esteja muito alto para venda. Tenho um investimento na poupança que poderia utilizar para abater essas parcelas e obter um bom desconto.O rendimento da poupança está tão baixo que acho que vale mais a pena quitar essas parcelas antecipadamente, estou certa? Obrigada!

    • Leandro Ávila 9 de julho de 2015 at 0:07 - Reply

      O efeito do INCC pode simplesmente tirar toda a vantagem da compra de um imóvel na planta quando o objetivo é investimento com venda antes da entrega das chaves. O problema é que muitos compram imóveis na planta com entrada muito pequena e parcelas que podem ser até insuficientes para cobrar o reajuste da dívida. Com relação a sua decisão você deve verificar se a sua poupança é uma reserva para emergências como doenças, desemprego, etc. Se você ficar sem nenhuma reserva e um imprevisto acontecer é provável que você seja obrigada a vender seu imóvel a qualquer preço para ter dinheiro para cobrir uma emergência.

  91. ana 9 de julho de 2015 at 10:23 - Reply

    Obrigada pela pronta resposta, Leandro. Na verdade ainda teria outros investimentos em casos de emergência e esse não é meu primeiro imóvel. A questão principal é que o rendimento da poupança está abaixo da inflação, se deixar até 2017 o rendimento não vai cobrir os juros do INCC na minha opinião. Seria melhor usar pra adiantar essas parcelas,não acha?

    • Leandro Ávila 11 de julho de 2015 at 11:56 - Reply

      Oi Ana, olhando só a matemática você deve comparar o que ganha com a poupança com o que anda pagando de INCC. Pessoalmente nunca gostei de pagar INCC, pois ele funciona como juros compostos e no decorrer de muitos meses acaba aumentando muito a dívida. Existem casos onde a prestação não consegue cobrir a alta do INCC.

  92. Elias 9 de julho de 2015 at 10:39 - Reply

    Bom Dia!!

    Gostaria de saber se em 2015 ou 2016 compensa construir uma casa para eu morar, ou seria melhor deixar o meu dinheiro rendendo ( R$ 170.000,00)que está investido em uma LCA do BB à 0,84% CDI e aguardar a melhorar a economia e baixar os juros do financiamento imóveis, já que irei financiar uma quantia para a construçāo?

    Qual a previsāo dos economistas de quando irá melhorar a economia?

    Parabéns pelo site!!

    • Leandro Ávila 23 de agosto de 2015 at 16:08 - Reply

      Oi Elias. A crise que afeta o país está gerando desemprego na construção civil, isso aumenta a oferta de mão de obra e gera competição entre as pessoas que trabalham no setor. Se você quer construir para morar, ainda deve avaliar quando custa não ter um imóvel para morar (exemplo: pagamento de aluguel). Tente se esforçar para poupar o máximo possível, aproveite que os juros estão elevados, veja se existe possibilidade de construir só uma parte do imóvel e deixar a outra para depois. Faça simulações. Ninguém sabe quando a melhoria irá melhorar já que existe no meio dela uma crise política muito grave.

  93. Carlos Fernandes 9 de julho de 2015 at 21:02 - Reply

    Acho que para investidores não é a melhor hora para comprar. A pouca demanda para ocupação de imoveis comerciais que normalmente tem rentabilidade maior que imóveis residenciais. A rentabilidade alta da taxa selic tem sido mais competitiva. Entretanto pode haver oportunidades de imóveis já alugados e com rentabilidade de 10% ao ano, alugados normalmente por empresas AA que a longo prazo podem ser interessantes, uma vez que as taxas de juros deverão cair a partir de 2016.

  94. Daniel dos ANJOS 15 de julho de 2015 at 1:48 - Reply

    Tenho uma duvida.. Em 2007 comprei um imovel por 50 mil e vendi por 250 mil, tirando saldo devedor fiquei com 207 mil que deve ser divido em duas pessoas..
    Entao hoje me resta 104 mil… você acha que compensa aplicar esse valor e aguardar um pouco mais? Nesse periodo estaria pagando aluguel… ( em torno de 700 reais) , contra uma prestacao de 1100 se fosse comprar um imovel de 185 mil e financiar a diferença… tenho precebido uma baixa dos imoveis e acabo tendo medo de financiar um imovel agora e ter uma queda significativa nos precos…

    • Leandro Ávila 23 de agosto de 2015 at 16:05 - Reply

      Oi Daniel. Não temos como prever com absoluta certeza o futuro da economia. O que podemos fazer é olhar a situação atual. No momento em que escrevo este comentário estamos vivendo uma crise. A previsão é de recessão em 2015 e 2016, juros elevados, desemprego, inflação elevada e instabilidade política. Tudo isso é ruim para o mercado imobiliário, é ruim para quem está tentando vender um imóvel, ao mesmo tempo é bom para quem precisa comprar e tem dinheiro no bolso. Recomendo que você passe a acompanhar os preços na região onde você pretende comprar para sentir se a situação está piorando.

