Queda nas vendas e nos preços dos imóveis

As vendas de imóveis novos continuam caindo em São Paulo e em outras capitais do Brasil. Agora em julho a Secovi-SP divulgou números de maio. A queda registrada foi de 36,5% em maio ante mesmo mês de 2013. Em abril o resultado já tinha sido 3,1% menor. A Secovi tentou justificar a queda com base na influencia de grandes eventos como Carnaval em março, mudança no calendário das férias escolares e Copa do Mundo. Fonte

É provável que os resultados de junho e julho sejam bem piores caso a queda tenha sido gerada por estes motivos. Eles acreditam que no segundo semestre exista uma tendência de recuperação. Devem estar se esquecendo que no segundo semestre teremos eleições e todas as tensões, especulações e expectativa geradas pela possibilidade de continuidade ou mudança do governo.

A população e investidores ainda buscam melhores preços em imóveis vendidos na planta. Aproximadamente 76,3% das unidades vendidas no mês (em São Paulo) foram de lançamentos feitos nos últimos seis meses. Mesmo assim, nos primeiros cinco meses do ano, as vendas foram 41,4% inferiores às do mesmo período de 2013. Os lançamentos caíram 14%.

O fato é que, em praticamente todas as capitais, estão faltando compradores. Os estoques de imóveis novos vazios não param de aumentar. E isto já está atrapalhando a vida de quem possui imóvel usado para vender. Já é possível ver imóveis novos e usados concorrendo pelos mesmos compradores.

E isto é um problema sério. Conheço muitos leitores dos meus livros sobre imóveis que compraram apartamentos na planta e que agora estão próximos de receber a chave. Para quitar estes imóveis, muitos estavam planejando vender o imóvel usado onde moram atualmente. O problema é que o mercado de imóveis usados passa por dificuldade e forte concorrência.

Com tantos imóveis novos, modernos, oferecendo opções de lazer e facilidades de pagamento, fica difícil atrair compradores para os imóveis usados a não ser que o vendedor do imóvel esteja disposto a oferecer um bom desconto que salte aos olhos do comprador. Isto significa vender o imóvel por um preço menor do que se esperava.

Quando o comprador se depara com preços semelhantes, é evidente que ele tende a escolher o imóvel novo. Já podemos constatar que os preços do metro quadrado dos novos e usados estão desacelerando nas 16 cidades brasileiras e já existem cidades onde a alta dos preços perdem da inflaçãoFonte. Inflação e juros elevados não geram um bom cenário para aquele investidor que ainda possui imóveis à venda.

A situação só não está pior porque muitas construtoras e incorporadoras frearam os lançamentos nos últimos trimestres para priorizar a venda dos imóveis novos que estão em estoque. As seis maiores construtoras juntas estavam com 23,7 bilhões de reais em imóveis esperando comprador até o final do primeiro trimestre de 2014. As capitais com maiores estoques são Curitiba, Salvador e Brasília.

Muitos imóveis em estoque são fruto de devoluções e por este motivo está mais difícil comprar imóvel na planta neste momento. As construtoras estão mais criteriosas e não aprovam a venda para qualquer família. O objetivo é evitar reprovação do financiamento feita pelos bancos quando o imóvel está pronto para ser entregue. Vender para qualquer pessoa de forma rápida e sem burocracia (como foi feito no passado) acaba gerando enorme quantidade de distratos.

Todo este cenário é favorável para quem pretende comprar imóvel e péssimo para quem precisa vender.

Para quem pretende comprar, a quantidade de imóveis disponíveis para visitar e escolher cresce a cada dia. O vendedor que não estiver disposto a negociar vai perder o comprador. Se antes o mercado tinha mais compradores do que imóveis prontos para morar, agora a situação esta se invertendo lentamente. O mercado está repleto de imóveis novos e usados à venda e poucas pessoas realmente capazes de comprar.

Com crédito mais difícil de conseguir, preços dos imóveis elevados, inflação deteriorando a renda das famílias e juros altos que encarecem o financiamento e favorecem a poupança (afastando investidores), o número de pessoas que podem realmente comprar um imóvel está caindo. Querer comprar um imóvel é bem diferente de poder comprar um imóvel. Déficit habitacional não significa nada se a população não tem poder compra. Já mostrei neste outro artigo que somente os mais ricos podem comprar imóveis financiados nas grandes capitais atualmente.

