Investir em Imóvel alugado ou Títulos Públicos

É melhor investir na compra de um imóvel para alugar ou investir em títulos públicos? É melhor manter o meu imóvel alugado ou vender o imóvel para investir em títulos públicos? Recebo esse tipo de pergunta com frequência. Vou mostrar como você pode tomar essa decisão sem precisar fazer esse tipo de pergunta para os outros. Quem acompanha meu trabalho sabe que a pior coisa que você pode fazer no mundo dos investimentos é perguntar, para os outros, o que você deve fazer com o seu dinheiro.

Se você fizer uma pergunta dessas para um corretor de imóveis. Você acha que ele vai recomendar o investimento em títulos públicos? Se você fizer essa pergunta para o gerente do seu banco ou para o funcionário da sua corretora. Você acha que ele vai recomendar a compra de imóveis? Se você fizer essa pergunta para um amigo do seu trabalho, corre o risco de ele pedir seu dinheiro emprestado e sem juros. É melhor aprender a tomar suas próprias decisões.

Até o final deste artigo você entenderá por qual motivo ninguém, nem mesmo você, pode responder esse tipo de pergunta sem fazer uma avaliação criteriosa. Também verá que em momentos de crise fica ainda mais difícil ter alguma certeza sobre o retorno de investimentos no futuro.

Decisões de investimento:

Quando você tem duas opções de investimento, e o seu critério de decisão é a rentabilidade, você precisa descobrir qual será a taxa de retorno de cada opção de investimento. O que vou explicar logo abaixo tem como base este artigo do Prof. Elisson.

Vamos imaginar que você tem R$ 300.000,00 e não sabe se é melhor comprar um apartamento para alugar ou se deveria investir esse dinheiro em alguma opção conservadora como o título público Tesouro Selic. Toda escolha de investimento tem suas vantagens e desvantagens.

Quando você encontra um investimento que só tem vantagens, isso significa que você não conseguiu enxergar as desvantagens e está correndo um sério risco.

A maioria das pessoas só avalia a rentabilidade e tenta escolher a opção mais rentável. Neste artigo o meu objetivo é mostrar como avaliar sua taxa interna de retorno de um imóvel alugado com a ajuda do Prof. Elisson, mas não posso deixar de alertar que existem outras características do investimento que você precisa avaliar. Vou dar só três exemplos:

Liquidez

O investimento em imóveis não tem liquidez. Se você precisar do dinheiro investido terá que colocar seu imóvel à venda. Se o preço que você determinar estiver acima do que é aceito pelo mercado naquele momento, o imóvel ficará encalhado. Se você conseguir encontrar o preço de mercado, pode demorar vários meses para vender o imóvel. Se você precisar do dinheiro com urgência, terá que aceitar uma perda de pelo menos 20% ou 30% do valor de mercado para vender rapidamente. Se o mercado imobiliário estiver passando por uma crise, possivelmente o desconto terá de ser maior. Nas crises os compradores somem.

Já os títulos públicos possuem liquidez diária. No caso do Tesouro Selic você não terá perdas caso resolva vender os títulos antecipadamente. Como mostrei neste outro artigo, você pode até ter alguma perda se vender o título poucos dias depois da compra, coisa que não é nada comum.

Fluxo de Caixa:

Um imóvel alugado gera um fluxo de pagamentos na sua conta bancária todos os meses. É como um complemento para sua renda. Você pode gastar esse dinheiro (complementando seu salário ou sua aposentadoria) ou pode investir esses aluguéis em outras aplicações financeiras. Neste caso, você pode escolher o melhor investimento dependendo das condições do mercado e da economia naquele momento. Pode comprar títulos públicos ou CDB pós-fixados quando o juro básico da economia estiver subindo. Se as expectativas forem de queda dos juros, existem os títulos públicos e CDB prefixados. Já se você deixar todo seu dinheiro investido nos títulos públicos, o dinheiro ficará rendendo juros sobre juros mensalmente, mas sem gerar um fluxo de recursos caindo na sua conta corrente mensalmente. Para alguns investidores esse fluxo é importante.

Impostos e custos:

É necessário pagar imposto de renda mensalmente calculado sobre o valor dos aluguéis. Esse imposto pode ser de até 27,5%. Todos os meses você precisará preencher o valor recebido em um software chamado “Carne Leão” da Receita Federal. Ele vai gerar um boleto (chamado de DARF) que você poderá pagar em qualquer banco. No início do ano seguinte, basta exportar os dados do Carnê Leão para sua declaração do imposto de renda e, dependendo das suas outras fontes de renda, gastos com INSS, dependentes, etc, é possível até ter alguma restituição. Aqui existe um simulador. Se você precisar vender o imóvel terá que pagar um imposto sobre o lucro que conseguir (ganho de capital). Também existe um software para calcular esse ganho de capital.

Já nos investimentos em títulos públicos, e em todas as modalidades de renda fixa, você não precisará fazer nada para pagar o imposto sobre os rendimentos. Os bancos e as corretoras recolhem os impostos para você.

Citei apenas três diferenças entre o investimento imobiliário e títulos públicos. Quanto menos diferenças você consegue enxergar entre dois investimentos, mais você precisa aprender sobre os investimentos antes de tomar uma decisão.

Descobrindo a rentabilidade:

Agora vamos aprender como calcular a taxa interna de retorno do seu imóvel alugado com base na aula do Prof. Elisson. Isso será importante para poder comparar essa taxa com a rentabilidade de outros investimentos.

Vamos imaginar que você tem R$ 300 mil para investir comprando uma boa sala comercial para locação. Antes de investir no imóvel você investiu na sua educação adquirindo meu livro sobre como investir em imóveis. Você encontrou uma sala comercial por R$ 350 mil. Você foi preparado para a negociação. Aproveitando o momento de crise, você conseguiu negociar um desconto de 20% para o pagamento à vista. Você comprou o imóvel de R$ 350 mil por apenas R$ 280 mil. Essa diferença de R$ 20 mil entre o que você tinha para investir e o que você pagou foi gasto com o pagamento do ITBI, escritura, registro do imóvel e reforma. No final, você investiu seus R$ 300.000,00 e o imóvel está pronto para ser alugado por R$ 850,00 por mês. Vamos considerar que esses R$ 850,00 são líquidos, ou seja, já descontamos o imposto de renda e qualquer outra despesa mensal para cobrança do aluguel.

Vamos imaginar que o seu objetivo seja manter o imóvel alugado por 36 meses (3 anos) e depois vender. Você quer comparar com um investimento de renda fixa como o Tesouro Selic pelo prazo de 3 anos. Também poderia ser um CDB, LCI, LCA ou até um Tesouro Prefixado.

Vamos criar uma planilha com os seguintes dados:

Na primeira linha você deve colocar o valor investido com o sinal de negativo para representar o dinheiro que foi investido. Ficaria -R$ 300.000,00. No segundo campo você deve colocar o primeiro mês de aluguel no valor de R$ 850,00. No final de 1 ano você deverá corrigir o aluguel pela inflação medida pelo IGPM. Agora você terá que chutar uma taxa de inflação futura.

Prever a inflação é uma tarefa difícil, principalmente quando estamos passando por uma crise. Na última pesquisa que o Banco Central faz todas as semanas para saber a opinião de mais de 100 economistas sobre diversos números da economia, a inflação poderia ser entre 6,19% e 8,94% em 2016, entre 4% e 9% em 2017 e entre 3,9% e 9,5% em 2018. Veja que são números tão diferentes que podemos concluir que as previsões de especialistas são apenas chutes. Por isso, não fique desconfortável por chutar a inflação.

