Leilões de Imóveis: Muito dinheiro e muitos riscos

Um dos investimentos mais lucrativos do mercado imobiliário é a compra de imóveis em leilões para posterior revenda. É uma atividade que prospera, principalmente em anos de crise econômica. É justamente quando a economia passa por dificuldades que o mercado de leilões de imóveis mais cresce. Não é difícil encontrar casos de imóveis arrematados por preços 40% inferiores ao valor de mercado.

Número de imóveis leiloados deve aumentar

Eu acredito que se nada for feito nos próximos anos para retomar o crescimento da economia, o número de imóveis leiloados deve aumentar consideravelmente. Isto significa que muitas famílias não conseguirão pagar suas dívidas e isto resultará na retomada de imóveis pelos bancos.

Agora a pouco estava lendo uma notícia publicado no site do Instituto Brasileiro de Estudos Financeiros e Imobiliários que é um braço da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, apresentando um cenário pessimista para o futuro do crédito imobiliário no Brasil.

O texto dizia que a desaceleração da economia brasileira poderá impedir a expansão do crédito nos próximos dois anos, diante da perspectiva de um menor crescimento da renda das famílias e preocupações com a manutenção do emprego.

Traduzindo: A economia desaquecida (medida pelo PIB) pode gerar desemprego nos próximos 2 anos. Baixo crescimento e inflação elevada reduzem o poder de compra das famílias, ou seja, empobrecem a sociedade.

O artigo também fala que os bancos brasileiros já estão sofrendo perdas bilionárias com a inadimplência. Eles citam como exemplo os balanços do Banco Bradesco com perdas de R$ 11,9 bilhões em 12 meses e o Banco Santander que registrou perdas de R$ 11,8 bilhões nos quatro últimos trimestres.

Atualmente 63% das famílias brasileiras estão endividadas com cheque pré-datado, cartões de crédito, carnês de lojas, empréstimos pessoais e prestações de carros e seguros. 12,7% estão muito endividadas, ou seja, em situação crítica.

Inadimplência no crédito imobiliário

As duas linhas de crédito que não aparecem na lista e que apresentam a menor inadimplência é o crédito consignado e o crédito imobiliário. Isto não significa que os brasileiros não estão passando dificuldades para pagar estas modalidades de crédito, muito pelo contrário.

Crédito imobiliário e consignado oferecem juros mais baixos porque os bancos possuem garantia de recebimento. No consignado o banco retira a parcela devida do salário do devedor. No crédito imobiliário o banco retira o imóvel da família devedora e leva para leilão. O imóvel é a garantia de pagamento e por isto a dívida dura pouco tempo.

A inadimplência do financiamento imobiliário é pequena pois os bancos entram em ação extrajudicial imediatamente aproveitando a segurança da alienação fiduciária. Traduzindo: Em caso de calote o banco toma o imóvel do devedor rapidamente e leva o mesmo para um leilão. O imóvel é oferecido por um preço abaixo do valor de mercado e rapidamente é vendido. O devedor perde o imóvel, mas fica sem nenhuma dívida com o banco. Por isto as taxas de inadimplência nesta modalidade é tão pequena.

Agora em março de 2014 o Banco Central divulgou dados que mostram o percentual das famílias brasileiras com endividamento habitacional. O número havia subido para 45,7% das famílias, enquanto as outras modalidades de crédito haviam recuado para 29,4%. Vou traduzir novamente: Quase a metade das famílias brasileiras estão devendo a casa onde moram. As prestações da casa própria consomem uma parcela tão elevada da renda das famílias que elas ficam sem condições de contrair outras dívidas e por isto o endividamento fora do financiamento habitacional despencou.

Para complicar ainda mais a situação, esta dívida habitacional é de longo prazo. Existem famílias que financiaram imóveis por 10, 20 ou até 35 anos. O prazo médio dos contratos é de 14,8 anos. A renda fica comprometida por muito tempo e certamente isto, de alguma forma, está contribuindo para o desaquecimento da economia.

Dívidas reduzem o poder de compra das famílias no futuro. Uma boa parte da renda futura da população acaba saindo das mãos do setor produtivo e indo direto para os bancos em forma de juros. Eu aprofundei este assunto no meu livro chamado Livro Negro do Financiamento de Imóveis.

Num período de 12 anos, o número de imóveis financiados mensalmente se multiplicou por 20, ou seja, está 20 vezes maior só na Caixa Econômica. De 1,5 mil imóveis financiados por mês, agora temos 29.140 imóveis financiados só em junho de 2014. Diante destes números é inevitável que o número de imóveis leiloados cresça. (fonte)

Basta o agravamento da nossa situação econômica (PIB negativo) e o aumento do desemprego, que teremos um grande crescimento no número de imóveis retomados e leiloados.

De um lado isso será muito ruim para muitas famílias que perderão seus imóveis. Do outro lado será a oportunidade que muitas famílias estavam esperando para comprar imóveis mais baratos. Vejo tudo isso com muita tristeza, imagino como deve ser terrível perder um imóvel por falta de condições para pagar o financiamento. Isto é reflexo da falta de planejamento financeiro e falta educação financeira para comprar imóveis. São dois temas que fazem parte da minha luta como educador. Os bancos sempre lucram já que estão repletos de garantias legais e bons advogados que trabalham para defender os interesses do banco. As construtoras, incorporadoras e imobiliárias sempre lucram. Quem realmente sai prejudicado de tudo isso é a população mais leiga e despreparada.

O problema é que a compra de imóveis em leilões não é simples, exige conhecimento mais avançado, estudo, preparo e muitas vezes a ajuda de um advogado. Isto acaba afastando a população comum dos leilões e atraindo os grandes investidores. Só que as coisas estão mudando.

Ganhar dinheiro com imóveis leiloados

Nos últimos anos tem crescido o número de pequenos investidores que estudam e se preparam para lucrar comprando imóveis leiloados para posterior revenda. Antigamente as pessoas precisavam se deslocar para um local físico onde o leilão acontecia. Hoje existem leilões que acontecem na internet. Sem sair de casa, pequenos investidores de todo Brasil podem comprar imóveis com enormes descontos.

