Imóvel é investimento de risco

Você sabia que investir em imóveis é tão arriscado quanto investir em ações na bolsa de valores? Se você olha o investimento imobiliário como seguro e estável como uma Caderneta de Poupança ou um investimento de Renda Fixa. Cuidado!

A primeira coisa que precisamos aprender é que o investimento imobiliário é um investimento de renda variável. A rentabilidade positiva não é uma garantia. É possível rentabilidade negativa e até perder grande parte do valor principal investido. Imóveis pegam fogo, inundam e podem sofrer danos devido a diversos tipos de imprevistos naturais ou não. O interesse pelos imóveis pode variar muito no tempo. A situação econômica do país, as taxas de juros, a renda familiar e a oferta de crédito interferem na demanda por imóveis e como consequência nos seus preços. Intervenções urbanas produzidas por investimentos públicos e privados podem valorizar ou desvalorizar seu imóvel. É errado imaginar que o preço dos imóveis sempre sobem. Eles podem não subir como também podem cair dependendo do imóvel.

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Imóveis possuem baixa liquidez. Isto significa que não é rápido e nem fácil transformar o seu imóvel em dinheiro. O processo de venda é demorado, burocrático e custoso. Um exemplo de ativo de alta liquidez é o ouro. Em qualquer lugar do mundo é rápido e fácil vender ouro transformando o mesmo em dinheiro sem perdas. Para qualquer imóvel sempre existe um comprador, tudo vai depender do valor que você está disposto a perder para vender o imóvel rapidamente.

Da mesma forma que no mercado de ações, quem define o preço de venda do imóvel é o mercado e não você. Existem pessoas que estão comprando e vendendo imóveis todos os dias e o preço do metro quadrado está sempre flutuando para mais ou para menos.

Na bolsa você pode ver o preço das ações subindo e descendo em tempo real quando cada transação de compra e venda é realizada. No mercado imobiliário os preços flutuam mas não podemos ver esta flutuação. Não sabemos quanto vale nosso imóvel diariamente.

Quando uma pessoa coloca um imóvel à venda, e ele demora para vender, significa que o preço anunciado está muito acima do preço de venda aceito pelo mercado. Na bolsa de valores é possível ver quanto as pessoas estão dispostas a pagar pelas ações (através do livro de ofertas). No mercado imobiliário isto é impossível. Um indicativo de preço acima do valor de mercado é percebido quando o imóvel demora muito para vender.

O mercado imobiliário também sofre concorrência de outros mercados. Quando a taxa de juros sobe (como está acontecendo agora) muitos investidores preferem deixar seu patrimônio investido em renda fixa, CDB, Títulos do Tesouro com rentabilidade e segurança. Quem investe em imóveis buscando gerar renda através dos aluguéis está sempre comparando os custos e riscos do investimento imobiliário com o que poderia ganhar se vendesse o imóvel e investisse em aplicações de baixo risco.

Veja uma entrevista curiosa do presidente do CRECI-DF em uma reportagem que mostra a situação do mercado imobiliário de Brasília em 2013.

A reportagem mostra que os investidores que entraram no mercado em 2008 e 2009 obtiveram enormes lucros em 2011. O que não dizem é que neste período, logo depois da crise internacional, ninguém queria comprar imóveis. Os bancos não estavam dispostos a oferecer crédito (com medo) e as taxas de juros estavam elevadas.

Aqueles que tinham investimentos no mercado financeiro retiraram seus recursos dos bancos e da bolsa de valores para evitar perdas. Com dinheiro no bolso conseguiram ótimos descontos de incorporadoras que não tinham clientes e nem facilidade de obter crédito. O ano de 2009 foi um ano de compras, inclusive muitos estrangeiros entraram no Brasil para comprar imóveis e investir nas empresas do setor.

O governo acabou estimulando o mercado imobiliário para garantir empregos e ocorreu um “estouro nos preços”. Quando todos queriam comprar imóveis pagando qualquer preço, estes primeiros investidores perceberam que era o momento correto de sair do mercado vendendo o que tinham comprado. Os anos de 2010 e 2011 foram de vendas e realização de lucros. As histórias de alta rentabilidade e lucro fácil se espalharam por todo Brasil.

Muita gente leiga resolveu entrar no mercado no momento errado para investir. Foram estas pessoas que começaram a comprar imóveis já muito caros com objetivo de obter lucros elevados com uma possível continuidade do movimento de valorização.