  95. Rafael 28 de julho de 2015 at 19:48 - Reply

    Leandro,
    Gostaria da sua opinião.
    Qual a melhor forma de encontrar esses imóveis, em São Paulo por exemplo, com os melhores descontos?
    Direto com construtoras ou corretores? Nos sites como Zap e imovelWeb não se acha com descontos acima de 10% pelo o que vi no momento.

    O problema é a distância. Moro fora do Brasil e estou com dificuldade de achar a melhor maneira de achar o melhor caminho.

    A vantagem que tenho é que estou com capital para comprar à vista sem necessidade de financiamento.

    Obrigado
    Rafael

    • Leandro Ávila 29 de julho de 2015 at 2:06 - Reply

      Oi Rafael, os imóveis anunciados não possuem desconto. As construtoras não divulgam descontos publicamente já que isto é negativo para a imagem dela. Imagine a situação que fica em relação a clientes que compraram um determinado imóvel pagando mais caro. Por isto você precisa negociar com cada proprietário ou corretor. Escolha os imóveis que você realmente gosta e entre em contato pessoal para negociar.

  96. Paulo 5 de agosto de 2015 at 9:15 - Reply

    Ola Rafael, tenho percebido que as pessoas até vibram em ver que as pessoas que possuem mais de um imovel sejam prejudicados seja pelo governo ou pela propria crise, mais se tem um ou vinte imoveis são fruto de trabalhos privações e muita dedicação, que é meu caso; Meu pai possuia a cerca de uns anos atras alguns imoveis, e como nesta época atual em que se fala de compensar mais dinheiro em aplicações do que em imoveis, ele vendeu tudo o que possuia e aplicou em varios investimentos a cerca de uns cinco anos veio a falecer infelizmente quando fomos levantar suas aplicações vimos que o dinheiro que avia não comprava se que um pequeno terreno do qual ja avia possuido; resumindo terra é e sera o maior investimento seja ele ontem hoje e amanhã, um abraço.

    • Leandro Ávila 5 de agosto de 2015 at 23:06 - Reply

      Oi Paulo, terrenos são bons investimentos de longo prazo, pessoalmente acho que são até melhores do que casas e apartamentos, principalmente se ficam na roda de desenvolvimento de uma cidade.

    • Murilo 2 de novembro de 2015 at 22:40 - Reply

      O problema está em generalizações.

      O que faz as pessoas vibrarem é com os especuladores, infelizmente, se todos dizem que sua casa que valia 200 mil vale 600 mil agora, ou que o aluguel que era de 1000 agora é de 3000, vc como bom capitalista que todos somos, segue.

      Eu seguiria essa escalada insana dos preço se tivesse essa casa, mas não deixa de ser injusto num pais onde a renda média é de 2100 por trabalhador, onde temos um déficit habitacional de milhões. Onde para assumir um financiamento de qualquer coisa razoável a prestação está de 2mil para cima ( mais do que as pessoas podem arcar e até mesmo do que elas ganham).

      Assim, por estar tudo descolado da realidade, o rentismo será demonizado. As pessoas vibrarão com toda razão quando os preços voltaram para um patamar condizente com a realidade financeira das pessoas. Não leve para o lado pessoal.

      A casa da minha mãe dizem que vale 250 mil agora, se ela passar a valer 150 mil e todos os outros imóveis passarem a valer proporcionalmente menos, ninguém perde, pois para financiarmos a diferença para um imóvel melhor será mais fácil, e para as pessoas na base, as que querem ter seu primeiro imóvel, imoveis mais baratos significam mais facilidade para elas comprem os imóveis de entrada e alimentem todo o sistema.

  97. Rafael 10 de agosto de 2015 at 17:49 - Reply

    Obrigado pelas respostas.
    Estou tentando fazer umas ofertas, mas oferecendo aproximadamente 20% a menos do pedido. Uma hora aparece 😉
    Ouvi dizer que pagar à vista você tem mais poder de barganha, mas queria entender quais os benefícios para o dono do imóvel em fechar negócio à vista ao invés de receber por financiamento?
    Entendo que ele receberá o mesmo valor, porém do banco ou direto do comprador, correto? A única coisa que penso que possa ser é que não precisa esperar um financiamento ser aprovado, correto?

    • Leandro Ávila 11 de agosto de 2015 at 18:13 - Reply

      Oi Rafael, o financiamento pode demorar quase dois meses para ser aprovado. É muito comum o dono do imóvel esperar muito tempo (perder tempo é perder dinheiro) e descobrir que o banco não aprovou o crédito ou não aprovou tudo que deveria aprovar. No momento que você aparece com dinheiro vivo, depois muita espera, muitas negociações, muito tempo perdido, a maioria dos proprietários aceita valores menores pois todos possuem planos para o dinheiro, muitos precisam vender para aproveitar outras oportunidades.