Em um leilão ocorrido recentemente em São Paulo foram apresentados 50 imóveis do Bradesco. Entre os 18 negócios vendidos, os arrematantes conseguiram descontos que variaram de 23% a 65% sobre os valores de avaliações dos imóveis, desconsiderando a comissão do leiloeiro.

O pessoal da Valor Econômico certa vez entrevistou um investidor veterano. Ele já tinha arrebatado 70 imóveis declarando já ter conseguido descontos que variaram de 30% a 80% em relação ao preço de mercado. Ele também declara que só consegue este feito por ter contratado um advogado especialista que ajuda na avaliação prévia e no desembaraço das propriedades arrematadas. Aqui mora o problema. Advogados especialistas são caros, veremos mais na frente.

Depois que estes investidores compram o imóvel mais barato, tomam as providências legais para retirar a família devedora do imóvel, fazem pequenas reformas, regularizam a documentação e colocam o bem à venda pelo preço de mercado. Como compraram o imóvel mais barato o lucro é garantido, mesmo em tempos de crise.

Imóveis podem ser leiloados por diversos motivos. Os principais envolvem pagamento de dívidas. Vou citar aqui alguns exemplos bem didáticos para que você entenda como funciona.

Origem dos imóveis leiloados

Leilão de Imóvel financiado: Imagine o cidadão que compra um imóvel através de um financiamento de longo prazo. Sem dinheiro para comprar o imóvel à vista ele financia por 20 anos através de parcelas decrescentes (Tabela Sac). No começo, as prestações são muito elevadas e só depois de 5 ou 10 anos elas começam a aliviar um pouco. O problema é que antes deste dia chegar o país começa a enfrentar diversas crises. Com o mundo cada vez mais globalizado, basta algum probleminha em um país distante para isto interferir nas economias do globo. Se isto não bastasse, por incompetência de algum politico eleito no futuro, o país mergulha em uma crise econômica que gera desemprego, inflação e aumento das taxas de juros. Nosso amigo cidadão, diante de tantas dívidas, não consegue mais pagar as prestações da casa própria. O banco, que não é uma instituição de caridade, espera apenas 3 ou 4 meses para retomar o imóvel. Com o leilão, o banco recupera o valor devido e o cidadão fica sem ter onde morar.

No leilão, qualquer pessoa pode adquirir o imóvel bastando que tenha condições de pagar à vista. No caso dos leilões de imóveis de clientes devedores da Caixa Econômica é possível arrematar utilizando uma carta de crédito pré-aprovada em seu nome. Na prática a Caixa troca um devedor por outro.

Existem casos onde o imóvel é vendido por 60% do valor da avaliação. De cada 10 imóveis vendidos neste tipo de leilão, 8 ou 9 estão com o morador dentro, que naturalmente vai se recusar a sair. Estes leilões dos grandes bancos são chamados de extrajudiciais (não são feitos através da Justiça). As leis atuais permitem que os bancos sejam muito duros com os clientes inadimplentes.

A lei permite que o banco faça o leilão rapidamente e sem burocracia. Foi justamente estas novas leis que facilitaram o acesso ao crédito e a redução dos juros nos financiamentos ocorridos nos últimos anos.

Leilão de Imóvel usado como garantia de dívidas: Muitos endividados buscam empréstimos com juros mais baixos para pagar dívidas que cobram juros elevados. É possível conseguir dinheiro emprestado com facilidade e juros baixos oferecendo um imóvel como garantia. É assim que muitos bancos pequenos conseguem ganhar dinheiro. Eles fazem a captação do dinheiro de investidores através da emissão de títulos chamados de LCIs, veja como investir em LCI. Estes valores se transformam em crédito fácil e barato para quem pode entregar um imóvel como garantia.  Se o devedor não consegue pagar as prestações, o imóvel é retomado e leiloado. Tudo é feito de forma rápida através de leilões extrajudiciais.

Leilões de Imóveis de devedores de impostos: O governo federal, estadual e municipal podem mover ações contra os contribuintes com o objetivo de recuperar impostos devidos. Quando a pessoa não possui dinheiro, mas possui bens como os imóveis, estes podem ser localizados pelo juiz para serem leiloados. Existem diversos leilões judiciais todos os anos no Brasil. Pessoas também podem pedir para que o juiz leiloe bens de outras pessoas ou de empresas para pagar garantir seus direitos.

Leilões de imóveis de falecidos sem herdeiros: Uma pessoa que não possui filhos ou outro tipo de herdeiro, quando morre, pode ter seus imóveis leiloados. O dinheiro fica com o governo.

Leilões de imóveis de criminosos: A justiça pode tomar imóveis que eram utilizados por criminosos e coloca-los à venda em leilões. Isto inclui os bens de políticos corruptos, empresários que cometeram fraudes, traficantes, etc.

Leilões de Imóveis envolvidos em dívidas trabalhistas e INSS: A Justiça do Trabalho e o INSS podem leiloar imóveis de qualquer brasileiro ou empresa que esteja devendo direitos trabalhistas ou previdenciários de seus funcionários. Além de imóveis residenciais você encontrará imóveis comerciais como salas, lojas, terrenos e galpões.

Riscos dos leilões:

Quem já comprou meus livros sobre imóveis, principalmente o livro Como Investir em Imóveis, sabe que não recomendo a compra de imóveis em leilões sem a ajuda de um advogado ou sem que o investidor faça cursos e estude sobre o tema. O risco de prejuízos é enorme quando você é incapaz de avaliar o edital e a documentação do imóvel antes do arremate.

Pelo que já pude observar, muitos investidores especializados em leilões de imóveis são advogados ou possuem algum tipo de parceria com advogados. O motivo é bem claro. Se você for contratar um advogado para avaliar a documentação de cada imóvel que você pretende arrematar no leilão, vai gastar uma fortuna com honorários. Dependendo da especialidade e da experiência do advogado ele pode cobrar até R$ 2.000,00 para avaliar os documentos de cada imóvel. O papel dele é informar se você está diante de uma oportunidade ou de um problema.

Veja que estamos falando só da avaliação do negócio. Depois que o imóvel é arrematado, muitas vezes você terá que contratar o advogado para que tome as demais providências como retirar o morador devedor e sua família de dentro do imóvel e regularizar a documentação.