Vamos chutar o valor de 10%.  Você pode consultar o IGPM dos últimos anos visitando aqui  ou no site da FGV. A fórmula utilizada para corrigir o valor do aluguel é simples. Basta multiplicar o aluguel por 10%. Você encontrará R$ 85,00 que devem ser somados aos R$ 850,00 para encontrar R$ 935,00. No final do segundo ano você fará o reajuste novamente. No exemplo acima o IGPM também foi de 10% e a prestação foi para R$ 1.028,50. No final de 3 anos você resolve vender sua sala comercial por R$ 370.000,00 (sendo bem pessimista). Qual foi sua taxa de retorno? O Excel possui a função TIR que serve para calcular a taxa interna de retorno. Basta colocar =TIR(Primeira Célula:Última Célula). A primeira célula é esta onde temos o – R$ 300.000,00. A última célula é o valor de venda do imóvel ou valor atual do imóvel que é de R$ 370.000,00.

Assista os detalhes vídeo produzido pelo Prof. Elisson. A planilha que ele utilizou no exemplo abaixo pode ser baixada clicando aqui.


Observe que a taxa mensal de retorno do investimento na sala comercial foi de R$ 0,843%. Você verá que para transformar o retorno mensal em retorno anual ele utilizou a fórmula =((1+Retorno_Mensal)^12)-1 no Excel.  O resultado foi de 10,60% ao ano. Se o seu objetivo não fosse vender o apartamento, bastaria colocar o valor de R$ 300.000,00 no último campo no lugar dos R$ 370.000,00. Você iria descobrir que com esse aluguel produziria um retorno médio de 3,71% ao ano no decorrer dos 3 anos sem considerar a valorização do imóvel. Mesmo sem vender o imóvel você poderia colocar quanto você acredita que o imóvel valeria no futuro. Vamos imaginar que você acredita que ele valeria R$ 400 mil. Basta colocar este valor na última célula. O resultado da taxa de retorno seria de 13,30% ao ano ou uma média de 1,046% ao mês. Para saber se o preço dos imóveis e dos aluguéis estão passando por uma tendência de alta ou de queda é interessante baixar os relatórios mensais do FIPEZAP clicando aqui.

O gráfico abaixo é do último relatório (fevereiro/2016). Observe que o preço dos imóveis anunciados está caindo desde 2011. Hoje os imóveis valorizam menos que a inflação medida pelo IPCA. É claro que o passado não garante o comportamento dos preços no futuro, mas é evidente que esses gráficos são capazes de mostrar uma tendência. Isso deve ser considerado antes de investir na compra de um imóvel para alugar.

O próximo gráfico mostra que o preço dos aluguéis anunciados também está em queda. Isso não é bom para o proprietário do imóvel no momento de renovar o contrato de aluguel. Esse gráfico é do relatório sobre locações de fevereiro de 2016.

Calculando o retorno do investimento:

A coluna central da planilha mostra o cálculo de juros compostos de um investimento com taxa de juros de 13% ao ano. Você pode colocar qualquer taxa na planilha para simular um resultado. Se você investir em Tesouro Selic é possível simular a rentabilidade anual através do simulador no site do Tesouro Direto (veja aqui). Aqui no Clube dos Poupadores existe um artigo onde mostro como simular (veja aqui). Na página de simuladores você encontrará simuladores online de investimentos em CDB, LCI, LCA, visite aqui.

Investindo o valor do aluguel:

No vídeo do Prof. Elisson você verá a estratégia de reinvestir o valor dos aluguéis. Observe que ele simulou como se você investisse os R$ 850,00 com uma rentabilidade mensal equivalente aos 13% ao ano. Observe nas fórmulas da planilha que ele multiplica o valor anterior por (1+Juros_Anuais)^(1/12). Essa fórmula transforma 13% ao ano em 1,010% ao mês.

O pior de tudo são as incertezas

Você já deve ter ouvido falar que não existe nada pior para a economia do que as incertezas ou a falta de previsibilidade. Para tomar uma decisão simples como investir em um imóvel ou investir na renda fixa, você precisa ter expectativa sobre qual será a inflação nos próximos anos, qual será a taxa de juros dos investimentos de renda fixa e o que esperar sobre a valorização dos imóveis e dos aluguéis nos próximos anos.

É claro que ninguém nunca terá absoluta certeza sobre o futuro, mas é de fundamental importância que as pessoas possam ter um cenário mais provável para o futuro. Sem projetar o futuro, fica difícil tomar decisões. É por este motivo que, nos momentos de crise, as pessoas e as empresas resolvem parar de tomar decisões.

É por isso que a economia para de funcionar quando as pessoas e as empresas não confiam nas decisões dos políticos que governam o país. Às vezes, ainda aparece um político populista na televisão falando que os culpados pela crise são os pessimistas. Falam isso como se o pessimismo e o otimismo fossem uma escolha e não o resultado de uma maior ou menor confiança nas pessoas que estão conduzindo as políticas econômicas do país. Muitos políticos não entendem que confiança não pode ser comprada, dada ou exigida. Confiança é uma coisa que se conquista com os anos e se perde em poucos minutos.

Creio que agora ficou claro que não devemos fazer perguntas que as outras pessoas não podem responder. Ninguém pode responder, com 100% de certeza, se comprar um imóvel ou fazer um investimento é a melhor coisa que você pode fazer com o seu dinheiro neste exato momento.

Para tentar responder este tipo de pergunta é necessário saber qual imóvel você pretende comprar, quanto vai investir, quais serão os custos da compra, por quanto o imóvel será alugado, qual será a inflação no futuro, quais serão os juros, qual a tendência de valorização dos imóveis e dos aluguéis, etc. Quando vivemos momentos de incerteza provocadas por crises, esse tipo de avaliação se torna ainda mais difícil.

By |18/03/2016|Categories: Imóveis|93 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

93 Comments

  1. Rodrigo 18 de março de 2016 at 12:29 - Reply

    Excelente artigo!
    Um detalhe importante ao investir em imóveis é que nem sempre ele estará alugado, nesse tempo terá que pagar o condomínio. Além disso, no cenário atual é comum quem está alugando solicitar redução do aluguel na renovação. Outro ponto é que com essa crise aprendemos que nem sempre imóveis valorizam. Na minha opinião é preciso ter cautela ao investir em imóveis

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 12:43 - Reply

      Oi Rodrigo. Exatamente isso. É o problema da vacância, ou tempo que o imóvel ficará fechado até ser alugado. Isso representa despesas que vão reduzir o seu resultado. A queda dos valores de aluguéis anunciados fica claro que deve ter muita gente renegociando contratos de aluguel (negociando para baixo). Quando você observa dados históricos é possível constatar que o preço dos imóveis tendem a seguir a inflação e em alguns momentos ocorre valorização acima da inflação que logo depois sofre alguma correção nos anos seguintes. A valorização que aconteceu entre 2005 e 2012 foi um movimento atípico, fora do normal. Você pode fazer bons negócios com imóveis quando você compra bem, ou seja, quando existe uma oportunidade clara de comprar o imóvel com preço bem abaixo do preço de mercado. Isso normalmente acontece em momentos de crise e quando você tem dinheiro no bolso para fazer uma oferta à vista. Muitas vezes você ainda consegue valorizar o imóvel comprado com desconto fazendo pequenas reformas. Cada caso imóvel é um caso diferente do outro. Obrigado pelo comentário.

    • GB 18 de março de 2016 at 20:33 - Reply

      Fora isso também tem casos de maus inquilinos, eles ficam no lugar sem pagar até serem despejados pela Justiça, o que demora e custa caro, quando a pessoa pega o imóvel de volta precisa reformá-lo pois eles depredam ele, tem casos que até os fios de eletricidade eles retiram.

