Crise Imobiliária no Brasil 2015

O objetivo deste artigo é fazer você entender o que está acontecendo no mercado imobiliário brasileiro neste momento. Recebi muitos e-mails de leitores dos meus livros pedindo para comentar os reflexos do ajuste fiscal, mudanças divulgadas pela Caixa e da atual política econômica sobre este mercado. Muitos querem saber se este é um bom momento para vender imóveis ou se é um bom momento para comprar imóveis. Acredito que esta pergunta é reflexo da falta de entendimento do que estamos vivendo.

Vou te ajudar a entender a realidade para que você possa tomar suas decisões por conta própria.

O mercado imobiliário se comporta de forma cíclica. Existem ciclos de altas e de baixas. Existem diversos fatores que quando estão presentes favorecem a alta e na sua ausência favorecem a baixa. São eles:

  1. Alta disponibilidade de crédito;
  2. Baixa taxa de juros;
  3. Baixa taxa de desemprego;
  4. Aumento da renda;
  5. Baixo endividamento das famílias;
  6. Crescimento populacional e demanda por imóveis

Na ausência dos itens acima, o mercado mergulha em um ciclo de baixa. É claro que existem outras variáveis, muitas que derivam destas que listei.

O último ciclo de crescimento começou no final de 2005 e pode ser dividido em dois momentos importantes. O primeiro momento, entre 2005 e 2009, foi impulsionado pelo crescimento da economia, estabilização da inflação, aumento real da renda, redução na taxa de desemprego, etc. Tudo começou quando as exportações subiram em quantidade e em preços. Exportamos muitos alimentos e muito minério, principalmente para a China.

A partir de 2009 temos o segundo momento quando o governo resolveu adotar medidas anticíclicas para reduzir os efeitos da crise econômica mundial de 2008 (grande recessão). Nunca se ofereceu tanto dinheiro rápido e fácil para quem desejasse comprar (imóveis, veículos e outros bens).

Através do que os economistas chamam de “Política Monetária Expansiva” o governo começou a aumentar a quantidade de dinheiro em circulação e baratear os empréstimos forçando a baixa da taxa de juros.  Para isto o Banco Central utilizou vários instrumentos como reduzir os depósitos compulsórios para injetar dinheiro na economia (veja um exemplo real) e reduzir a taxa Selic até atingir seus menores níveis (veja um exemplo real). O governo utilizou os bancos públicos para forçar bancos privados a baixarem os juros (veja exemplo real).

O maior efeito colateral  da política expansionista imposta pelo governo foi o retorno da inflação muito acima do centro da meta. O país não tinha a infraestrutura e as empresas não estavam preparadas para atender o crescimento da demanda. Sem condições de produzir para atender o aumento do consumo (por baixa produtividade) os preços em todos os setores começaram a aumentar. De uma forma desastrada o governo tentou intervir nos preços da energia e nos combustíveis quebrando estatais para esconder o problema da inflação. Isto acabou minando a credibilidade do governo, que está enfraquecida até os dias de hoje. Para entender o que aconteceu leia este artigo do Prof. Sérgio Lazzarini do Insper.

O mercado imobiliário foi um dos muitos onde os preços dispararam, já que não existiam imóveis prontos para atender a demanda criada pela farta oferta de crédito. Naqueles anos, o mercado estava com todas as condições favoráveis para a expansão. Os bancos estavam oferecendo crédito rápido e fácil, juros baixos, a renda crescia com baixo nível de desemprego e muitas famílias sonhavam com a compra do primeiro imóvel. Várias construtoras perceberam a grande oportunidade. Grandes empresas da construção receberam investimentos e algumas abriram capital na Bolsa de Valores.

Praticamente, da noite para o dia, todos os brasileiros passaram a ter condições financeiras para comprar o imóvel dos sonhos assumindo enormes dívidas de até 35 anos (420 meses) para pagar. As pessoas correram desesperadas para as gigantescas filas dos Feirões da Caixa que aconteceram em enormes espaços dentro de centros de convenções nas grandes capitais.

As pessoas compravam imóveis como se estivessem comprando calçados no último dia da liquidação. Nada de pesquisa, nada de planejamento, as pessoas se acotovelavam para comprar imóveis. Compravam o primeiro imóvel que aparecia em bonitas maquetes de plástico e madeira. A foto mostra enormes filas no Feirão da Caixa:

O problema de toda essa demanda repentina foi uma enorme pressão nos preços dos imóveis. As construtoras não possuíam estoques de imóveis vazios prontos para vender. Quem tinha imóvel usado não estava disposto a vender no momento em que os preços estavam subindo. Qualquer imóvel ruim em um bairro mais ou menos parecia ser uma ótima oportunidade no olhar de tantos leigos sonhando com a possibilidade de comprar qualquer teto para morar.

Como todos queriam comprar o imóvel dos sonhos e as empresas não tinham imóveis, resolveram vender os sonhos. Por todas as partes imóveis na planta eram lançados. Em muitos casos, condomínios inteiros com centenas de unidades eram vendidos em poucas semanas.

Nunca se viu um apetite tão grande por imóveis e tanta despreocupação em assumir enormes dívidas de longo prazo. As notícias de pessoas que compraram imóveis na planta e se deram bem começaram a se espalhar. As pessoas estavam tirando dinheiro da renda fixa (que rendia muito pouco depois da queda dos juros) para comprar os imóveis que apareciam pela frente.

O ciclo de expansão acabou:

O problema é que a economia vive de ciclos. O homem já foi na Lua, dominou o espaço, desenvolveu as tecnologias mais surpreendentes, mas ainda não encontrou uma maneira de acabar com as crises econômicas e reduzir os impactos negativos dos seus ciclos na vida das pessoas.

A figura abaixo ilustra bem o que são os ciclos econômicos e como a economia de países como Brasil, China, Índia e Alemanha eram vistos por volta do ano de 2011.

Os governos e os bancos centrais assumiram a responsabilidade de evitar que a amplitude do movimento seja muito grande, ou seja, quando você cresce rápido e de maneira descontrolada o tombo acaba sendo muito grande e os bancos centrais tentam controlar a aceleração e desaceleração das economias. Alguns acreditam que o estado precisa intervir fortemente na economia para reduzir o impacto negativo dos ciclos e outros acreditam que é justamente estas intervenções que produzem crises cada vez maiores. Tudo indica que o governo brasileiro não soube encontrar o momento e a medida certa para reduzir a política anticíclica, sem falar em outros eventos que desencadearam crise moral, crise política, crise de credibilidade, crise econômica, etc.

Dívida não enriquece ninguém:

A grande verdade é que as pessoas não ficam mais ricas acumulando dívidas. Muito crédito fácil e barato permite comprar as coisas com mais facilidade e alimentar a ilusão de que a nossa situação econômica melhorou. Na verdade as pessoas que se endividam ficam mais pobres por estarem comprometendo grande parte da renda futura com o pagamento de juros.

Por isto o crescimento baseado na expansão do crédito não é sustentável. Um país inteiro cheio de dívidas não significa um país mais rico. Riqueza se constrói produzindo mais e melhor (aumento da produtividade), para que se possa ganhar mais e acumular mais riquezas.