Não é a toa que vejo muitos advogados se tornando investidores de imóveis leiloados. Quando não possuem dinheiro para investir, fazem parceria com o investidor que possui dinheiro e juntos dividem os lucros.

Na matéria da Valor, eles mostram o caso de uma advogada que participa de leilões representando uma empresa de consultoria imobiliária. Já havia participado de 32 leilões e com bastante sucesso. Nesse caso, sucesso para ela, foi conseguir descontos que variaram de 20% a 60%. Segundo ela, o tempo para desocupar os imóveis arrematados pode variar entre 6 e 20 meses. Este é o tempo gasto entre a entrada na ação de imissão de posse e a conclusão do processo.

O fato é que mesmo sem ser advogado ou contar com um advogado em tempo integral é possível aprender mais sobre o assunto. Existem conhecimentos básicos que qualquer pessoa pode aprender. Estes conhecimentos já permite separar imóveis ruins dos imóveis bons. Esta capacidade de fazer uma avaliação prévia é muito importante para quem pretende começar a investir em imóveis de leilão.

Você precisa ser capaz de identificar bons imóveis que serão leiloados. Depois de uma seleção prévia, basta contratar o advogado para decidir entre um ou outro imóvel escolhido por você. Isto reduzirá seus custos drasticamente garantindo alto retorno.

Vamos imaginar que você se interessou por 10 imóveis que serão leiloados. Se você aprender o básico sobre a avaliação poderá excluir 9 ou 8 imóveis da sua lista e investir em uma avaliação detalhada de apenas 1 ou 2 imóveis através de um advogado especialista. Suas chances de acerto aumentam muito e seus custos diminuem.

Avaliar imóveis sem advogado

Só existe uma forma de você reduzir os custos e aumentar a segurança dos negócios envolvendo imóveis leiloados. Esta forma é através do investimento nos seus conhecimentos sobre o tema.

O primeiro passo seria aprender um pouco mais sobre direito imobiliário. Eu preparei um artigo que permite acesso a 7 aulas de direito imobiliário gratuitas. Elas não tratam do tema específico que envolve os imóveis leiloados. Mesmo assim é importante para introduzir você no que é básico para que você entenda os passos mais avançados.

Para quem tem bastante tempo para aprender, consegue estudar de maneira autodidata, eu recomendo o curso gratuito da Fundação Getúlio Vargas de Introdução ao Direito Imobiliário (visite aqui). Eu já fiz este curso, apesar de ser de uma instituição muito conceituada, o método de educação a distância desta plataforma gratuita da FGV é bem monótono e entediante por ser muito teórico e pouco prático. O curso completo custa R$ 880,00 com a mesma monotonia e o contato com professor online e fórum. O problema é que eles também não aprofundam no que é importante saber para comprar imóveis leiloados. Tudo é muito teórico e pouco prático. Teoria você pode aprender mais facilmente lendo algum livro.

Existe um curso (que eu ainda não fiz, mas estou pensando em fazer) que se chama “Aprenda a Arrematar Imóveis Sem Advogado“. Foi produzido pelo advogado especializado há 17 anos em leilões de imóveis chamado Dr. Carlos Alberto Pereira. As vantagens são evidentes. O curso é totalmente prático e voltado para o pequeno investidor que não tem condições de contratar um advogado especialista. Quem faz o curso pode conversar com o advogado, se não me engano por 3 meses para tirar dúvidas. Você não perde tempo aprendendo o que não é importante.

Como o Dr. Carlos mesmo diz neste vídeo da página sobre o curso, um advogado especializado cobrará entre R$ 1000,00 e R$ 2.000,00 para avaliar a documentação e os riscos de cada imóvel que for do interesse do investidor. E com base na experiência dele, é necessário avaliar entre 10 e 15 imóveis para encontrar uma boa oportunidade de compra. Isto inviabiliza os negócios do pequeno investidor caso tenha que pagar um advogado para fazer estas 10 ou 15 análises.

Infelizmente eu não tenho experiência com imóveis leiloados, não posso ajudar muito se você deixar alguma pergunta na área de comentários deste artigo. Pretendo fazer este curso do Dr. Carlos para aprender mais. Se no passado os imóveis na planta eram ótimas oportunidades de investimento de curto prazo, agora os imóveis leiloados devem se tornar um dos melhores investimentos no setor.

Se a situação econômica piorar ainda mais, como muitos economistas e casas de análise de investimento estão alardeando por ai teremos mais imóveis leiloados do que pessoas capazes de comprar estes imóveis. Os resultados serão imóveis leiloados por 50% do valor de mercado ou até mais baratos. Como você já deve ter percebido, bancos não gosta de imóveis, eles gostam de dinheiro. Eles vão aceitar propostas baixíssimas para recuperar o dinheiro emprestado. Em momentos de crise o dinheiro se torna mais valioso que os bens. Eu poderia gastar um tempo aqui falando sobre como o aumento da inadimplência e da oferta crescente de imóveis baratos em leilões podem desencadear a verdadeira bolha imobiliária, mas para isto seria necessário outro artigo.

O fato é que os imóveis de leilões são uma oportunidade espetacular para quem realmente deseja se especializar nesta opção de investimento imobiliário. Como falei, não é uma opção para pessoas leigas que não queiram estudar. Conheço pessoas que comparam a atividade com a de um caçador de minas de ouro. Sem estudo é impossível enxergar a mina de ouro, mesmo que ela esteja diante dos seus olhos ou embaixo dos seus pés.

Os leilões de imóveis estão repletos de imóveis bons misturados com imóveis muito ruins. Quando você encontra uma dessas joias preciosas o lucro é praticamente certo. No final da página sobre o curso existe a aula número 1 que está sendo oferecida gratuitamente, veja aqui

By |13/08/2014|Categories: Imóveis|62 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

62 Comments

  1. Victor Maia 13 de agosto de 2014 at 11:59 - Reply

    Leandro, obrigado pelo blog. Leio assiduamente há algum tempo e está me ajudando com meus investimentos.

    O que acha sobre a compra de imóveis em leilões para moradia própria?

    Um abraço!

    Victor Maia.

    • Daniele Solva 13 de agosto de 2014 at 19:11 - Reply

      Já investi em imóveis na planta e na construção de casas populares, graças a isso consegui crescer um pouco, mas agora estou com medo pois não sei em q investir se a bolha imobiliária realmente estourar, vc tem alguma dica? Obrigada.

