Queda nas vendas e nos preços dos imóveis

As vendas de imóveis novos continuam caindo em São Paulo e em outras capitais do Brasil. Agora em julho a Secovi-SP divulgou números de maio. A queda registrada foi de 36,5% em maio ante mesmo mês de 2013. Em abril o resultado já tinha sido 3,1% menor. A Secovi tentou justificar a queda com base na influencia de grandes eventos como Carnaval em março, mudança no calendário das férias escolares e Copa do Mundo. Fonte

É provável que os resultados de junho e julho sejam bem piores caso a queda tenha sido gerada por estes motivos. Eles acreditam que no segundo semestre exista uma tendência de recuperação. Devem estar se esquecendo que no segundo semestre teremos eleições e todas as tensões, especulações e expectativa geradas pela possibilidade de continuidade ou mudança do governo.

A população e investidores ainda buscam melhores preços em imóveis vendidos na planta. Aproximadamente 76,3% das unidades vendidas no mês (em São Paulo) foram de lançamentos feitos nos últimos seis meses. Mesmo assim, nos primeiros cinco meses do ano, as vendas foram 41,4% inferiores às do mesmo período de 2013. Os lançamentos caíram 14%.

O fato é que, em praticamente todas as capitais, estão faltando compradores. Os estoques de imóveis novos vazios não param de aumentar. E isto já está atrapalhando a vida de quem possui imóvel usado para vender. Já é possível ver imóveis novos e usados concorrendo pelos mesmos compradores.

E isto é um problema sério. Conheço muitos leitores dos meus livros sobre imóveis que compraram apartamentos na planta e que agora estão próximos de receber a chave. Para quitar estes imóveis, muitos estavam planejando vender o imóvel usado onde moram atualmente. O problema é que o mercado de imóveis usados passa por dificuldade e forte concorrência.

Com tantos imóveis novos, modernos, oferecendo opções de lazer e facilidades de pagamento, fica difícil atrair compradores para os imóveis usados a não ser que o vendedor do imóvel esteja disposto a oferecer um bom desconto que salte aos olhos do comprador. Isto significa vender o imóvel por um preço menor do que se esperava.

Quando o comprador se depara com preços semelhantes, é evidente que ele tende a escolher o imóvel novo. Já podemos constatar que os preços do metro quadrado dos novos e usados estão desacelerando nas 16 cidades brasileiras e já existem cidades onde a alta dos preços perdem da inflaçãoFonte. Inflação e juros elevados não geram um bom cenário para aquele investidor que ainda possui imóveis à venda.

A situação só não está pior porque muitas construtoras e incorporadoras frearam os lançamentos nos últimos trimestres para priorizar a venda dos imóveis novos que estão em estoque. As seis maiores construtoras juntas estavam com 23,7 bilhões de reais em imóveis esperando comprador até o final do primeiro trimestre de 2014. As capitais com maiores estoques são Curitiba, Salvador e Brasília.

Muitos imóveis em estoque são fruto de devoluções e por este motivo está mais difícil comprar imóvel na planta neste momento. As construtoras estão mais criteriosas e não aprovam a venda para qualquer família. O objetivo é evitar reprovação do financiamento feita pelos bancos quando o imóvel está pronto para ser entregue. Vender para qualquer pessoa de forma rápida e sem burocracia (como foi feito no passado) acaba gerando enorme quantidade de distratos.

Todo este cenário é favorável para quem pretende comprar imóvel e péssimo para quem precisa vender.

Para quem pretende comprar, a quantidade de imóveis disponíveis para visitar e escolher cresce a cada dia. O vendedor que não estiver disposto a negociar vai perder o comprador. Se antes o mercado tinha mais compradores do que imóveis prontos para morar, agora a situação esta se invertendo lentamente. O mercado está repleto de imóveis novos e usados à venda e poucas pessoas realmente capazes de comprar.

Com crédito mais difícil de conseguir, preços dos imóveis elevados, inflação deteriorando a renda das famílias e juros altos que encarecem o financiamento e favorecem a poupança (afastando investidores), o número de pessoas que podem realmente comprar um imóvel está caindo. Querer comprar um imóvel é bem diferente de poder comprar um imóvel. Déficit habitacional não significa nada se a população não tem poder compra. Já mostrei neste outro artigo que somente os mais ricos podem comprar imóveis financiados nas grandes capitais atualmente.

