Um dos investimentos mais lucrativos do mercado imobiliário é a compra de imóveis em leilões para posterior revenda. É uma atividade que prospera, principalmente em anos de crise econômica. É justamente quando a economia passa por dificuldades que o mercado de leilões de imóveis mais cresce. Não é difícil encontrar casos de imóveis arrematados por preços 40% inferiores ao valor de mercado.

Número de imóveis leiloados deve aumentar

Eu acredito que se nada for feito nos próximos anos para retomar o crescimento da economia, o número de imóveis leiloados deve aumentar consideravelmente. Isto significa que muitas famílias não conseguirão pagar suas dívidas e isto resultará na retomada de imóveis pelos bancos.

Agora a pouco estava lendo uma notícia publicado no site do Instituto Brasileiro de Estudos Financeiros e Imobiliários que é um braço da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, apresentando um cenário pessimista para o futuro do crédito imobiliário no Brasil.

O texto dizia que a desaceleração da economia brasileira poderá impedir a expansão do crédito nos próximos dois anos, diante da perspectiva de um menor crescimento da renda das famílias e preocupações com a manutenção do emprego.

Traduzindo: A economia desaquecida (medida pelo PIB) pode gerar desemprego nos próximos 2 anos. Baixo crescimento e inflação elevada reduzem o poder de compra das famílias, ou seja, empobrecem a sociedade.

O artigo também fala que os bancos brasileiros já estão sofrendo perdas bilionárias com a inadimplência. Eles citam como exemplo os balanços do Banco Bradesco com perdas de R$ 11,9 bilhões em 12 meses e o Banco Santander que registrou perdas de R$ 11,8 bilhões nos quatro últimos trimestres.

Atualmente 63% das famílias brasileiras estão endividadas com cheque pré-datado, cartões de crédito, carnês de lojas, empréstimos pessoais e prestações de carros e seguros. 12,7% estão muito endividadas, ou seja, em situação crítica.

Inadimplência no crédito imobiliário

As duas linhas de crédito que não aparecem na lista e que apresentam a menor inadimplência é o crédito consignado e o crédito imobiliário. Isto não significa que os brasileiros não estão passando dificuldades para pagar estas modalidades de crédito, muito pelo contrário.

Crédito imobiliário e consignado oferecem juros mais baixos porque os bancos possuem garantia de recebimento. No consignado o banco retira a parcela devida do salário do devedor. No crédito imobiliário o banco retira o imóvel da família devedora e leva para leilão. O imóvel é a garantia de pagamento e por isto a dívida dura pouco tempo.

A inadimplência do financiamento imobiliário é pequena pois os bancos entram em ação extrajudicial imediatamente aproveitando a segurança da alienação fiduciária. Traduzindo: Em caso de calote o banco toma o imóvel do devedor rapidamente e leva o mesmo para um leilão. O imóvel é oferecido por um preço abaixo do valor de mercado e rapidamente é vendido. O devedor perde o imóvel, mas fica sem nenhuma dívida com o banco. Por isto as taxas de inadimplência nesta modalidade é tão pequena.

Agora em março de 2014 o Banco Central divulgou dados que mostram o percentual das famílias brasileiras com endividamento habitacional. O número havia subido para 45,7% das famílias, enquanto as outras modalidades de crédito haviam recuado para 29,4%. Vou traduzir novamente: Quase a metade das famílias brasileiras estão devendo a casa onde moram. As prestações da casa própria consomem uma parcela tão elevada da renda das famílias que elas ficam sem condições de contrair outras dívidas e por isto o endividamento fora do financiamento habitacional despencou.

Para complicar ainda mais a situação, esta dívida habitacional é de longo prazo. Existem famílias que financiaram imóveis por 10, 20 ou até 35 anos. O prazo médio dos contratos é de 14,8 anos. A renda fica comprometida por muito tempo e certamente isto, de alguma forma, está contribuindo para o desaquecimento da economia.

Dívidas reduzem o poder de compra das famílias no futuro. Uma boa parte da renda futura da população acaba saindo das mãos do setor produtivo e indo direto para os bancos em forma de juros. Eu aprofundei este assunto no meu livro chamado Livro Negro do Financiamento de Imóveis.

Num período de 12 anos, o número de imóveis financiados mensalmente se multiplicou por 20, ou seja, está 20 vezes maior só na Caixa Econômica. De 1,5 mil imóveis financiados por mês, agora temos 29.140 imóveis financiados só em junho de 2014. Diante destes números é inevitável que o número de imóveis leiloados cresça. (fonte)

Basta o agravamento da nossa situação econômica (PIB negativo) e o aumento do desemprego, que teremos um grande crescimento no número de imóveis retomados e leiloados.