      • Leandro Ávila 13 de agosto de 2014 at 19:33 - Reply

        Oi Daniele. Muitas oportunidades de compra podem surgir. Vendedores querem vender logo por estarem com medo. Compradores não querem comprar nada por estarem com medo. Nesta situação nenhum negócio é realizado a não ser que o preço compense o risco.

  2. joao paulo 13 de agosto de 2014 at 15:04 - Reply

    boa tarde leandro,

    Vi que voce falou bastante de imoveis leiloados como investimento, para revender, o que voce acha desses imoveis para morar?, seria interessante?, de qualquer forma avaliando os mesmos riscos, outro detalhe que tambem acho que pode ocorrer é o morador atual do imovel ir no tempo em que a briga juridica rola, ir depreciando o imovel, destruindo mesmo algumas coisas, isso tambem pode aumentar os custos da aquisição, podendo fazer o comprador ter que fazer uma reforma mais completa, tem bastantes variaveis.

    • Leandro Ávila 13 de agosto de 2014 at 20:37 - Reply

      Olá João. Para morar existem diversas questões que você precisa avaliar. O leilão promovido pelos bancos é um leilão extrajudicial. Não demora, não tem briga na justiça. O banco não precisa pedir autorização para um juiz para leiloar o imóvel da pessoa. Isto acontecia no passado quando os imóveis eram hipotecados. Mesmo assim o proprietário do imóvel pode tentar anular o leilão, para fazer isto ele precisa provar que o banco cometeu algum erro, descumpriu alguma cláusula contratual, etc. Nem todo mundo faz isto pois para se defender de forma rápida e eficiente será necessário que o devedor contrate um advogado. Se não tem dinheiro para pagar as prestações do imóvel dificilmente poderá pagar um bom advogado. O devedor pode sim destruir o imóvel. Além da reforma mais completa você pode querer processar a pessoa para que ela pague os danos intencionais no imóvel que não era mais dela. Eu sinceramente não recomendo a compra de imóveis ocupados em leilões com o objetivo de moradia. É um bom negócio para quem pretende investir em imóveis.

      • joao paulo 14 de agosto de 2014 at 13:17 - Reply

        pois é leandro, sem contar que processar a pessoa por danificar o imovel, que nao terá dinheiro para pagar a reforma tambem até pela situação é dificil, no fim das contas o banco empurra o problema para outra pessoa e quem compra que se vire depois, vc acaba pagando pelo papel de vilão da historia, despejando uma familia e ainda processando a mesma, e o banco na dele sempre ganha, nao sei se teria sangue para prestar um papel desse nao.

        • Leandro Ávila 15 de agosto de 2014 at 0:07 - Reply

          Olá João. A ideia é esta mesmo. Ontem estava vendo em um site de leilões um imóvel leiloado pelo Itaú. Não vou falar onde foi para não expor o nome da pobre coitada da devedora. Olhando a matrícula do imóvel é possível ver todo o drama. Uma senhora comprou o imóvel em 2010 por +/- 550 mil. Ela pagou mais ou menos a metade para o proprietário e financiou o resto. Ficou inadimplente, o Itaú entrou com o pedido no Cartório de Registro de Imóveis para que o mesmo fosse transferido para o Banco. Para isto fizeram a avaliação do imóvel em 880 mil, para que o Itaú pudesse pagar o ITBI e taxas do cartório para a transferência. O imóvel agora está sendo leiloado por +/- 680 mil, se não me falha a memória, no primeiro leilão. Como ele está ocupado pela devedora pode ser que ninguém se interesse. As pessoas não gostam de comprar imóveis com moradores dentro. É problema na certa. Ai o segundo leilão já está marcado com valor de +/- 360 mil. Nestas condições seria muito bom arrematar um imóvel avaliado em 880 mil pagando 360 mil mesmo estando ocupado, mesmo estando detonado internamente. Isso também mostra que o objetivo do banco é recuperar os 250 mil emprestados + juros e encargos. Para o banco não importa se o imóvel vale 880 mil pois o Itaú só desembolsou 250 mil no empréstimo. Banco não gosta de imóvel. Banco gosta de dinheiro. Agora outro ponto que precisa ser observado é que o comprador de imóveis em leilão precisa ser muito frio. Muitas vezes o devedor está doente, possui idosos ou crianças dentro de casa, está passando por um problema grave que impediu o pagamento. São histórias tristes e de muito sofrimento. Ninguém deixa de pagar as prestações da própria casa por maldade. Eu acredito que não teria condições psicológicas de investir em imóveis ocupados. O bom é que existem imóveis comerciais, salas, lojas, galpões, imóveis desocupados, imóveis de empresas, governos, etc.

  3. liseth 13 de agosto de 2014 at 15:16 - Reply

    Lendro muito obrigada por mais este artigo eu espero ansiosamente por cada um deles! um advogado uma vez me orientou q se Vc tiver somente um imóvel em seu nome e para uso de Vc e sua família os bancos e governo não podem fazer nada, isto é. Verdade?

    • Leandro Ávila 13 de agosto de 2014 at 20:28 - Reply

      Podem sim. Antigamente os imóveis eram hipotecados. Hoje os imóveis são alienados (alienação fiduciária). Nesta modalidade o banco se torna proprietário automaticamente no momento. A Lei 9.514 diz assim: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.” Traduzindo: Se atrasar o pagamento de uma única parcela da prestação do financiamento por mais de 15 dias o banco já pode entrar em contato com o Cartório de Registro de Imóveis. O morador é intimado e se o pagamento não for feito o cartório transfere a propriedade do imóvel para o banco. E neste momento você estará morando em um imóvel que não é mais seu. Neste caso não importa se é o único imóvel da sua família, não importa se a sua família que ficar na rua. Isso fica claro no Art. 27 que diz “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome (em nome do banco), o fiduciário (banco), no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.” Traduzindo: 2 meses depois do atraso no pagamento o imóvel já estará disponível nos sites de leilão. Normalmente o proprietário tenta impedir o leilão contratando um advogado. O problema é que custa mais caro contratar o advogado do que pagar as prestações atrasadas. Quem atrasa o pagamento das prestações da própria casa terá dificuldades para evitar o leilão. Quando os imóveis eram hipotecados as coisas não funcionavam desta forma. O banco precisava entrar na justiça e a decisão de leiloar o imóvel dependia do juiz e décadas de espera. Por isto, no passado, era muito difícil conseguir crédito imobiliário e os juros eram muito elevados já que os riscos dos bancos eram maiores.