  98. Flavia Melo 12 de agosto de 2015 at 11:05 - Reply

    Bom dia Leandro…preciso urgentemente de uma orientação. Moro na Zona Sul de São Paulo, numa periferia. Minha casa é excelente, porém a localização é ruim.
    Iniciamos a venda por R$420.000,00 porém fechamos por 370.000,00.
    Por ser uma localização ruim temo que o bairro possa ficar pior e eu tenha dificuldades de uma futura venda. O casal que qeur comprar conhece o bairro e já esta com a carta de crédito em mãos.
    Minha intenção era vender a casa neste momento e morar com a minha sogra durante 1 ano e aplicar este dinheiro.
    Mas diante dos ultimos acontecimentos, temos não conseguir comprar uma casa futuramente, pois também dependeria de uma parte de financiamneto, já que teira livre em aplicações R$330.000,00 e com este valor mesmo rendendo em aplicações não seria suficiente comrar uma boa casa…me ajude…a compradora esta aguardando uma resposta

    • Leandro Ávila 12 de agosto de 2015 at 11:32 - Reply

      Oi Flávia. Você tem um imóvel próprio que considera bom em um bairro ruim. Esta é a única certeza que você tem. Todas as outras opções dependem de incertezas, variáveis que você não tem controle. Se você vai depender de financiamento isto significa que não tem meios de saber como estarão as condições de financiamento no futuro, elas podem estar mais melhores ou podem estar piores. Diante de incertezas qualquer decisão é uma aposta. Como toda aposta você pode apostar certo como pode apostar errado, infelizmente não existem meios de prever o futuro com 100% de certeza.

  99. Flavia Melo 12 de agosto de 2015 at 11:36 - Reply

    Obrigada Leandro. Em meio a tantas mudanças é melhor garantir o que já tenho em maõs.
    Muito Obrigada!!Abç

    • Leandro Ávila 12 de agosto de 2015 at 12:32 - Reply

      Eu recomendo que você continue poupando, investindo, trabalhando, para que no momento que tiver mais controle e segurança faça o que precisa ser feito sem depender da sorte.

  100. José 16 de agosto de 2015 at 18:53 - Reply

    Boa Noite Leandro, vendi um imóvel há 1 ano por 280.000 e deixei na poupança acumulando com aportes mensais e hoje tenho 290.000. Porém, quero comprar um imóvel em 2017 no valor de 500.000. Então queria sua orientação onde seria o melhor investimento desse valor, onde também eu realizaria aportes mensais de R$ 1.000,00 num prazo de mínimo 2 e máximo 3 anos.

    Agradeço e Aguardo contato!

    • Leandro Ávila 23 de agosto de 2015 at 16:02 - Reply

      Oi José, existe LCI, LCA e CDBs com vencimento até 2017. O problema é que existem casos onde você não pode resgatar o investimento antes do vencimento e você nunca vai saber se uma boa oportunidade aparecerá até 2017. Por isto, para esse tipo de dinheiro que você pode precisar a qualquer momento o ideal seria procurar um fundo de renda fixa que tenha uma taxa administrativa abaixo de 1%, para valores de 290 mil já é possível encontrar fundos com taxas menores e que estão rendendo mais que a poupança e oferecendo a possibilidade de saque quando você precisar do dinheiro.

  101. Marta Mendes 20 de agosto de 2015 at 12:19 - Reply

    Boa Tarde Leandro, gostei muito dos seus esclarecimentos á respeito imobiliário e sendo assim lhe faço uma pergunta: sinto vontade de comprar um apartamento na cidade do Rio de janeiro pois tenho um filho que mora lá e gostaria de ficar mais perto por eu ser do RS, este seria o momento certo de investir em imóvel comprar um apartamento mesmo que pequeno? o pessoal estão pedindo muito Caro dizem que vai cair mais ainda o preço, fico na dúvida pois ontem um corretor me mostrando um apto me fez a seguinte colocação se á senhora pensa que vai baixar mais ainda se engana o momento é agora de comprar, mas como não sou boba sei que isso dai é conversa de vendedor, gostaria de saber de uma pessoa entendida como o Senhor. Obrigada, aguardo respostas. Mara Mendes.

    • Leandro Ávila 20 de agosto de 2015 at 12:39 - Reply

      Oi Marta. É muito difícil prever o futuro, principalmente quando estamos enfrentando uma crise onde qualquer novo acontecimento acaba impactando diretamente a economia. O que existe de fato hoje é que a situação econômica não é favorável para quem tem imóvel para vender. Juros estão elevados, taxa de desemprego crescente, inflação crescente, bancos oferecendo menos crédito. Quando as condições são ruins para o vendedor acabam sendo boas para o comprador que fez o dever de casa, ou seja, que poupou e investiu o próprio dinheiro quando a economia estava melhor.