Podemos ver no vídeo que os vendedores estão apegados aos preços de 2011. Batem o pé e se recusam a aceitar o preço que o mercado deseja pagar hoje. Não percebem que quem faz os preços dos imóveis não são os vendedores, são os compradores. O mercado é que determina o preço. Imóveis com preço acima do aceito pelo mercado, encalha.

O que podemos ver são muitos casos de imóveis anunciados com preços elevados mas que no momento da negociação são vendidos por valores até 30% menores. Isto significa que tem gente aceitando R$ 350 mil por imóvel que está anunciado publicamente por R$ 500 mil. É por isto que existe uma diferença grande entre preço de venda e preço anunciado. E isto gera distorções entre a realidade e os índices que tentam dizer alguma coisa sobre o mercado. É o caso do índice FIPEZAP que só considera preços anunciados e que por isto não reflete a realidade como deveria. Entenda por que o FIPEZAP pode estar confundindo o mercado.

Deixe seu comentário no final deste artigo. O que você acha do investimento imobiliário? Já fez ou pretende fazer este tipo de investimento? Quais foram os resultados?

By |11/11/2013|Categories: Imóveis|40 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

40 Comments

  1. Genilson 12 de novembro de 2013 at 17:02 - Reply

    Em julho deste ano eu estava pensando em comprar imóvel em 2014 mas depois que li o livro negro dos imóveis, acessei sites como bolha imobiliária e li alguns artigos decidi esperar os preços diminuirem. Fico em dúvida quando será a melhor época para se comprar imóveis, pois são muitas variáveis que afetariam os preços que não podemos controlar. Além disto o mercado de cada região é diferente. Pode ser q caia o preço em uma cidade mas nas outras aumente ainda mais. Espero que alguém me avise quando for realmente a hora de comprar imóvel 🙂

    • leandro 12 de novembro de 2013 at 22:50 - Reply

      Com certeza os mercados são totalmente diferentes. O ideal é que você comece a monitorar mensalmente os imóveis do bairro onde você pretende comprar imóveis. Com o tempo você vai descobrir os imóveis encalhados, vai perceber os que estão baixando de preço para desencalhar, vai perceber a venda de alguns imóveis e o aumento na quantidade de imóveis anunciados. Quando o momento certo chegar você vai perceber porque está monitorando o bairro. Um abraço!

  2. Igor 12 de novembro de 2013 at 17:38 - Reply

    Como os vendedores estão apegados nos valores de 2011 e não está de acordo com a realidade, me pergunto, então qual o preço real? Qual o valor correto do mercado atual?

    • leandro 12 de novembro de 2013 at 22:41 - Reply

      Olá Igor. Obrigado por sua pergunta. O valor correto é aquele que o mercado está disposto a pagar pelo imóvel em um determinado momento (valor de mercado). Este valor é flutuante. Se você coloca um imóvel à venda, faz a divulgação e nenhum comprador aparece isto significa que o mercado não concorda com seu preço. Eles acreditam que o seu imóvel vale menos. Sem nenhum interessado você precisa baixar o preço do imóvel até acertar seu verdadeiro valor permitindo que a venda aconteça. Também pode negociar com algum cliente até descobrir o valor que ele está disposto a pagar.

  3. Márcio 13 de novembro de 2013 at 0:39 - Reply

    Quero fazer investimentos sim, só q procuro e pesquiso por Imóveis q estão 1 pouco abaixo do valor d mercado. É difícil, mas há imóveis q se consegue achar com valor abaixo do mercado…

    • leandro 13 de novembro de 2013 at 11:00 - Reply

      Olá Márcio. Com certeza é possível. É interessante que você entre em contato com corretores de imobiliárias da sua cidade e informe para eles o perfil de imóvel que você deseja comprar. Solicite que entrem em contato quando aparecer alguma oportunidade. Normalmente as boas oportunidades não aparecem nos anúncios da internet. Não dá tempo.