    • Roberto Adv. 6 de fevereiro de 2017 at 14:21 - Reply

      A diferença sútil na alienação fiduciária é que a propriedade do imóvel não é sua, digamos assim.

      Você é mero possuidor (e possui a propriedade de forma indireta).

      Por isso que o banco “toma” o imóvel.

      Diferente se você já fosse proprietário “absoluto” do imóvel e realizasse um empréstimo no cheque-especial. Mesmo tendo um imóvel, se ele for de uso próprio, o banco não pode executá-lo para quitar sua dívida no cheque-especial.

  4. Ricardo Rocha 13 de agosto de 2014 at 15:59 - Reply

    Leandro, parabéns por mais este post… infelizmente acredito que essa tendência só irá aumentar…

  5. Hamurabi 13 de agosto de 2014 at 20:58 - Reply

    Ola Leandro. Parabens por trazer também este tema nos seus textos, sempre assuntos de muita relevância e importância.
    Tenho diversas dúvidas sobre leilão. Minha intenção também seria aproveitar para tentar arrematar um imóvel para moradia num desses leilões. O problema é que a maioria esta ocupado e gostaria de saber como poderia ser feita uma visita nesses imóveis!? é evidente que o morador/devedor não irá deixar vc, nem corretor, nem ninguém entrar lá! Nesse caso eu teria que comprar o imóvel às escuras sem nem saber direito como está e como é o imóvel? Já visitei uma vez um imóvel que ia a leilão mas estava desocupado e nesse caso entrei em contato com um corretor credenciado da caixa e ele me levou lá, abrindo o imóvel e tudo!
    Abraços e sucesso

    • Leandro Ávila 14 de agosto de 2014 at 1:01 - Reply

      Sim Hamurabi. É comum o morador não permitir a entrada de ninguém. Pode ser até arriscado tentar visitar. Não é fácil saber que esta prestes a ser despejado. Isto desvaloriza ainda mais o imóvel. Com menos pessoas interessadas por este tipo de imóvel (ocupado, com risco de estar depredado) só mesmo oferecendo grandes descontos.

  6. Antonio Neto 14 de agosto de 2014 at 16:12 - Reply

    Parece ser uma área muito boa para investir, entretanto como vc disse requer muito estudo e conhecimento para arriscar. No momento não me sinto preparado para tanto. Abs

    • Leandro Ávila 14 de agosto de 2014 at 23:56 - Reply

      Olá Antonio. É verdade. Todo tipo de investimento exige um pouco de estudo. Tem muita gente que já perdeu muito dinheiro (sem perceber) aplicando o que tem na poupança. São pessoas que não perceberam que precisam aprender mais, estudar mais, para enxergar quando a poupança está perdendo para a inflação. Até para investir na poupança a pessoa precisa se preparar.

  7. thiago 15 de agosto de 2014 at 17:50 - Reply

    Leandro Parabéns por mais um artigo de qualidade. Desde o primeiro virei fã. Vc mencionou que muitos leilões são virtuais hoje em dia. Apesar de todos os riscos envolvidos numa arrematação, o que acho mais difícil é como encontrar as ofertas. Muitos jornais diferentes, alguns diários oficiais, outras publicações de cidades pequenas, sites, etc. Existem Até empresas especializadas em compilar essas ofertas.Diante disso, será que poderia indicar alguns sites, jornais ou outro mecanismo de pesquisa no qual confie?

    • Leandro Ávila 16 de agosto de 2014 at 9:01 - Reply

      Olá Thiago, eu prefiro não indicar sites de leilões específicos. Se você fizer uma busca no google por leilões de imóveis já vai encontrar o site de vários leiloeiros. Aqueles que trabalham com grandes bancos são confiáveis, do contrário os bancos não os contratariam. Se você buscar leilões itaú, leilões caixa, leilões santander, leilões seguido do nome do banco encontrar páginas dos bancos onde eles estão listando o que estão leiloando neste momento e qual é o site do leiloeiro. Como estes leilões acontecem por todas as partes existem sites que organizam tudo isso em um banco de dados, e normalmente cobram para que as pessoas tenham acesso a este banco.

  8. pedro 16 de agosto de 2014 at 22:11 - Reply

    Olá Leandro muito bom o artigo, estou aprendendo muito com seu site, uma pena não ter conhecido antes.
    Caí na real, hoje percebo que os bens que possuo não são meus, são do banco, apenas os utilizo! meu carro financiado, alienado em nome do banco, a casa, até os móveis que adquiri por uma linha de crédito de um grande banco, vi no contrato que também são a garantia em forma de alienação fiduciária (se eu não pagar, acho que podem levar até a cama embora kk).
    Meu mesmo só os carnês com peso de tijolinho. Educação financeira, como muitos já disseram nos comentários deveria mesmo ser ensinada na escola.

    • Leandro Ávila 16 de agosto de 2014 at 22:47 - Reply

      Exatamente Pedro. Na verdade você alugou um carro, alugou uma casa e alugou os móveis. Quando você terminar de pagar o preço desses bens + o aluguel (juros) eles serão realmente seus. Enquanto isto não acontecer a única coisa que você realmente possui são dívidas. Aqui temos uma planilha para fazer o Balanço Patrimonial. O importante é que você acordou para esta realidade. Parabéns!

  9. Felipe 18 de agosto de 2014 at 19:57 - Reply

    Olá, Leandro.
    Primeiramente, parabéns por mais este artigo. A sua dedicação é de extrema valia para todos nós.
    Você comenta acima que a inadimplência imobiliária deve aumentar nos próximos anos devido à um conjunto de fatores, dentre eles, a alta da taxa de juros. Você está se referindo também à possível alta da TR? Caso a atual política econômica seja mantida, como você avalia o comportamento dessa taxa?
    Obrigado e grande abraço!