Quem possui dinheiro para comprar imóvel ou possui crédito para isto deve começar a monitorar a situação do seu mercado local. Cada cidade e até cada bairro da sua cidade possui uma realidade diferente. Escolha alguns imóveis para monitorar no bairro onde você pretende morar. Observe os anúncios, converse com os proprietários, sinta o mercado local e observe o comportamento do mesmo. Veja se o número de imóveis à venda na região está crescendo ou não. Verifique se as construtoras estão investindo em novos lançamentos ou se estão apenas vendendo imóveis encalhados. Monitore se os imóveis anunciados estão sendo vendidos, perceba quanto tempo demorou a vender, tente descobrir por quanto foi vendido (entrando em contato com o proprietário). Converse com os corretores da região e fique observando pacientemente. O importante no momento de comprar um imóvel é ter paciência, principalmente agora.

Antes de comprar imóveis na planta se prepare através do Livro Negro dos Imóveis. Antes de comprar imóveis para investir leia o livro Como Investir em Imóveis.

By |15/07/2014|Categories: Imóveis|35 Comments

About the Author:

Leandro Ávila é administrador de empresas, educador independente especializado em Educação Financeira. Além de editor do Clube dos Poupadores é autor dos livros: Reeducação Financeira, Investidor Consciente, Investimentos que rendem mais, e livros sobre Como comprar e investir em imóveis.

35 Comments

  1. Abilio 15 de julho de 2014 at 13:55 - Reply

    Leandro, moro de aluguel no Flamengo, zona sul do Rio e aqui a coisa tá bem complicada ainda. Confesso que ainda não sai à procura, mas os preços aqui são assustadores. Lendo os seus livros (aprendi muito com o Livro Negro) e os que você recomenda, estou conseguindo poupar mensalmente na renda fixa. Como não tenho pressa, estou pensando em começar a procurar de verdade assim que acabar os jogos olímpicos. Por enquanto só estou estudando e poupando. O que vc acha dessa estratégia? Você acha que seria bom eu começar a procurar para eu conhecer melhor o mercado do meu bairro?

  2. Cristiane 15 de julho de 2014 at 14:00 - Reply

    Informações muito úteis! Só confirmam o que eu estava esperando: o “boom” imobiliário só poderia recuar! Não há crédito e renda que suporte tamanho endividamento! Enquanto isso, quem está conseguindo guardar dinheiro e investir em aplicações rentáveis, tá ficando cada vez mais aliviado e confiante para, no momento certo, poder comprar o seu imóvel à vista, ou depender muito pouco de financiamentos! Felizmente, esse é o meu caso!

  3. Xis 15 de julho de 2014 at 14:37 - Reply

    Boa tarde, Leandro.

    Sou grato a você, pois li outros posts seu sobre este assunto e acabei desistindo de investir em uma sala comercial.

    Eu pesquisei muitas coisas, como:
    – Preço por m2 da região que eu estava procurando;
    – Índices de Inflação;
    – FipeZap;
    – O preço do imóvel alugado;
    – …

    Após analisar vários fatores eu desisti, pois com o rendimento do dinheiro aplicado no CDB, eu pagava o aluguel deste imóvel.

    Muito Obrigado pelas suas orientações.

    • Leandro Ávila 15 de julho de 2014 at 15:31 - Reply

      Olá Xis. Isto que você fez é muito importante, antes de qualquer decisão de investimento é fundamental pesquisar, estudar e simular várias situações para que você possa fazer uma escolha consciente. Parabéns!

  4. José Márcio 15 de julho de 2014 at 16:17 - Reply

    Sinais q o mercado já deu uma boa recuada… Agora é observar como ele vai se portar até o fim do ano…

  5. Akram 15 de julho de 2014 at 18:29 - Reply

    Boa Noite Leandro,

    Em 2011, adquiri 3 imoveis na planta, todos de pequeno valor, consegui um bom desconto com as construtoras. 2 salas comerciais e 1 apartamento.
    Você acha que o momento é oportuno para trocar imóveis de pequeno valor por imóveis de maior valor?

    • Leandro Ávila 15 de julho de 2014 at 23:12 - Reply

      Olá Akram. Imóveis de menor valor costumam ser mais fáceis de alugar e de vender pois a quantidade de pessoas capazes de comprar ou alugar estes imóveis tende a ser maior.