De um lado isso será muito ruim para muitas famílias que perderão seus imóveis. Do outro lado será a oportunidade que muitas famílias estavam esperando para comprar imóveis mais baratos. Vejo tudo isso com muita tristeza, imagino como deve ser terrível perder um imóvel por falta de condições para pagar o financiamento. Isto é reflexo da falta de planejamento financeiro e falta educação financeira para comprar imóveis. São dois temas que fazem parte da minha luta como educador. Os bancos sempre lucram já que estão repletos de garantias legais e bons advogados que trabalham para defender os interesses do banco. As construtoras, incorporadoras e imobiliárias sempre lucram. Quem realmente sai prejudicado de tudo isso é a população mais leiga e despreparada.

O problema é que a compra de imóveis em leilões não é simples, exige conhecimento mais avançado, estudo, preparo e muitas vezes a ajuda de um advogado. Isto acaba afastando a população comum dos leilões e atraindo os grandes investidores. Só que as coisas estão mudando.

Ganhar dinheiro com imóveis leiloados

Nos últimos anos tem crescido o número de pequenos investidores que estudam e se preparam para lucrar comprando imóveis leiloados para posterior revenda. Antigamente as pessoas precisavam se deslocar para um local físico onde o leilão acontecia. Hoje existem leilões que acontecem na internet. Sem sair de casa, pequenos investidores de todo Brasil podem comprar imóveis com enormes descontos.

Em um leilão ocorrido recentemente em São Paulo foram apresentados 50 imóveis do Bradesco. Entre os 18 negócios vendidos, os arrematantes conseguiram descontos que variaram de 23% a 65% sobre os valores de avaliações dos imóveis, desconsiderando a comissão do leiloeiro.

O pessoal da Valor Econômico certa vez entrevistou um investidor veterano. Ele já tinha arrebatado 70 imóveis declarando já ter conseguido descontos que variaram de 30% a 80% em relação ao preço de mercado. Ele também declara que só consegue este feito por ter contratado um advogado especialista que ajuda na avaliação prévia e no desembaraço das propriedades arrematadas. Aqui mora o problema. Advogados especialistas são caros, veremos mais na frente.

Depois que estes investidores compram o imóvel mais barato, tomam as providências legais para retirar a família devedora do imóvel, fazem pequenas reformas, regularizam a documentação e colocam o bem à venda pelo preço de mercado. Como compraram o imóvel mais barato o lucro é garantido, mesmo em tempos de crise.

Imóveis podem ser leiloados por diversos motivos. Os principais envolvem pagamento de dívidas. Vou citar aqui alguns exemplos bem didáticos para que você entenda como funciona.

Origem dos imóveis leiloados

Leilão de Imóvel financiado: Imagine o cidadão que compra um imóvel através de um financiamento de longo prazo. Sem dinheiro para comprar o imóvel à vista ele financia por 20 anos através de parcelas decrescentes (Tabela Sac). No começo, as prestações são muito elevadas e só depois de 5 ou 10 anos elas começam a aliviar um pouco. O problema é que antes deste dia chegar o país começa a enfrentar diversas crises. Com o mundo cada vez mais globalizado, basta algum probleminha em um país distante para isto interferir nas economias do globo. Se isto não bastasse, por incompetência de algum politico eleito no futuro, o país mergulha em uma crise econômica que gera desemprego, inflação e aumento das taxas de juros. Nosso amigo cidadão, diante de tantas dívidas, não consegue mais pagar as prestações da casa própria. O banco, que não é uma instituição de caridade, espera apenas 3 ou 4 meses para retomar o imóvel. Com o leilão, o banco recupera o valor devido e o cidadão fica sem ter onde morar.

No leilão, qualquer pessoa pode adquirir o imóvel bastando que tenha condições de pagar à vista. No caso dos leilões de imóveis de clientes devedores da Caixa Econômica é possível arrematar utilizando uma carta de crédito pré-aprovada em seu nome. Na prática a Caixa troca um devedor por outro.

Existem casos onde o imóvel é vendido por 60% do valor da avaliação. De cada 10 imóveis vendidos neste tipo de leilão, 8 ou 9 estão com o morador dentro, que naturalmente vai se recusar a sair. Estes leilões dos grandes bancos são chamados de extrajudiciais (não são feitos através da Justiça). As leis atuais permitem que os bancos sejam muito duros com os clientes inadimplentes.