    • Leandro Ávila 18 de agosto de 2014 at 20:23 - Reply

      Olá Felipe, é muito difícil saber o futuro da política econômica, principalmente agora que não é possível prever quem será o futuro presidente ou a futura presidente. São equipes econômicas diferentes que pensam de forma totalmente diferente.

  10. Jeferson 19 de agosto de 2014 at 1:32 - Reply

    Leandro, em sua opinião, quão enorme é o risco de se comprar um imóvel leiloado pela Justiça Federal por conta de dívida da empresa (antigo dono do terreno onde o imóvel foi construído). Vale ressaltar que o imóvel nunca foi habitado.
    Obrigado

    • Leandro Ávila 19 de agosto de 2014 at 22:35 - Reply

      Olá Jeferson, o risco é proporcional ao conhecimento que você possui para avaliar a documentação de cada imóvel leiloado. Existem imóveis muito bons e imóveis muito ruins nos leilões.

  11. Dênis Barbosa Batista 21 de agosto de 2014 at 20:44 - Reply

    Tudo bem, Leandro? Como você mesmo ensina, todo tipo de aprendizado, compra ou aplicação é considerado Investimento. E investimento requer conhecimento e muita cautela e atenção para agir no momento exato. E, sem sombra de dúvida, dinheiro para também correr os prováveis riscos inerentes a toda atividade dessas. Mas, considerando suas sempre sábias dicas, haveremos de caminhar no rumo certo dos bons negócios. Grato de novo.

    Dênis Barbosa, Coqueiral, Sul de Minas.

    • Leandro Ávila 21 de agosto de 2014 at 21:46 - Reply

      Obrigado Dênis, espero sempre poder colaborar e ajudar cada vez mais pessoas. Um abraço!

  12. Diogo 1 de setembro de 2014 at 19:34 - Reply

    Boa noite Leandro.
    Pouco antes de adquirir um imovel na planta, comecei a acompanhar seu site, e gostaria se possivel de uma opnião de como estou fazendo o pagamento, se seria a forma ideal, ou se deveria pensar em desistir do negocio…
    Adquiri um apartamento de R$230.000,00 em um fluxo de 30 parcelas de R$ 651,00 2 anuais de R$6.800,00 cada e chaves de 13.000,00 + financiamento de R$ 173.000,00 aproximado, mais uma entrade de R$11000,00 (aparentemente foi para os caros corretores com as taxas ilegais repassadas para o comprador mais isso é um caso a parte) porem nunca tive a intenção de fazer esse fluxo, pois so de reajuste não iria conseguir nem baixar o saldo devedor, sendo assim estou pagando em media R$ 2000,00 ao mês e quando possivel um valor a mais, em decorrencia de outros gastos como faculdade, ano que vem espero conseguir aumentar essa media para R$ 2500,00 para mais, na sua opnião um apartamento desse valor, com essa media de pagamento mensal, seria um bom fluxo? pensar em desistir seria uma opção?

    • Leandro Ávila 2 de setembro de 2014 at 10:01 - Reply

      Quando você compra o apartamento desta forma acaba pagando 2 coisas: 1) Pagando pelo imóvel, 2) Pagando por não ter dinheiro para comprar à vista. Provavelmente o valor devido está aumentando todos os meses devido ao INCC que reajuste as parcelas e o saldo devedor. Quando o imóvel for financiado você pagará juros e taxas para o banco até conseguir quitar sua dívida. Na prática você paga por duas coisas que é pelo imóvel e pelo dinheiro emprestado. Você deve colocar estes custos na balança e comparar custos x benefícios. Desistir da compra também vai te gerar custos, nunca devolvem todo dinheiro pago e isto acaba sendo motivo para entrar na justiça.

  13. Alexandre Ferreira 8 de dezembro de 2014 at 19:44 - Reply

    Olá Leandro muito boa noite e Parabéns pelo blog mais esclarecedor da internet. Uma pergunta que acho que é a de muitos é a seguinte. Um imóvel que foi comprado em leilão (trt), quais são os trâmites a ser tomados legalmente para que você possa dizer olha esse imóvel agora é meu posso fazer obra vender etc…

    • Leandro Ávila 9 de dezembro de 2014 at 9:17 - Reply

      Olá Alexandre, é necessário que você possa ir até o cartório de registro de imóveis e transfira o imóvel para seu nome. O problema é que para conseguir isto o imóvel precisa estar 100% desimpedido, e toda uma burocracia e verificações precisam ser feitas para isto, principalmente no caso de imóveis de leilão que estão envolvidos com diversos problemas. Por isto o investidor que pretende trabalhar com imóveis leiloados precisa fazer bons cursos na área de direito imobiliário ou precisa contar com o apoio de um advogado.

  14. João clemente 27 de dezembro de 2014 at 15:07 - Reply

    Comprar imoveis em leilão para alugar seria um bom negócio? Meu objetivo é investir em imoveis para gerar renda passiva

    • Leandro Ávila 27 de dezembro de 2014 at 21:23 - Reply

      Olá João, pode ser um bom negócio se você estiver preparado. É um mercado para quem esta disposto a estudar e se preparar.

  15. LADYSAY 4 de fevereiro de 2015 at 14:31 - Reply

    Bom dia Leandro, tenho uma dúvida, os imóveis são comprados pela internet, ou seja, os leilões ocorrem nos próprios sites dos bancos?
    E no caso de quem quer comprar pra morar mesmo, e não para gerar renda, você acha que é um bom negócio?

    • Leandro Ávila 4 de fevereiro de 2015 at 17:39 - Reply

      Oi Ladysay. Os bancos contam com serviços de leiloeiros. Pode ser um bom negócio que você encontrar uma boa oportunidade. Para compra em leilão é interessante contar com a ajuda de um advogado para avaliar a documentação e os riscos.

  16. Carlos 25 de março de 2015 at 19:09 - Reply

    Obrigado Leando por suas leções , son muito interesantes, posso te fazer uma consulta:

    Eu tenho financiado um Inmovel e estou pagando as prestações certinhas, mas fique sem emprego e eu sei que vou ficar inadiplente. No caso que entre no Leilão, eu posso combinar com alguma
    pessoa que compre o inmovel, tire as pessoas que estão morando lá e novamente pedir a propiedade de volta?; ( ten pessoas morando lá ilegalmente e não querem sair ).