  102. Monica 23 de agosto de 2015 at 9:28 - Reply

    Olá Leandro,sempre trabalhei como corretora de imóveis,mas devido a crise,me afastei….mas sinto vontade de voltar,pois sinto falta de trabalhar nesta área.
    Ao mesmo tempo,não posso me arriscar em trabalhar e ficar sem vender,já que preciso pagar as minhas contas fixas. Pode me ajudar com uma opinião? Obrigada.

    • Leandro Ávila 23 de agosto de 2015 at 15:59 - Reply

      Oi Monica, é difícil dar esse tipo de opinião pois eu não conheço você, não sei do seu passado, presente ou o que você pensa do futuro. Existem corretores medianos que tiram bom proveito quando o mercado está aquecido. No momento de crise esses corretores tendem a se afastar do mercado. Os grandes corretores continuam fazendo negócios. Este mesmo fenômeno acontece em todos os setores. No momento do aquecimento todos conseguem vender, todos conseguem lucrar, todas as empresas crescem, tudo funciona bem. Quando acontece uma crise muitos vão sucumbir e somente os mais preparados vão continuar. Você deve avaliar o que você realmente gosta de fazer, se está disposta a se tornar uma pessoa acima da média na sua profissão para que nenhuma crise seja capaz de te afetar, pois os melhores sempre ficam destacados dos outros.

  103. Rafael 23 de agosto de 2015 at 11:40 - Reply

    Leandro,
    Estou quase fechando um negocio, mas a negociacao ta levando mais tempo que o esperado.

    O que fico na duvida ‘e quao bom pode ser um negocio a ponto de eu descapitalizar aprox 330 Mil de uma aplicacao que esta me dando 10% ao ano. O que me faz pensar que o imovel e’ um bom negocio ‘e o fato de estar mais de 10% abaixo da media, porem ‘e um predio onde o condominio esta quase R$ 600 e com agua e gas individualizados. A media de condominio para o mesmo tipo de apartamento esta em torno de 450 com agua incluido.

    Talvez essa pergunta nao tenha resposta pela quantidade de variaveis que esta em jogo, mas uma opiniao sua dado a esperiencia ajudaria eu refletir talvez em pontos que nao estava colocando em consideracao antes.

    Grato,
    Rafael

    • Leandro Ávila 23 de agosto de 2015 at 15:56 - Reply

      Oi Rafael, a quantidade de variáveis é enorme. Vamos imaginar que você é um senhor de 70 anos e que o único dinheiro que possui são esses R$ 330 mil e está querendo comprar um imóvel para alugar em uma região onde existem muitos imóveis para alugar com condomínio mais barato e com água e gás incluso. Agora vamos supor que você tem 30 anos, já possui 3 imóveis alugados, esses 330 mil é apenas 10% do seu patrimônio e você gostaria de morar nesse imóvel por ficar do lado do apartamento dos seus pais que já são idosos e seria importante essa proximidade. Existem milhões de possibilidades que devem ser consideradas. Pegue uma folha de papel, coloque os pontos fortes do imóvel de um lado da folha e coloque os pontos fracos do outro lado. No final escreva o seu objetivo e reflita. Tenho um artigo sobre tomada de decisão.

  104. JUCEIL 1 de setembro de 2015 at 17:08 - Reply

    Leandro Avila

    Boa tarde

    este é um bom momento para financiamento ?
    estou m negociação em uma casa de 630.000.00
    tenho 430.000,00
    Tenho que financiar 200.000,00 .
    Vale a Pena ?

    • Leandro Ávila 21 de setembro de 2015 at 2:32 - Reply

      Oi Juceil. É uma pergunta difícil de responder. Cada pessoa tem uma realidade financeira diferente da outra. Vamos supor que você vive de salário ou é um profissional liberal. Estamos atravessando uma crise no momento em que escrevo este comentário. Será que seria inteligente assumir uma dívida de R$ 200 mil neste momento com as taxas de juros elevadas como agora? Agora vamos imaginar que você é um funcionário público com renda estável, salário elevado, solteiro, baixo custo de vida, nenhuma dívida e pretende assumir esta dívida. Seus riscos seriam menores. Se você tem R$ 430 mil aprenda mais sobre investimentos em imóveis, principalmente sobre negociação e tente comprar o melhor imóvel possível com teste valor à vista. Os proprietários em tempos de crise estão abertos para negociações.

  105. Rogério Peixoto 4 de setembro de 2015 at 9:37 - Reply

    Excelente texto. Explica sem tomar partido.