      • Tiago 20 de março de 2016 at 4:29 - Reply

        Aqui em Fortaleza temos uma forma muito dócil de resolver esse problema. 😉

        • Wang Wei Cheng 21 de março de 2016 at 0:03 - Reply

          Tiago, suas palavras soam sombrias… Que forma “dócil” seria essa?…

  2. Carol 18 de março de 2016 at 13:30 - Reply

    Boa tarde Leandro!
    Gostaria primeiro de parabenizá-lo e dizer que estou aprendendo muito com você. Recentemente adquiri o seu ebook com 3 livros sobre Planejamento Financeiro.
    Achei esse tópico oportuno para pedir sua ajuda, em um ponto que eu e meu marido estamos decidindo…
    Não sei se é o melhor lugar para expor, caso não seja, peço desculpas e sua orientação.

    É o seguinte:
    Moramos em uma cidade cara que é o Rio de Janeiro.
    Temos uma renda líquida de R$ 6.000,00 e não temos filhos e nem dívidas.
    Uma renda razoável para quem “vive” no Rio de Janeiro.

    Pagamos R$ 2000,00 mensais de aluguel. E por mais que tentamos fazer um Planejamento Financeiro, devidos as demais despesas, máximo que conseguimos guardar regularmente por mês, é uma média de R$ 1.000,00.
    Levando em consideração que um imóvel aqui não se acha por menos de R$ 400.000,00, não temos condições de comprar.

    Mas vamos nos mudar para uma cidade com custo de vida menor e manter os mesmos rendimentos.
    Nessa cidade, o aluguel custa em torno de R$ 1500,00. O que nos faria poupar pelo menos mais uns $500,00.

    Com esforço, teremos condições de guardar cerca de R$2000,00 mensais.

    Aí entra a questão: Nessa cidade (outro estado), conseguimos comprar um bom imovel na faixa de R$ 200.000,00 a 250.000,00 e teríamos condições para tal.
    Mas o melhor, óbvio é se planejar e comprar, conforme você diz no seu livro, afinal um imóvel financiado vocês paga por 2 ou 3.

    Nossos planos são:
    Comprar um imóvel financiado pelo máximo de tempo possível (talvez 35 anos).. Sei que vamos ter que pagar com esse juros, mas já estamos “perdendo” dinheiro com aluguel. O preço do aluguel pagaríamos de financiamento. E paralelo a isso, vamos tentar seguir sua sugestão de insvestimentos com juros compostos… 10mil de entrada, com aplicação de 1mil por mês, a rendimentos de 12% ao ano, teríamos em 10 anos mais de R$ 200.000,00.

    Com esse dinheiro poderíamos quitar o apartamento e um período inferior a 10 anos.

    O que você acha? Tem alguma outra sugestão?

    Sucesso!!

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 13:55 - Reply

      Oi Carol. Mudar de uma cidade cara e grande para uma cidade menor mantendo sua renda é uma ótima ideia. Com certeza o seu custo de vida será menor e provavelmente sua qualidade de vida será maior. Você precisa simular para verificar quanto seriam as prestações e como ficaria se você puder se livrar do aluguel, utilizando esse dinheiro para pagar o financiamento. Na prática o que você tem que verificar é se seria melhor pagar o aluguel do imóvel ou aluguel do dinheiro que o banco vai emprestar. Se você tem planos de ficar nesta cidade por muito tempo pode ser uma boa opção. Se você tem planos de ficar mudando sempre, pode não ser uma boa ideia. O importante é que você avalie todas as possibilidades, pontos fortes e fracos das alternativas.

    • Campanha 19 de março de 2016 at 10:11 - Reply

      Carol, muitas pessoas que fizeram planejamento semelhante ao seu a mais de 2 anos atrás, com a forte alta das taxas de juros, hj se deparam com um saldo devedor maior que o valor do imóvel, fato que inviabiliza a quitação antecipada. Muitas coisas entram na composição da parcela e ela é impactada diretamente conforme o momento econômico do país. 35 anos é muito tempo, talvez daqui 5 anos vc mude seu planejamento e aí então estará amarrada a esse negócio. Aluguel não é colocar dinheiro fora pois morar é um custo. Num imóvel próprio vc também perde, tendo em vista o custo de oportunidade Se a cidade é pequena e teu aluguel será menor, mantenha no aluguel até juntar pelo menos 80% do capital e financie no menor prazo possível. Prazos longos impactam muito teu saldo devedor e comprar hj é comprar na alta. Infelizmente é justamente nessas horas que as pessoas pensam em comprar.

      • Ramon 19 de março de 2016 at 12:01 - Reply

        Excelente Resposta!
        Fiz o inverso da Carol.
        Em meados de 2015, depois de 6 meses tentando, vendi um apto no DF por 380mil. Investi o dinheiro e hoje obtenho com os juros (LCA/LCI, Tesouro IPCA) um valor duas vezes maior que o aluguel do mesmo.
        E o apto só desvalorizando.

    • Rômulo 9 de abril de 2016 at 17:39 - Reply

      Venha morar em Natal Carol. Você e seu marido estarão numa cidade parecida com o Rio de Janeiro de 1970, porém moderna e culturalmente viva. A cidade não pára de crescer e tem vida noturna e de lazer para todos os bolsos.

  3. Rodrigo G. 18 de março de 2016 at 13:54 - Reply

    Oi, Leandro.

    Primeiramente, queria te agradecer, pois se não tivesse conhecido o clube dos poupadores estaria hoje em um financiamento imobiliário de 35 anos. Acabei virando um poupador e, posteriormente, investidor e hoje tenho o valor para comprar o imóvel a vista. Já havia comprado seu livro negro do financiamento de imóveis e agora pretendo adquirir o livro negro dos imóveis para adquirir conhecimento a fim de embasar essa compra tão importante. Pergunto: Você tem alguma outra recomendação de literatura para aqueles que pretendem comprar imóvel com objetivo de moradia já que não pretendo deixar essa decisão tão importante nas mãos somente do corretor.

    Um abraço e obrigado novamente.

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 14:01 - Reply

      Oi Rodrigo. Parabéns por ter conseguido o valor para comprar o imóvel à vista sem comprometer 35 anos da sua vida pagando juros e taxas para os bancos. Esse dinheiro que não irá para o banco fará parte do seu patrimônio ou vai ajudar a melhorar sua qualidade de vida. Infelizmente as pessoas não percebem o que significam dívidas de longo prazo. A primeira coisa que você precisa saber é que tem uma coisa muito rara nesse momento de crise que é dinheiro vivo. Comece a negociação como se você fosse comprar financiado e quando conseguir eliminar as gorduras (sempre existem essas gorduras no preço), deixe passar alguns dias e faça uma proposta de pagamento à vista pedindo mais desconto. Tenha muita paciência escolhendo pois o mercado está repleto de imóveis à venda e são poucos que possuem dinheiro vivo para comprar. Com certeza o Livro Negro dos Imóveis vai ajudar bastante. Segue o link do livro http://www.livronegro.com/imoveis

  4. Joanatan 18 de março de 2016 at 14:19 - Reply

    Professor,eu tenho uma loja que construí aqui,visando o aluguel,ficou alugada por alguns Anos.mas há mais de um ano está fechada.Se na época eu já conhecesse os títulos públicos. Teria investido diferente.

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 17:38 - Reply

      Oi Joanatan. Nos momentos de crise existe esse risco. Muitos negócios fecham e a demanda por imóveis comercias pode cair dependendo sempre da região.

  5. Paulo Freitas 18 de março de 2016 at 14:38 - Reply

    Ótimo artigo!
    Como sempre claro e objetivo. Agradeço imensamente os esclarecimentos, pois estou no momento decidindo se compro um imóvel ou se aplico no Tesouro Direto.

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 17:39 - Reply

      Obrigado Paulo. Não é uma decisão fácil por não ser um bom momento para vender um imóvel. O problema é que as incertezas são tão grandes que fica difícil prever quando a economia vai voltar a crescer.

  6. Rodolfo Lima 18 de março de 2016 at 14:53 - Reply

    Parabéns Leandro! Mais um excelente artigo! Já fiz minha inscrição no http://amigos.clubedospoupadores.com/
    Abraço!

