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Muitos jornalistas utilizam o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados para escrever notícias sobre o aumento ou queda dos preços dos imóveis no Brasil. Todo mercado imobiliário brasileiro está sendo avaliado com base neste índice nos últimos anos.

Muita gente tomou decisões de investimento, compra e venda de imóveis com base em números gerados pela Fipe e divulgados na imprensa. Os preços de muitos imóveis foram reajustados nos últimos anos utilizando como base o índice FipeZap. Para muitos especialistas isto está gerando distorções graves no mercado imobiliário.

Acredito que o índice está sendo utilizado para tirar conclusões que não poderiam ser tiradas com base nos seus números. Nem sempre o índice Fipezap está refletindo a realidade do mercado imobiliário local. As variações de preço dos imóveis são medidas observando anúncios publicados por qualquer pessoa ou empresa, na página de um único site de anúncios na internet chamado ZAP Imóveis. Este site não possui anúncios suficientes para representar todo Brasil.

Qualquer um anuncia qualquer preço

Qualquer pessoa ou empresa pode interferir no índice fazendo anúncios pagos no site de classificados. Qualquer um pode utilizar preços acima ou abaixo dos que são realmente praticado no mercado. Com apenas R$ 489,90 é possível anunciar 10 imóveis por 30 dias onde você pode informar livremente o preço que desejar pelo metro quadrado. Este preço será usado no índice de preços calculado pela Fipe. A base de anúncios em algumas cidades é tão pequena que um simples anúncio pode interferir drasticamente no resultado do índice local.

Distorções e confiabilidade do índice

Recentemente os principais sites de notícia divulgaram que os preços dos imóveis em Curitiba subiram 33,2% nos primeiros 10 meses de 2013. A média do aumento nos outros estados foi de 11,3%.

Será que este número retrata a realidade do mercado imobiliário de Curitiba? No momento em que escrevo este artigo existem apenas 15 imóveis de Curitiba anunciados no site ZAP do Paraná. Apesar do ZAP ser muito utilizado para anunciar imóveis de São Paulo e Rio de Janeiro o curitibano parece não se interessar pelo serviço.

Será que devemos confiar em um índice que utilizou como base os preços de 15 imóveis? O que aconteceria no próximo mês se alguém comprasse o “kit de 10 anúncios” com o objetivo de distorcer o resultado do índice? veja a notícia aqui.

Observe na notícia que o coordenador de pesquisa afirmou que os 33,2% de aumento pode significar uma recuperação do mercado imobiliário de Curitiba. Será que a variação de preços de 15 imóveis representa a realidade de todo mercado imobiliário de Curitiba? E os outros 11 mil imóveis à venda no estoque das incorporadoras? (fonte)

Em outra notícia o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), afirmou que os dados do FipeZap não refletem a realidade do mercado imobiliário. Segundo ele, houve um crescimento nos últimos 12 meses, em torno de 8,5% a 10% nos imóveis novos e nos lançamentos.

Segundo ele, qualquer pessoa pode entrar lá no ZAP e fazer o anúncio de um apartamento que vale R$ 300 mil, porém, a pessoa acha que vale R$ 400 mil e com isto acaba distorcendo os preços. O mesmo pode acontecer com os aluguéis. Veja a notícia aqui.

A figura ao lado foi retirada do menu do site Zap. Observe que quando este artigo estava sendo escrito só existia um único anúncio de imóvel nos estados do Piauí, Rondônia, Para, Acre e Amapá. Nos demais estados o número de imóveis utilizados para calcular o índice é muito pequeno. Somente os cinco primeiros estados possuem um bom número de anúncios. Será que qualquer pessoa pode influenciar o índice gastando muito pouco? Veja foto ampliada do site.

O problema fica mais sério porque muitos estão utilizando o FipeZap para reajustar o preço dos imóveis. Muitos jornais utilizam os números para divulgar notícias com conclusões equivocadas. Empresas e pessoas estão tomando decisões com base nos números gerados através de um único site da internet.

Cidade no estado errado?

Também existem outros problemas estranhos no ZAP que precisamos considerar. No ZAP Paraná aparece a cidade de Campinas entre as cidades do estado do Paraná. Na verdade a cidade e os imóveis anunciados nela são de Campinas de São Paulo. Veja no menu amarelo a cidade de Campinas logo acima da cidade de Curitiba. Ao clicar em Campinas você verá que são imóveis de Campinas do estado de São Paulo. Clique aqui para ver. Nada impede que este tipo de erro esteja acontecendo em outros estados no site. Observe na foto do menu acima. Dos 399 imóveis anunciados no Paraná existem 314 imóveis de Campinas/SP.

Certa vez o coordenador da pesquisa do índice falou: “…No Brasil, esse desafio era ainda maior. Os registros e os cartórios de imóveis não têm bancos de dados públicos, e mesmo que tivessem, sabe-se que muitas escrituras não refletem os valores de fato transacionados…” (fonte). O problema é que da mesma forma que os preços nas escrituras não são confiáveis os preços dos anúncios não são confiáveis. Todos nós sabemos que os preços anunciados nunca são os preços que os vendedores estão realmente dispostos a praticar. Ele sempre é maior do que o preço real já que existe a necessidade de margem para a negociação.

As incorporadoras, mesmo quando estão dispostas a oferecer descontos, nunca anunciam preços menores já que isto seria negativo para a imagem do empreendimento perante os clientes que adquiriram o imóvel no lançamento. As incorporadoras chamam “desvalorização” de “desconto”.