  4. Aline 28 de novembro de 2013 at 9:58 - Reply

    Primeiro gostaria de parabeniza-lo pelo blog, tem muita matéria inteligente.
    Tenho 25 anos e estou começando agora meus investimentos, comprei um apartamento que será entregue no segundo semestre de 2015 e até o primeiro semestre de 2014 ele será quitado, atualmente está financiado pela construtora e só pago os valores corrigidos pelo INCC.
    Minha dúvida é a seguinte, após a quitação do imóvel, seria interessante comprar outro na planta? ou deixar o dinheiro aplicado em renda fixa e após um montante comprar outro imóvel?
    Esse imóvel que comprei é muito pequeno, tem 65m² e daqui há alguns anos vou querer trocar por um maior.
    Obrigada

    • Leandro Ávila 28 de novembro de 2013 at 15:17 - Reply

      Olá Aline, isto depende muito. Recomendo que você observe atentamente a situação do mercado imobiliário da sua cidade. Os preços estão estacionados? Os preços estão caindo? As construtoras estão com muitos imóveis em estoque e os descontos para comprar à vista são bons? Ter dinheiro para dar entradas grandes ou comprar à vista sempre é vantajoso. Você ganha juros durante a acumulação dos recursos (no lugar de pagar juros) e ao negociar pode pedir descontos. Nada indica que o preço dos imóveis vão continuar subindo na mesma velocidade dos últimos anos. Um abraço!

  5. joel santos 25 de maio de 2014 at 23:09 - Reply

    Olá Leandro boa noite, sou corretor de imóveis e comprei todos os seus livros referente ao tema, sua obra é simplesmente fenomenal! o valor pago é irrisório diante das preciosidades das informações! no livro sobre financiamento cheguei a perder o fôlego pelas tantas revelações chocantes! No passado já perdi verdadeiras fortunas para bancos empresas e governos, e hoje estou indignado com esse sistema podre! Você é um cara de coragem! me disponho a fazer da sua equipe, quando precisar de algum voluntário nesse maravilhoso projeto pode contar comigo! vamos levar o conhecimento e a informação ao máximo de pessoas possível, a fim de livrá las das armadilhas, da exploração e da falta de escrúpulos do capitalismo! um forte abraço…

    • Leandro Ávila 26 de maio de 2014 at 0:07 - Reply

      Muito obrigado Joel, ainda são poucas as pessoas que investem na própria educação como você investiu adquirindo meus livros. Parabéns! Os preços são acessíveis para que todos possam ter acesso a este tipo de informação. Não adianta perguntar para o dono da vinícola se vinho faz bem para a saúde. Não adianta perguntar para a vendedora da loja se a roupa ficou bonita em você. Não adianta perguntar para o gerente do banco onde investir. E assim vai… As pessoas precisam buscar autores independentes. Um abraço e muito obrigado!

  6. Maria 10 de junho de 2014 at 2:33 - Reply

    Leandro… gostaria de saber se há alguma forma de fugir do INCC….
    Até pouco tempo eu achava que imóvel na planta era um bom negócio, mas depois que descobri a existência desse INCC (que não é nada baixo) fiquei decepcionada.
    Teria alguma “fórmula” para não cair na bola de neve do INCC e para não ter que pagar na entrega das chaves valor maior do que o inicial previsto??
    Agradeço demais pela ajuda dada até agora!!
    Tem sido de grande valia!!!
    Sucesso pra você!!

    • Leandro Ávila 10 de junho de 2014 at 9:01 - Reply

      Olá Maria. Comprando o imóvel à vista na planta você não paga INCC. Assumindo uma dívida, eles sempre vão querer corrigir o valor devido pelo INCC. E quando a inflação está elevada (como agora) o INCC pode aumentar muito o preço do imóvel.

      • Maria 11 de junho de 2014 at 0:57 - Reply

        Muito Obrigada Leandro!!
        Realmente esclarecedoras as suas informações!!!

  7. Diogo 16 de junho de 2014 at 16:21 - Reply

    Boa tarde Leandro,
    parabéns pelo seu trabalho, eu pude tirar muitas dúvidas ao consultar esse site. Eu e minha namorada estamos pensando em comprar um apartamento na planta para morarmos daqui a 2 anos e meio a 3 anos aproximadamente. Porém estou na dúvida se vale a pena comprar esse imóvel já que muitos especialistas estão afirmando que pode desvalorizar muito e o juros aumentar das parcelas. A forma de pagamento que disponibilizada pela construtora é de 2% do valor do imóvel de entrada e só começar a pagar as parcelas daqui a 2 anos e meio quando for entregue as chaves do apartamento. Queria saber se é seguro comprar nesse período, a parcelas que eles sugeriram representam apenas 20% do nosso salário atualmente.