  6. everaldo heraclio 15 de julho de 2014 at 22:40 - Reply

    Leandro vc esta de parabéns pois tudo o que vc falou no ano passado aconteceu. Os imoveis pararam de aumentar e hoje já existe varios deles vazio atrás de comprador. Eu particularmente escapei de um financiamento bem alto. Hoje estou ganhando bem na minha aplicação de LCA, quero muito de agradecer pelas dicas e confirmar minha admiração pelo seus comentários que só tem me ajudaram. Um grande abraço e fique com Deus.

    • Leandro Ávila 15 de julho de 2014 at 23:04 - Reply

      Muito obrigado Everaldo, fico muito feliz em poder ajudar.

  7. Ivan 15 de julho de 2014 at 23:44 - Reply

    Leandro, como vai?!
    Parabéns pela aula! Seguindo a sua linha de raciocínio, acabo de desfazer uma compra que estava em andamento. Grato pelas orientações.

    Abs.,

  8. Liseth 16 de julho de 2014 at 11:25 - Reply

    Leandro, gostaria muito da sua opiniao eu quero trocar meu apto por um maior pagando a diferenca em dinheiro o problema e que me encontro nas duas pontas de comprador e vendedor o que fazer neste caso?
    muito obrigada pela ajuda.

    • Leandro Ávila 16 de julho de 2014 at 12:59 - Reply

      Olá Liseth. As coisas não estão fáceis para quem precisa vender um imóvel, mas cada cidade e cada bairro possuem uma realidade diferente. Recomendo que você comece a observar todos os imóveis anunciados na sua região. Veja os preços que estão cobrando, converse com os corretores da região, tente identificar quanto tempo faz que estão vendendo, os preços que estão cobrando para o tipo de imóvel que estão oferecendo. Imóveis encalhados significa imóvel com preço acima do que o mercado está disposto a pagar. Imóvel com preço justo continua sendo vendido rapidamente. O problema é que as pessoas não estão mais acreditando que os imóveis à venda atualmente valem o preço que estão pedindo. Isto que gera a demora nas vendas. O mesmo você deve fazer com o imóvel que pretende comprar. Monitore os vendedores, as opções do bairro e os preços. Nas duas situações você precisa ter paciência já que as oportunidades podem surgir a qualquer momento.

  9. Alaelson 16 de julho de 2014 at 12:10 - Reply

    Leandro.

    Bom Dia,

    Estou investindo em imóvel da seguinte forma, compro ou construo com valor interessante, e consigo uma rentabilidade mensal com aluguel acima da correção da poupança, Tenho Imóvel que dá média mês 2% do valor do imovel em aluguel, mesmo com o patrimonio crescendo, aindo sinto dificuldade e almentar o ganho, Será que estou no caminho certo…Continuo comprando e construindo até chegar num 200 imoveis…meta arojada…Pois utilizo o ganho com aluguel…reenvistindo em novos imoveis.

    Abc.

    Alaelson.

    • Leandro Ávila 16 de julho de 2014 at 13:05 - Reply

      Olá Alaelson. No meu livro “Como Investir em Imóveis” eu falo sobre a estratégia de construir para alugar. Para a locação é importante que o custo de aquisição seja o menor possível. Comprar terrenos e construir imóveis pequenos para alugar, principalmente em bairros da periferia, é uma estratégia muito usada por quem sonha viver da renda passiva gerada pelos aluguéis. Não é comprando imóveis kitnets de luxo, em condomínios caros que as pessoas vão conseguir viver de aluguel. Se você consegue 2% ao mês de retorno e você gostas do trabalho que envolve a cobrança de aluguéis, você está no caminho certo.

    • Leo 7 de agosto de 2014 at 15:50 - Reply

      Leandro boa tarde, Comecei a ler seu blog a pouco tempo e gostei muito do conteúdo, principalmente sobre imóveis, aliás, gostaria de perguntar ao Alaelson: Também invisto em imóveis, mas em uma escala muitíssimo menor, rsrs, tenho 1 casinha alugada (tudo tem um começo né!!!), tenho uma forma de vida espartana, poupo quase 70% de meu salário para investimento em imóveis, compro terrenos e construo casas pequenas, tenho em mãos aproximadamente 200k, para construir em 3 terrenos que possuo e já estão todos quitados, agora vem a pergunta, o que fazer apartamentos pequenos, casas, ou salões comerciais???
      Alaelson e Leandro, tem alguma dica ou sugestão para quem esta começando e quer trilhar um caminho como o seu???