  106. Elias 19 de setembro de 2015 at 15:47 - Reply

    Olá, tenho 3 terrenos planos e de ótima localização em uma cidade do interior de São paulo chamada Caçapava, pretendia começar a construir casas para vender agora em outubro, mas teria de fazer uma dívida de 50mil para fazer duas casas em um terreno, decidi esperar..até quando não sei…
    A minha questão é, tenho estes 3 imóveis, 1 está em bairro consolidado q q tem poucos lotes planos para vender….os outros 2 estão em um loteamento novo(a liberar construções no final do próximo ano) a 5 min a pé do centro…será q devo desistir de construir e vender tudo e aplicar o dinheiro???

    • Leandro Ávila 21 de setembro de 2015 at 2:28 - Reply

      Oi Elias, se você não precisa desse dinheiro, você irá vender em um momento ruim, quando poucos estão interessados ou com dinheiro para comprar terrenos ou imóveis.

  107. Ramos 21 de setembro de 2015 at 1:30 - Reply

    Leandro, descobri seu site hoje. Excelente, está me ajudando muito.
    Estou em um momento de decisão para fechamento de um negócio, portanto, qualquer parecer seu a respeito me ajudará muito. Moro em um apto pequeno e quitado, porém, a família cresceu e pretendo adquirir um apto maior, 30% durante as obras (24 meses) e 70% a financiar com o banco. Tenho 52 anos, minhas economias me permitem quitar estes 30% no período e minha renda (assalariado) me permitiria assumir (nos cálculos de hoje) um financiamento com o banco dos 70%. Porém, as minhas economias se esgotariam investindo nestes 30%. Ao me mudar para o imóvel novo, o objetivo seria alugar onde moro atualmente.
    O imóvel tem muitos diferenciais em relação ao que o mercado tem oferecido neste padrão, inclusive a metragem. Porém, já aprendi aqui no seu site que NÃO vale a pena financiar imóvel, pagar 3 vezes o valor do bem. Apesar de querer muito este imóvel, não me sinto seguro se estou tomando a decisão certa e na hora certa. Agradeço imensamente um parecer seu. Obrigado e sucesso!

    • Leandro Ávila 21 de setembro de 2015 at 2:23 - Reply

      Oi Ramos. Existem diferenças grandes entre QUERER, PODER e DEVER. Se você se sente inseguro, existe alguma errada, um desequilíbrio entre o QUERER, PODER e DEVER. Eu não conheço o imóvel, não conheço sua vida, não posso emitir opinião. Somente você pode avaliar todas as informações disponíveis para tomar a decisão. Nem tudo que queremos podemos, nem tudo que podemos devemos e nem tudo que devemos queremos. Estamos atravessando uma crise econômica. Quem possui estabilidade financeira e dinheiro guardado terá uma ótima oportunidade para comprar imóveis bom bons preços durante a crise. Quem depende de emprego, não sabe se estará empregado amanhã, não possui dinheiro, ou seja, precisa assumir juros elevados, depende da compra de um imóvel na planta (onde não tem certeza se a entrega será feita na data, já que o setor imobiliário também está em crise), como pode ver, só você pode avaliar os fatores de risco. Se você tem um imóvel pequeno quitado e tem reservas financeiras, você é uma pessoa privilegiada.

  108. Kleber 21 de setembro de 2015 at 10:43 - Reply

    Desisti de comprar um imóvel financiado, pelo menos, por ora. Diante desta crise, tesouro direto ou CDB seria a melhor opção para investir 40 mil, considerando que não vou precisar mexer neste dinheiro antes de 12 meses ?
    Parabéns pelo site.

  109. Lucas Sotero 1 de outubro de 2015 at 4:32 - Reply

    Leandro,

    Considerando que o FGTS rende pífios 3% aa, pensei esses dias que seria uma grande sacada comprar um imóvel, agora com os preços em baixa, usando o FGTS pelo menos para dar uma boa entrada e “transformar” este rendimento de 3% aa em um rendimento melhor, seja através da venda do mesmo, onde eu poderia aplicar o valor num fundo que renda mais que 3% aa (ou seja, qq um) ou aguardando a valorização do próprio imóvel, que, futuramente, pode ser vendido a um preço mais caro.
    É simples assim ou meu raciocínio está equivocado?
    Abraço,
    Lucas

    • Leandro Ávila 1 de outubro de 2015 at 4:50 - Reply

      Oi Lucas, sem dúvida nenhuma você perde dinheiro todo mês no FGTS. A crise já elevou a oferta de imóveis. A alta do desemprego vai forçar muita gente a vender os imóveis que possui, a oferta de imóveis vai aumentar e isto cria oportunidades para quem pode comprar.