    • Leandro Ávila 16 de junho de 2014 at 16:33 - Reply

      Olá Diogo. É muito provável que após pagar os 2% de entrada e assinar o contrato, toda sua dívida passará a ser atualizada pelo INCC. No ano passado o INCC foi de 8% ao ano. Isto significa que a sua dívida e as parcelas vão aumentar todos os meses. Veja o quanto o INCC aumenta por mês.

  8. Diogo 16 de junho de 2014 at 16:39 - Reply

    Então seria melhor juntar dinheiro durante 2 ou 3 anos e dar uma entrada maior? Qual seria a porcentagem de entrada mínima recomendada para não pagar muito juros do INCC? Infelizmente não podemos comprar avista.

    • Leandro Ávila 16 de junho de 2014 at 20:19 - Reply

      Olá Diogo. Não existe uma porcentagem mínima. Quanto menos você dever, menos juros, taxas, correções irá pagar. Não podendo comprar à vista você precisa ter consciência de quanto isto vai te custar e ai sim pode encarar a dívida.

  9. Diogo 20 de junho de 2014 at 18:04 - Reply

    Entendido, muito obrigado pelos conselhos!

  10. Brena Ferreira 4 de agosto de 2014 at 19:25 - Reply

    Olá Leandro!
    Lhe agradeço pelo blog. Suas considerações foram avidamente lidas! Gostaria de saber sua opinião: sei que o momento é péssimo, mas irei me casar e estamos procurando um apartamento para compra, de preferência com metragem que já comporte filhos, antigo (em dúvida sobre um de 1991 e 2001), certos de que é uma compra para uso próprio e não para investimento, ou seja, independente do momento econômico seria uma decisao que teríamos de tomar. Mas… Você sugeriria ainda uma espera? Tenho medo de comprar agora e ver os preços despencarem a curto prazo! Obrigada

    • Leandro Ávila 4 de agosto de 2014 at 19:40 - Reply

      Olá Brena. É uma questão pessoal. Se você precisa se casar, tem o dinheiro para comprar o imóvel, busque um vendedor disposto a vender (que ofereça um bom desconto) e depois da compra pare de acompanhar o preço dos imóveis, já que seu objetivo não é vender. Se pagar mais caro é o preço que você aceitou pagar pela necessidade de se casar imediatamente. Antes de comprar, verifique quanto custa os imóveis para locação. Veja se o dinheiro do imóvel investido não seria suficiente para pagar um aluguel de um imóvel menor (caso ainda não tenha filhos). Deixe o imóvel maior para quando os filhos forem planejados. A chegada de um filho produz um grande impacto nas despesas mensais e estas despesas tendem a aumentar a medida que a criança cresce.

  11. Ronne 27 de agosto de 2014 at 23:28 - Reply

    Comprei um imóvel em março de 2013 por vários motivos. Os principais eram: Eu podia usar o FGTS, dinheiro meu que estava encalhado, sendo desvalorizado a cada ano, e eu não aguentava mais ver meu dinheiro sendo sugado de mim sem ter rendimento nenhum. O segundo motivo foi a baixa da SELIC, 7,5%. O imóvel foi alugado 3 meses depois da assinatura do contrato e o inquilino não tem me dado problemas. Assim eu consegui um empréstimo com entrada zero (eu não teria acesso ao FGTS de outra maneira), com juros baixos (pelo padrão do mercado brasileiro), consegui um desconto de 15% do preço anunciado e estou vendo o meu inquilino pagar parte da minha prestação. Acha que fiz um mal negócio?

    • Leandro Ávila 28 de agosto de 2014 at 10:15 - Reply

      Oi Ronne, seria necessário avaliar várias informações para saber se foi um bom negócio. Uma destas informações seria comparar qual é a rentabilidade deste aluguel, ou seja, quanto ele representa do valor investido e do valor atual do imóvel comparado com outras possibilidades de investimento. O uso do FGTS realmente é vantajoso já que remunera muito pouco (3% + TR ao ano)

  12. Salvador 16 de outubro de 2014 at 9:42 - Reply

    Leandro, primeiramente gostaria de parabenizar sua iniciativa de ajudar as pessoas através do blog. Comecei a acompanhar depois de investir em LCA no BB e desde então estou lendo seus artigos que têm aberto minha visão sobre investimentos.
    Gostaria de saber sua opinião sobre cotas imobiliárias. É um tema pouco explorado e por isso gera algumas dúvidas. Em julho de 2013 adquiri 2 cotas de um empreendimento em Caldas Novas/GO com previsão de entrega para 2018 e pago mensalmente R$ 560,00 por cada unidade com prazo de pagamento em 84 parcelas diretamente com a construtora e corrigido pela TR. Estou pensando em vender uma dessas cotas para investir em Tesouro Direto ou outra aplicação. É um bom negócio ficar com as cotas e esperar a entrega do empreendimento, visto que objetivo seria o recebimento de aluguel dos quartos?
    Mais uma vez parabéns pela iniciativa e obrigado.