  7. Rodrigo 18 de março de 2016 at 15:26 - Reply

    Oi Leandro, o que você acha investimento em Fundo Imobiliário como alternativa para investir em imóveis nesse momento de crise? obrigado.

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 17:44 - Reply

      Oi Rodrigo. É interessante, mas trabalhoso. Você realmente vai precisar parar e dedicar um bom tempo estudando os fundos. Veja um exemplo de estudo que fiz sobre um fundo imobiliário que investe em agências alugadas para a Caixa Econômica. Foi apenas um exemplo para que a pessoa entenda a quantidade de detalhes e informações que devemos avaliar. Neste exemplo o fundo é bem específico, só investe em imóveis alugados para a Caixa. Existem fundos que investe em diversos tipos de imóvel alugados para diversas empresas. Na prática você vai investir e os outros vão administrar seu investimento. Existe o risco de má gestão, por isso é necessário avaliar como se você fosse se tornar um sócio.

  8. ROSANA HIGUTHI 18 de março de 2016 at 16:15 - Reply

    Olá Leandro,
    Mudei a forma de investir quando comecei a ler os seus artigos. Antes disso, deixava minhas economias na poupança por achar mais fácil e simples de entender, e também por conta da liquidez. Perdi o receio de abrir conta em uma Corretora e passei a investir no Tesouro Direto. Mas ainda tenho dúvida em relação a venda dos títulos, se em algum momento pode ser interessante ou se é melhor sempre aguardar o vencimento. Por exemplo, em Outubro de 2014 fiz uma aplicação no Tesouro Prefixado 2017, c/ tx 11,98. Hoje é possível encontrar taxas melhores. Como posso avaliar se é hora de vender e investir em outro título?
    Obrigada
    Rosana

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 17:48 - Reply

      Oi Rosana. Você pode simular a venda para saber quanto receberia atualmente e simular quanto receberá no vencimento. Tenho um artigo onde falo mais sobre o preço do título prefixado. O problema é sempre a dificuldade de prever o futuro. Hoje você pode achar a taxa desvantajosa, amanhã pode achar vantajosa se o governo forçar a queda dos juros.

    • GB 18 de março de 2016 at 20:42 - Reply

      Andei fazendo us cálculos e tirando o TD SELIC, que pode ser vendido a qualquer momento sem perdas, o restante é melhor levar até o fim, é uma questão simples de mercado, se o mercado estiver pagando bem desconfie, é justamente o momento em que você não deve vender, por exemplo, esse título pré paga 11,98%, o pessoal só vai ter interesse em pagar mais para você quando todos títulos estiverem pagando menos do que isso, por exemplo se a SELIC e o IPCA estiverem em 11% ou menos, aí eles vão querer comprar para eles seguirem ganhando 11,98% e você, com o dinheiro, não vai achar essa taxa, então aí vai ser mais negócio você não vender.

  9. antonio carlos 18 de março de 2016 at 16:52 - Reply

    Oi Leandro,
    Parabéns por mais um artigo muito importante e esclarecedor.
    Comprei seu três livro que foram lançados recentemente e vou tentar fazer as devidas leituras.
    Estamos passando por momentos difíceis, temos muitas dúvidas para prosperarmos financeiramente,mas temos certeza que iremos conseguir.

    Um abraço ao amigo.

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 17:50 - Reply

      Oi Antonio. É possível prosperar, você só precisa criar a rotina de estudar e se manter informado. Cuidar do próprio dinheiro é tão importante quanto todo o conhecimento que você adquiriu para ganhar dinheiro. As pessoas gastam muito tempo estudando, se qualificando para conseguir um emprego e uma renda mensal. Gastamos uma boa parte da vida trabalhando para ganhar dinheiro e por isso é importante aprender a cuidar dela de forma inteligente.

  10. Fábio Moraes 18 de março de 2016 at 17:29 - Reply

    Oi Leandro. Gostaria de poder, com meu comentário, ajudar a Carol, que postou acima, logo no início dos comentários. pois trabalho no Rio e sei como é o custo de vida por aqui. Se ela pensa em se mudar para uma cidade com um custo de vida menor esse é o caminho. Eu fiz isso. Sou casado e também não tenho filhos. Me mudei recentemente para Petrópolis, minha cidade natal. Lá consigo pagar um valor de aluguel que compromete somente 25% da minha renda líquida mensal, incluindo taxas. Optei por alugar uma casa, sem despesas de condomínio, pois, por ser em rua sem saída, que se assemelha a uma vila, o local é bem seguro e todos se conhecem. Dessa forma, adotando a estratégia de poupança, investimentos e simplificação do meu padrão de consumo, consigo poupar mensalmente e não exito em fazer cursos e ler livros a fim de otimizar meus investimentos. Caso se concretize uma oportunidade futura, pretendo comprar o imóvel onde moro à vista daqui a alguns anos, mas é claro se obtiver um bom desconto.

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 17:57 - Reply

      Oi Fábio. Eu acho loucura morar em grandes centros urbanos se a pessoa tem condições de ter uma boa renda em uma cidade menor. Até uma capital menor pode ser interessante. É claro que a profissão de cada pessoa pode gerar uma limitação. O fato é que o custo de vida nas cidades menores costuma ser bem menor e muitas vezes isso também reflete na qualidade de vida. A violência, o trânsito, o custo com moradia, transporte, alimentação e até o estilo de vida tende a ser melhor em cidades menores. Eu acredito que no futuro as pessoas vão desejar morar longe das grandes metrópoles, principalmente com a maior possibilidade de trabalhar remotamente (com a internet). Grandes cidades são focos de problemas que não existem nas cidades menores.

    • GB 18 de março de 2016 at 20:10 - Reply

      Eu fiz isso, troquei a Capital de SP por uma cidade a 200km, sofria com problemas de saúde por conta da poluição, o estresse do trânsito, a violência, a sujeira, como Funcionário Público eu ganho a mesma coisa ali ou aqui, mas aqui eu gasto menos, tenho mais saúde, quando dá saudade eu pego o carro e passo uns dias lá, simples assim e muito mais feliz agora.

  11. Renan 18 de março de 2016 at 19:14 - Reply

    Boa noite Leandro!

    Supondo que você tenha realizado a compra de algum título público, por exemplo LTN 2021, durante quatro oportunidades, em datas e com taxas diferentes. Hoje, resolvendo vender parte desses títulos, pode-se optar por vender uma porcentagem de títulos de apenas uma das ordens de compra ou o título se comporta com um só, não podendo assim optar por qual ordem de compra vender?
    Por exemplo, comprei em 03/15 ; 04/15; 05/15 e 12/12. Posso optar por vender apenas a compra efetuada em 05/12? Ou não tenho como optar apenas por essa ordem de compra, sendo que o título se comporta como um só?

    Abraço e bom final de semana

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 23:52 - Reply

      Oi Renan. Imagine que você comprou dólares por R$ 2,00, depois comprou mais dólares por R$ 3,00 e por último comprou por R$ 4,00. Tanto faz quais notas de dólar você irá vender agora, pois todas tem o mesmo valor. O mesmo acontece com os títulos públicos. Se vender antecipadamente, todos custam a mesma coisa. A diferença é que o Tesouro Direto vai comprar os títulos mais antigos para que você possa pagar o menor imposto de renda sobre os rendimentos.

  12. GB 18 de março de 2016 at 20:07 - Reply

    O grande problema dos imóveis hoje é o excesso de oferta, construíram muito para os especuladores que faziam fila na frente dos stands antes da Copa, depois trudo isso começou a ficar pronto e eles descobriram que não tinha interessado para eles repassarem, isso acabou primeiro com o mercado de venda e posteriormente com o de aluguel pois todo mundo colocou os encalhes para alugar, hoje é difícil alguém conseguir 0,40% de rentabilidade no aluguel e com os imóveis perdendo valor (a Rede Globo mostrou gente reclamando que pagaram R$ 350k e hoje as construtoras sofre para achar interessados por R$ 253k), imóvel para alugar perde feio até para a poupança, que convenhamos é um péssimo investimento hoje em dia.