    • Leandro Ávila 25 de março de 2015 at 22:44 - Reply

      Olá Carlos. Eu não sei informar. O ideal seria consultar um advogado para que ele possa verificar a situação de perto.

  17. Elias Sado 16 de abril de 2015 at 22:28 - Reply

    Boa Noite Leandro,
    Parabéns pela qualidade do seu trabalho!
    Você chegou a fazer o curso “Aprenda a Arrematar Imóveis Sem Advogado“ estou muito interessado em fazer
    Obrigado

    • Leandro Ávila 17 de abril de 2015 at 1:21 - Reply

      Olá Elias. Não cheguei a fazer. A compra de imóveis através de leilões é um ótimo negócio, conheço histórias de pessoas que conseguem ótimos resultados. O problema deste modelo está no arremate de imóveis com famílias dentro do imóvel (um devedor que não tem para onde ir). Para mim, que estou trabalhando com educação financeira, seria muito doloroso realizar ações para retirar a família do imóvel, pois sei que muitas vezes estas pessoas foram vítimas do baixo nível de educação financeira. Muitas pessoas compram imóveis e se endividam por décadas sem entenderem o risco que estão correndo. Quando ocorrem crises econômicas, desemprego, queda na renda, a situação destas famílias piora. Com o aumento da inadimplência os bancos começam a retomar os imóveis, o número de leilões aumenta. É uma verdadeira tragédia na vida destas pessoas. A grande verdade é que por trás de muitos imóveis leiloados existe uma história triste de um fracasso familiar. É claro que você pode evitar essa carga negativa participando de leilões de imóveis que foram de empresas, imóveis que já estão desocupados, etc.

  18. delvimar 27 de abril de 2015 at 21:05 - Reply

    Olá Leandro. Tô interessado em arrematar um imóvel no leilão no qual ele se encontra ocupado pelo próprio devedor que tinha feito um empréstimo para montar sua loja. E não conseguiu pagar. Queria saber se será fácil tirar ele do imóvel se ele resistir?

    • Leandro Ávila 28 de abril de 2015 at 15:35 - Reply

      Oi Delvimar, pode ser fácil como também pode ser muito difícil. Por isto é necessário a avaliação de um profissional ou adquirir os conhecimentos que te permitam fazer a avaliação de risco do negócio.

  19. Lazaro 5 de maio de 2015 at 17:10 - Reply

    Cara, esse papo de imóvel 80% abaixo do valor isso é conversa de pescador, os bancos ja trabalham com tabelas minimas de lance, é igual leilão de carro, duvido pegar um carro nessas condições, só se for não sucata, quem gente que quer dar uma de muito esperto, ja comprei muito carro em leilão tem vez que sai quase na tabela, imóvel não é diferente, nesses ambientes cria-se uma espécie de competição o cara pra mostrar poder vai até as últimas consequências, sem se falar que tem levandor em leilão, leiloeiro não é troxa não.

    • Leandro Ávila 26 de novembro de 2015 at 11:08 - Reply

      Oi Lazaro, quando a economia vai bem e todo mundo tem dinheiro para dar lances, a competição fica maior. Em momentos de crise, a competição nos leilões fica afetada e beneficia quem tem condições de participar.

  20. Ricardo Garcia 14 de junho de 2015 at 17:17 - Reply

    Oi Leandro. Gostei muito do seu artigo. Direto e objetivo. Parabéns.
    Quanto a leilão extrajudicial de imóveis com o próprio devedor e sua família dentro, penso que
    o maior problema é mesmo a possibilidade de depredação do imóvel. Convém lembrar que este
    risco é maior quando se trata de casa residencial, em relação a apartamentos, porque uma casa
    pode ser facilmente derrubada por uma máquina em poucos minutos, e de nada adiantará promover
    ação contra o devedor buscando ressarcimento, pois este não terá patrimônio para pagar o prejuízo
    intencional. O melhor mesmo seria uma mudança na lei, obrigando os bancos a promoverem a desocupação do imóvel antes de levá-lo a leilão. Aliás, o art. 30 da Lei 9.514/97 dá essa possibilidade tanto ao banco quanto ao comprador, mas os bancos convenientemente preferem leiloar os imóveis ocupados. Este modelo é injusto, pois o comprador, que negócio nenhum tem com o devedor, acaba comprando uma briga que não é dele, e sofrendo todas as consequências, pois terá que se indispor com o devedor e sua família. O que os bancos ainda não perceberam é que, se eles próprios promoverem a desocupação, conseguirão vender os imóveis por preços muito superiores aos preços que estão sendo vendidos hoje.

    • Leandro Ávila 26 de novembro de 2015 at 11:10 - Reply

      Os bancos querem ter o menor custo possível. Eles sabem que desocupar representa custos e tempo.

  21. Daniel 6 de julho de 2015 at 23:06 - Reply

    Boa noite,
    O curso do Dr. Carlos Alberto ainda está disponível, é um site confiável, achei um pouco estranho a apresentação do curso, obrigado.

    • Leandro Ávila 26 de novembro de 2015 at 11:13 - Reply

      Oi Daniel, está disponível. O site de venda do curso não é dos mais bonitos. É a iniciativa pessoal de um advogado especializado no assunto, não de uma instituição de ensino que investe em publicidade.

  22. Daniel 10 de julho de 2015 at 13:34 - Reply

    Boa tarde.
    Tem outro curso com o mesmo professor que custa R$ 2.000,00 que é mais completo. Para iniciantes qual vc indicaria, vc acha que este de R$ 597,00 é bem completo, até pq R$ 2.000,00 é um valor considerável comparado com o 597,00.

    • Leandro Ávila 10 de julho de 2015 at 14:16 - Reply

      Oi Daniel, não tenho como emitir opinião por não conhecer esse curso mais caro.

  23. Thaisa Vieira Rodrigues 25 de julho de 2015 at 18:13 - Reply

    Olá Leandro, boa tarde!!

    Gostaria da sua opnião sobre comprar um imóvel para moradia neste momento de crise. Hoje meu esposo fez várias pesquisas na internet e verificou algumas opções de “leilões de imóveis”. Estou com um crédito imobiliário aprovado no valor de 255.000,00. Posso utilizar este crédito para arrematar um imóvel no leilão?? Os bancos permitem esse processo??? Se possível, seria viável utilizar esse credito aprovado para comprar um imóvel no leilão? Se não for possível, nesse momento de crise seria o ideal para adquirirmos um imóvel e aproveitar esse credito?