    • Leandro Ávila 16 de outubro de 2014 at 14:23 - Reply

      Olá Salvador, é uma pergunta difícil de responder pois depende de todas as características do empreendimento (que você precisa avaliar de perto) e de qual será seu retorno com este aluguel com base no que investiu, se realmente vai conseguir alugar pelo preço que espera receber, se o empreendimento tem potencial de valorização no futuro, etc. No Tesouro Direto, por ser renda fixa, você já sabe no ato do investimento como será sua remuneração e quanto será exatamente (no caso dos títulos prefixados mantidos até o vencimento). Já o investimento imobiliário é semelhante a um investimento de renda variável. Você compra um ativo que pode ou não te gerar um aumento de capital (valorização do imóvel) e que também pode ou não te gerar uma renda passiva (aluguéis). Você não tem a certeza que isto vai acontecer e quanto poderá ganhar.

      • Salvador 16 de outubro de 2014 at 21:56 - Reply

        Obrigado Leandro pelas explicações. Só mais uma dúvida. O investimento em cota imobiliária se compara a um investimento em imóvel individual?

        • Leandro Ávila 17 de outubro de 2014 at 0:06 - Reply

          Não. São duas coisas totalmente diferentes. Eu entendo que você se refere ao sistema onde várias pessoas compram cotas do mesmo apartamento, é como se várias pessoas fossem sócias de um único apartamento ou flat. Cada cota daria direito a usar o apartamento compartilhado por um determinado número de dias. Você precisa tomar cuidado com os custos. Provavelmente você terá que pagar algum tipo de condomínio. Verifique qual será este custo anual. Isto será um custo fixo, usando ou não usando.

  13. Murilo 23 de novembro de 2014 at 15:21 - Reply

    Leandro, parabéns pelo trabalho e obrigado pelos seus materiais. Quanto aos investimentos em imóveis tenho uma dúvida. Sou muito leigo em investimentos em razão do medo de investir e perder tudo. Sou advogado e estou passando por uma situação altamente contraditória e não sei o que fazer. Morava em um apartamento residencial, me mudei para outro maior e vendi o antigo por R$ 250.000,00 reais. Pois bem, interessado em investir em imóveis, comprei duas salas comerciais TOP da minha cidade (achando que seria rapidinho alugar), uma custando 130 mil e outra 120 mil. Pois bem, ambas têm como taxa condominial o valor de R$ 350,00 reais. Já tem dois anos que tento alugar e nada, já tive mais de 15 mil reais de prejuízo em condomínios e eu estou oferecendo as mesmas por um valor bem real do mercado local. Já pensei em vender e colocar na poupança ou um DI desses do Itaú ou Tesouro Direto. Ocorre, que as pessoas com quem converso dizem que seu eu vender as salas vou ter que pagar 27,5% para o IR, verdade ou mito? Caso seja mito, é interessante deixar todo o valor da venda em um investimento DI ou tesouro direto? Obrigado

    • Leandro Ávila 23 de novembro de 2014 at 22:04 - Reply

      Olá Murilo. Todo problema começa por ser leigo. Sempre digo que o primeiro investimento antes de investir precisa ser na própria educação. O medo de perder tudo é sintoma da falta de informação. O imposto pago quando você vende um imóvel com lucro é o imposto de renda sobre ganho de capital. A alíquota é de 15% para pessoas físicas. Para calcular o imposto baixe o software GCAP da Receita Federal no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/ Antes de comprar salas comerciais é importante uma avaliação cuidadosa. É importante que exista demanda por imóveis comerciais na região. Mesmo assim é necessário prever que no momento em que o prédio é entregue centenas de salas comerciais, no mesmo prédio, serão disponibilizadas para locação ao mesmo tempo. A oferta de imóveis disputando um locatário no mesmo lugar e ao mesmo tempo dificulta muito a locação imediata. Pode demorar bastante tempo para que todos os imóveis fiquem ocupados. É comum que o preço dos aluguéis fiquem baixos. Se você tivesse oferecido os imóveis pedindo um aluguel menor em um contrato inicial de 1 ou 2 anos, teria evitado o custo com condomínio, teria encontrado um locatário com mais facilidade e mesmo que não tivesse ganho muito com os aluguéis teria evitado o custo de 15 mil com condomínios. Quem investe neste tipo de imóvel deve pensar no longo prazo, ou seja, ficar com o imóvel por algumas décadas e por isto deve estar ciente de que no início é assim mesmo que as coisas funcionam.