    Hoje nem pensar em comprar imóveis, estão muito caros e perdendo valor, tem muito ágio especulativo aí no meio, melhor ficar com a liquidez das aplicações, se der problema compra dólar e cai fora daqui.

    • Leandro Ávila 18 de março de 2016 at 23:54 - Reply

      Oi GB. Isso é o que acontece quando o governo estimula o setor de maneira abrupta, sem planejamento, só com o objetivo de fazer populismo e depois aparecer nas propagandas eleitorais. Você acaba gerando um desequilíbrio de oferta e demanda.

  13. Anderson 18 de março de 2016 at 20:22 - Reply

    Olá Leandro,

    Eu e minha noiva somos de SP-Capital e estávamos para fechar negocio em um apto com valor em torno de 475k (realmente um bom negocio, já que o imóvel era localizado na frente do metro). Queríamos pagar a vista, mas para isso, usaríamos tudo que tínhamos, incluindo o FGTS, mas com a chegada dessa crise politica em que o país vive atualmente, estamos bastante preocupados em comprometer todas as nossas reservas.
    Você acha que essa crise politica pode se tornar uma crise econômica, e o pais seguir os mesmos caminhos de países como Argentina e Grécia? Podendo chegar a medidas como congelamento dos fundos de investimentos.. como já tivemos no passado.
    Ou são coisas totalmente diferentes e a relação entre elas não teria hipótese de ocorrer?

    Obrigado.

    • Leandro Ávila 19 de março de 2016 at 11:05 - Reply

      Oi Anderson. Já estamos na mais grave crise econômica dos últimos 20 anos. Acho que foi suficiente para uma boa parcela da população perceber que não existe governo grátis. O dinheiro que eles gastam é o nosso. Não dão nada para ninguém. Sempre tiram da população, ficam com boa parte e devolvem muito pouco. O governo só pode gastar aquilo que arrecada. Quando não existe responsabilidade fiscal a economia afunda. O mesmo acontece na economia das famílias. Se você gasta mais do que ganha, sua falência é uma questão de tempo. Acho que o atual governo não terá continuidade em 2018, se é que consiga chegar em 2018. Com relação a hipóteses, todas são possíveis, mas nem todas são prováveis.

  14. Luiz 19 de março de 2016 at 8:59 - Reply

    Ótimo artigo.
    Para mim, este site é o melhor site de economia. Além disso, não utiliza linguajar técnico. Explica simples e fácil.
    Meus parabéns!

  15. Uilson Dile 19 de março de 2016 at 12:09 - Reply

    Olá Leandro gostei do artigo, pois sempre temos essa duvida sobre Imóveis vs. Tesouro Direto.
    Pro povo brasileiro o Imóvel tem também um valor sentimental principalmente o que é comprado pra morar, e ter terrenos, casas e imóveis é considerado uma segurança algo palpável e não se pode roubar, e deve ser levado em consideração, tenho uma tia em uma cidade pequena no Mato Grosso do Sul, que junto com o marido e os dois assalariados ela limpava escritórios pra vc ter ideia com renda bem apertada veem investindo em imóveis ha muito tempo ela comprou primeiro onde mora, depois mais uma pra alugar, foi trabalhando e recebendo alugueis, vendendo e comprando reformando casas e até construindo, hoje está bem e vai deixar os filhos bem, em fim ela venceu a sua maneira, sem nenhum conhecimento profundo sobre investimento em imóveis, mas muito esperta sobre como ter bom retorno nesse ramo e sendo uma boa negociadora.

    • Leandro Ávila 19 de março de 2016 at 12:22 - Reply

      Oi Uilson. No tempo da hiperinflação, no governo Sarney e mesmo durante o governo militar, comprar terrenos e imóveis era uma forma de proteger seu patrimônio. Deixar o dinheiro parado no banco significava perder dinheiro diariamente. Eram muitos planos econômicos e muitas mudanças de moeda. Ainda lembro quando as pessoas anunciavam imóveis nos jornais com preços em dólares. Isso que o seu tio fez foi uma forma de poupança utilizando imóveis, ou seja, ele pegou tudo que ganhou na vida e imobilizou.

  16. Diogo Roberto Postai 19 de março de 2016 at 12:18 - Reply

    Olá Leandro Ávila, gosto muito do seu blog e acompanho a uns 2 anos. Acho a linguagem utilizada muito verdadeira e sem sensacionalismo, como vários outros….estou querendo adquirir os livros, mas gostaria que tivesse em formato e-pub ou até mobi. Leio livros eletronicos no kindle. Se for e-pub, consigo transformá-los em mobi e enviar para o meu kindle. Tem alguma previsão para disponbilizá-los em um desses formatos ?

  17. Julio Cesar 19 de março de 2016 at 13:31 - Reply

    Boa tarde Leandro,
    Sempre acompanho o blog e já quero parabenizar pelo excelente trabalho!
    Comecei a investir em tesouro direto no final do ano passado, e muito do conhecimento e confiança em começar a sair do comodismo, foi adquirido através dos artigos aqui publicados.

    No entanto possuo uma dúvida sobre IR2016 – Sei que aqui não é o local mais adequado, mas não achei nenhuma postagem sua falando sobre a declaração do IR2016.
    Já pesquisei sobre, vendo arquivos das normativas e especificações de obrigatoriedade da declaração, mas mesmo assim fiquei em dúvida em um ponto:
    Sou estudante, tenho 20 anos e não ganho muito dinheiro, mas ano anterior tive um estágio e comecei a receber um quantia pequena.
    Por isso no final do ano, comecei a comprar títulos do tesouro direto.
    Sei que o tesouro é debitado automaticamente o IR no seu vencimento. No entanto, gostaria de saber se sou obrigado apresentar esse investimento no IR2016

    Quero deixar claro que nunca fiz declaração, pois nunca tive renda suficiente e nunca me enquadrei nos casos obrigatórios. No entanto, não sei como funciona para esse tipo de investimento. Tesouro direto entra como rendimentos tributados na fonte? (No caso até R$ 40.000,00 não precisa declarar?)

    Gostaria muito de ter essa minha dúvida sanada.

    Estarei aguardando o retorno,
    Agradeço já a sua atenção.

    • Leandro Ávila 20 de março de 2016 at 9:54 - Reply

      Oi Julio. O fato de investir em Tesouro Direto não faz você ser obrigado a declarar imposto de renda. Existem outras regras que servem para definir se você é obrigado ou não e nenhuma delas está relacionada com investir em títulos públicos. Veja um reportagem que lista quem deve declarar em 2016.

      • Julio Cesar 20 de março de 2016 at 12:40 - Reply

        Muito obrigado pela resposta e prontidão.

  18. Johnny 19 de março de 2016 at 18:27 - Reply

    Leandro boa noite!
    Qual o prazo pra comprar seus livros e fazer parte vitalício do clube e das atualizações?
    Pergunto porque pretedo ate o final do mês fazer o pagamento.. e tbm estou com receio da maioria dos sites hj de finanças está recebendo patrocínio da empíricos …..não caio nessa conversa dessas agencias.. Prefiro participar de um grupo quase artesanal na busca da educação financeira. Abraços!!

    • Leandro Ávila 20 de março de 2016 at 9:58 - Reply

      Oi Johnny. Ainda não existe um prazo. Você pode comprar no final do mês sem nenhum problema. Aqui no Clube dos Poupadores não temos espaço publicitário, como ocorre em muitos blogs. O que eu divulgo são meus livros e os livros e cursos de outros autores. É a venda dos meus livros que gera os recursos necessários para manter o site funcionando, ou seja, os próprios leitores do site financiam o site.