O gráfico acima mostra que em janeiro de 2005 menos de 18% da renda das famílias estavam comprometidas com o pagamento de dívidas. Em 2013 este número já se aproximava de 45%. Atualmente 61,6% das famílias estão endividadas comprometendo boa parte do que ganham com o pagamento de dívidas (fonte). A linha cinza mostra o comprometimento da renda para pagamento dos juros (serviço da dívida). Se juros sobre juros são ótimos para enriquecer pessoas, os juros das dívidas são perfeitos para empobrecer qualquer um. (pesquisa atual sobre endividamento)

Foi justamente em 2013 que a situação do mercado imobiliário começou a se agravar. As condições necessárias para manter o mercado imobiliário em alta começaram a desaparecer.

Após o ano eleitoral de 2014, quando a verdade sobre a economia foi escondida, o governo reeleito resolveu inverter a política econômica para evitar uma tragédia maior como o descontrole da inflação e perda do grau de investimento.

Com um novo ministro da Fazenda a política monetária expansionista foi substituída por uma política monetária contracionista. O objetivo básico da contração é tirar dinheiro de circulação esperando que isto reduza o consumo das famílias e os preços parem de subir. O problema é que este tipo de medida paralisa a economia e produz diversas consequências negativas para o mercado imobiliário e outros setores. Vou comentar as principais e mostrar fontes:

Alta na taxa básica de juros: O Copom acabou de aumentar a taxa básica de juros da economia para o maior nível dos últimos 6 anos (13,25%) e tudo indica que a taxa continuará subindo (fonte). Para ver o gráfico e as últimas altas dos juros visite aqui. Juros mais elevados desestimulam os investimentos das empresas e das pessoas. Quem tem dinheiro prefere manter o mesmo investido na renda fixa para aproveitar os juros elevados. Imóvel deixa de ser atrativo como investimento focado no ganho de capital (valorização) no curto prazo e deixa de ser interessante para alugar no curto prazo já que o proprietário tende a comparar a rentabilidade que possui com o aluguel e o rendimento da renda fixa, que teria se vendesse o imóvel para aplicar. (custo de oportunidade)

Alta nos juros do financiamento imobiliário: O governo está adotando diversas medidas para reduzir o acesso ao crédito. É a segunda vez no ano que a Caixa Econômica Federal aumenta a taxa de juros dos financiamentos de imóveis. O primeiro aumento foi em janeiro e o segundo foi em abril (fonte). Quanto maiores os juros, menos as prestações cabem no bolso das famílias. Normalmente os bancos não aceitam financiar imóveis se a parcela comprometer mais do que 30% da renda familiar. Como já vimos, o número de famílias endividadas é grande e o comprometimento da renda com dívidas também é alto. Isto não é nada bom para uma economia com previsão de PIB negativo.

Menos crédito: Nesta semana a Caixa reduziu o limite do valor que aceita financiar na compra de imóveis usados. Antes, pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a Caixa exigia no mínimo 20% do valor do imóvel como entrada e financiava os outros 80% do valor. A partir de 4 de maio eles vão exigir que você tenha no mínimo 50% do valor do imóvel para pagar de entrada. Somente assim a Caixa aceitará financiar os outros 50% do valor do imóvel. No caso de imóveis mais caros (acima de R$ 750 mil), financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a situação ficou ainda pior (para quem compra e quem vende). Antes a Caixa exigia entrada de 30% e aceitava financiar 70% do valor do imóvel. Agora você deverá pagar no mínimo 60% do valor do imóvel de entrada e a Caixa só financiará 40%, isto na melhor das hipóteses. Isto inevitavelmente vai reduzir a quantidade de pessoas capazes de comprar imóveis fortalecendo a redução da demanda e forçando os proprietários de imóveis a baixarem preços ou desistirem da venda neste momento.

Aumento do desemprego: Segundo o IBGE a taxa de desemprego teve a quarta alta seguida (fonte). O gráfico abaixo mostra que o movimento de alta da taxa foi violento. Como demitir e contratar no Brasil é muito custoso, provavelmente muitas empresas estão tentando segurar o emprego até quando for possível para evitar estes custos. O desemprego é um verdadeiro fantasma na cabeça das pessoas que querem comprar um imóvel. Quem tem dinheiro para comprar à vista fica com medo de queimar suas reservas para o caso de uma demissão. Quem não tem dinheiro fica com medo de assumir financiamentos de longo prazo, já que não sabem se estarão empregados no futuro.

 

Queda da renda: Pelo segundo mês seguido, o trabalhador brasileiro teve queda nominal e real na renda frente ao mês anterior (fonte). Foi a pior queda dos últimos 12 anos (fonte). Isto significa que as pessoas estão ganhando menos e o poder de compra daquilo que estão ganhando está cada vez menor. Isto se deve aos efeitos danosos da inflação que foi negligenciada durante o período de expansão antes das eleições. A renda média do trabalhador brasileiro é de R$ 2.134,60. Se você ganha mais do que isto, parabéns, você é um privilegiado que ganha acima da média. A queda na renda reduz a capacidade das famílias de assumirem dívidas, principalmente no momento em que os juros estão subindo e as exigências para o financiamento estão aumentado.

“É absurda esta história de dizer que vai explodir tudo em 2015. É ridícula”, reagiu a presidente negando que em 2015 vá ocorrer um tarifaço e o Brasil terá sérios problemas econômicos. E rebateu: “O Brasil vai é bombar” – Dilma Rousseff / Maio de 2014 (fonte da frase)

Caixa Econômica está sem dinheiro:

A Caixa Econômica vem enfrentando a maior fuga de recursos da Caderneta da Poupança já registrada na história (R$ 11,43 bilhões em março). Grande parte dos financiamentos de imóveis no Brasil utiliza os recursos da caderneta de poupança dos brasileiros. Se você acreditava que o seu dinheiro ficava na poupança esperando você precisar dele, saiba que o dinheiro nunca fica parado. Os bancos podem emprestar até 65% do seu dinheiro para aqueles que pretendem comprar um imóvel financiado.

Já faz tempo que os recursos usados pela Caixa para financiar imóveis estão ficando escassos. Desde janeiro de 2015 que a poupança registra recorde de saída de valores. Em janeiro os brasileiros retiraram R$ 5,52 bilhões da poupança. Em fevereiro este número subiu novamente para R$ 6,26 bilhões. O mês de março registrou novo recorde de R$ 11 bilhões retirados (fonte).

Uns acreditam que a fuga se deve ao boatos de confisco da poupança, já escrevi um artigo sobre isso aqui. Outros acreditam que as retiradas ocorrem devido a crise econômica e a inflação. Existem muitas famílias enfrentando o problema do desemprego e a redução no poder de compra provocado pela inflação. Isto força a população a utilizar suas reservas de emergência (poupança). A elevação dos juros também torna as compras a prazo menos atrativas. As pessoas preferem comprar o que precisam à vista e com desconto do que financiar pagando mais caro e com juros. Quem deixa o dinheiro na poupança pensando no longo prazo, já está percebendo que existem outras modalidades de investimento tão seguras quanto a poupança que pagam taxas melhores como os títulos públicos.