  14. Thales 11 de dezembro de 2014 at 8:28 - Reply

    Leandro boa tarde.

    Uma questão.Existe alguma forma ou fórmula para saber o que seria mais adequado,onde ganharia mais,vendendo o apartamento e colocando o dinheiro em aplicações de baixo risco(CDB\LCI\LCA) ou mantendo o patrimônio e recebendo aluguel??Caso não haja fórmula ou forma(rs),gostaria de saber como poderia ter idéia para eu avaliar o que seria mais viável.

    Muito obrigado e mais uma vez parabéns pelo site e da forma que o conduz.

    • Leandro Ávila 13 de dezembro de 2014 at 11:04 - Reply

      Olá Thales. Não precisa de fórmula. Basta verificar quanto você recebe de aluguel ou quanto receberia (fazendo uma pesquisa na sua região). Verifique também qual é a estimativa de valorização do seu imóvel no ano. Durante 2014, a valorização dos imóveis mal conseguiu superar a inflação e se a economia continuar desacelerada (caminhando para uma crise) a situação deve continuar a mesma. Depois que você apurar qual seria sua renda (fluxo de caixa) e os seus ganhos de capital com a valorização do imóvel, basta comparar com a rentabilidade de outras modalidades de investimento que você tem acesso.

    • Eduardo 12 de maio de 2015 at 11:27 - Reply

      Thales, já fiz diversos investimentos em imóveis, comprando na planta para alugar, comprando na planta para vender, comprando usado para reformar e vender, etc. Meu melhor resultado em compra e venda foi de pouco mais de 2,5% a.m. líquido e livre de imposto, considerando todas as taxas que fazem o lucro cair. Totalmente alavancado, se não vendesse não teria dinheiro (na mão pelo menos) pra pagar – o que implica em risco relativamente alto.
      Também já obtive resultados próximos de poupança, comprando sala comercial na planta à vista, rentabilidade muito baixa pela monta envolvida.
      Acredito que sua fórnula, (desmembrando um pouco mais a colocação do Leandro) seria (monte uma planilha):
      valor compra imóvel – itbi/frj/cartório (aprox. 4%)
      rentabilidade aluguel ao longo de X anos (considere simulação vacancia, pagando condomínio, energia,. agua, etc! – considere adm imobiliária e o imposto carnê-leão conforme sua faixa!)
      valor de venda do imóvel (estimado) ao final desses X anos – lucro imob 15%. – corretagem 6%
      tudo isso em fluxo de caixa (desconte o positivo do negativo). Ao final do tempo X estabelecido, veja o que gastou (impostos, condominio, adm, etc) e o que ganhou (rentabilidade aluguel+valorização imovel) e compare com uma taxa de renda fixa -> considere cada aporte ao longo do tempo (compra incial, condominio, etc) que voce estaria fazendo um deposito nessa aplicação de renda fixa, rode juros sobre juros no X tempo e compare. Te adianto que se considerar a baixa liquidez e alta monta envolvida, a não ser que haja um salto muito grande de valores no imóvel,dificilmente o resultado será satisfatório.
      Espero não ter complicado!
      Abs

  15. Thales 14 de dezembro de 2014 at 17:49 - Reply

    Muito obrigado pelas dicas!!Abraço

  16. Paulo 15 de dezembro de 2014 at 2:10 - Reply

    Leandro
    O que acha dos fundos imobiliários?