  19. Isaque Santos 19 de março de 2016 at 20:00 - Reply

    Olá Leandro!

    Excelente artigo, é muito difícil responder esse tipo de pergunta porque existe vários tipos de imóveis e Títulos, e ainda o tempo que poderá ficar investido, em 2009 adquiri um terreno para investir na época sabia que estava fazendo um bom negócio mas não sabia que era tão bom pois se soubesse, teria comprado mais de um, no mundo dos investimentos existe inúmeras incertezas, o conhecimento e educação financeira ajuda 1000%.

    • Leandro Ávila 20 de março de 2016 at 10:01 - Reply

      É verdade Isaque. Quem comprou terrenos e imóveis em 2009 fez um bom negócio. Normalmente quem compra terrenos e imóveis durante crises graves acaba fazendo um bom negócio já que os preços dos imóveis tendem a cair, as pessoas tendem a oferecer bons descontos nos momentos de crise. Quando a crise acaba, os imóveis tendem a se recuperar. O problema é que você nunca vai saber quando uma crise vai acabar ou qual será a força da recuperação. Sempre existem incertezas.

  20. Amilton 19 de março de 2016 at 22:45 - Reply

    Excelente artigo Leandro, sempre tive esta dúvida em comprar imóvel ou investir, particularmente optei pela segura opção. Considerando os possíveis custos com imóvel, como reforma, risco de inadimplência por parte do locador, valorização indefinida, etc, me desencorajaram de imóveis; mas sempre fui bem criterioso para não estar cometendo um grande erro. Acredito que além dos conhecimentos obtidos neste artigo é necessário raciocínio e muita atenção para não cometer enganos. Esta planilha me ajudará muito em tomadas de decisões futuras. Muito obrigado pelo artigo. Grande abraço.

    • Leandro Ávila 20 de março de 2016 at 10:01 - Reply

      Oi Amilton. Realmente existem muitos custos e detalhes envolvidos. O investimento financeiro é mais rápido e prático.

  21. Gonçalo 20 de março de 2016 at 21:33 - Reply

    Obrigado por mais um ótimo texto, Leandro!!! Pelo que observo, quase todo mundo afora o igpm para reajustar aluguel. Tem que ser esse índice? Abraços e boa semana!!!

    • Leandro Ávila 21 de março de 2016 at 21:39 - Reply

      Oi Gonçalo. Não é obrigatório ser pelo IGP-M. Nada impede o uso de outro índice como o IPCA, basta que isto esteja no contrato.

      • Gonçalo 23 de março de 2016 at 15:47 - Reply

        Obrigado, Leandro!!!! Você sabe dizer se se pode usar o IPCA de uma cidade A, onde reside o dono do imóvel (no caso, eu), apesar de o imóvel estar noutra cidade B? Já busquei pela internet e não achei resposta. Abraços!!!!!!

        • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 6:32 - Reply

          Oi Gonçalo. Normalmente se usa o IPCA da média nacional e no o IPCA de cada cidade.

  22. Felipe Sommer 20 de março de 2016 at 22:35 - Reply

    Leandro,

    Um dos beneficio que você citou dos alugueis, que é a renda mensal, também quase pode ser obtida com títulos públicos. Se a pessoa fizer uma compra de títulos com juros semestrais com diferentes datas de pagamento, pelo menos consegue uma renda a cada 2 meses mais ou menos.

    • Leandro Ávila 21 de março de 2016 at 21:40 - Reply

      Oi Felipe. Sim, é possível a renda semestral ou a cada 2 meses se você investir em títulos com vencimentos diferentes. É a estratégia mais utilizada por quem está aposentado com títulos Tesouro IPCA.

  23. Wang Wei Cheng 20 de março de 2016 at 23:58 - Reply

    Mestre,

    Acho que um fator muito importante a ser considerado nesse trade-off (comparação) são as horas despendidas com a administração do imóvel.

    Acho que imóvel dá muito mais dor de cabeça do que mexer com aplicações financeiras.

    Um abraço,

    • Leandro Ávila 21 de março de 2016 at 21:40 - Reply

      Oi Wang. É verdade. Um imóvel pode dar muita dor de cabeça.

  24. Fabio 21 de março de 2016 at 7:55 - Reply

    Acredito que além de ser um imóvel com potencial de valorização outras questões também devem ser analisadas antes do investimento. Número de garagens, quantidade de elevadores e o mais importante despesas de manutenção.Ou seja se o imóvel tem potencial de valorização, vai alugar fácil, também devemos analisar se as despesas gerais com condomínio no futuro não vão tornar esse investimento inviável. Exemplo pintura externa, infiltrações, manutenções em s tratando de um imóvel com alguns anos de construção e imóveis mal construídos.

  25. Rodrigo 21 de março de 2016 at 7:58 - Reply

    Leandro, o imovel se torna interessante se eu usar mei FGTS para isso? Tenho cerca de 130k no FGTS e gostaria de usar isso em um imovel para alguel ou mesmo para revenda. sei que o momento nao eh adequado para vender imoveis mas o rendimento do FGTS tambem eh irrisorio..

    • Leandro Ávila 21 de março de 2016 at 21:42 - Reply

      Oi Rodrigo. A rentabilidade do FGTS é um verdadeiro roubo. O governo paga 3% por ano + TR. Basta observar que a inflação superou 10% no último ano.

  26. Allan Sales 21 de março de 2016 at 10:22 - Reply

    Leandro, bom dia.

    Parabéns pelo trabalho desenvolvido. É um excelente conteúdo transmitido de forma bastante didática e transparente. Tenho apreendido com você e com o Rafael Seabra e há um mês comecei a investir do tesouro direto. No entanto, tenho uma dúvida sobre imóveis e gostaria de sua opinião.

    Possuo um apt onde moro com minha esposa. Compramos na planta por R$ 110 mil em 2010. Financiei pela caixa em 300 meses ao juros de 4,5 ao ano, onde a parcela hoje é de R$ 630,00 decrescente com amortização mensal de + ou – R$ 300,00 reais.

    Possuo algumas dívidas fixas incluindo alguns empréstimos, um carro e o apt que juntos retiram de nossa renda R$ 3.000,00 mensais.

    Hoje posso vender o imóvel por R$ 240 mil, quitar os R$ 85.000,00 de saldo devedor e o restante das dívidas, ficando com o carro quitado, sem dever nada a ninguém e com um saldo de R$ 100.000,00 para investir

    Minhas dúvidas são as seguintes:

    1 – Continuo morando no apt, uso R$ 24.000,00 de FGTS para amortizar o saldo devedor que hoje é de R$ 85.000,00?

    2 – Vendo o imóvel, quito todas as dívidas, moro de aluguel pagando gastando, investindo R$ 100.000,00 no tesouro direto IPCA+ 2035 em função do nosso plano de independência financeira? Lembrando que com a quitação das dívidas livro da minha renda R$ 3.000,00 onde ainda terei que pagar um aluguel na faixa de R$ 1.500,00 e ainda investir o restante.

    3 – Não uso o FGTS, nem vendo o apartamento e continuo pagando as dívidas mês a mês?

    Obrigado pela atenção de sempre.

    • Leandro Ávila 21 de março de 2016 at 21:48 - Reply

      Oi Allan, fica muito complicado responder esse tipo de pergunta. Na verdade você tem uma decisão importante na sua vida para tomar e não uma dúvida sobre o tema do artigo. Você precisa simular no papel todas essas possibilidades. Usar o FGTS para diminuir o tamanho da sua dívida é uma boa opção. A rentabilidade do FGTS é menor que a taxa que você está pagando no financiamento, apesar da sua taxa de 4,5% ser considerada muito baixa. Se você tentar financiar um imóvel hoje vai ser difícil conseguir financiamento pagando 4,5% de juros. Outro ponto que você deve observar é que não é um bom momento para vender imóveis. Será que você realmente consegue vender por R$ 240 mil no meio de uma crise como esta que estamos vivendo? Tudo isso precisa ser considerado.