Um jornal de Belo Horizonte chegou a divulgar a notícia de que uma fonte ligada ao banco informou que o sistema da Caixa estava recusando o cadastro de novos clientes para financiamento. Segundo esta fonte o sistema exibia a mensagem: “não existe reserva orçamentária para essa cota”. A fonte disse que após entrar em contato com o banco para saber se existia algum problema técnico, uma alta funcionária da Caixa confirmou a retirada da linha de crédito do sistema. A justificativa para o corte seria a falta de recursos da poupança. A Caixa já entrou em contato com o jornal e desmentiu a notícia. (leia a notícia completa).

O fato é que a situação não parece ser boa. Na minha opinião pessoal quando a Caixa só aceita financiar 50% do imóvel ela reduz o risco da operação. Na prática ela está recebendo um imóvel que vale 100 e só está emprestando 50. Os outros 50 saem do bolso do cliente. Ela tem 100 para garantir o empréstimo de 50. Caso este cliente fique inadimplente no futuro, mesmo que os imóveis sofram uma desvalorização de 50% a Caixa estaria protegida, já que poderia leiloar este imóvel com uma maior possibilidade de recuperar os 50% que foram emprestados. Mesmo não sendo falta de recursos a Caixa está se protegendo contra uma queda forte nos preços e um aumento na inadimplência que possa força-la a leiloar muitos imóveis no futuro.

Rasteira nos imóveis usados afeta os novos:

A maior parte dos imóveis à venda no Brasil são de imóveis usados. Em muitas cidades onde não existe expansão imobiliária, praticamente toda a oferta é de imóveis à venda é de imóveis usados. Em algumas capitais 75% dos imóveis negociados são usados (fonte). O número de famílias em condições financeiras de pagar 50% do valor do imóvel à vista para poder financiar os outros 50% é muito reduzida.

A medida adotada pela Caixa vai paralisar a venda de imóveis usados em todo país até que as pessoas consigam formar poupança suficiente para pagar a entrada. No momento de crise, formar poupança é mais difícil. Mesmo aquele que possui 50% do valor do imóvel, vai preferir manter o dinheiro investido e esperar, já que os preços dos imóveis estão parando de subir e os juros para quem investe são convidativos. A alta taxa de pessimismo dos consumidores também desestimularia a compra à vista. Atualmente o nível de pessimismo do consumidor é o maior desde 2001. (fonte). O medo do desemprego e da inflação desestimulam o investimento e o consumo.

Outro ponto importante é que muitas famílias que planejam comprar um imóvel novo precisam vender o imóvel onde moram para conseguirem fechar o negócio. Na verdade esta estratégia é muito comum. Muitos imóveis novos só são vendidos com a ajuda do dinheiro que a família consegue vendendo o imóvel usado onde moram. Por este motivo a dificuldade em oferecer crédito para imóveis usados vai afetar as vendas dos imóveis novos que não foram afetados com a medida até o momento.

Em 2013 o macroeconomista Mario Jorge Cardoso de Mendonça do IPEA publicou um trabalho científico mostrando quais seriam os efeitos de uma política contracionista, como a que vivemos hoje, sobre o mercado imobiliário. Você não precisa ler as 28 páginas do estudo, basta ler a conclusão que ele chegou:

De acordo com os resultados um choque contracionista de política monetária produz o efeito negativo sobre todas as variáveis ligadas ao setor imobiliário. Assim, observa-se a queda acentuada e contínua da demanda por crédito imobiliário, do preço dos imóveis e do produto da construção civil assim como aumento da inadimplência. Isso pode ser um indício de que um aumento na taxa de juros pode provocar uma forte retração no mercado imobiliário no Brasil. (fonte)

Isto que foi previsto no estudo do Mário em 2013 já está acontecendo hoje.

O preço parou de subir:

No gráfico abaixo é possível perceber que o aumento dos preços dos imóveis está desacelerando desde 2011. Hoje a valorização dos imóveis não consegue superar a inflação. O preço médio de venda do metro quadrado registrou queda real de 3,1% nas 20 cidades pesquisadas nos primeiros 3 meses de 2015. Quem possui imóvel está perdendo seu valor real. (fonte)

O gráfico abaixo mostra a variação de preço dos aluguéis. É fácil observar que os aumentos estão se deteriorando desde 2011. Hoje o gráfico mostra que a inflação cresce mais que o aumento dos aluguéis.

 

Oportunidades aparecendo:

Nos momentos de crise surgem boas oportunidades onde podemos comprar bons ativos com bons descontos. Como a economia se movimenta em ciclos, faz todo sentido comprar estes ativos quando ninguém os quer e depois aguardar pacientemente até que as coisas voltem ao normal. As únicas dificuldades nesta estratégia é saber reconhecer bons imóveis, aqueles que realmente vale a pena investir e identificar o momento ideal, quando o mercado estiver no fundo do poço.

Neste exato momento já existem grandes investidores comprando imóveis novos e prontos com desconto entre 40% e 50% como mostra uma reportagem de acesso restrito da Valor (fonte). Existem incorporadoras endividadas que precisam reduzir seus estoques de imóveis novos para equilibrarem suas contas.

Estes grandes investidores são fundos e bancos de investimento que compram grandes quantidades de imóveis com desconto, por isto classificam estas compras como compra de imóveis no atacado.

A reportagem fala do caso de um grande banco alemão que tem um fundo para a compra de estoques de imóveis brasileiros no atacado, cuja primeira tranche é de R$ 150 milhões, e que está buscando descontos de 35%. É possível perceber que as construtoras não gostam de falar sobre este assunto. A Rossi diz que está conversando com vários fundos interessados mas que todos pedem descontos muito elevados, “além do que a empresa entende como necessário para dar liquidez ao estoque”. Dizem que ainda conseguem esta liquidez vendendo imóveis para os clientes finais. Infelizmente o cliente não sabe negociar bons descontos como mostro nos meus livros.

A incorporadora Brookfield diz em outra reportagem (fonte) que para comercializar estoques no atacado, a incorporadora teria de aceitar descontos que considera “muito elevados”. A Brookfield resolveu sair da bolsa de valores. Outras empresas do setor também estão pensando em fechar o capital (fonte).

Olhando o comportamento do preço do fundo de índice (MOBI11) que segue o desempenho das ações das empresas do setor imobiliário listadas na BM&FBOVESPA é possível entender que as coisas não estão bem desde 2011 quando o gráfico da Fipezap já mostrava o início de uma desaceleração na valorização dos imóveis.

Agora que a política econômica está reduzindo o crédito, aumentando os juros e produzindo todas as condições negativas para o setor, existe uma maior probabilidade da situação continuar se agravando. Isto significa problemas para uns e oportunidades para outros.

Conclusão

Se você ainda não tem dinheiro suficiente para comprar o imóvel ou dar a entrada em um financiamento, aproveite as elevadas taxas de juros para poupar o máximo possível. Poupe mais e aprenda a investir melhor para obter uma rentabilidade maior. Só assim você conseguirá uma boa entrada para depender o mínimo possível de um financiamento. Monitore os imóveis que você gostaria de comprar. Estude o seu mercado local, conheça estes imóveis, fale com os proprietários, converse com os corretores sinta na pele o seu mercado local antes de investir.