  17. Fabio 11 de maio de 2015 at 16:40 - Reply

    Estou pensando em comprar um imóvel na planta pagando à vista! Como não vou ter q pagar a correção do INCC, penso que o imóvel não só irá valorizar por si só ao ser entregue como também pelo reajuste do INCC que atualmente é maior que o rendimento de uma poupança ou CDB (descontando o IR desta aplicação). Será que minha colocação é coerente?? Na verdade estou pagando R$250.000,00 por um imóvel que para financiar está a partir de R$310.000,00 (este valor considerando um valor de entrada mais alto). Sendo assim já lucro no desconto que estou tendo para compra a vista, e como o imóvel sofrerá a valorização pelo INCC e eu comprando a vista não sofrerei com o reajuste, considerei uma boa oportunidade.
    Gostaria de uma opinião… Grato

    • Leandro Ávila 12 de maio de 2015 at 22:51 - Reply

      Oi Fabio. O mercado imobiliário passa por uma situação difícil. Vivemos uma crise econômica, juros aumentando a cada reunião do COPOM, Caixa anunciando alta dos juros e dificultando o crédito, sem falar no aumento das taxas de desemprego e o efeito da inflação reduzindo o poder de compra das pessoa. Além disso temos instabilidade política provocada pelos escândalos de corrupção. Diante de todo este cenário comprar um imóvel na planta é arriscado se você não avaliar bem a construtora e a incorporadora envolvida. É importante avaliar a saúde financeira da empresa. É importante verificar se estão conseguindo vender os imóveis, se muitas unidades já foram vendidas ou se existem muitas unidades encalhadas. Veja se eles já possuem financiamento para a cobra ou se pretendem captar recursos somente dos compradores. Os bancos estão restringindo crédito para novas obras. O maior risco nesta situação seria comprar o imóvel na planta de uma construtora que enfrenta dificuldades financeiras e que poderá atrasar muito a obra caso o país mergulhe em uma crise mais profunda nos próximos anos. Eu não conheço o imóvel, não conheço a região, não conheço as empresas envolvidas e não posso fazer nenhuma avaliação. Por isto é importante que você faça.

  18. Maria da Penha Socher 15 de junho de 2015 at 19:41 - Reply

    Ola. Possuo valores aplicados em Tesouro Direto e em LCI, porém recebi uma proposta de compra de um imovel na planta com desconto de 30 ( trinta por cento) para pagamento â vista. A construtora possui seguro de termino de obra. A obra fica pronta em 2016, o imovel seria para locaçáo. É melhor manter os valores aplicados?

    • Leandro Ávila 15 de junho de 2015 at 23:45 - Reply

      Oi Maria, é difícil responder esse tipo de pergunta pois isso depende da sua realidade de vida, dos seus objetivos, depende do imóvel e de muitos fatores que somente você conhece ou tem acesso a eles. Se você me falasse que é uma jovem de 20 anos, universitária, mora com os pais, recebeu um presente do seu pai que está no Tesouro Direto e LCI e que te ofereceram um imóvel com 30% de desconto para entregar em 2016, a sua realidade leva a um tipo de decisão. Se você me falar que é uma senhora que acabou de ficar viúva, possui três filhos pequenos, mora de aluguel e a herança pode ser usada para comprar um imóvel e você não sabe se mantem o dinheiro investido ou se compra o imóvel, a realidade é totalmente diferente. Se você avalia a compra do imóvel como um simples investimento, sem nenhuma relação com moradia, a situação é muda de configuração. Existem infinitas situações diferentes. Por este motivo não posso ajudar neste tipo de decisão pessoal por ser impossível conhecer a realidade de cada leitor.

  19. Lucas Sotero 28 de outubro de 2015 at 6:40 - Reply

    Leandro,
    Quanto a parte abaixo do texto:
    ” A reportagem mostra que os investidores que entraram no mercado em 2008 e 2009 obtiveram enormes lucros em 2011. O que não dizem é que neste período, logo depois da crise internacional, ninguém queria comprar imóveis. Os bancos não estavam dispostos a oferecer crédito (com medo) e as taxas de juros estavam elevadas…”, creio que hoje a situação está semelhante a essa mencionada, pois estamos em meio a uma crise e da mesma forma aparecem ótimas oportunidades com preços melhores, devido ao fato de muitas pessoas se verem obrigadas a vender bens imóveis devido a desemprego, e quem tem condiçoes de comprar, pode fazer bons negócios.
    Me diga se meu raciocínio está correto.
    Obrigado,
    Lucas

    • Leandro Ávila 28 de outubro de 2015 at 17:39 - Reply

      Oi Lucas. Muitas oportunidades aparecem nas crises. O único problema é com relação a quando ocorrerá uma recuperação. Não sabemos quando acontecerá a virada. Como temos uma crise econômica que sofre influência de uma crise política, é provável que as coisas comecem a melhorar quando a crise política for resolvida.

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