  110. Nancy 6 de outubro de 2015 at 8:39 - Reply

    Bom dia ! gostei muito do artigo, estou vivendo um momento de grande decisão, minha família deseja vender o imóvel no qual moramos, entendi que este não é o melhor momento, pois não estou conseguindo imóvel para comprar depois da venda.

    Se houver uma forma de você entrar em contato, posso explicar melhor, mas já adianto, que esse é o único imóvel que possuo, e que, meus filhos querem sair daqui por causa do desemprego.

    Tenho 60 anos, divorciada, e vivo de uma pensão, com duas filhas moças, que não conseguem emprego na cidade ,

    Estou com medo de vender.

    Obrigada , Leandro

    • Leandro Ávila 6 de outubro de 2015 at 8:58 - Reply

      Oi Nancy. Não é um bom momento para vender imóveis. Não recomendo vender a própria casa no meio de uma crise econômica. Se você tem 60 anos, divorciada e vive de pensão, ai é que você tem mais motivos para não vender o seu teto. Suas filhas adultas devem seguir o rumo delas, devem deixar você em paz na sua casa, que você construiu com o seu esforço. Elas são jovens, possuem uma vida toda pela frente, devem procurar qualificação, devem procurar oportunidades, devem buscar aquilo que sonham e deixar você no seu imóvel. Leia esse artigo aqui onde falei sobre esse problema de filhos que não querem deixar seus pais aposentados em paz.

  111. Guilherme Reis Paiva 8 de outubro de 2015 at 21:02 - Reply

    ´Leandro, ótimo texto!! Gostei muito da forma como você relacionou o setor de imóveis com o atual momento econômico do Brasil. Realmente o mercado imobiliário é um dos que mais bem refletem a economia de um país. Assim como no mercado financeiro, se aproveitam aqueles que têm controle de suas finanças e aproveitam as oportunidades de comprar bons ativos no fundo!

    Abraço!!

  112. Nancy 9 de outubro de 2015 at 14:04 - Reply

    Obrigada Leandro, eu li o artigo e achei o máximo!!!! Sabe que tira da gente o “peso de culpa”, pois eu sei que no fundo todos nos sentimos culpados quando filhos não conseguem ser ” o que eles querem ser” e não o que podem ser , o que estão preparados para ser, para assumir,…

    Para você ter uma noção , as duas têm Faculdade de Direito, já possuem até experiência, e resolveram que não querem nada com esse ramo, só que não esperaram um pouco , até ganharem o suficiente para sustentar outro curso, simplesmente largaram tudo. Hoje eu moro numa cidade do interior de Minas Gerais, pequena cidade do circuito das águas, e elas alegam não ter emprego aqui. Faço tratamento com psiquiatra e realmente não quero mais sustentar ilusões de adultos acomodados.

    Obrigada , Leandro, sua orientação confirma o que o médico disse, que preciso tomar conta de mim!

    • Leandro Ávila 9 de outubro de 2015 at 14:24 - Reply

      Oi Nancy, cuide de você. Você já fez muito por elas. Suas filhas são jovens, possuem saúde, inteligência e estudo. Elas precisam voar sozinhas.

  113. Vicente 19 de outubro de 2015 at 1:40 - Reply

    Cara, este eh o primeiro artigo que leio que realmente faz sentido e está cheio de verdades. Já li tanta merda que defende as construtoras e os bancos nessa internet que vou te falar!
    Complicado…
    Gostaria de lhe perguntar o seguinte: você investiria seu dinheiro na favela, em casas de um a dois cômodos?

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2015 at 17:57 - Reply

      Oi Vicente. Sei que existem pessoas que investem em imóveis em comunidades carentes para alugar. Compram algumas casas, derrubam e constroem pequenos prédios residenciais com apartamentos de 1 ou dois cômodos para alugar. Tem gente que faz disso um projeto para a aposentadoria, já que nestas regiões sempre existe demanda por imóveis alugados. Acho que é uma boa opção para quem conhece essas comunidades. Para quem não conhece, fica mais difícil.

  114. claudia machado 20 de outubro de 2015 at 2:39 - Reply

    Oi Leandro moro fora do brasil e MInha pergunta, se eu puder abusar de você, é a seguinte: Tenho umas economias em euros e em Usd e queria muito saber se o dolar quase chegando aos 4 reais seria um bom momento para comprar um apto na zona sul do Rio, ao redor dos 150 mil usd, porém vejo que apesar de que o dolar esteja aumentando, não vejo que o preco dos imóveis estejam realmente caindo, por um 50 m2 podem pedir de 650 mil reais a 850 mil reais. a crise parece estar em outros lados não refletida no preco dos imoveis que me parecem altos e sobrevalorizados.
    Qual seria seu conselho,ja que seria para aplicar as economias que tenho em euros e em dolares num apto para passar as férias e alugar por temporada.
    A outra coisa que acho, é que seria melhor esperar depois das olimpiadas ja que teria passado o boom do Brasil.
    Bom obrigado pela atenção.
    Claudia Machad

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2015 at 17:55 - Reply

      Oi Claudia, existe uma expectativa de que depois das Olimpíadas ocorra um recuo ou uma estabilização nos preços dos imóveis no Rio. Estamos enfrentando uma crise econômica e isto já fez o preço dos imóveis caírem para aqueles que possuem dólares ou euros.