Quem fez o dever de casa, acumulando recursos e aumentando os investimentos quando a situação era positiva, vai aproveitar este momento para ir às compras em busca de descontos de 30% a 40%. O único risco que você corre pedindo grandes descontos é receber um NÃO como resposta. Mesmo assim, deixe seu cartão com seu telefone para o caso do proprietário mudar de ideia.

É claro que todo desconto tem limite. Se você estiver diante de um imóvel realmente bom, muito bem localizado, é claro que o interesse de outros investidores existe e o proprietário não estará disposto a baixar tanto o preço. Cada caso é um caso que deve ser avaliado.

Você é que não pode esperar que as incorporadoras e proprietários de imóveis ofereçam descontos sem você pedir. O objetivo deles é vender sem nenhum desconto e o seu é descobrir até quanto eles estão dispostos a oferecer pelo seu dinheiro.

Se você tem imóveis e não precisa do dinheiro neste momento, perceba que este é o pior momento para tentar vender seus imóveis. Você estaria vendendo o imóvel em um momento de crise onde a oferta de imóveis à venda é grande e o número de pessoas capazes de comprar é pequena. Venda se você realmente precisa do dinheiro ou se você perceber que está perdendo oportunidades mais rentáveis.

É impossível saber quando atingiremos o patamar mais crítico destas crises que estamos vivendo. Também não é possível saber quando a economia vai voltar a se recuperar. A única certeza é que um dia as coisas irão melhorar e o momento para fazer boas compras é durante a crise, justamente quando todos querem vender e poucos podem comprar. Sou autor de dois livros sobre o assunto e caso queira aprender mais visite aqui.

Continue aprendendo...

Se você gostou desse artigo, tenho certeza que também vai gostar da série de ferramentas, planilhas e livros que preparei para ajudar você. São conhecimentos e ferramentas que desenvolvi para o meu uso e que agora estou compartilhando entre os meus leitores. Clique aqui para conhecer os livros.
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Sobre o Autor:

Leandro Ávila criou o Clube dos Poupadores por acreditar que o conhecimento é uma riqueza que se multiplica quando dividida. Compartilhando o que sabemos, criamos um mundo melhor. Conheça os livros que ele escreveu sobre educação financeira, investimentos financeiros e imobiliários.
Jurema
Visitante
Jurema

Olá Leandro…agradeço pela oportunidade de aprender mais sobre economia…já estou utilizando na prática estes ensinamentos…Tenho estudado com calma as possibilidades que tenho para sair de uma poupança e fazer outra forma de investimento com maior rentabilidade. Não me precipitei um mudar sem estudar e e me certificar do melhor neste momento para o valor que disponho…Realemtne todos nós precisamos entender deste assunto e não delegar aos outros que entendam por nós…Um grande abraço

Helcio
Visitante
Helcio

Perfeito, artigo para ser guardado e de vez em guando reler. Parabéns.

lucas
Visitante
lucas

Fantástico. Sempre segui essas mesmas ideias nos “debates de boteco”. Agora vou apeas passar o link do seu texto ao invés de ficar argumentando com as pessoas que não estudam e gostam de sair falando qualquer coisa.

Um abraço!

Ricardo
Visitante
Ricardo

Tem um erro no parágrafo sobre o desemprego. Vc escreve “A atual taxa de desemprego foi a maior dos últimos 12 anos (fonte)” na realidade o que houve foi a maior queda mensal da renda em 12 anos (-3% no março/2015 contra março/2014). O desemprego subiu, mas ainda está em patamares similares aos de 2-3 anos atras.

Gustavo Ventura
Visitante
Gustavo Ventura

Parabéns Leandro, artigo excelente! Diferente de outros autores, não ficou no ponto comum de alardear uma “bolha” imobiliária com base em entrevistas de terceiros. Apresentou os fatos, o histórico, citou diversas fontes, e no final o texto se transformou em uma aula de economia.

Agora, uma dúvida que sempre me atormenta quando leio notícias relacionadas a esse tema. Vemos que o nível de endividamento das famílias alcançou níveis muito altos, e que esse endividamento é por um longo período de tempo. Devido ao crescimento do país nos últimos anos, em grande parte devido ao setor de construção civil, tivemos baixa taxa de desempregados. Porém, a mesma já começa a subir. Podemos ver que com dívida e sem renda, a pessoa não terá como honrar o compromisso, e sabemos que no famoso “Minha casa, minha vida”, a casa na verdade não pertence a ela. Minha pergunta então é: haveria alguma medida que o governo poderia tomar para remediar a situação (uma vez que a única coisa que ele tem feito ultimamente é apagar incêndios, e não preveni-los)?

Felipe
Visitante
Felipe

Leandro, não tenho nem palavras para descrever a importância do seu site. Sou professor federal e vejo em seu site uma obra interessantíssima para a educação financeira. Tenho 30 anos e há cerca de 5 anos venho acompanhando as melhores opções de investimento e noto a grande diferença no meu comportamento diante das notícias econômicas, sempre dedicando parte dos meus investimentos na compra de cursos, livros que me deixem atualizado. Mais uma vez parabéns e obrigado pelo esforço constante. Abraços.

GB
Visitante
GB

Enfim estourou a Bolha Imobiliária da Copa do Mundo, até a Rede Globo tem tocado nesse assunto todo dia, hoje de manhã falou sobre as novas regras da CAIXA e dela só financiar 50% ou 40% do imóvel usado, no final a apresentadora falou que os preços estão muito altos, o banco sabe que os preços estão absurdos e depois vai sobrar para ele quando o pessoal desistir de pagar por saberem que não vale o que estão pagando, mesmo assim ninguém vai ter 50% desses valores absurdos para dar de entrada, os preços já estavam caindo por conta do sumiço dos investidores dado que as aplicações bancárias estarem rendendo muito bem e sem riscos, mas agora com esse último prego no caixão os preços vão despencar de vez.

É muito fácil subir o preço como doido como fizeram, não é quem subiu o preço que vai pagar, o difícil é achar quem pague por essa subida toda, quando isso acontece é melhor deixar o dinheiro rendendo no banco até o mercado acordar para a realidade, os bancos não compram imóveis, eles sabem que é um investimento arriscado e que podem ficar com o mico nas mãos não valendo nada de um dia para o outro e não é sempre que tem uma Copa do Mundo para o pessoal ficar eufórico e aumentar os preços como doidos, pura ilusão se não acharem alguém tão louco quanto eles que pague por essa festa toda.

Mesmo assim não vou comprar nada agora, quero ver até onde a queda desse mercado arrogante chegará, vamos deixar ele sangrar mais um pouquinho, é divertido ver essa choradeira toda desses vendedores frustrados com a dura realidade.

AM
Visitante
AM

Excelente artigo.

Vou pedir no site do http://www.bolhaimobiliariabrasil.com para fazer topico.