Quem possui dinheiro para comprar imóvel ou possui crédito para isto deve começar a monitorar a situação do seu mercado local. Cada cidade e até cada bairro da sua cidade possui uma realidade diferente. Escolha alguns imóveis para monitorar no bairro onde você pretende morar. Observe os anúncios, converse com os proprietários, sinta o mercado local e observe o comportamento do mesmo. Veja se o número de imóveis à venda na região está crescendo ou não. Verifique se as construtoras estão investindo em novos lançamentos ou se estão apenas vendendo imóveis encalhados. Monitore se os imóveis anunciados estão sendo vendidos, perceba quanto tempo demorou a vender, tente descobrir por quanto foi vendido (entrando em contato com o proprietário). Converse com os corretores da região e fique observando pacientemente. O importante no momento de comprar um imóvel é ter paciência, principalmente agora.

Antes de comprar imóveis na planta se prepare através do Livro Negro dos Imóveis. Antes de comprar imóveis para investir leia o livro Como Investir em Imóveis.

Continue aprendendo...

Se você gostou desse artigo, tenho certeza que também vai gostar da série de ferramentas, planilhas e livros que preparei para ajudar você. São conhecimentos e ferramentas que desenvolvi para o meu uso e que agora estou compartilhando entre os meus leitores. Clique aqui para conhecer os livros.
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Sobre o Autor:

Leandro Ávila criou o Clube dos Poupadores por acreditar que o conhecimento é uma riqueza que se multiplica quando dividida. Compartilhando o que sabemos, criamos um mundo melhor. Conheça os livros que ele escreveu sobre educação financeira, investimentos financeiros e imobiliários.
Abilio
Visitante
Abilio

Leandro, moro de aluguel no Flamengo, zona sul do Rio e aqui a coisa tá bem complicada ainda. Confesso que ainda não sai à procura, mas os preços aqui são assustadores. Lendo os seus livros (aprendi muito com o Livro Negro) e os que você recomenda, estou conseguindo poupar mensalmente na renda fixa. Como não tenho pressa, estou pensando em começar a procurar de verdade assim que acabar os jogos olímpicos. Por enquanto só estou estudando e poupando. O que vc acha dessa estratégia? Você acha que seria bom eu começar a procurar para eu conhecer melhor o mercado do meu bairro?

Cristiane
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Cristiane

Informações muito úteis! Só confirmam o que eu estava esperando: o “boom” imobiliário só poderia recuar! Não há crédito e renda que suporte tamanho endividamento! Enquanto isso, quem está conseguindo guardar dinheiro e investir em aplicações rentáveis, tá ficando cada vez mais aliviado e confiante para, no momento certo, poder comprar o seu imóvel à vista, ou depender muito pouco de financiamentos! Felizmente, esse é o meu caso!

Xis
Visitante
Xis

Boa tarde, Leandro.

Sou grato a você, pois li outros posts seu sobre este assunto e acabei desistindo de investir em uma sala comercial.

Eu pesquisei muitas coisas, como:
– Preço por m2 da região que eu estava procurando;
– Índices de Inflação;
– FipeZap;
– O preço do imóvel alugado;
– …

Após analisar vários fatores eu desisti, pois com o rendimento do dinheiro aplicado no CDB, eu pagava o aluguel deste imóvel.

Muito Obrigado pelas suas orientações.

José Márcio
Visitante
José Márcio

Sinais q o mercado já deu uma boa recuada… Agora é observar como ele vai se portar até o fim do ano…

Akram
Visitante
Akram

Boa Noite Leandro,

Em 2011, adquiri 3 imoveis na planta, todos de pequeno valor, consegui um bom desconto com as construtoras. 2 salas comerciais e 1 apartamento.
Você acha que o momento é oportuno para trocar imóveis de pequeno valor por imóveis de maior valor?

everaldo heraclio
Visitante
everaldo heraclio

Leandro vc esta de parabéns pois tudo o que vc falou no ano passado aconteceu. Os imoveis pararam de aumentar e hoje já existe varios deles vazio atrás de comprador. Eu particularmente escapei de um financiamento bem alto. Hoje estou ganhando bem na minha aplicação de LCA, quero muito de agradecer pelas dicas e confirmar minha admiração pelo seus comentários que só tem me ajudaram. Um grande abraço e fique com Deus.

Ivan
Visitante
Ivan

Leandro, como vai?!
Parabéns pela aula! Seguindo a sua linha de raciocínio, acabo de desfazer uma compra que estava em andamento. Grato pelas orientações.

Abs.,

Liseth
Visitante
Liseth

Leandro, gostaria muito da sua opiniao eu quero trocar meu apto por um maior pagando a diferenca em dinheiro o problema e que me encontro nas duas pontas de comprador e vendedor o que fazer neste caso?
muito obrigada pela ajuda.

Alaelson
Visitante
Alaelson

Leandro.

Bom Dia,

Estou investindo em imóvel da seguinte forma, compro ou construo com valor interessante, e consigo uma rentabilidade mensal com aluguel acima da correção da poupança, Tenho Imóvel que dá média mês 2% do valor do imovel em aluguel, mesmo com o patrimonio crescendo, aindo sinto dificuldade e almentar o ganho, Será que estou no caminho certo…Continuo comprando e construindo até chegar num 200 imoveis…meta arojada…Pois utilizo o ganho com aluguel…reenvistindo em novos imoveis.