O que você deve ponderar antes de aceitar

No site da Fipe você pode acessar as notas metodológicas clique aqui para ler. Com base nas informações deste documento podemos dizer:

1. A maioria dos anúncios utilizados para compor o índice foram publicados por imobiliárias. O texto diz: “As imobiliárias decidem anunciar parte ou a totalidade dos imóveis que possuem em carteira e publicam as ofertas no site”. Como o anúncio é pago e caro podemos deduzir que as imobiliárias só anunciam imóveis que não foram vendidos através de métodos gratuitos ou de menor custo. Quem já leu o livro Como Investir em Imóveis sabe que os melhores imóveis com os melhores preços não chegam a ser anunciados nos sites das imobiliárias, muito menos em sites como o Zap. Toda imobiliária possui banco de dados de clientes e investidores interessados em comprar imóveis. Estas pessoas estão sempre prontas para aproveitar qualquer oportunidade boa. Antes de investir dinheiro com anúncios é natural que a imobiliária entre em contato com seus clientes por e-mail ou telefone para oferecer a oportunidade e com isto realizar a venda com o menor esforço, menor tempo e custo. Somente aqueles imóveis que não fora do interesse dos clientes e investidores da imobiliária é que exigem um esforço de venda maior. Normalmente estes imóveis são aqueles onde o proprietário pede um valor acima do preço de mercado. Podemos supor que muitos imóveis anunciados representam apenas uma pequena parcela de imóveis que exigem investimentos na busca de um comprador.  Imóveis com preço acima do valor de mercado são difíceis de vender. Isto pode gerar uma distorção nos aumentos de preço do índice que posteriormente será utilizado em todo mercado para reajustar o preço de todos os imóveis.

2. Na página 7 das notas metodológicas a Fipe deixa claro que são poucos os estados que possuem anúncios suficientes para a construção de um índice robusto. Quando este artigo foi escrito existiam mais de 232 mil imóveis anunciados de São Paulo e mais de 98 mil do Rio de Janeiro. Somente 5 estados possuíam mais de 1000 imóveis anunciados. Até que ponto a realidade restrita e isolada dos mercados imobiliários do Rio e de São Paulo estão inflando o índice nacional? Quantos imóveis em cidades distantes das capitais estão aumentando de preço porque o proprietário, a imobiliária ou a incorporadora estão adotando índices nacionais baseados em outras realidades?

3. Na página 8 a Fipe fala sobre a necessidade de filtragem já que segundo eles é possível que usuários do site Zap tentem ‘enganar’ o sistema de anúncios podendo assim interferir no índice. A questão é: Até que ponto esta filtragem é realmente eficiente? Quando existe uma grande discrepância é certo que fica fácil detectar.  E quanto os números são sutilmente elevados, como detectar? Ainda na página 8 o texto diz “Um dos principais problemas enfrentados durante a construção de um índice é o viés que dados inconsistentes podem causar no cálculo das médias.”

4. Segundo a página 9 os dados utilizados para formar o índice não leva em consideração a idade do imóvel. Imóveis na planta, imóveis novos e imóveis antigos estão misturados. Será que isto não seria suficiente para gerar distorções? O preço de metro quadrado de um imóvel na planta, novo e usado na mesma localidade e com as mesmas características possui grande diferença. Como ficaria o preço do metro quadrado de um bairro repleto de lançamentos e de um bairro onde a maioria dos imóveis é usado? Existe muito dono de imóvel usado tentando adotar o preço do metro quadrado de imóvel novo?

5. Na página 10 podemos perceber a dificuldade da Fipe em identificar com precisão onde começa e termina cada bairro de cada município. Na prática os anunciantes podem livremente informar o bairro que desejarem. Infelizmente é comum o proprietário do imóvel colocar no anúncio o nome de um bairro vizinho que é mais valorizado, principalmente quando o imóvel anunciado está em áreas de fronteira entre bairros. Isto pode distorcer os números do metro quadrado de cada bairro.

6. Na página 14 temos o texto: “Quando o número de anúncios para determinada célula é nulo ou inferior a cinco, o preço mediano é imputado… repete-se o preço do mês anterior”. Realmente devemos levar a sério os índices gerados com base no preço de 5 imóveis?

Conclusão:

Cuidado com as informações sobre o mercado imobiliário que são divulgadas nos sites de notícia, televisão e jornais. Não tome decisões observando números que você não não entende, não acredita ou não confia. Verifique o seu mercado local de perto. Se pretende comprar imóvel converse pessoalmente com os proprietários ou com seus corretores. Se pretende vender avalie o mercado local, conheça outros imóveis parecidos com o seu que estão à venda. Procure aprender mais antes de investir. Conheça meus livros: Como Investir em Imóveis, Livro Negro dos Imóveis e Livro Negro do Financiamento de Imóveis.

Deixe seus comentários no final deste artigo. Qual sua opinião sobre o FipeZap? Você acredita que ele está refletindo a realidade do mercado imobiliário da cidade onde você mora? Compartilhe sua opinião com todos os leitores do Clube dos Poupadores.

Atualização 16/04/2014: Alguns meses após a repercussão deste artigo a Fipe publicou uma revisão e atualização da nota de metodologia do índice FipeZap. O texto da introdução da nova metodologia, agora consta, que os dados são extraídos do Zap e de outros 13 sites de anúncio de imóveis. O documento não informa quais são estes 13 sites para que as pessoas possam avaliar a confiabilidade destas fontes. Nova metodologia.

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