GB
Visitante
GB

Acredito que esse movimento de valorização imobiliária foi apenas especulativo, começou em 2007 quando escolheram a Sede da Copa do Mundo, as construtoras fizeram seus IPO’s na Bolsa e usaram esse dinheiro para comprar terrenos de forma agressiva e começaram a construir feito doidas, também houve muita promessa de legados da Copa valorizando as cidades (nenhuma delas concluída, além dos estádios que não servem para muita coisa), a expectativa de que estrangeiros viriam para comprar tudo a qualquer preço (viram menos do que o esperado e caíram fora), promessas de lucro fácil com dinheiro farto de especuladores, promessa de levantar a taça da Copa em casa e esquecer do Maracanazzo, isso tudo mexeu com o imaginário a ganância do povo fazendo formarem filas de madrugada na frente dos stands nos lançamentos, vendendo tudo em poucos dias.

A alta procura especulativa, com todo mundo comprando vários na planta fez os preços decolarem no período de 2007 a 2011, coisa de 300%, deixando a Bolha dos EUA e Espanha no chinelo, mas em 2011 isso começou a mudar, começaram a entregar os prédios concluídos e o mercado saturou, não estavam conseguindo repassar essa enormidade de imóveis, aí a casa caiu.

Com essa constatação os investidores caíram fora, deixando as construtoras com o chapéu na mão, em 2012 começam os Feirões semanais e os lançamentos despencaram, 2013 foi o ano dos Distratos, em 2014 o FIPE-ZAP foi obrigado, enfim, a admitir quedas nos preços, mesmo ele sendo uma ferramenta criada apenas para mostrar a ganância do pessoal, dado que só calcula os valores pedidos, nunca os efetivamente pagos.

Eu acredito que estamos rumando para outro período longo de estagnação e a CAIXA retirando o financiamento vai ajudar no processo, a idéia dos espertalhões era “por que vou pedir R$ 100k se a pessoa pode ir ao banco e pegar R$ 300K?”, pelo visto isso acabou, com a inadimplência aumentando o banco não vai mais liberar dinheiro desse jeito para qualquer um como estavam fazendo.

O engraçado é ver como as coisas mudam, aqui a minha região um MRV de 50m2 em 2007 saia por R$ 85k, em 2011 estava em R$ 135k, na Copa pediam R$ 185k, hoje pedem R$ 105k pelos mesmos e mesmo assim está tudo encalhado, dando prejuízos para ela e desistiram de construir outros prédios.

Se uma coisa está cara, o negócio é substituir por outra, no caso se a compra do imóvel está desinteressante então prefiro ficar no aluguel, quando o mercado se assentar eu penso em comprar algo que será muito melhor do que eu compraria hoje simplesmente me recusando a pagar todo esse ágio especulativo.

PIERRE ARAGÃO PONTES
Visitante
PIERRE ARAGÃO PONTES

Entendo que não é hora de se comprar imóvel. Geralmente, um ciclo seja positivo ou negativo dura cerca de 10 anos. Como um imóvel na Tijuca, no Rio de Janeiro, pode valer um milhão? Tem muita gordura para queimar.

Joel
Visitante
Joel

Ótimo texto! Simples e direto.
Gostaria de sugerir um texto seu sobre um exemplo hipotético de uma aquisição de imóvel urbano, exemplo São Paulo, num valor médio, casa ou apê entre 300 à 500 mil, como seria uma entrada ideal em valores, o que você faria se tivesse recursos poupados de 50, 100, 200 mil e fosse ou não adquirir este imóvel hipotético, digamos relativamente bem localizado. Acho que daria uma luz para a galera! No mais, ótimo texto. Ah, e sugiro também um texto seu comparando os Bancos Centrais de outros países, por exemplo, como são os depóstitos compulsórios e aqueles países que não usam depósitos compulsórios e se isso é ou não uma intervenção governamental na Economia e por essas análises se esses esquemas são ou não totalmente capitalistas? Valeu!

Marcelo Alves
Visitante
Marcelo Alves

Boa Leandro comece a redigir mais artigo sobre FII as cotas estão bem baixas. Em minha carteira estou abarrotadas de LFT Pegando toda curva exponencial do ciclo de alta na selic faz um bom tempo e NTN-B acima de 6,50% Agora estou comprando FII poderosas utilizando métodos de valoração para longo prazo. Esse mercado ainda é muito pouco explorado pelos investidores.
Diversifico minha carteira em títulos FII poderosas, ações e quem sabe LCI ou LCA mais adiante.Tem muitas oportunidades para investidores como eu que aproveitou as vacas gordas acumular patrimônio enquanto o pessoal se endividava.Temos oportunidades em ´titulos , imóveis,ações etc

Ronne
Visitante
Ronne

Olá, Marcelo.
Já que você comentou, será que poderia dar umas “dicas” do que você chama de FII poderosas? Tenho vontade de entrar nesse mercado, mas não tenho a menor noção de como avaliar o preço de um Fundo Imobiliário.
Obrigado.

GB
Visitante
GB

O pessoal que têm imóveis como renda está com sérios problemas, o SECOVI já fala para comprarem para alugar pois para vender não dá para ter lucro, muito provavelmente falam isso para deter os Distratos daqueles que não conseguem repassar com lucro pois até as construtoras estão dando descontos e brindes generosos dificultando ainda mais a venda, então continuar pagando e colocar para alugar seria, na visão delas e do SECOVI, a “melhor” opção, mas isso traz um problema, pois para comprar a pessoa pode comprar a vontade e as prestações são muito baixas e irrisórias, mas para financiar no banco ela só pode financiar um e as prestações são bem mais altas.

O problema é que a propaganda do “compre que aluguel é dinheiro jogado fora” foi muito forte e quando um inquilino compra um imóvel o mercado de aluguel perde 2 vezes, pois perde um cliente e ganha um imóvel parado.

Com esse excesso de construções a tendência é todo mundo que alugava comprar o seu, aí não sobrará quase ninguém para alugar, o aluguel vai render ainda menos que os 0,4% atuais que já perdem feio para qualquer Renda Fixa atrelada a SELIC, se ficar parado os custos vão inviabilizar o negócio, esses imóveis irão para a venda aumentando ainda mais o estoque de usados.

O pessoal diz para ficar atento para aproveitar a janela e comprar para investir quando estiverem baratas, mas se isso acima acontecer esse mercado não vai se levantar tão cedo, ainda mais com a SELIC bombando, seria o mesmo que comprar ações das construtoras, do jeito que elas estão com problemas mesmo a R$ 0,01 ninguém vai querer, podemos estar seguindo par ao mesmo com imóveis, o pessoal vai ter um para morar e não vais er louco de comprar outros por só dar prejuízo além de perder o que poderia ganhar na aplicação e o país está desacelerando no crescimento populacional e o pessoal se esquece que as pessoas acabam falecendo e liberando imóveis também.

AM
Visitante
AM

Nao tem de que Leandro. Geralmente os seus artigos superam largamente as expetativas mas esse ainda conseguiu ir mais longe. Parabens!!

Ja agora uma perguntinha, voce tambem le e posta no bolha???

Larissa
Visitante
Larissa

Quem não tem dinheiro, deve juntar e aproveitar os juros altos. Beleza. Mas até quando juntar? Até sentir que a economia está começando a aquecer novamente?