Abc.

Alaelson.

Leo
Visitante
Leo

Leandro boa tarde, Comecei a ler seu blog a pouco tempo e gostei muito do conteúdo, principalmente sobre imóveis, aliás, gostaria de perguntar ao Alaelson: Também invisto em imóveis, mas em uma escala muitíssimo menor, rsrs, tenho 1 casinha alugada (tudo tem um começo né!!!), tenho uma forma de vida espartana, poupo quase 70% de meu salário para investimento em imóveis, compro terrenos e construo casas pequenas, tenho em mãos aproximadamente 200k, para construir em 3 terrenos que possuo e já estão todos quitados, agora vem a pergunta, o que fazer apartamentos pequenos, casas, ou salões comerciais???
Alaelson e Leandro, tem alguma dica ou sugestão para quem esta começando e quer trilhar um caminho como o seu???

Abraços a todos e parabéns pelos conteúdos e discussões.

Glaucia Vieira
Visitante
Glaucia Vieira

Olha, tenho uma casa em Fortaleza a venda a 14 meses e lendo seu artigo fiquei mais preocupada ainda. Estou maluca pois eu ainda estou pagando o financiamento dela. Pensei em alugar até passar essa crise. Alguma esperança de dias melhores???

Antonio Neto
Visitante
Antonio Neto

Bom dia!

Mais uma vez um brilhante artigo. Gostei muito tb do comentário do Alaelson, se consegue 2% a.m. com alugueis, a cada 3 anos o valor do aluguel já quita o imóvel alugado. Excelente estratégia e parabéns pela meta audaciosa. Abs

Renato
Visitante
Renato

Boa Noite
Leandro
Sempre elucidativo os seus textos, meus agradecimentos. Observação e paciência,

pedro
Visitante
pedro

Leandro, até hoje só apliquei na poupança, e agora juntei o minimo que exigem para aplicar na LCI, pretendo usar este recurso apenas em dezembro ou jan do ano que vem, Sei que o momento é propicio,É possível daqui uns meses baixar os juros e o rendimento LCI perder para poupança?

Misael da Silva
Visitante
Misael da Silva

Boa noite.
Gostei do artigo.
Gostaria de saber mais do livro negro dos imoveis?
Desde já agradeço pelo ensinamento deste artigo.

Quit
Visitante
Quit

Boa tarde Leandro, “comprei” um imóvel na planta no fina de dezembro de 2014 pelo valor de 280 mil no 3 andar única torre. No mês de julho recebi um email da coodernadora do projeto que as u niadades estão a partir de 237 mil! fui conferir pessoalmente e para minha surpresa havia unidades no 10 andar por 267 mil, achei um absurdo ela ter informado que é uma promoção da construtora como se fosse tratar de uma roupa e não de um imóvel! Minha dúvida é será que judicialmente tenho direito de rever esse contrato…ela me informou que no caso de permuta terei que pagar o preço de tabela o que achei mais absurdo ainda! E se eu desistir do negócio vou perde tudo que já investi?
Agradeço desde já, Deus abençoe você por essa iniciativa, realmente a população sofre sem orientação, sem educação financeira ficamos a mercê desse sistema falido e cruel!

Roberto Carlos
Visitante
Roberto Carlos

Moro em Maceió e por aqui o cenário é esse mesmo. Já estamos no segundo semestre e nada de alteração. Pior, continuam os lançamentos!

Hugo Simon
Visitante
Hugo Simon

Leandro, estou indo para Brasília, mais especificamente para águas claras. O preço dos imóveis lá me parece mais atrativo do que os do Rio. Minha dúvida é, vale a pena financiar agora, usando o FGTS ou continuar no aluguel ? No caso do financiamento a parcela inicial deve ficar em torno de R$1000,00 a mais do que o aluguel porém as parcelas são decrescentes não é… enfim, muita dúvida nesse momento de tanta incerteza econômica. O financiamento pode virar uma bola de neve com mudanças na economia ?

Alessandra Prata Strazzi
Visitante

Leandro, sei que você é especialista em imóveis, então gostaria de compartilhar um artigo de minha autoria com você:
Caso você possa visitar meu blog, ficarei muito honrada.

Obrigada!

Diogo
Visitante
Diogo

Bom dia Leandro.

Comprei um apartamento na planta aproximadamente 3 anos, hoje a construtora esta vendendo o imóvel pelo mesmo preço inicial na época, isso é legal? uma vez que o preço do imóvel pra mim ja esta em 265 mil aproximadamente? sendo o valor inicial de 230 mil.

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