  115. FABIO 22 de outubro de 2015 at 19:13 - Reply

    BOA NOITE SR LEANDRO ÁVILA. GOSTARIA DE TIRAR UMAS DUVIDAS. SE PUDER ME AJUDAR FICAREI ETERNAMENTE GRATO.
    VAMOS LÁ: SOU FUNCIONÁRIO PUBLICO DO ESTADO, GANHO R$3.800,00 LIQUIDO (MÊS QUE VEM GANHAREI UMA PEQUENA PROMOÇÃO, CHEGANDO A R$4.000,00 LIQUIDO. QUERO UM APARTAMENTO DE R$ 280.000,00 E ME DERAM UM DESCONTO DE 15% QUE FICOU R$ 257.000,00. VOU TER QUE DAR UMA ENTRADA DE R$ 25.700,00 E DEPOIS 3 PARCELAS DE R$ 500,00 SUBSEQUENTES, DEVO ENCARAR ESSA DIVIDA ? SE DEVO, ATE QUANTO POSSO COMPROMETER MINHA RENDA. ”PRA SOBREVIVER” KKK
    DETALHES: EU SOMEI MINHA RENDA E MAIS AS DE MEUS PAIS PARA A APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO, DEU EM TORNO DE 8 MIL A 9 MIL, POREM SÓ EU VOU ARCAR COM AS PARCELAS.
    TENHO 32 ANOS, SOLTEIRO, NAO TENHO FILHOS, PRETENDO MORAR NO IMÓVEL, MAS SEM MUITA PRESSA. O IMÓVEL É PRÓXIMO DA CASA DE MEUS PAIS.
    CONVERSEI COM OS CORRETORES HOJE E ELES NÃO ME DISSERAM NADA SOBRE O VALOR DAS PARCELAS QUE ASSUMIREI. ALGO E TORNO DE R$ 1800,00 A R$ 2000,00
    SEI TAMBÉM QUE EXISTEM OUTROS ENCARGOS COMO CONDOMÍNIO R$180,00, CARTÓRIO, CONTRATO E ESCRITURA E SEI LA MAIS O QUE NÉH
    O QUE O SENHOR ACHA?

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2015 at 17:51 - Reply

      Oi Fabio, eu não posso dizer se você deve encarar essa dívida. Eu não sei como está a sua situação financeira, seu orçamento familiar, não conheço o imóvel, não conheço sua realidade. Você deve fazer projeções de cenários positivos e negativos, deve avaliar seus planos de vida. Hoje você tem 32 anos e tem determinados planos, 5 anos depois, 10 anos depois, 15 anos de pois, quais são seus planos? A dívida de um imóvel costuma ser muito longa.

  116. ivan ferreira 26 de outubro de 2015 at 7:03 - Reply

    Muito bons seus esclarecimentos,gostaria de orientações sobre a demanda e preços de imóveis rurais, poderia me ajudar? Obrigado.

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2015 at 17:47 - Reply

      Oi Ivan, não tenho informações sobre demanda e preços de imóveis rurais.

  117. Nunes 26 de outubro de 2015 at 16:20 - Reply

    Leandro gostaria de um parecer.
    Tenho 15k de FGTS, estou financiado um apartamento de 145k com a entrada do meu FGTS estaria financiando 130k em parcelas de 1100,00, hoje moro de aluguel e pago 950,00, o apartamento é em uma localização muito boa, antes da crise o preço estava em 158k e consegui abaixar para 145k, seria um bom negocio comparando o valor da parcela com o valor do aluguel que pago?
    Obrigado

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2015 at 17:46 - Reply

      Oi Nunes. Quando você mora de aluguel e compra um imóvel financiado, só está trocando um aluguel por outro. No primeiro você aluga o imóvel dos outros, no segundo você aluga o dinheiro do banco. Você só precisa ter o cuidado de avaliar a sua situação financeira. Quando você mora e aluguel e enfrenta problemas financeiros (como uma queda na sua renda) você pode se mudar para um imóvel menor e mais barato. Quando você faz um financiamento, não pode ficar inadimplente, pois isto significa risco de perder o imóvel. Por isso você precisa avaliar a sua situação financeira, sua segurança com relação a sua fonte de renda.