Numiers
Visitante
Numiers

Boa tarde Leandro, parabéns pelo post e acompanho seu site há alguma tempo! Excelente! E aproveitando o assunto, aqui no interior de SP (região de Ribeirão Preto) os imóveis `a venda estão encalhados, mas ninguém baixa o preço! Na minha opinião estão maquiando ao máximo a bolha por aqui! Outra coisa, na sua opinião, investir em LCI ou LCA é a mesma coisa? Depende só do banco? Uma taxa de 85% do CDI p/ essas letras de crédito em banco grande é bom negócio? Bom, obrigado e vc está de parabéns mesmo! Abraço.

Guilherme
Visitante
Guilherme

Parabéns pelo texto Leandro. Realmente ajuda muito o público leigo a compreender melhor a situação macroeconômica do nosso país, em especial os imóveis!

Abraço,

Leonardo
Visitante
Leonardo

Olá Leandro, como vai?

Primeiramente parabéns por mais um instrutivo e excelente texto. Eu, não acredito em bolha imobiliária no Brasil, uma vez que o percentual do PIB revertido para este mercado é ínfimo até então e outra que temos um grande deficit habitacional por incrível que parece. Acredito muito naquele ditado que diz “enquanto uns choram outros estão a vender lenços”, isso retrata o momento atual do país não só no mercado imobiliário como nos demais.
Invisto ponderadamente à alguns anos no mercado imobiliário e hoje aprendi alguns coisas e é fato que a especulação imobiliária acelerou os valores em lugares inóspitos e agora essas mesmas regiões pagarão o preço inicialmente. Mas também acredito que grandes fundos e construturas blindadas não perderão dinheiro todos esses movimentos já eram previstos em virtude de tudo que você explicou, como você mesmo disse é prática de mercado, acontecera em alguns países da Europa, não falo de USA pois lá a situação foi outra.
Acredito que para quem busca melhores proventos, por mais que a expectativa com a taxa de juros seja de aumento seja os FII pois existem muitas boas oportunidades com preços atrativos.

Sucesso e saúde à todos o resto é resto!

evandro
Visitante
evandro

ótimo artigo…raciocínio linear, fácil de compreender. Parabéns Leandro.

Brahim Slimani
Visitante
Brahim Slimani

Parabéns Leandro, excelente artigo riquíssimo em informações úteis e valiosas para os leitores.

Eu acabo de lançar um livro sobre esse tema ” Entenda o Boom Imobiliário e a Bolha Psicológica ”

Grande abraço e muito sucesso.

Brenno Silveira
Visitante
Brenno Silveira

Olá Leandro, seus textos são simplesmente fantásticos. Parabéns.
Abraços

Thiago
Visitante
Thiago

“Como todos queriam comprar o imóvel dos sonhos e as empresas não tinham imóveis, resolveram vender os sonhos…” D+ essa frase ! Parabéns por mais um excelente artigo !!

Leandro
Visitante
Leandro

Parabéns pelo seu trabalho xará… belo artigo como sempre!

Tiago
Visitante
Tiago

Oi Leandro! Parabéns pelo texto! Recebi recentemente meu apartamento comprado na planta e percebi que hoje ele está sendo vendido bem abaixo do que eu paguei, ou seja, não tive nenhuma vantagem em comprar na planta. Aqui em Belém – PA o preço dos imóveis estão caindo e existem centenas de imóveis prontos encalhados.

Liandra
Visitante

Leandro, parabéns pela forma simplificada e tão bem argumentada com que sempre constrói seus textos. São muito, muito úteis.
Acerca do mercado imobiliário, senti falta apenas de comentários sobre aluguel (sei que abordou sobre queda dos valores do aluguel). Se não é um bom momento de venda, colocar o imóvel para aluguel seria uma opção? Aqui no ES, já temos uma oferta bem considerável de imóveis comerciais e residenciais para aluguel com baixa procura.
Mas, ainda é uma saída para quem acaba de receber um imóvel que comprou na planta e ficou pronto neste cenário que traçou?
Redução do preço dos aluguéis tende a se estabilizar ou continuará reduzindo?
Pode tratar um pouco deste assunto?
Muito obrigada.

wille
Visitante
wille

Eu alugava uma kitnet que foi vendida pelo proprietário por R$ 250 mil reais e cujo aluguel custava R$ 1000. Fazendo uma conta básica, a juros reais de 11% ao ano, o valor do imóvel renderia mais de R$ 27 mil por ano, enquanto o aluguel renderia R$ 12 mil, o que está mais ou menos no patamar da poupança, com a diferença de que o imóvel pode se valorizar (ou não). Em imóveis mais caros, a diferença entre a renda que se pode obter com aluguel e com uma aplicação em renda fixa é ainda maior.

Minha pergunta: manter um imóvel com o objetivo de alugar é um bom investimento?

Eduardo
Visitante
Eduardo

MAIS UMA VÊZ PARABÉNS.

Marcelo
Visitante
Marcelo

Olá Leandro, eu me vi nesse artigo. Comprei um imóvel em 2009 com financiamento em 240 meses, 0,759% a.m (prefiro calcular em mês). 100% financiado. Foi um plano para servidor. Pra minha sorte, o imovel valorizou tanto que hoje, se ele cair uns 35% ainda estarei no lucro.
Mas minha pergunta é sobre outro assunto: Você pretende escrever um artigo em resposta ao pronunciamento de hoje da presidentA nas redes sociais??? Vi em outro artigo sua preocupação com um evento do PT que acontecerá em junho, eu acho.
abraço

Thiago Pacheco
Visitante
Thiago Pacheco

Parabéns Leandro. Há muito tempo não lia um artigo tão completo, tão explicativo, hipnotizante. Sou economista e tenho recebido muitas abordagens sobre todos esses temas.Juros, poupança, desemprego, endividamento das famílias e principalmente o assunto mercado imobiliário. Estou em busca de um imóvel novo. Tenho em minha concepção todos os métodos de pesquisa, negociação, paciência e pechincha possíveis. E posso testemunhar que já recebi contraproposta de construtora na ordem de 50% do valor inicial do imóvel novo a venda. SIM EXISTE. Porém faço parte da camada de compradores que precisam de crédito imobiliário. Com as novas medidas, é hora de pisar no freio. Retroceder e esperar. Um grande abraço. Att. Thiago Pacheco
PS.: Acredito que a primeira frase da sua conclusão está faltando um “não “, na frase “Se você pretende comprar imóveis e ainda não tem dinheiro, este NÃO o momento de aproveitar as taxas de juros elevadas… 

Leia texto completo em: www.clubedospoupadores.com/imoveis/crise-imobiliaria-no-brasil.html © Clube dos Poupadores

Denny
Visitante
Denny

Olá Leandro,

Mais um ótimo texto, parabéns.

Mais acima você destacou que um grande erro das pessoas é esperar pelo Governo ao invés de elas próprias agirem criando poupança para suas aquisições. Também explicou muito bem as ações desastrosas do nosso Governo no passado. Agora, não há um lado bom quando o crédito é restringido, o volume financiado diminuído, obrigando a pessoa a poupar mais antes de assumir uma dívida ? Para o futuro, não seria saudável manter uma política de crédito mais austera ?