  27. Leo 21 de março de 2016 at 16:32 - Reply

    Creio que o único porem do artigo é se fiar no indice zap, vulgo fingezap, que além de falho e não refletir os valores reais negociados, foi um dos causadores da atual bolha.

    • Leandro Ávila 21 de março de 2016 at 21:50 - Reply

      Oi Leo. O Fipzap realmente tem muitas falhas. Os preços anunciados são sempre muito maiores que o preço realmente fechados durante a negociação. Isso significa que os números do Fipezap sempre tendem a ser piores, ou seja, esses gráficos do artigo refletem a situação com otimismo.

  28. Fábio 21 de março de 2016 at 16:37 - Reply

    Olá Leandro. Achei excelente o post. Creio que seja uma dúvida de muita gente… outra questão a debater aqui no site seria se vale mais a pena comprar um imóvel parar morar (considerando que tenha 100% do valor do imóvel) ou usar o dinheiro para investir em títulos públicos e pagar aluguel.

    • Leandro Ávila 21 de março de 2016 at 21:54 - Reply

      Oi Fábio. Tem muita gente que deixa o dinheiro investido e mora de aluguel. Como tudo existem vantagens e desvantagens.

  29. Lucia 22 de março de 2016 at 13:51 - Reply

    Olá Leandro, tenho dois flats em São Paulo, um deles está precisando de algumas reformas. A corretora que administra meus imóveis sugere eu vender mas tenho dúvidas diante da situação atual da política e economia, já tive uma péssima experiência em vender em um momento de crise e mudanças de plano econômico. O aluguel é para melhorar a minha renda, portanto não posso abrir mão de uma renda mensal e aplicar a longo prazo. Você tem alguma sugestão para me ajudar a tomar decisão?

    • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 7:29 - Reply

      Oi Lucia. Para as corretoras é sempre uma boa ideia fazer você vender seu imóvel, já que eles vão ficar com um percentual. Você é que precisa avaliar a situação e tomar sua decisão.

  30. Allan Sales 22 de março de 2016 at 15:43 - Reply

    Ok Leandro. Obrigado pelos esclarecimentos.

    Anunciei o apt e pretendo vendê-lo por pelo menos R$ 240.000,00. Muitos também apesar da crise acham que a hora é de comprar e talvez consiga vender sim. Caso consiga vender penso que seriá uma boa opção quitar todas as dívidas, investir o restante e morar de aluguel. Estou aprendendo todos os dias um pouco mais sobre educação financeira e cada vez mais me interesso na busca da independência financeira onde seria um grande avanço sair do zero para R$ 100.000,00. Estou pensando certo? Continuarei fazendo aportes mensais.

    • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 6:43 - Reply

      Oi Allan. Eu não gosto da ideia de vender o imóvel onde você mora, onde você não tem preocupações com aluguel, para investir o dinheiro, principalmente se você for uma pessoa assalariada, se a sua renda não for muito elevada e se corre o risco de ser demitido durante uma crise econômica. Se você tem filhos também não é uma boa ideia. Vender o imóvel para viver de aluguel pode ser interessante para uma pessoa que tem uma renda elevada, já tem uma boa reserva para emergência, não tem dívidas, tem uma carreira profissional estável e que poderia se recolocar rapidamente (no caso de demissão). Uma pessoa com essas características poderia vender um imóvel de 500 mil ou 1 milhão, investir e depois morar de aluguel com mais segurança e estabilidade.

  31. Camilla 22 de março de 2016 at 16:37 - Reply

    Leandro.. acompanho todas as suas postagens..
    Gostaria, se for possível, um esclarecimento:
    No meu caso fiz a compra de imóvel com subsidios do programa MCMV, com isso os juros são relativamente baixos (CEF 5,75%), além do subsidio. Só financiei 80.000,00, que não teria mesmo para investir. Hoje o imóvel está alugado e com o aluguel paga-se suas despesas (parcela do financiamento e todas as taxas).
    Estava pensando em fazer uma nova compra, nos mesmos moldes, aproveitando estes subsidios e juros mais baixos. Mas por outro lado tenho me dedicado bastante à minha educação financeira e acredito que posso realizar investimentos no TD, por exemplo.
    A minha pergunta é: será que não vale a pena “aproveitar” este momento para a compra com juros menores?
    Muito obrigada!!

    • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 6:37 - Reply

      Oi Camilla, eu acho que não é permitido alugar imóveis comprados com subsídios do Minha Casa Minha Vida (se você faz parte da FAIXA 1) e tenho a impressão que não é possível comprar vários imóveis em seu nome utilizando essas taxas. Leia isso aqui.

  32. Rafael 23 de março de 2016 at 17:56 - Reply

    Oi Leandro,

    primeiramente parabéns pelo excelente trabalho, bastante didático e bem mais profundo do que encontramos em outras publicações.

    Uma preocupação que tenho é como se comportariam os investimentos em um cenário de agravamento ainda mais agudo da crise, como hiperinflação, moratória, etc.. Hoje tenho um pouco de tudo – LCI, tesouro, RF, DI, ações, cambial… Mas tenho considerado comprar um imóvel como medida de garantia de patrimonio em caso extremo.

    Você acha que esse raciocínio faz sentido? Qual a sua opinião?

    Obrigado pela atenção,
    Rafael

    • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 6:31 - Reply

      Oi Rafael. Quando a pessoa tem condições para isso eu acho interessante ter uma parte do patrimônio em bens fora do sistema financeiro. Exemplos: um lote ou terreno que ficam imobilizados sem gerar muitos custos (só mesmo IPTU e custo com limpeza) ou uma sala comercial (que pode ser alugada). Assim você não deixa tudo que tem dentro do sistema financeiro.

  33. Francisco 24 de março de 2016 at 17:49 - Reply

    Leandro, obrigado por seu excelente trabalho divulgado na internet. O conhecimento que vc nos passa é fundamental para qualquer um/família, porém poucos se dispõem em buscá-lo.
    Bem, deixo meu testemunho que sou exemplo daqueles que mora de aluguel e que aplica em renda fixa o valor do imóvel. Moro na zona sul do RJ e ainda não vejo vantagem em se comprar apartamento por aqui. Minhas pesquisas recaem em valor de imóvel em torno de R$ 12.500,00/m2 e aluguel correspondente em torno de R$ 38,00/m2. Ou seja, taxa de retorno bruto de 3,7% a.a. Na renda fixa meu retorno real está em torno de 4,5 a 5,5 a.a. Penso em me mudar de cidade, e ainda, morar de aluguel. Acho que vou continuar nessa por muito tempo. Bem verdade que o mercado inverteu e está muito mais favorável para o inquilino. Talvez daqui uns 03 anos a bolha dos preços murcha (o retorno seja mais condizente com a aplicação em renda fixa) e comprar seja uma opção. Sou casado e tenho um filho pequeno.

    Um abraço.

    • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 6:28 - Reply

      Por nada Francisco. Fazer esses cálculos permite que você tome decisões conscientes. Parabéns.

  34. Leandro MR 28 de março de 2016 at 9:16 - Reply

    Leandro, seus textos são ótimos e muito bem escritos. Gostaria muito de sua ajuda. Tentei realizar um cálculo e não consegui. Na verdade minha dúvida é: Apareceu um lote pra eu comprar de 40 metros de frente por 25 metros de comprimento (1000 m²), sendo a entrada de R$ 1500,00 e mais 120 parcelas começando em R$ 800,00 e sendo corrigido pelo IPC anualmente. No início achei interessante, mas me lembrei do TD e tentei calcular com os mesmos valores, mas ao invés da compra do lote, comprar frações de títulos IPCA, entende? Comprar R$ 1500,00 (entrada) no primeiro mês, e nos meses seguintes R$ 800,00 como se fosse a parcela do lote, corrigido normalmente pelo IPC… só que não consegui e também não existe título com prazo compatível a esses 10 anos. Imagino que seja mais vantajoso comprar no TD mas gostaria de saber através de cálculos. Tem como? Abraços e muito obrigado!

    • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 6:27 - Reply

      Oi Leandro. É difícil fazer esse tipo de cálculo com precisão pelo simples fato de ser impossível prever quanto será o IPCA no futuro. Uma forma simples de simular seria chutar uma rentabilidade média para esses investimentos e usar o simulador de juros compostos.

  35. Sônia Wada 11 de abril de 2016 at 22:26 - Reply

    Oi Leandro, li o artigo, e ele foi pontual para mim. Como você sabe eu não moro no Brasil. O pouco dinheiro que possuo, resolvi investir em TD e LCI e LCA. Desisti de ter imoveis no Brasil, pois é complicado administrar daqui e perigoso deixar nas mãos de alguém. No entanto, comprei um imóvel aqui. Claro, financiado, para 35 anos. Quando comprei o imóvel, o terreno estava com um valor muito bom, muito abaixo do valor de mercado. Mas aqui sistema financeiro é bem diferente. Eu pago um Loan de 1,5%a.a.
    A casa foi construída, e ficamos satisfeitos porque é um excelente bairro.e excelente imóvel. No entanto, o imóvel sofre 30% de depreciação já no ato da assinatura do contrato. Vivemos nesse imóvel à 9 anos. Os filhos cresceram, e vivem a vidas deles em outras cidades. A casa é muito grande, e optamos por vende-la. Para nossa surpresa, o terreno supervalorizou. Hoje ele vale 4 vezes mais do que pagamos. Comprei o terreno a vista. Durante esses anos, sofremos por termos investido nosso dinheiro na casa. Muitos estrangeiros adquiriram imoveis e desistiram de pagá-lo. No entanto, ninguém colocou dinheiro. Aqui pode-se muito bem entrar em falência, Não foi o nosso caso. Vender um financiado, é a mesma coisa que vender os direitos no Brasil. Pensamos em vende-lo para aproveitar a alta do dólar e investir em TD. Apesar das vantagens, não está muito fácil vender, afinal é imóvel usado. Mas com a super valorização do terreno, repensamos e decidimos refinanciar, pois os juros estão bem menores. Pagariamos 30% menor as parcelas e se retornarmos ao Brasil, podemos deixar o imóvel alugado. Fizemos os cálculos se vendêssemos hoje e aplicar no TD, ou seguirmos com o imóvel . Seria quase o mesmo valor. Alugando o imóvel a diferença das parcelas aluguel e o cambio, teriamos um bom dinheiro mensal poupado no Brasil, uma média de R$ 1500,00/mês. Compensa ficarmos com a casa. Os filhos terão uma herança aqui.

    Obrigada novamente por seus ensinamentos. Eles me fazem questionar, me ajudam a planejar melhor, me fazem pesquisar mais e sinto-me preparada para navegar por águas que jamais imaginei estar…

    Um abraço.

    • Leandro Ávila 18 de abril de 2016 at 6:24 - Reply

      Oi Sônia. Fico feliz por ter ajudado através do artigo.

  36. Giulio 17 de abril de 2016 at 18:59 - Reply

    Poxa, que coisa boa alguma pessoa tão dedicada a informar as pessoas analfabetas economicamente (eu, rsss) e explicar tudo de maneira fácil para compreensão. Muito obrigado pelas informações. Sempre visito o site e está de parabéns. Vou investir esse ano e com certeza vou prosperar.

  37. Eduardo 27 de abril de 2016 at 17:29 - Reply

    Prezado Leandro,
    Boa tarde.

    Primeiramente, parabéns pelo artigo. Como sempre muito esclarecedor.
    Tenho uma dúvida: se eu, hipoteticamente, tivesse R$ 500 mil para comprar uma casa deste mesmo valor. O que seria melhor, financiar a casa a um juros anuais de 9%a.a. e deixar o dinheiro aplicado a rendimento de 12%a.a. ou comprar a casa a vista?

    • Leandro Ávila 29 de abril de 2016 at 11:24 - Reply

      Oi Eduardo. Depende do que você pretende fazer com esses R$ 500 mil. Se for para “queimar” é melhor não ter dívidas. Você deve verificar que além dos 9% de juros os bancos cobram seguros e taxa administrativa. A dívida também aumentará todos os anos com base em algum índice como a TR. No ano passado a TR foi de 1,71% e isso significa que uma dívida de 500 mil aumentaria R$ 8.550,00 no ano anterior. Como você pode ver, tudo deve ser colocado no papel e avaliado. O meio termo seria usar uma parte do dinheiro para tornar a dívida menor e deixar o resto como reserva de segurança rendendo juros.

  38. Nicolas Pagnini 27 de abril de 2016 at 18:38 - Reply

    boa noite,uma pergunta titulos de tesouro direto pode ser penhorado de banco que to’ com um processo ?? obrigado

    • Leandro Ávila 29 de abril de 2016 at 11:21 - Reply

      Oi Nicolas. Eu não sei. Já ouvi falar dinheiro na Poupança até 40 salários mínimos não pode ser penhorado, mesmo assim existem casos onde a justiça vai lá e penhora.

      • Nicolas Pagnini 3 de maio de 2016 at 23:07 - Reply

        Obrigado o seu trabalho e’ fenomenal ! abraço

  39. marcos roberto da cruz 17 de maio de 2016 at 21:07 - Reply

    ola pode me ajudar hoje pago 2 lotes 830 por mes so que é ipc+0,94 ao mes! dividi em 15 anos sera que melhor eu cancelar e aplicar no tesouro ? quando eu adianto cai para 208 cada parcela pode me ajudar por favor ou entrar na justica pra pedir um revisao de juros . porque ja consultei um advogado pelo menos no entendimento dele eles usaram tabela price para dobrar ou sera 53 mil virou 112 mil e desde primeira pago 625,00 e foi aumentando o que acha que devo fazer qual o melhor.. os lotes sao 2 na beira da pista de um anel viaria novo aqui na cidade tem 5 anos estou com 3 com esses lotes

    • Leandro Ávila 27 de julho de 2016 at 10:54 - Reply

      Oi Marcos. Eu não tenho como emitir opinião para esse tipo de questão. Inflação + 0,94% ao mês é uma taxa elevada. Foi um ótimo negócio para aqueles que venderam o lote. Para você pode ser um ótimo negócio se esses lotes se valorizarem no futuro, só que terão que superar todo esse custo de inflação e juros que você está pagando.

  40. Marilia 20 de maio de 2016 at 16:26 - Reply

    Leandro, já li seus artigos sobre financiamentos, mas fiquei com uma dúvida. Pretendo adquirir um imóvel comercial para alugar (na verdade é para o negócio que meu marido desenvolve nesse local). Com a renda desse imóvel necessito pagar o aluguel da nossa moradia, ou fazer um financiamento de uma casa. Seria viável pagar o financiamento usando o valor do aluguel do imóvel comercial locado? Já que preciso de qualquer maneira gastar o dinheiro com o meu aluguel pensei que poderia ser mais vantajoso usar para adquirir através do financiamento. Qual sua opinião sobre essa situação?

    • Leandro Ávila 27 de julho de 2016 at 10:56 - Reply

      Oi Marilia, é uma operação de risco caso você realmente dependa do aluguel para pagar o financiamento. Você deve prever o que faria se o imóvel deixasse de estar alugado, ou seja, se você perdesse a renda do aluguel.

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