  118. François 27 de outubro de 2015 at 23:18 - Reply

    Olá Leandro,

    Estou comprando um imóvel DUPLEX novo de 187m2 que de 334.000,00 baixaram para 305.000,00, consegui uma entrada de 30.000,00, financiamento com construtora em 1 no + o carro na tabela FIPE, já morando no apartamento dando essa entrada. Vou financiar com a caixa 187 mil daqui um ano.
    Te pergunto?
    Consegui um bom desconto?
    Essa condições que me deram são boas?
    Será que daqui um ano a caixa ainda vai financiar isto?
    Será que não vale guardar o dinheiro por um ano e esperar queda de imóveis e barganhar mais?
    Eu gostei do imóvel e não achei nada parecido em condições iguais perto.
    Estou no caminho certo? ou devo guardar dinheiro? esperar diminuir mais o valor dos imóveis?

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2015 at 17:43 - Reply

      Oi François. Não sei se você conseguiu um bom desconto, pois não conheço o imóvel e nem os preços praticados na sua região. Se a situação da economia continuar piorando, as condições para quem tem dinheiro para comprar imóvel à vista deve melhorar. Já as condições para quem só pode comprar a prazo, devem piorar, pois a crise torna os bancos mais restritivos, ou seja, eles não vão aprovar financiamento para qualquer pessoa. Se você está comprando o imóvel para morar, (não é investimento), se você gostou do imóvel e tem plenas condições de pagar a dívida, mesmo que a situação economia piore, então você deve fazer o que acha que é certo.

  119. Matarky 19 de novembro de 2015 at 12:32 - Reply

    Olá Leandro, tudo bem?
    No meu caso, coloquei meu imóvel de R$ 280.000,00 a venda para investir o dinheiro. Falta R$30.000,00 para quitar o financiamento. Pretendo morar de aluguel numa kitnet só para poupar dinheiro sendo que o valor do aluguel seria igual ao que tenho pago de financiamento. Daqui 2 anos estarei indo para o exterior estudar e por isso acho valido vender agora o ape. No texto diz que é agora o pior momento para vender, você diz isso no sentido de ser difícil, e provavelmente eu ter que baixar muito o preço para vender agora?
    Na minha situação teria opção melhor? Como o colega acima perguntou… Estou no caminho certo?

    • Leandro Ávila 23 de novembro de 2015 at 15:27 - Reply

      Oi Matarky, não tenho como dizer se você está no caminho certo, já que não existe um único caminho e nem sempre o que é bom para uma pessoa é bom para a outra pessoa. No momento é possível que você tenha uma maior dificuldade para vender seu imóvel. Enfrentamos uma crise, as pessoas estão sem crédito, com medo de perder o emprego e por consequência de assumir novas dívidas. Apartamentos menores e mais baratos sempre são mais fáceis de vender, pois existe um número maior de pessoas capazes de comprar.

  120. Thiago 23 de novembro de 2015 at 14:58 - Reply

    Muito bom este artigo. Diria até profético. rs Bastante esclarecedor pra quem se interessa por este tipo de assunto macroeconômico. Um grande abraço!

  121. Claudio Dionisi 2 de dezembro de 2015 at 12:23 - Reply

    Que grande profissional que você é, Leandro! parabéns. Seu artigo está muitíssimo bem elaborado, cheio de referências. Sem contar os comentários que você pacientemente respondeu!

    Parabéns. Coisa rara na internet brasileira!

  122. Lukas 4 de dezembro de 2015 at 11:50 - Reply

    Bom dia! Tenho um AP financiado em 25 anos, mas ja paguei 04 anos. Prestações medias de 390,00. Porem não moro nele, está alugado. Mas nem sempre é assim, agora mesmo vai ficar desalugado e por enquanto vou ter que assumir as parcelas do financiamento e do condomínio. Hoje ele esta avaliado em 140.000,00. e com saldo devedor de 50.000,00. Estou pensando em vender para investir em terrenos, para quem sabe futuramente ter melhor valorização, pois aqui em minha cidade consigo terrenos em localidade promissoras. Queria uma opinião se vale a pena ou é muito arriscado fazer essa mudança de investimento.

    • Leandro Ávila 4 de dezembro de 2015 at 12:24 - Reply

      Oi Luka, eu não tenho meios para emitir esse tipo de opinião. Não conheço o imóvel, não conheço os terrenos, não conheço o mercado imobiliário da sua região, não sei qual sua situação financeira, quais são seus planos com relação ao futuro. Coloque no papel quais são as vantagens e desvantagens da decisão. Exemplo: Imóvel alugado gera renda, terrenos não geram renda, só que imóvel deprecia, gera custos de manutenção e caso fique vazio, gera custo de condomínio, já nos terrenos isso não existe. Os riscos com os terrenos são outros e exige uma avaliação sobre esses riscos.

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