PS: Se um endividamento de longo prazo para a compra de um imóvel já é ruim, o que dizer das campanhas absurdas para a compra de automóveis …..

Abraço.

Paulo Cesar D
Visitante
Paulo Cesar D

Olá Leandro,
Parabéns por mais esse excelente artigo… Aliás considero seus artigos como verdadeiras aulas de economia e educação financeira.
Estou lendo atualmente o livro “Crash” de Alexandre Versignassi e seu texto complementa mais ainda o que tenho aprendido no livro… Muito obrigado! Abraços…

Fernando
Visitante
Fernando

Olá Paulo Cesar, consegui baixar esse livro de graça, pesquise no google que você consegue baixar sem precisar comprar. Abraços

Fernando
Visitante
Fernando

Olá Leandro, vc tem razão sim. É que eu quis ajudar o Paulo a ler o livro o quanto antes, por isso pedi pra ele baixar.

Raphael Souza de Melo
Visitante
Raphael Souza de Melo

Infelizmente a mentalidade das pessoas aqui em Terra Brasilis é, se eu posso pegar de graça, porque eu vou pagar por isso. Por mais que alguém tenha dedicado seu tempo, esforço e dinheiro para produzir esse algo, afinal ”Ninguém está perdendo com isso. Só está deixando de ganhar.” Não é mole não!

Carmen
Visitante
Carmen

Olá Leandro, há poucos dias que comecei a receber seus artigos e que estou participando do clube,. tomei conhecimento do clube através de pesquisa na internet, porque buscava informações sobre financiamentos para compra de imóveis. Estou tentando adquirir encontrando uma casa em condomínio na região serrana. Tenho os 50%, mas os juros estão muito altos e receio que no final dos 224 meses o meu salário tenha perdido, como já perdeu, o poder de compra.Estou aposentada e realmente perdida quanto a assinar com a CEF o financiamento. Se você puder fazer um artigo sobre o atual contrato, com CET de 1379% mesmo tendo relacionamento e conta salário com a CEF.
Muito obrigada, os seus artigos tem me ajudado muito!

Andre
Visitante
Andre

Olá Leando,

Muito bom artigo, poderia me tirar uma dúvida? Estou vendendo uma casa no valor de 600 mil. Como estou em separação vou ficar no final das contas com uns 250 mil (100k de lucro sobre a venda), e estava pensando em aplicar este dinheiro em LCI. Minha dúvida é em relação a lei de lucro imobiliário, que diz que eu tenho que usar o lucro da venda da casa em até 180 dias. Se eu aplicar o dinheiro por 1 ano, quando sacar terei que pagar o IR do lucro? E isso inviabilizaria meu investimento no LCI, correto? Não sei ao bem o que faço.

Douglas
Visitante
Douglas

Boa noite Leandro,

Parabéns pelo site e obrigado por compartilhar conosco o seu conhecimento em finanças.

Aprendi e continuo aprendendo muito por aqui.

Atualmente meu patrimônio é constituído de 89% em renda fixa e 11% em renda variável (ações).

Eu gostaria de investir um pouco em fundos imobiliários (FIIs) também.

A crise imobiliária poderia prejudica-los ?

Obrigado

zeca
Visitante
zeca

Belo artigo Leandro.
Sou funcionário da Caixa e realmente a coisa ta feia. De uns meses pra cá aumentou e muito a inadimplência aqui na região de Campinas. Muitos mutuários tem sentido na pele este cenário econômico. É muito, muito comum mesmo atender clientes que já estão com mais de 3 parcelas em atraso e não conseguem pagar devido a perda de renda ou aumento de gastos pessoais e quando conseguem, o fazem com recursos do fgts para amenizar um pouco o valor das prestações. Não sei até que ponto isso pode ir mas vejo um cenário muito difícil este ano..

Dênis
Visitante
Dênis

Apesar da minha dificuldade de entender certos termos técnicos, gosto, mesmo assim, de ler e reler os seus artigos, pois sei que, lendo e relendo, alguma coisa consigo captar, ou seja, algum proveito. Digo isto, apenas porque me sinto ainda um tanto quanto cru no assunto. Pois, se depender do autor desses artigos, todos saem craques. “Água mole, em pedra dura, tanto bate, até que fura.” Ou seja, um dia, se Deus quiser, passo a compreender de fato o que escreve com tão bom intuito e sabedoria. Parabéns, Leandro, de novo, por continuar a trazer tanta matéria educativa acerca do mercado financeiro! E como tem gente, com certeza, tirando nota 10 com as aulas suas, que, sem dúvida, são de ótima qualidade…

Ricardo M
Visitante
Ricardo M

Ótimo artigo! E a caixa cortando o dinheiro afetará justamente aquela parte do mercado que ainda estava preservada e de certa maneira funcionando bem, os dos imóveis até R$500.000,00.

Ronaldo
Visitante
Ronaldo

Texto simplesmente fantástico. Parabéns, Leandro, e todo sucesso para voce!

Misael
Visitante
Misael

Olá Leandro. Ótimo artigo mais um para coleção ( lê várias vezes), pois cada lida aproveitamos para aprender um pouco mais. só gostaria de agradecer pois fiz a lição de casa, em momentos de festança do povo (leigo) estava estudando e investimentos em TD e ações e futuramente irei investir em FII ( estou estudando o seu artigo que é excelente).
O governo fez que muitas empresas fossem para a bolsa de valores e hoje estão em dificuldade para cumpri as suas obrigações e outras fecharam na bolsa de valores (IPO) e muitos investidores compraram e viram o seu dinheiro investido não ter retorno ( dividendo), só prejuízo.
No caso dos desempregados o Governo manipula a taxa veja uma frase da entrevista ” Isso mesmo. Pelos dados oficiais do IBGE, de cada 100 brasileiros em idade de trabalho, 53 trabalham, três procuram emprego e não encontram e 44 não trabalham nem procuram emprego. É considerado desempregado quem procura emprego e não encontra (3%) sobre o total dos que procuraram emprego (56%): 3% / 56% = 5%. Quem não procura (44%) tecnicamente não está desempregado. Esta não é uma manipulação estatística feita pelo governo brasileiro. O mesmo conceito vale no mundo inteiro. Porém, se a estatística não é manipulada, sua interpretação é. Baseado na estatística de desemprego, o governo sugere que quase todos os brasileiros têm emprego. Na realidade, quase metade (47%) não tem. a reportagem completa http://www.istoe.com.br/colunas-e-blogs/coluna/367223_DESEMPREGO+E+MANIPULACOES
Leandro muito obrigado.

Manoel
Visitante
Manoel

SIMPLESMENTE FANTÁSTICA A MATÉRIA….PARABÉNS……

GB
Visitante
GB

Acredito que a Copa e as mil promessas de legados e de lucros inflaram o mercado criando uma falsa demanda, criou-se um grande “Shadow Inventory”, o pessoal comprou vários das construtoras já pensando em pagar mixaria durante as obras e depois vender com lucro, o que seria sossegado se o mercado estivesse aquecido e a construtora vendesse tudo, mas como nem ela consegue isso aí esse “Shadow Inventory” todo fica competindo com ela, com a desvantagem da construtora poder dar grandes descontos, coisa que o investidor não pode fazer pois está pagando sobre altos valores da época da euforia.