A lei permite que o banco faça o leilão rapidamente e sem burocracia. Foi justamente estas novas leis que facilitaram o acesso ao crédito e a redução dos juros nos financiamentos ocorridos nos últimos anos.

Leilão de Imóvel usado como garantia de dívidas: Muitos endividados buscam empréstimos com juros mais baixos para pagar dívidas que cobram juros elevados. É possível conseguir dinheiro emprestado com facilidade e juros baixos oferecendo um imóvel como garantia. É assim que muitos bancos pequenos conseguem ganhar dinheiro. Eles fazem a captação do dinheiro de investidores através da emissão de títulos chamados de LCIs, veja como investir em LCI. Estes valores se transformam em crédito fácil e barato para quem pode entregar um imóvel como garantia.  Se o devedor não consegue pagar as prestações, o imóvel é retomado e leiloado. Tudo é feito de forma rápida através de leilões extrajudiciais.

Leilões de Imóveis de devedores de impostos: O governo federal, estadual e municipal podem mover ações contra os contribuintes com o objetivo de recuperar impostos devidos. Quando a pessoa não possui dinheiro, mas possui bens como os imóveis, estes podem ser localizados pelo juiz para serem leiloados. Existem diversos leilões judiciais todos os anos no Brasil. Pessoas também podem pedir para que o juiz leiloe bens de outras pessoas ou de empresas para pagar garantir seus direitos.

Leilões de imóveis de falecidos sem herdeiros: Uma pessoa que não possui filhos ou outro tipo de herdeiro, quando morre, pode ter seus imóveis leiloados. O dinheiro fica com o governo.

Leilões de imóveis de criminosos: A justiça pode tomar imóveis que eram utilizados por criminosos e coloca-los à venda em leilões. Isto inclui os bens de políticos corruptos, empresários que cometeram fraudes, traficantes, etc.

Leilões de Imóveis envolvidos em dívidas trabalhistas e INSS: A Justiça do Trabalho e o INSS podem leiloar imóveis de qualquer brasileiro ou empresa que esteja devendo direitos trabalhistas ou previdenciários de seus funcionários. Além de imóveis residenciais você encontrará imóveis comerciais como salas, lojas, terrenos e galpões.

Riscos dos leilões:

Quem já comprou meus livros sobre imóveis, principalmente o livro Como Investir em Imóveis, sabe que não recomendo a compra de imóveis em leilões sem a ajuda de um advogado ou sem que o investidor faça cursos e estude sobre o tema. O risco de prejuízos é enorme quando você é incapaz de avaliar o edital e a documentação do imóvel antes do arremate.

Pelo que já pude observar, muitos investidores especializados em leilões de imóveis são advogados ou possuem algum tipo de parceria com advogados. O motivo é bem claro. Se você for contratar um advogado para avaliar a documentação de cada imóvel que você pretende arrematar no leilão, vai gastar uma fortuna com honorários. Dependendo da especialidade e da experiência do advogado ele pode cobrar até R$ 2.000,00 para avaliar os documentos de cada imóvel. O papel dele é informar se você está diante de uma oportunidade ou de um problema.

Veja que estamos falando só da avaliação do negócio. Depois que o imóvel é arrematado, muitas vezes você terá que contratar o advogado para que tome as demais providências como retirar o morador devedor e sua família de dentro do imóvel e regularizar a documentação.

Não é a toa que vejo muitos advogados se tornando investidores de imóveis leiloados. Quando não possuem dinheiro para investir, fazem parceria com o investidor que possui dinheiro e juntos dividem os lucros.

Na matéria da Valor, eles mostram o caso de uma advogada que participa de leilões representando uma empresa de consultoria imobiliária. Já havia participado de 32 leilões e com bastante sucesso. Nesse caso, sucesso para ela, foi conseguir descontos que variaram de 20% a 60%. Segundo ela, o tempo para desocupar os imóveis arrematados pode variar entre 6 e 20 meses. Este é o tempo gasto entre a entrada na ação de imissão de posse e a conclusão do processo.

O fato é que mesmo sem ser advogado ou contar com um advogado em tempo integral é possível aprender mais sobre o assunto. Existem conhecimentos básicos que qualquer pessoa pode aprender. Estes conhecimentos já permite separar imóveis ruins dos imóveis bons. Esta capacidade de fazer uma avaliação prévia é muito importante para quem pretende começar a investir em imóveis de leilão.

Você precisa ser capaz de identificar bons imóveis que serão leiloados. Depois de uma seleção prévia, basta contratar o advogado para decidir entre um ou outro imóvel escolhido por você. Isto reduzirá seus custos drasticamente garantindo alto retorno.