    • Leandro Ávila 25 de julho de 2015 at 21:10 - Reply

      Oi Thaisa, a Caixa costuma oferecer crédito para quem pretende comprar imóveis leiloados pela própria Caixa. Para mais detalhes entre em contato com o banco. O problema do imóvel comprado em leilão é que você deve verificar com muita atenção a situação do mesmo. Muitas vezes os imóveis são vendidos com o morador dentro, é responsabilidade de quem arrematou o imóvel tirar a pessoa de dentro. Isto pode significar dor de cabeça para alguém que pretende comprar um imóvel para morar e que não está disposto a resolver problemas.

  24. Ricardo 8 de outubro de 2015 at 16:22 - Reply

    Boa tarde Leandro! Parabéns pelo seu blog

    Gostaria de esclarecer uma dúvida. A 12 anos atrás comprei uma casa com pagamento a vista. Por vacilo, esqueci de tirar uma das certidões negativas recomendadas. 10 anos depois precisei solicitar à prefeitura da cidade para cortar uma árvore bem em frente a minha casa. O atendente da prefeitura disse que não poderia solicitar nenhum serviço porque havia uma multa de não retirada de entulho que o ex morador(que tinha feito uma reforma) não pagou 15 anos antes. Multa de apenas R$ 230,00(já corrigido). O processo movido pela prefeitura estava tão avançado que o funcionário me alertou que o meu imóvel já estava quase indo a leilão. Foi uma coincidência incrível eu ter ido lá na prefeitura nessa época. Obviamente que entrei com um processo para pagamento desta multa. Paguei e tudo ficou regularizado. Pergunta: A prefeitura poderia realmente ter leiloado minha casa por causa de míseros R$ 230,00 ou o atendente só queria me assustar??? Se sim, ela tiraria o valor da multa do valor arrematado e me devolveria o restante??? Se realmente estava indo a leilão, porque não fui informado pela prefeitura???

    Obrigado pela atenção

    • Leandro Ávila 10 de outubro de 2015 at 7:41 - Reply

      Oi Ricardo. Eu não sei o que pode ter acontecido, mas dever para o governo é um problema. Eles podem penhorar bens sem avisar.

  25. Lucas Sotero 26 de novembro de 2015 at 1:42 - Reply

    Leandro,

    Através de um funcionário da CEF que trabalha com imóveis em leilão, tive acesso a uma planilha que mostra, além de casas e apartamentos, terrenos à venda. Alguns ainda estão em leilão, outros já foram leiloados mas no momento estão como “Venda Direta Especial”, cuja compra só pode ser à vista e sem recursos do FGTS. Há uma coluna com o valor de mercado e outra com o valor de venda, ou seja, o valor que a CEF pede. Sei que no caso de casas e apts pode ser complicado comprar, pois tem a questão da ocupação, mencionada por você, além de outros trâmites. Mas vi terrenos cujo valor de mercado está em +/- 110.000 sendo vendidos por 70.000, ou nesta proporção. Tem um por exemplo cujo preco de mercado é 142.000 e está ali por 71.000 !!! Achei bom demais pra ser verdade. A única observação que tem lá é “Terreno edificado com area a averbar sob responsabilidade do comprador regularizar junto à Prefeitura e RGI. ” É isso mesmo ou você acha que tem mais coisa aí embutida???
    Abraço,
    Lucas

    • Leandro Ávila 26 de novembro de 2015 at 11:14 - Reply

      Oi Lucas, os preços mínimos nos leilões costumam ser abaixo do preço de mercado.

  26. Viviane Matos 6 de janeiro de 2016 at 10:25 - Reply

    Olá, Leandro

    Eu já realizei o curso do Drº Carlos Pereira e recomendo de olhos fechados. Consegui arrematar dois imóveis (terrenos) sem nenhuma dificuldade. Com o check list de verificação que ele oferece fica mais fácil identificar se o processo é viável ou não.

    Abraços e parabéns por mais um excelente artigo.

  27. Pietro Valim 14 de março de 2016 at 14:39 - Reply

    Ola leandro boa tarde!

    Eu e minha esposa estamos pensando em investir em alguns leilões..
    Como somos novatos ainda no assunto , o primeiro passo de tudo seria esse curso que vc menciona a cima?
    Muito obrigado
    Vc é fera demais!!

    • Leandro Ávila 3 de maio de 2016 at 20:58 - Reply

      Oi Pietro. O primeiro passo é deixar de ser novato. Em qualquer investimento ser novato, inexperiente e sem conhecimento é um perigo.

  28. Christiane Hartmann 1 de maio de 2016 at 16:54 - Reply

    olá Leandro… boa tarde, meu marido está querendo leiloar um terreno de 20.000metros/quadrados através do leiloeiro Arcangelo Francavilla, vc conhece esse leilão? Tenho muito medo, confesso, pois é nesse terreno que moramos, que é do INCRA. è seguro? O que vc pode me adiantar a respeito? obrigada

    • Leandro Ávila 3 de maio de 2016 at 20:58 - Reply

      Oi Christiane. Eu não tenho conhecimentos sobre a confiabilidade de leiloeiros específicos.

  29. Marcelo 30 de maio de 2016 at 23:42 - Reply

    Boa noite,

    Tive meu imóvel retomado com base em Alienação Fiduciária ( fiquei inadimplente) , ele foi a leilão e arrematado abaixo de 50% do valor de mercado e avaliação.
    Acredita ser possível a reversão do caso?

    • Leandro Ávila 3 de junho de 2016 at 11:09 - Reply

      Oi Marcelo, acho muito difícil reverter. A Alienação Fiduciária foi criada para oferecer segurança para que os bancos possam emprestar mais dinheiro e com juros menores por saberem que no caso de inadimplência o imóvel poderá ser leiloado rapidamente. Para o banco o importante é receber o valor emprestado, ele não se importa se para isso o preço de venda será 50% do valor do mercado, pois para o banco o dinheiro vale mais do que o imóvel.

Leave A Comment

Share this

Compartilhe com um amigo