Quanto a melhor época para comprar algo acredito que o certo seja verificar quanto se está ganhando com esse dinheiro deixando ele aplicado e quanto de gastos trará o imóvel, inclusive com a perda do rendimento desse dinheiro, acredito que o pessoal chame isso de DELTA, é aquela clássica situação de se trocar um Ativo (dinheiro, algo que da lucro e não dá gastos) por um Passivo (imóvel

As pessoas sentem estranheza com essa constatação mas até mesmo um proprietário que more em seu imóvel paga “aluguel” pois ele troca o dinheiro pelo imóvel perdendo a rentabilidade dele e ao morar ele perde a oportunidade de alugar o local para outro, empresas sempre contabilizam isso quando são donas do local.

Eu não brigo mais com anunciantes quando vejo valores absurdos, simplesmente constato que não dá para tirar tanto dinheiro da aplicação para dar num terreno vazio ou num imóvel com cimento e tijolo a preço de ouro, melhor esperar o momento em que o mercado realmente esteja querendo vendê-los pois hoje o que vemos é apenas a busca pelo maior lucro possível para cima de algum coitado desavisado.

A vantagem hoje e relação ao mês passado e que os bancos não estão mais liberando qualquer valor para qualquer pessoa e não dão indícios de que isso vá mudar tão cedo, muito disso em decorrência da inadimplência aumentando, acabando com aquele negócio de “não vou pedir R$ 100k pois qualquer um pode ir ao banco conseguir R$ 300k e ficar 35 anos pagando por meu lucro”.

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Shintani
Visitante
Shintani

Ola Leandro. Primeiramente, parabéns pela clareza e didática.
Se puder responder, gostaria de lhe pedir uma dica.
Atualmente tenho um imóvel em BH, mas estou de mudança para Brasília. Tenho reservas suficiente para comprar um imóvel a vista em BSB sem vender o de BH. No entanto, por sorte li seu artigo e percebi que este pode ser o pior momento para compra e venda, uma vez que quem vende ainda nao percebeu que o preço dos imoveis deve baixar muito para ter liquidez e quem compra nao esta disposto a pagar as quantias absurdas.
Porém traço os seguintes cenários:
1- vender meu atual imóvel em BH com um bom desconto, aplicar o dinheiro no Tesouro Direto e morar de aluguel em BSB. Desvantagem: Além do desconto na venda, teria de pagar um IR sobre ganho de capital, que a meu ver seria pagar IR sobre inflação, uma vez que se eu vender o imóvel com desconto meu ganho seria só a inflação ou um pouco mais;
2- alugar meu imóvel em BH e outro em BSB. Desvantagem: poderei ter ociosidade no meu apartamento alugado, porém o aluguel de BSB seria uma despesa fixa. A vantagem seria manter meu dinheiro aplicado;
3- Tentar comprar um imóvel em BSB com um bom desconto e alugar o meu de BH.
4- Vender o apto de BH e comprar outro em BSB. Desvantagem: difícil vender e comprar no atual momento

Vc daria alguma dica pra essas pessoas que tem imóvel em uma cidade e precisam se mudar?

Obrigado e mais uma vez Parabens!

Marcos Antonio Ferrante
Visitante
Marcos Antonio Ferrante

Leandro investir em LCI ainda é bom negócio com os problemas imobiliário que esta ocorrendo.Estou esperando uma queda maior , para comprar outro imóvel que você acha , devo aguardar mais um pouco . Matéria sua ótima obrigado

Robson Luiz
Visitante
Robson Luiz

Às vezes acho que o próprio Leandro faz um personagem fake pra fazer as perguntas e depois responde brilhantemente. Hahaha. O artigo é muito bom, mas os comentários e principalmente as respostas são a cereja do bolo.

Lucas Cavalheiro
Visitante
Lucas Cavalheiro

Oi, Leandro. Parabéns pelo ótimo texto, sempre muito didádico e de fácil entendimento.

Fica aqui mais um pedido de textos sobre FIIs.

Comecei a ler os relatórios da XP e as análises são boas e mostram que há boas oportunidades. Mas dá aquele medo danado quando olhamos uma RBPD11 que caiu 67% em 2015 (pelo que vi no prospecto, esse fundo tem aptos residenciais).

Depois de estudar um pouco sobre renda fixa a partir do estímulo inicial do seu texto sobre LCIs em bancos pequenos, retirei todo o meu dinheiro de um fundo ridículo do BB – aconselhado pelo gerente, é claro – e passei parte dele para LCI e um cdb de 120%.
Agora estou estudando FIIs e Títulos Públicos pra fazer a desejada distribuição de ativos.

Henrique
Visitante
Henrique

De fato seu texto está excelente: muito completo em todos os aspectos.
Esse movimento no mercado imobiliário passei a perceber desde o ano de 2008 – quando comprei meu primeiro imóvel. A partir daí, ainda fiz algumas aquisições de imóveis menores para locação, sempre ciente de que o mercado iria virar e deveria me manter líquido. Enfim, não comprei aquele mega imóvel de mais de 1kk para moradia. Textos como o seu foram providenciais não apenas para mim, como para diversos brasileiros se protegerem do cenário que há muito se avizinhava e que agora está concretizado. Assim, parabenizo o autor pela qualidade do texto, salientando que jamais deveremos esquecer do Fábio Portela (responsável do site “o pequeno investidor”), bem como do bolha boss (responsável pelo “bolhaimobiliariabrasil.com).
Grande abraço!

Joel Santos
Visitante
Joel Santos

Ola Leando boa tarde, tenho algumas questões relativas a Economia, se vc pudesse me ajudar agradeço. Nesse artigo vc fala da nova política monetária em tirar o dinheiro de circulação para reduzir o consumo baixando a inflação, esse pacote de medidas já existe?, ou seja já foi inplantado? Tirar o dinheiro de circulação seria um meio viável para reduzir os preços? De acordo com a teoria econômica os preços por si só não seriam reduzidos com a diminuição da demanda? O ojetivo final desse pacote seria reduzir o preços ou reduzir o endividamento que já está muito alto? E por fim esse pacote de medidas teria haver com o confisco das poupanças adotado no Plano Collor? obrigado.

Jorge Lucio Spinola
Visitante
Jorge Lucio Spinola

Parabéns Ávila muito boa sua publicação,didática e esclarecedora.

Vivian
Visitante
Vivian

Leandro, nunca achei que um dia pudesse me interessar por Economia e essa descoberta aconteceu em um momento de dúvidas ao fazer o imposto de renda de meu pai. Em uma tarde de estudos fiz uma busca pelo assunto que precisava e encontrei seu site. Que descoberta maravilhosa! Desde então acompanho semanalmente seus artigos e fico impressionada com sua inteligência, clareza e didática que esclarecem tanto os leigo, como eu, quanto os entendidos.
Obrigada por elucidar de forma talentosa assuntos de tanta importância e por me incentivar a aprender mais sobre eles.

Carmen
Visitante
Carmen

Leandro, lendo as regras sobre a forma de fazer comentários, percebi que eu quis pedir uma consultoria. Me desculpe.

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