Vamos imaginar que você se interessou por 10 imóveis que serão leiloados. Se você aprender o básico sobre a avaliação poderá excluir 9 ou 8 imóveis da sua lista e investir em uma avaliação detalhada de apenas 1 ou 2 imóveis através de um advogado especialista. Suas chances de acerto aumentam muito e seus custos diminuem.

Avaliar imóveis sem advogado

Só existe uma forma de você reduzir os custos e aumentar a segurança dos negócios envolvendo imóveis leiloados. Esta forma é através do investimento nos seus conhecimentos sobre o tema.

O primeiro passo seria aprender um pouco mais sobre direito imobiliário. Eu preparei um artigo que permite acesso a 7 aulas de direito imobiliário gratuitas. Elas não tratam do tema específico que envolve os imóveis leiloados. Mesmo assim é importante para introduzir você no que é básico para que você entenda os passos mais avançados.

Para quem tem bastante tempo para aprender, consegue estudar de maneira autodidata, eu recomendo o curso gratuito da Fundação Getúlio Vargas de Introdução ao Direito Imobiliário (visite aqui). Eu já fiz este curso, apesar de ser de uma instituição muito conceituada, o método de educação a distância desta plataforma gratuita da FGV é bem monótono e entediante por ser muito teórico e pouco prático. O curso completo custa R$ 880,00 com a mesma monotonia e o contato com professor online e fórum. O problema é que eles também não aprofundam no que é importante saber para comprar imóveis leiloados. Tudo é muito teórico e pouco prático. Teoria você pode aprender mais facilmente lendo algum livro.

Existe um curso (que eu ainda não fiz, mas estou pensando em fazer) que se chama “Aprenda a Arrematar Imóveis Sem Advogado“. Foi produzido pelo advogado especializado há 17 anos em leilões de imóveis chamado Dr. Carlos Alberto Pereira. As vantagens são evidentes. O curso é totalmente prático e voltado para o pequeno investidor que não tem condições de contratar um advogado especialista. Quem faz o curso pode conversar com o advogado, se não me engano por 3 meses para tirar dúvidas. Você não perde tempo aprendendo o que não é importante.

Como o Dr. Carlos mesmo diz neste vídeo da página sobre o curso, um advogado especializado cobrará entre R$ 1000,00 e R$ 2.000,00 para avaliar a documentação e os riscos de cada imóvel que for do interesse do investidor. E com base na experiência dele, é necessário avaliar entre 10 e 15 imóveis para encontrar uma boa oportunidade de compra. Isto inviabiliza os negócios do pequeno investidor caso tenha que pagar um advogado para fazer estas 10 ou 15 análises.

Infelizmente eu não tenho experiência com imóveis leiloados, não posso ajudar muito se você deixar alguma pergunta na área de comentários deste artigo. Pretendo fazer este curso do Dr. Carlos para aprender mais. Se no passado os imóveis na planta eram ótimas oportunidades de investimento de curto prazo, agora os imóveis leiloados devem se tornar um dos melhores investimentos no setor.

Se a situação econômica piorar ainda mais, como muitos economistas e casas de análise de investimento estão alardeando por ai teremos mais imóveis leiloados do que pessoas capazes de comprar estes imóveis. Os resultados serão imóveis leiloados por 50% do valor de mercado ou até mais baratos. Como você já deve ter percebido, bancos não gosta de imóveis, eles gostam de dinheiro. Eles vão aceitar propostas baixíssimas para recuperar o dinheiro emprestado. Em momentos de crise o dinheiro se torna mais valioso que os bens. Eu poderia gastar um tempo aqui falando sobre como o aumento da inadimplência e da oferta crescente de imóveis baratos em leilões podem desencadear a verdadeira bolha imobiliária, mas para isto seria necessário outro artigo.

O fato é que os imóveis de leilões são uma oportunidade espetacular para quem realmente deseja se especializar nesta opção de investimento imobiliário. Como falei, não é uma opção para pessoas leigas que não queiram estudar. Conheço pessoas que comparam a atividade com a de um caçador de minas de ouro. Sem estudo é impossível enxergar a mina de ouro, mesmo que ela esteja diante dos seus olhos ou embaixo dos seus pés.

Os leilões de imóveis estão repletos de imóveis bons misturados com imóveis muito ruins. Quando você encontra uma dessas joias preciosas o lucro é praticamente certo. No final da página sobre o curso existe a aula número 1 que está sendo oferecida gratuitamente, veja aqui