Você sabia que investir em imóveis é tão arriscado quanto investir em ações na bolsa de valores? Se você olha o investimento imobiliário como seguro e estável como uma Caderneta de Poupança ou um investimento de Renda Fixa. Cuidado!

A primeira coisa que precisamos aprender é que o investimento imobiliário é um investimento de renda variável. A rentabilidade positiva não é uma garantia. É possível rentabilidade negativa e até perder grande parte do valor principal investido. Imóveis pegam fogo, inundam e podem sofrer danos devido a diversos tipos de imprevistos naturais ou não. O interesse pelos imóveis pode variar muito no tempo. A situação econômica do país, as taxas de juros, a renda familiar e a oferta de crédito interferem na demanda por imóveis e como consequência nos seus preços. Intervenções urbanas produzidas por investimentos públicos e privados podem valorizar ou desvalorizar seu imóvel. É errado imaginar que o preço dos imóveis sempre sobem. Eles podem não subir como também podem cair dependendo do imóvel.

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Imóveis possuem baixa liquidez. Isto significa que não é rápido e nem fácil transformar o seu imóvel em dinheiro. O processo de venda é demorado, burocrático e custoso. Um exemplo de ativo de alta liquidez é o ouro. Em qualquer lugar do mundo é rápido e fácil vender ouro transformando o mesmo em dinheiro sem perdas. Para qualquer imóvel sempre existe um comprador, tudo vai depender do valor que você está disposto a perder para vender o imóvel rapidamente.

Da mesma forma que no mercado de ações, quem define o preço de venda do imóvel é o mercado e não você. Existem pessoas que estão comprando e vendendo imóveis todos os dias e o preço do metro quadrado está sempre flutuando para mais ou para menos.

Na bolsa você pode ver o preço das ações subindo e descendo em tempo real quando cada transação de compra e venda é realizada. No mercado imobiliário os preços flutuam mas não podemos ver esta flutuação. Não sabemos quanto vale nosso imóvel diariamente.

Quando uma pessoa coloca um imóvel à venda, e ele demora para vender, significa que o preço anunciado está muito acima do preço de venda aceito pelo mercado. Na bolsa de valores é possível ver quanto as pessoas estão dispostas a pagar pelas ações (através do livro de ofertas). No mercado imobiliário isto é impossível. Um indicativo de preço acima do valor de mercado é percebido quando o imóvel demora muito para vender.

O mercado imobiliário também sofre concorrência de outros mercados. Quando a taxa de juros sobe (como está acontecendo agora) muitos investidores preferem deixar seu patrimônio investido em renda fixa, CDB, Títulos do Tesouro com rentabilidade e segurança. Quem investe em imóveis buscando gerar renda através dos aluguéis está sempre comparando os custos e riscos do investimento imobiliário com o que poderia ganhar se vendesse o imóvel e investisse em aplicações de baixo risco.

Veja uma entrevista curiosa do presidente do CRECI-DF em uma reportagem que mostra a situação do mercado imobiliário de Brasília em 2013.

A reportagem mostra que os investidores que entraram no mercado em 2008 e 2009 obtiveram enormes lucros em 2011. O que não dizem é que neste período, logo depois da crise internacional, ninguém queria comprar imóveis. Os bancos não estavam dispostos a oferecer crédito (com medo) e as taxas de juros estavam elevadas.

Aqueles que tinham investimentos no mercado financeiro retiraram seus recursos dos bancos e da bolsa de valores para evitar perdas. Com dinheiro no bolso conseguiram ótimos descontos de incorporadoras que não tinham clientes e nem facilidade de obter crédito. O ano de 2009 foi um ano de compras, inclusive muitos estrangeiros entraram no Brasil para comprar imóveis e investir nas empresas do setor.

O governo acabou estimulando o mercado imobiliário para garantir empregos e ocorreu um “estouro nos preços”. Quando todos queriam comprar imóveis pagando qualquer preço, estes primeiros investidores perceberam que era o momento correto de sair do mercado vendendo o que tinham comprado. Os anos de 2010 e 2011 foram de vendas e realização de lucros. As histórias de alta rentabilidade e lucro fácil se espalharam por todo Brasil.

Muita gente leiga resolveu entrar no mercado no momento errado para investir. Foram estas pessoas que começaram a comprar imóveis já muito caros com objetivo de obter lucros elevados com uma possível continuidade do movimento de valorização.

Podemos ver no vídeo que os vendedores estão apegados aos preços de 2011. Batem o pé e se recusam a aceitar o preço que o mercado deseja pagar hoje. Não percebem que quem faz os preços dos imóveis não são os vendedores, são os compradores. O mercado é que determina o preço. Imóveis com preço acima do aceito pelo mercado, encalha.

O que podemos ver são muitos casos de imóveis anunciados com preços elevados mas que no momento da negociação são vendidos por valores até 30% menores. Isto significa que tem gente aceitando R$ 350 mil por imóvel que está anunciado publicamente por R$ 500 mil. É por isto que existe uma diferença grande entre preço de venda e preço anunciado. E isto gera distorções entre a realidade e os índices que tentam dizer alguma coisa sobre o mercado. É o caso do índice FIPEZAP que só considera preços anunciados e que por isto não reflete a realidade como deveria. Entenda por que o FIPEZAP pode estar confundindo o mercado.

Deixe seu comentário no final deste artigo. O que você acha do investimento imobiliário? Já fez ou pretende fazer este tipo de investimento? Quais foram os resultados?