      Abraços a todos e parabéns pelos conteúdos e discussões.

  10. Glaucia Vieira 16 de julho de 2014 at 17:49 - Reply

    Olha, tenho uma casa em Fortaleza a venda a 14 meses e lendo seu artigo fiquei mais preocupada ainda. Estou maluca pois eu ainda estou pagando o financiamento dela. Pensei em alugar até passar essa crise. Alguma esperança de dias melhores???

    • Leandro Ávila 16 de julho de 2014 at 18:20 - Reply

      Olá Gláucia. O imóvel parado por 14 meses esperando um comprador gerou custos que talvez você não tenha percebido. Se o imóvel estivesse locado seriam 14 meses de aluguel ganhos que na verdade foram perdidos durante a espera de um comprador. Se o preço que você está pedindo no imóvel não sofreu aumento nos últimos 14 meses a inflação acabou correndo parte do seu ganho. Nos últimos 14 meses a inflação acumulada pelo IPCA foi de 7,78%. Se fosse corrigido pela inflação, um imóvel de R$ 200 mil 14 meses atrás deveria custar hoje R$ 215.560,00 para que os 200 mil do passado tivesse o mesmo poder de compra de hoje. Se o imóvel está anunciado corretamente e ninguém se interessou até hoje isto é sinal de que o preço pedido é maior que o preço aceito pelo mercado. A venda só ocorrerá se você baixar o preço ou melhorar a divulgação do imóvel. Bons imóveis com bons preços são vendidos rapidamente. Alugar pode ser uma solução e a renda do aluguel vai contribuir com o pagamento da sua dívida.

  11. Antonio Neto 17 de julho de 2014 at 9:21 - Reply

    Bom dia!

    Mais uma vez um brilhante artigo. Gostei muito tb do comentário do Alaelson, se consegue 2% a.m. com alugueis, a cada 3 anos o valor do aluguel já quita o imóvel alugado. Excelente estratégia e parabéns pela meta audaciosa. Abs

    • Leandro Ávila 17 de julho de 2014 at 10:45 - Reply

      Obrigado Antonio. É muito interessante quando os leitores contribuem com suas experiências. Sem perceber está ajudando todos os outros leitores.

  12. Renato 20 de julho de 2014 at 21:58 - Reply

    Boa Noite
    Leandro
    Sempre elucidativo os seus textos, meus agradecimentos. Observação e paciência,

  13. pedro 26 de julho de 2014 at 1:03 - Reply

    Leandro, até hoje só apliquei na poupança, e agora juntei o minimo que exigem para aplicar na LCI, pretendo usar este recurso apenas em dezembro ou jan do ano que vem, Sei que o momento é propicio,É possível daqui uns meses baixar os juros e o rendimento LCI perder para poupança?

    • Leandro Ávila 26 de julho de 2014 at 10:06 - Reply

      Olá Pedro. É difícil que isto ocorra. A rentabilidade da poupança também cai junto com os juros. Inclusive se a taxa Selic for menor que 8,5% as regras de rentabilidade da poupança mudam radicalmente. No caso de queda nos juros, existem situações onde algumas opções como fundos de investimento, planos de previdência privada e CDB´s de curto prazo se tornam menos vantajosos que a poupança já que todos te cobram imposto de renda no rendimento, e no caso dos fundos e previdência ainda existe a cobrança das taxas. Veja como funciona aqui http://www.clubedospoupadores.com/rendimento-da-poupanca

  14. Misael da Silva 7 de agosto de 2014 at 23:59 - Reply

    Boa noite.
    Gostei do artigo.
    Gostaria de saber mais do livro negro dos imoveis?
    Desde já agradeço pelo ensinamento deste artigo.

  15. Quit 7 de setembro de 2014 at 16:17 - Reply

    Boa tarde Leandro, “comprei” um imóvel na planta no fina de dezembro de 2014 pelo valor de 280 mil no 3 andar única torre. No mês de julho recebi um email da coodernadora do projeto que as u niadades estão a partir de 237 mil! fui conferir pessoalmente e para minha surpresa havia unidades no 10 andar por 267 mil, achei um absurdo ela ter informado que é uma promoção da construtora como se fosse tratar de uma roupa e não de um imóvel! Minha dúvida é será que judicialmente tenho direito de rever esse contrato…ela me informou que no caso de permuta terei que pagar o preço de tabela o que achei mais absurdo ainda! E se eu desistir do negócio vou perde tudo que já investi?
    Agradeço desde já, Deus abençoe você por essa iniciativa, realmente a população sofre sem orientação, sem educação financeira ficamos a mercê desse sistema falido e cruel!

    • Leandro Ávila 7 de setembro de 2014 at 20:04 - Reply

      Olá Quit. Isto mostra que o imóvel que você comprou se desvalorizou. A construtora diz que é uma promoção, fala que é um desconto, na verdade mesmo o que ocorreu foi uma desvalorização do imóvel e por questão de marketing eles chamam de promoção. Eu acredito que você não pode fazer nada com relação a isto. Imagine o cidadão que entra em uma concessionária e compra um carro por R$ 40.000,00 à vista ou financiado. No dia seguinte ele passa na frente da concessionária e descobre que o mesmo tipo de carro está sendo vendido por R$ 38.000,00. Esta pessoa não tem direito de pedir os R$ 2 mil de volta. Com relação a desistir do negócio você deve ler o contrato e verificar o que falam sobre o distrato. O correto é que você receba todo valor que pagou. O problema é que as construtoras dificultam este processo de distrato. Construtora não gosta de ficar com imóvel, ela gosta de dinheiro e por isto o distrato é indesejável e ela fará de tudo para complicar.

  16. Roberto Carlos 22 de setembro de 2014 at 14:12 - Reply

    Moro em Maceió e por aqui o cenário é esse mesmo. Já estamos no segundo semestre e nada de alteração. Pior, continuam os lançamentos!

    • Leandro Ávila 22 de setembro de 2014 at 20:37 - Reply

      Infelizmente se a economia não se recuperar a situação vai continuar piorando.

  17. Hugo Simon 17 de novembro de 2014 at 17:44 - Reply

    Leandro, estou indo para Brasília, mais especificamente para águas claras. O preço dos imóveis lá me parece mais atrativo do que os do Rio. Minha dúvida é, vale a pena financiar agora, usando o FGTS ou continuar no aluguel ? No caso do financiamento a parcela inicial deve ficar em torno de R$1000,00 a mais do que o aluguel porém as parcelas são decrescentes não é… enfim, muita dúvida nesse momento de tanta incerteza econômica. O financiamento pode virar uma bola de neve com mudanças na economia ?

    • Leandro Ávila 18 de novembro de 2014 at 0:01 - Reply

      Olá Hugo, só você pode fazer esta avaliação pois tem acesso a todos os números e a todas as características do mercado local onde você pretende comprar ou financiar. Pelo que sei Águas Claras é uma cidade repleta de imóveis vazios. Os proprietários destes imóveis estão em busca de compradores ou de locadores. A oferta é enorme, existem muitos imóveis para visitar e negociar com estes proprietários. Se a situação da economia continuar se agravando, melhor para quem quer comprar/locar e pior para quem quer vender.

  18. Alessandra Prata Strazzi 17 de dezembro de 2014 at 8:02 - Reply

    Leandro, sei que você é especialista em imóveis, então gostaria de compartilhar um artigo de minha autoria com você:
    Caso você possa visitar meu blog, ficarei muito honrada.

    Obrigada!

  19. Diogo 13 de maio de 2016 at 11:41 - Reply

    Bom dia Leandro.

    Comprei um apartamento na planta aproximadamente 3 anos, hoje a construtora esta vendendo o imóvel pelo mesmo preço inicial na época, isso é legal? uma vez que o preço do imóvel pra mim ja esta em 265 mil aproximadamente? sendo o valor inicial de 230 mil.

    • Leandro Ávila 14 de maio de 2016 at 0:33 - Reply

      Oi Diogo. Na verdade a construtora pode vender os imóveis por qualquer preço. Ela pode aumentar o preço e pode diminuir o preço. Não existe lei proibindo isso.

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